La résiliation du marché à forfait dans la construction immobilière : l’article 1794 du Code civil ne prive pas le maître de l’ouvrage de la faculté de résilier pour faute de droit commun
I. La dualité des régimes de résiliation ouverts au maître de l’ouvrage dans le marché à forfait
A. La faculté de résiliation ad nutum de l’article 1794 du Code civil
Le marché à forfait occupe une place singulière dans l’économie du droit de la construction immobilière. Défini par l’article 1793 du Code civil, ce contrat se caractérise par la conclusion d’une convention par laquelle un architecte ou un entrepreneur s’engage à réaliser un ouvrage déterminé, d’après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, moyennant un prix global forfaitairement fixé. Cette stipulation de forfait emporte une conséquence essentielle : l’entrepreneur ne peut réclamer aucune augmentation de prix, fût-ce en raison de la hausse du coût des matériaux ou de la main-d’œuvre, sauf si des changements ont été autorisés par écrit par le maître de l’ouvrage. La rigueur de ce régime se justifie par la volonté du législateur de garantir au maître de l’ouvrage une prévisibilité financière totale, condition indispensable à la réalisation de projets de construction dont le budget constitue bien souvent l’un des postes de dépenses les plus importants pour un particulier ou une entreprise.
Parallèlement à cette protection financière, le législateur de 1804 a accordé au maître de l’ouvrage une prérogative exorbitante du droit commun des contrats, inscrite à l’article 1794 du Code civil. Ce texte dispose en effet que « le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise ». La doctrine qualifie traditionnellement cette faculté de résiliation ad nutum, c’est-à-dire de résiliation par la seule volonté du maître, sans que celui-ci ait à justifier d’un quelconque motif. Cette prérogative, qui déroge au principe de la force obligatoire du contrat énoncé par l’ancien article 1134 du Code civil – devenu l’article 1103 du même code – trouve sa contrepartie dans l’obligation faite au maître de l’ouvrage d’indemniser intégralement l’entrepreneur du préjudice résultant de cette résiliation. Le maître qui use de cette faculté doit ainsi dédommager l’entrepreneur de l’intégralité des dépenses engagées, de la valeur des travaux déjà réalisés et du gain manqué sur l’ensemble de l’opération.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, de longue date, précisé les conditions de mise en œuvre de cette faculté de résiliation unilatérale. Elle a notamment jugé que l’article 1794 du Code civil ouvre au maître de l’ouvrage une faculté de résiliation discrétionnaire, qui s’exerce indépendamment de toute faute de l’entrepreneur. En conséquence, le maître qui décide de résilier le marché sur ce fondement est redevable de l’indemnité prévue par le texte, quand bien même l’entrepreneur aurait commis des manquements dans l’exécution de ses obligations. Cette solution, qui peut paraître sévère pour le maître de l’ouvrage confronté à un entrepreneur défaillant, s’explique par la nature même de la faculté ouverte par l’article 1794 : celle-ci constitue une prérogative unilatérale qui, parce qu’elle permet au maître de se dédire sans motif, doit être assortie d’une compensation intégrale au profit de l’entrepreneur. La Cour de cassation a ainsi rappelé, dans un arrêt du 23 novembre 2023, que le maître de l’ouvrage qui résilie le marché sur le fondement de l’article 1794 doit indemniser l’entrepreneur même si celui-ci a commis des fautes dans l’exécution du contrat, dès lors que la résiliation est intervenue sur ce fondement spécifique.
B. La résiliation pour faute de droit commun et le principe de la condition résolutoire tacite
À côté de cette faculté de résiliation ad nutum, le droit commun des contrats offre au créancier d’une obligation inexécutée la possibilité de demander la résolution – ou la résiliation, s’agissant d’un contrat à exécution successive – du contrat pour inexécution. L’ancien article 1184 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, disposait que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement ». Ce texte, applicable aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016, a été remplacé par les articles 1224 et suivants du Code civil, qui organisent désormais un régime rénové de la résolution pour inexécution. L’article 1224 du Code civil prévoit ainsi que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». Par ailleurs, l’article 1227 du même code précise que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».
La jurisprudence a, de longue date, consacré la possibilité pour une partie à un contrat de le résilier unilatéralement en cas d’inexécution grave de son cocontractant, sans avoir à solliciter préalablement l’autorisation du juge. La première chambre civile de la Cour de cassation a ainsi énoncé, dans un arrêt fondateur du 13 octobre 1998 (n° 96-21.485, Bull. 1998, I, n° 300), que « la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls ». Cette formulation, dont la postérité est considérable, a été reprise et amplifiée par l’ensemble des chambres de la Cour de cassation, et tout particulièrement par la troisième chambre civile dans le contentieux de la construction immobilière. À cet égard, il importe de souligner que la résiliation unilatérale pour faute se distingue fondamentalement de la faculté ouverte par l’article 1794 du Code civil : la première est subordonnée à la démonstration d’une inexécution suffisamment grave imputable au débiteur, tandis que la seconde est exercée de manière purement discrétionnaire et emporte, en contrepartie, une obligation d’indemnisation intégrale.
La coexistence de ces deux régimes au sein du marché à forfait a longtemps suscité des interrogations doctrinales et des hésitations jurisprudentielles. La question centrale était de savoir si la faculté de résiliation unilatérale prévue par l’article 1794 du Code civil, en ce qu’elle constitue un régime spécial dérogatoire au droit commun, devait être regardée comme exclusive de toute autre cause de résiliation, ou si le maître de l’ouvrage conservait la possibilité d’invoquer le droit commun de la résiliation pour faute à l’encontre d’un entrepreneur défaillant. L’enjeu de cette alternative est considérable pour la pratique de la construction immobilière : selon la réponse apportée, le maître de l’ouvrage confronté à un entrepreneur qui abandonne le chantier, commet des malfaçons ou accumule des retards, pourrait soit être contraint d’indemniser celui-ci sur le fondement de l’article 1794 en dépit des manquements commis, soit, au contraire, obtenir réparation de son propre préjudice sur le fondement de la résiliation pour faute de droit commun. Or, c’est précisément à cette question que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une réponse décisive par son arrêt du 25 juin 2026.
II. La reconnaissance prétorienne du cumul des régimes de résiliation
A. L’arrêt du 25 juin 2026 et la consécration de l’autonomie des fondements
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 (pourvoi n° 24-18.064, FS-B) constitue une décision de principe dont la portée dépasse le seul contentieux de la construction immobilière. Dans cette affaire, une société souhaitant construire un nouveau magasin avait confié la réalisation du lot plomberie à un entrepreneur, lequel avait ensuite été placé en liquidation judiciaire. Contestant la résiliation du marché de travaux par le maître de l’ouvrage, l’entrepreneur – représenté par son liquidateur – avait assigné ce dernier en réparation du gain manqué et de son préjudice moral. La cour d’appel de Papeete, par un arrêt du 11 avril 2024, avait accueilli la demande d’indemnisation de l’entrepreneur en retenant que « la résiliation par le maître de l’ouvrage d’un marché à forfait s’exerce de manière discrétionnaire sans qu’il ait à alléguer une faute de l’entrepreneur, de sorte qu’il est tenu de dédommager celui-ci du gain manqué et de l’indemniser en cas d’exercice abusif de ce droit, indépendamment du bien-fondé des griefs invoqués à l’encontre de ce dernier ».
La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 1184, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et 1794 du Code civil. Dans un attendu de principe dépourvu de toute ambiguïté, la troisième chambre civile énonce qu’« il résulte de la combinaison de ces textes que la faculté de résiliation unilatérale d’un marché à forfait par le maître de l’ouvrage, prévue à l’article 1794 du code civil, ne prive pas celui-ci de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun ». Cette formulation, par sa netteté et sa généralité, tranche définitivement la question de l’articulation entre le régime spécial du contrat de construction et le droit commun des contrats. La Cour affirme ainsi, sans réserve ni tempérament, que les deux régimes coexistent et que le maître de l’ouvrage dispose d’une option entre la résiliation ad nutum de l’article 1794 – avec l’obligation d’indemnisation qui en est la contrepartie – et la résiliation pour faute de droit commun – qui le dispense de toute indemnisation dès lors que les manquements de l’entrepreneur sont établis.
Dès lors, l’arrêt du 25 juin 2026 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle plus large qui tend à reconnaître, en matière contractuelle, la coexistence de régimes spéciaux et du droit commun. La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt de la troisième chambre civile du 20 mars 2025, que l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme – qui ouvre à la commune une action en démolition des constructions irrégulières – n’a « ni pour objet ni pour effet de priver ces autorités de la faculté de saisir le juge des référés, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, pour faire cesser le trouble manifestement illicite ». La même logique anime l’arrêt du 25 juin 2026 : un régime spécial, fût-il dérogatoire, ne saurait être interprété comme exclusif des voies de droit commun, à moins que le législateur ne l’ait expressément prévu. Or, l’article 1794 du Code civil, qui ne comporte aucune clause d’exclusivité, ne fait pas obstacle à ce que le maître de l’ouvrage invoque, à l’encontre d’un entrepreneur défaillant, la résiliation pour faute de droit commun.
La portée pratique de cette solution est considérable. En l’espèce, le maître de l’ouvrage soutenait que l’entrepreneur avait commis des fautes – retards, malfaçons, non-façons et abandon de chantier – exclusives de l’application de l’article 1794. La cour d’appel, en se bornant à qualifier la résiliation de résiliation ad nutum sans rechercher si les manquements allégués caractérisaient une inexécution suffisamment grave justifiant une résiliation pour faute de droit commun, avait privé sa décision de base légale. La cassation prononcée rappelle ainsi aux juges du fond qu’ils ne peuvent se dispenser d’examiner les griefs formulés par le maître de l’ouvrage à l’encontre de l’entrepreneur, dès lors que la qualification de résiliation pour faute – distincte de la résiliation ad nutum – emporte des conséquences radicalement différentes sur le plan indemnitaire.
B. Les conséquences pratiques de la coexistence des régimes pour les acteurs de la construction
La reconnaissance du cumul des régimes de résiliation emporte des conséquences pratiques de premier ordre pour l’ensemble des acteurs de la construction immobilière. Pour le maître de l’ouvrage confronté à un entrepreneur défaillant, l’arrêt du 25 juin 2026 ouvre une véritable alternative stratégique. S’il choisit de résilier le marché sur le fondement de l’article 1794 du Code civil, il bénéficie d’une faculté de résiliation discrétionnaire, sans avoir à justifier d’une faute de l’entrepreneur, mais il devra indemniser intégralement celui-ci de l’ensemble des dépenses engagées, des travaux réalisés et du gain manqué. En revanche, s’il opte pour la résiliation pour faute de droit commun, il lui appartiendra de démontrer l’existence d’une inexécution suffisamment grave imputable à l’entrepreneur – retard significatif, malfaçons substantielles, abandon de chantier – mais il pourra, le cas échéant, obtenir réparation de son propre préjudice sans avoir à verser l’indemnité prévue par l’article 1794.
Cette alternative, qui relève du droit de la construction immobilière, impose au maître de l’ouvrage une rigueur particulière dans la conduite de ses relations contractuelles. La constitution d’un dossier probatoire solide – comptes rendus de chantier, constats d’huissier, expertises amiables ou judiciaires, mises en demeure – devient indispensable pour étayer une résiliation pour faute. À cet égard, l’article 1104 du Code civil, qui impose aux parties l’exécution de bonne foi de leurs obligations contractuelles, constitue un fondement complémentaire utile pour caractériser les manquements de l’entrepreneur. La Cour de cassation a en effet rappelé, dans un arrêt de la troisième chambre civile du 19 septembre 2024, que le devoir de bonne foi impose à l’entrepreneur de coopérer loyalement avec le maître de l’ouvrage et de ne pas entraver l’exécution normale du contrat. En conséquence, un maître de l’ouvrage qui envisage de résilier le marché pour faute devra veiller à caractériser avec précision la nature et la gravité des manquements qu’il reproche à son cocontractant, et à ne pas se placer lui-même en situation de manquement à ses propres obligations – notamment de paiement – qui pourrait lui être opposé par voie d’exception d’inexécution.
Par ailleurs, la coexistence des régimes invite à une clarification de la volonté du maître de l’ouvrage dans la notification de la résiliation. La distinction entre une résiliation ad nutum – qui n’a pas à être motivée – et une résiliation pour faute – qui suppose l’énonciation des griefs – doit apparaître clairement dans l’acte par lequel le maître de l’ouvrage met fin au contrat. Une notification ambiguë, qui se bornerait à évoquer des « difficultés » sans caractériser précisément les manquements reprochés à l’entrepreneur, pourrait être requalifiée en résiliation ad nutum et exposer le maître à l’obligation d’indemnisation prévue par l’article 1794. Dès lors, il est recommandé au maître de l’ouvrage de notifier sa décision par un acte extrajudiciaire – exploit d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception – énonçant de manière circonstanciée les manquements constatés et indiquant expressément que la résiliation est prononcée aux torts exclusifs de l’entrepreneur sur le fondement des articles 1224 et suivants du Code civil.
Pour l’entrepreneur, l’arrêt du 25 juin 2026 n’est pas dépourvu d’effets protecteurs. En cantonnant la faculté de résiliation ad nutum à son domaine propre – celui d’une résiliation discrétionnaire assortie d’une obligation d’indemnisation intégrale – et en rappelant que la résiliation pour faute obéit à un régime distinct, la Cour de cassation préserve l’équilibre du marché à forfait. L’entrepreneur ne saurait être privé de l’indemnité prévue par l’article 1794 que si le maître de l’ouvrage démontre, conformément aux exigences du droit commun, que les manquements qui lui sont imputables présentent un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du contrat. Cette exigence probatoire constitue une garantie essentielle pour l’entrepreneur, qui ne peut être privé du bénéfice de l’article 1794 par la seule invocation, non étayée, de prétendues fautes dans l’exécution du marché.
Enfin, la solution dégagée par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 s’inscrit dans un mouvement plus large de rapprochement entre le droit spécial de la construction et le droit commun des contrats, mouvement dont l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations a constitué un vecteur décisif. L’introduction dans le Code civil des articles 1224 à 1230, qui organisent un régime unifié de la résolution pour inexécution, a en effet renforcé la cohérence et la lisibilité du droit commun des contrats, rendant d’autant plus naturelle son articulation avec les régimes spéciaux tels que celui du marché à forfait. La troisième chambre civile, par l’arrêt commenté, tire les conséquences de cette évolution législative en affirmant que la spécificité du contrat de construction ne saurait faire obstacle à l’application des principes généraux qui gouvernent l’ensemble des relations contractuelles.
Or, cette articulation entre le droit spécial de la construction et le droit commun des contrats ne se limite pas à la seule question de la résiliation. L’article 1217 du Code civil énumère les sanctions dont dispose le créancier en cas d’inexécution : refuser ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature, solliciter une réduction de prix, provoquer la résolution, ou demander réparation des conséquences de l’inexécution. Ces sanctions, qui s’articulent entre elles sans s’exclure mutuellement, illustrent la souplesse que le législateur de 2016 a entendu conférer au créancier d’une obligation inexécutée. La même logique inspire la solution dégagée par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 : le maître de l’ouvrage, confronté aux manquements de l’entrepreneur, n’est pas enfermé dans le régime indemnitaire de l’article 1794 mais peut mobiliser l’ensemble des outils mis à sa disposition par le droit commun. En conséquence, il pourra non seulement résilier le marché pour faute, mais également solliciter, le cas échéant, l’allocation de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, qui dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation.
Enfin, il convient de relever que la solution de l’arrêt du 25 juin 2026 trouve un écho dans les dispositions du Code de la construction et de l’habitation, dont l’article L. 111-1 dispose que les règles générales de construction sont applicables à toute construction de bâtiment, quel que soit son usage. Le contrat de construction de droit privé, qu’il soit conclu sous la forme d’un marché à forfait ou sous celle d’un contrat de promotion immobilière régi par l’article 1831-1 du Code civil, demeure soumis aux principes généraux du droit des obligations chaque fois que les textes spéciaux n’y dérogent pas expressément. Dès lors, l’arrêt du 25 juin 2026 ne fait qu’appliquer, dans le domaine particulier du marché de construction, un principe d’interprétation dont la portée est bien plus large : les régimes spéciaux, lorsqu’ils se bornent à ouvrir une faculté sans en préciser le caractère exclusif, ne sauraient être interprétés comme fermant l’accès aux voies de droit commun.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 juin 2026 constitue une décision de principe qui consacre, dans des termes dépourvus d’équivoque, la coexistence de la faculté de résiliation ad nutum de l’article 1794 du Code civil et de la résiliation pour faute de droit commun dans le marché à forfait de construction. En affirmant que la faculté de résiliation unilatérale prévue par ce texte « ne prive pas le maître de l’ouvrage de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun », la Cour de cassation met fin aux incertitudes qui entouraient l’articulation entre le régime spécial du contrat de construction et les principes généraux du droit des contrats. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance du 10 février 2016, restaure la liberté de choix du maître de l’ouvrage confronté à un entrepreneur défaillant, tout en préservant les droits de ce dernier par l’exigence d’une démonstration rigoureuse des manquements allégués. Par sa publication au Bulletin, l’arrêt du 25 juin 2026 atteste de l’importance que la Cour de cassation entend lui conférer dans la construction d’un droit de la résiliation des contrats de construction à la fois respectueux des spécificités de cette matière et fidèle aux principes fondamentaux du droit des obligations.
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