Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan : obligations du constructeur, garanties légales et protection du maître d’ouvrage dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2025)
I. Le formalisme protecteur du contrat de construction de maison individuelle
A. Les énonciations obligatoires et les clauses réputées non écrites
Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, régi par les articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, constitue un dispositif législatif protecteur du maître d’ouvrage dont la rigueur n’a cessé d’être rappelée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. L’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation impose à toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage, d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer, de conclure un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2 du même code. Cette personne est dénommée constructeur au sens du présent chapitre et réputée constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du code civil, ce qui emporte des conséquences majeures quant à l’étendue de sa responsabilité. Le contrat doit impérativement comporter les énonciations prévues à l’article L. 231-2, au nombre desquelles figurent la désignation du terrain, l’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction, la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment, le coût du bâtiment égal à la somme du prix convenu qui est forfaitaire et définitif, les modalités de règlement, la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison, ainsi que les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur.
Par ailleurs, le législateur a institué un régime de clauses réputées non écrites, énumérées à l’article L. 231-3 du code de la construction et de l’habitation, qui sanctionne toute stipulation ayant pour objet ou pour effet de subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l’obligation pour le maître de l’ouvrage de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt, d’admettre comme valant autorisation administrative un permis de construire assorti de prescriptions entraînant une modification substantielle du projet, de décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat, ou encore de subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit du maître de l’ouvrage de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux. À cet égard, l’article L. 231-8 du même code offre au maître de l’ouvrage la faculté de dénoncer, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception, afin qu’il y soit remédié dans le cadre de l’exécution du contrat. Cette faculté ne s’applique toutefois pas lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister lors de la réception par un professionnel habilité, ce qui illustre l’équilibre recherché par le législateur entre la protection du consommateur et la sécurité juridique des transactions.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler que le non-respect des énonciations obligatoires du contrat de construction de maison individuelle peut entraîner des conséquences importantes, notamment au stade de l’exécution des travaux et de la mise en œuvre des garanties. En conséquence, le maître d’ouvrage qui entend se prévaloir d’un manquement du constructeur à ses obligations contractuelles doit être en mesure d’établir que le contrat ne comporte pas les mentions exigées par la loi, ce qui suppose une vigilance particulière au moment de la signature de l’acte. Le caractère forfaitaire et définitif du prix convenu, sous réserve des clauses de révision prévues à l’article L. 231-11 du code de la construction et de l’habitation, constitue l’un des piliers de la protection du maître de l’ouvrage, qui ne saurait se voir opposer des augmentations de prix non prévues au contrat en dehors des cas limitativement énumérés par la loi.
B. Les conditions suspensives et la renonciation implicite du constructeur
Le contrat de construction de maison individuelle peut être conclu sous plusieurs conditions suspensives énumérées à l’article L. 231-4 du code de la construction et de l’habitation, parmi lesquelles figurent l’acquisition du terrain, l’obtention du permis de construire, l’obtention des prêts, l’obtention de l’assurance de dommages et l’obtention de la garantie de livraison. Le délai maximum de réalisation de ces conditions suspensives ainsi que la date d’ouverture du chantier doivent être précisés par le contrat. Aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce ne peuvent être exigés ou acceptés avant la signature du contrat ni avant la date à laquelle la créance est exigible. Le contrat peut toutefois stipuler qu’un dépôt de garantie sera effectué à un compte spécial ouvert au nom du maître de l’ouvrage, dans la limite de 3 % du prix de la construction projetée, ces fonds étant indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives.
Or, la mise en œuvre des conditions suspensives soulève des questions pratiques importantes, notamment lorsque le constructeur démarre les travaux avant que toutes les conditions ne soient réalisées. La troisième chambre civile a été saisie de cette problématique dans un arrêt du 16 janvier 2025 (Civ. 3e, 16 janv. 2025, n° 23-16.122), rendu à propos d’une espèce dans laquelle les maîtres de l’ouvrage avaient conclu un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, le constructeur ayant déclaré l’ouverture du chantier et fait commencer les travaux de terrassement alors que les conditions suspensives relatives à l’obtention de l’assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison n’étaient pas encore réalisées. La cour d’appel avait retenu que le constructeur, en agissant de la sorte, avait implicitement renoncé à se prévaloir de la caducité qui pouvait résulter de l’éventuelle défaillance des conditions suspensives. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa de l’article 16 du code de procédure civile, au motif que la cour d’appel avait relevé d’office le moyen tiré de la renonciation implicite sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce point.
Dès lors, cet arrêt rappelle avec force que si le comportement du constructeur peut effectivement caractériser une renonciation tacite au bénéfice des conditions suspensives, le juge ne peut soulever d’office ce moyen sans respecter le principe du contradictoire. Cette solution, qui s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence constante de la Cour de cassation sur l’office du juge, préserve l’équilibre entre la protection du maître de l’ouvrage et les droits de la défense du constructeur. En conséquence, le maître de l’ouvrage qui entend se prévaloir de la renonciation implicite du constructeur aux conditions suspensives devra expressément invoquer ce moyen dans ses écritures, faute de quoi le juge ne pourra le suppléer d’office.
II. Les garanties légales et la responsabilité du constructeur
A. La garantie de livraison à prix et délais convenus
La garantie de livraison prévue au k de l’article L. 231-2 et régie par l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation constitue un dispositif essentiel de protection du maître de l’ouvrage. Cette garantie couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu, ainsi que les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix, et les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours. La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés à cet effet.
Par ailleurs, la mise en œuvre de la garantie de livraison obéit à une procédure précise que le garant doit scrupuleusement respecter. Lorsqu’il constate que le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, le garant met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux. Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l’exécution de ses obligations et doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux. La troisième chambre civile a précisé l’étendue de l’obligation du garant de livraison dans un arrêt du 8 février 2023 (Civ. 3e, 8 fév. 2023, n° 21-16.914), en énonçant que le garant de livraison, tenu des prestations prévues au contrat originaire, doit désigner un repreneur et lui donner mission de réaliser tous les travaux nécessaires à la levée des réserves, quels qu’ils soient, à savoir des travaux d’achèvement, de réparation des désordres et non-façons. La cour d’appel avait rappelé à bon droit que le garant de livraison, tenu des prestations prévues au contrat originaire, devait désigner un repreneur et lui donner mission de réaliser tous les travaux nécessaires à la levée des réserves.
À cet égard, la question des pénalités de retard constitue un enjeu contentieux majeur dans les contrats de construction de maison individuelle, la jurisprudence ayant apporté des précisions importantes sur le point de départ et le terme de ces pénalités. L’arrêt précité du 8 février 2023 a ainsi jugé, au visa des articles L. 231-2, i, et L. 231-6, I, c, du code de la construction et de l’habitation, que les pénalités prévues dans un contrat de construction de maison individuelle en cas de retard ont pour terme la livraison et non la levée des réserves consignées à la réception. La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel qui avait condamné le garant de livraison à payer des pénalités de retard jusqu’à la levée des réserves, en retenant que la cour d’appel n’avait pas constaté que la levée de l’ensemble des réserves était nécessaire pour rendre la maison habitable, condition indispensable pour que les pénalités continuent de courir au-delà de la date à laquelle l’ouvrage est en état d’être livré.
La Cour de cassation a en outre précisé, dans un arrêt du 19 septembre 2024 (Civ. 3e, 19 sept. 2024, n° 22-24.871), que le point de départ du délai d’exécution dont le non-respect est sanctionné par des pénalités de retard est la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier, et non la date réelle de déclaration d’ouverture de chantier. Dans cette affaire, la cour d’appel avait fixé le point de départ des pénalités de retard à la date du dépôt de la déclaration réglementaire d’ouverture de chantier, alors qu’en vertu des conditions particulières du contrat, le chantier devait être ouvert au plus tard deux mois après la levée des conditions suspensives, toutes les conditions ayant été levées en janvier 2011. La Cour de cassation a censuré cette décision, jugeant que le délai contractuel d’exécution ne pouvait débuter après le 31 mars 2011, réaffirmant ainsi la primauté des stipulations contractuelles sur les circonstances de fait.
B. La réception des travaux et l’articulation des garanties légales
La réception des travaux constitue une étape essentielle du contrat de construction de maison individuelle, dont la troisième chambre civile a rappelé à plusieurs reprises la définition et les effets. L’article 1792-6 du code civil dispose que la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves, qu’elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement, et qu’elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. La garantie de parfait achèvement, à laquelle le constructeur est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Or, la réception peut être expresse ou tacite, et la jurisprudence a précisé les conditions dans lesquelles une réception tacite peut être caractérisée dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle. Dans un arrêt du 21 décembre 2023 (Civ. 3e, 21 déc. 2023, n° 22-15.655), la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir caractérisé la volonté non équivoque des maîtres de l’ouvrage de recevoir l’ouvrage, en relevant que ceux-ci avaient fait réaliser les travaux qu’ils s’étaient réservés en s’acquittant du prix auprès d’une entreprise tierce, qu’ils avaient ainsi pris possession des deux maisons et qu’ils avaient réglé le solde de la facture du constructeur, en ce compris la retenue de garantie de 5 %. La cour d’appel a pu fixer la réception tacite des ouvrages à la dernière de ces dates, démontrant que le paiement intégral du prix combiné à la prise de possession de l’ouvrage constitue un faisceau d’indices permettant de caractériser une réception tacite.
Par ailleurs, la distinction entre la livraison et la réception de l’ouvrage est fondamentale en matière de contrat de construction de maison individuelle, et la jurisprudence a eu l’occasion de préciser cette distinction à plusieurs reprises. L’arrêt du 21 décembre 2023 susmentionné rappelle que les pénalités de retard ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non la réception avec ou sans réserves, la livraison étant distincte de la réception et s’entendant de la remise de la chose en la possession du maître de l’ouvrage. La cour d’appel, après avoir constaté la réception tacite au 1er octobre 2009, a relevé que si les maisons n’avaient pas immédiatement été mises en location, les maîtres de l’ouvrage ne s’étaient pas plaints de désordres les affectant avant le mois de janvier 2011, faisant ainsi ressortir que celles-ci étaient en état d’être habitées à cette date, de sorte qu’aucune pénalité de retard n’était due.
En ce qui concerne la réception judiciaire, l’arrêt du 19 septembre 2024 a rappelé avec force que lorsqu’elle est demandée, la réception judiciaire doit être prononcée à la date à laquelle l’ouvrage est en état d’être reçu, c’est-à-dire, pour une maison d’habitation, à la date à laquelle elle est habitable, sans qu’importe la volonté du maître de l’ouvrage de la recevoir. La Cour de cassation a ainsi censuré l’arrêt d’appel qui, pour écarter la date proposée par le constructeur et le garant pour la réception judiciaire, s’était borné à relever que les maîtres de l’ouvrage n’avaient pas même été convoqués pour une réception, sans rechercher si, à cette date, la maison était habitable et, ainsi, en état d’être reçue. Dès lors, la réception judiciaire ne saurait être refusée au seul motif que le maître de l’ouvrage n’aurait pas été convoqué, dès lors que l’ouvrage est en état d’être reçu, c’est-à-dire habitable.
Enfin, l’articulation entre la garantie de livraison et les garanties légales de droit commun prévues par le code civil mérite une attention particulière. L’article 1792 du code civil institue une responsabilité de plein droit de tout constructeur d’un ouvrage envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage pour les dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination, cette responsabilité ne pouvant être écartée que si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. Cette garantie décennale se distingue de la garantie de livraison propre au contrat de construction de maison individuelle, dont l’objet est de couvrir le maître de l’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, indépendamment de la gravité des désordres. L’article 1792-4-2 du même code précise que les actions en responsabilité dirigées contre un sous-traitant en raison de dommages affectant un ouvrage se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux pour les dommages relevant de la garantie décennale, et par deux ans pour ceux relevant de la garantie de bon fonctionnement.
Enfin, l’article L. 231-13 du code de la construction et de l’habitation impose au constructeur de conclure par écrit les contrats de sous-traitance avant tout commencement d’exécution des travaux à la charge du sous-traitant, ces contrats devant comporter notamment la désignation de la construction, la description des travaux, le prix convenu, le délai d’exécution, les modalités de règlement dans un délai maximum de trente jours à compter du versement effectué au constructeur par le maître de l’ouvrage, ainsi que la justification des garanties de paiement prévues à l’article 14 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance. L’omission de ces énonciations expose le constructeur à des sanctions, le législateur ayant entendu garantir la protection du sous-traitant tout autant que celle du maître de l’ouvrage, dans une logique de transparence et de sécurité juridique de l’ensemble de la chaîne contractuelle de la construction.
Conclusion
L’étude de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile révèle que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan demeure un édifice juridique complexe, dont l’effectivité repose sur un équilibre délicat entre la protection renforcée du maître de l’ouvrage et la sécurité juridique des opérations de construction. La Cour de cassation veille avec constance à ce que le formalisme protecteur édicté par le code de la construction et de l’habitation ne soit pas détourné de sa finalité, tout en préservant les droits de la défense du constructeur et de ses garants. La garantie de livraison à prix et délais convenus constitue le cœur du dispositif protecteur, dont la mise en œuvre obéit à des règles procédurales strictes que le garant doit scrupuleusement respecter. La distinction entre la livraison et la réception de l’ouvrage, patiemment élaborée par la jurisprudence, permet d’assurer une protection effective du maître de l’ouvrage sans pour autant faire peser sur le constructeur une obligation indéfinie dans le temps. En conséquence, la rédaction du contrat, le respect des énonciations obligatoires, le suivi rigoureux des conditions suspensives et la formalisation précise de la réception constituent, pour tout maître d’ouvrage, les clefs d’une opération de construction sécurisée.
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