L’exécution des délibérations de l’assemblée générale par le syndic de copropriété : les contours renouvelés d’une obligation de résultat dans la jurisprudence de la troisième chambre civile
I. L’obligation positive d’exécution des délibérations de l’assemblée générale
A. L’appel de fonds, préalable nécessaire à l’exécution des travaux votés
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis confie au syndic une mission cardinale dont l’article 18 énonce le principe en des termes dépourvus d’ambiguïté : le syndic est chargé d’« assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale » et il est « seul responsable de sa gestion » (article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette obligation d’exécution, dont la portée a pu donner lieu à des hésitations de la part des juridictions du fond, a fait l’objet d’une réaffirmation éclatante de la part de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 2 juillet 2026.
En l’espèce, des promoteurs et copropriétaires au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété à La Réunion avaient assigné l’ancien syndic en indemnisation des préjudices subis du fait de ses diverses fautes de gestion. L’assemblée générale du 5 octobre 2017 avait voté la réalisation de travaux d’entretien et de réparation, dont certains urgents car destinés à assurer l’étanchéité de l’immeuble. Or le syndic n’avait pas même adressé d’appels de fonds en vue de financer les travaux litigieux. La cour d’appel de Saint-Denis, par arrêt du 7 juin 2024, avait néanmoins écarté la faute en retenant que les charges courantes antérieures n’étaient pas entièrement réglées et que le syndic s’était trouvé confronté à l’opposition de copropriétaires ne voulant pas payer pour les autres. La Cour de cassation ne s’est pas laissée convaincre par ces considérations d’opportunité.
La troisième chambre civile énonce en effet avec une netteté qui ne laisse place à aucune discussion : « engage sa responsabilité le syndic qui n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés lors d’une assemblée générale » (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 24-20.650, F-D). La formulation employée par la Cour revêt une portée significative. Elle ne formule pas une simple règle de preuve ou une présomption de faute. Elle énonce, sous la forme d’une proposition universelle, que le comportement consistant pour un syndic à ne pas adresser les appels de fonds consécutifs à un vote de travaux constitue en lui-même la faute engageant sa responsabilité. La situation financière dégradée de la copropriété, l’opposition de certains copropriétaires, ou quelque autre circonstance de fait que ce soit, ne sauraient exonérer le syndic de cette obligation instrumentale qui est le préalable nécessaire à l’exécution des délibérations de l’assemblée générale.
Cette solution s’inscrit dans le droit fil du visa de l’arrêt, qui associe l’article 1240 du code civil aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965. L’article 1240 dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil). Par cette référence, la Cour de cassation confirme que la responsabilité du syndic à l’égard des copropriétaires s’apprécie sur le fondement quasi-délictuel, et non sur le fondement contractuel. Il s’agit là d’une jurisprudence constante, que l’arrêt du 2 juillet 2026 ne fait que réaffirmer avec une particulière vigueur dans le cas précis du défaut d’appel de fonds.
L’arrêt du 16 novembre 2023 était déjà venu rappeler la rigueur de l’obligation pesant sur le syndic dans l’exécution des délibérations. Dans cette affaire, un syndicat des copropriétaires avait commandé des travaux de pose de garde-corps et de suppression d’un escalier extérieur, travaux qui s’étaient révélés entachés de malfaçons et d’abandon de chantier. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté la demande du syndicat contre le syndic au motif que ce dernier n’avait pas manqué à son devoir de conseil et que l’expert n’avait pas caractérisé de faute personnelle. La Cour de cassation, censurant cette décision, a jugé que la cour d’appel aurait dû rechercher si le syndic avait accompli « toutes les diligences lui incombant dans la gestion des travaux » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-21.144, F-D). Le contrôle de la Cour ne s’arrête donc pas à l’existence formelle d’un vote de travaux : il s’étend à la vérification des diligences concrètes accomplies par le syndic postérieurement à ce vote.
Cette obligation instrumentale que constitue l’appel de fonds trouve sa source immédiate dans les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui, en son paragraphe II, charge le syndic d’« établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale ». La gestion comptable et financière du syndicat, dont le syndic a la charge exclusive, inclut nécessairement le pouvoir et le devoir d’appeler les fonds correspondant aux dépenses votées. Dès lors, le défaut d’appel de fonds ne constitue pas une simple négligence, mais une violation caractérisée de l’obligation légale de gestion qui pèse sur le syndic.
B. L’intensité du contrôle juridictionnel de l’inaction du syndic
L’arrêt du 2 juillet 2026 présente un second intérêt qui tient à la logique de contrôle qu’il met en oeuvre. La cour d’appel de Saint-Denis avait considéré que les circonstances de fait tenant à la situation financière de la copropriété et à l’opposition de certains copropriétaires faisaient obstacle à la caractérisation d’une faute du syndic. Ce faisant, elle avait introduit dans l’appréciation de la responsabilité des éléments de contexte qui, pour la Cour de cassation, sont radicalement étrangers à l’existence même de la faute.
En statuant ainsi, la cour d’appel confondait l’obligation de moyens qui pèse sur le syndic dans la mise en oeuvre des procédures de recouvrement avec l’obligation, plus fondamentale et préalable, d’adresser les appels de fonds eux-mêmes. Autrement dit, il ne peut être fait grief à un syndic de ne pas avoir recouvré effectivement les sommes nécessaires aux travaux si les copropriétaires ne s’acquittent pas de leurs charges. Mais il peut, et il doit, lui être fait grief de n’avoir même pas déclenché le processus de financement en adressant les appels de fonds correspondants. La distinction est d’importance : elle trace une ligne de partage entre l’inexécution excusable et l’inexécution fautive.
Cette intensité du contrôle juridictionnel trouve un écho dans l’article 17 de la même loi, aux termes duquel « les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical » (article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La lettre même du texte confère à l’exécution des délibérations un caractère impératif. Il ne s’agit pas d’une faculté laissée à l’appréciation du syndic, ni d’une mission dont il pourrait moduler l’accomplissement en fonction des difficultés rencontrées. Le vote de l’assemblée générale constitue un ordre donné au syndic, dont l’inexécution engage sa responsabilité sans que les circonstances extérieures puissent y faire obstacle.
Par ailleurs, la jurisprudence citée par la Cour dans l’arrêt du 2 juillet 2026, qui rappelle que « le syndic est responsable, à l’égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission » (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 24-20.650, précité), consacre une approche extensive de la notion même de faute. Il ne s’agit pas seulement de sanctionner une action positive dommageable, mais également, et surtout, une abstention : celle de ne pas avoir mis en mouvement les mécanismes financiers permettant de concrétiser une décision collective. Cette abstention est érigée en faute par la seule constatation de l’absence d’appels de fonds, indépendamment de toute appréciation des mobiles ou des excuses du syndic.
Il convient d’observer que la Cour de cassation prend soin, dans cet attendu, de distinguer le fondement juridique de la responsabilité du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires de celui de sa responsabilité à l’égard des copropriétaires pris individuellement. À l’égard du syndicat, la responsabilité est de nature contractuelle, le syndic étant lié au syndicat par un contrat de mandat régi par les articles 1984 et suivants du code civil et par l’article 1992 du même code, aux termes duquel le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. À l’égard des copropriétaires individuels, en revanche, la responsabilité est de nature quasi-délictuelle, ainsi que le rappelle expressément l’arrêt du 2 juillet 2026 en visant l’article 1240 du code civil.
La référence à ce fondement n’est pas neutre. En droit de la responsabilité civile, le régime quasi-délictuel offre au demandeur l’avantage de ne pas avoir à démontrer l’existence d’un lien contractuel direct avec le défendeur, ce qui serait souvent malaisé pour un copropriétaire agissant individuellement contre le syndic, avec lequel il n’est pas lié par un contrat. Cette construction jurisprudentielle, déjà affirmée dans des arrêts antérieurs, trouve dans la décision du 2 juillet 2026 une confirmation sans équivoque qui en renforce la portée pratique pour les justiciables.
II. L’interdiction d’agir en dehors du cadre délibératif
A. Le paiement de travaux sans autorisation de l’assemblée générale, source autonome de responsabilité
Si la jurisprudence sanctionne l’inaction du syndic face aux décisions de l’assemblée générale, elle ne tolère pas davantage son action en l’absence de décision. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 décembre 2025 illustre de manière topique cette seconde branche de la responsabilité du syndic, qui se situe dans le prolongement exact de la première.
Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires d’une résidence en Nouvelle-Calédonie avait adopté, le 14 mars 2014, une résolution portant adoption d’un budget destiné à financer la réfection de la toiture, tout en précisant qu’un nouveau devis serait demandé et transmis aux copropriétaires pour accord, sans prévoir expressément de validation par une nouvelle assemblée générale. Le conseil syndical réuni le 12 novembre 2014 avait pris acte de ce nouveau devis, et chaque copropriétaire s’était acquitté de 50 % de sa quote-part. Le syndic avait alors versé à l’entreprise un acompte correspondant. Les travaux n’ayant pas été réalisés et l’entreprise ayant été condamnée à restitution, les copropriétaires avaient recherché la responsabilité du syndic pour avoir payé des travaux sans autorisation de l’assemblée générale.
La cour d’appel de Nouméa, par arrêt du 26 juin 2023, avait écarté la faute en se fondant sur le fait que la résolution initiale ne précisait pas que le nouveau devis dût être approuvé par l’assemblée générale et que le quitus avait été donné au syndic. La Cour de cassation ne l’a pas entendu ainsi. Elle énonce de manière péremptoire : « le paiement, par le syndic, de travaux n’ayant pas fait l’objet d’une décision de l’assemblée générale engage la responsabilité du syndic » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.397, F-D). Là encore, la formulation est dénuée de toute nuance. Elle érige en règle absolue le principe selon lequel le syndic ne peut engager financièrement le syndicat des copropriétaires qu’à la condition qu’une décision de l’assemblée générale l’y ait expressément autorisé.
Cette solution trouve son fondement premier dans l’article 17 précité, qui dispose que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale. Le corollaire de ce principe est que le syndic ne saurait se substituer à l’assemblée générale pour décider de l’engagement de dépenses, fussent-elles souhaitables ou même approuvées par le conseil syndical. Le conseil syndical, faut-il le rappeler, n’a qu’un rôle consultatif et de contrôle : il ne dispose d’aucun pouvoir décisionnel propre en matière d’engagement de dépenses, sauf délégation expresse de l’assemblée générale conformément aux dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
La portée de l’arrêt du 4 décembre 2025 est d’autant plus remarquable que les circonstances de l’espèce pouvaient, de prime abord, plaider en faveur de la bonne foi du syndic. Le nouveau devis avait été présenté aux copropriétaires, le conseil syndical en avait pris acte, la totalité des copropriétaires s’était acquittée de sa quote-part, et l’assemblée générale avait ultérieurement donné quitus au syndic. Aucun de ces éléments n’a pourtant suffi à exonérer le syndic de sa responsabilité, la Cour de cassation rappelant avec force que le quitus donné par l’assemblée générale ne couvre que la gestion comptable et financière, et non les fautes de gestion susceptibles d’engager la responsabilité du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
Le visa de l’arrêt est à cet égard édifiant. La Cour de cassation fonde sa décision sur trois textes : l’article 1382, devenu 1240, du code civil, et les articles 17, alinéa 1er, et 18, alinéas 1er, 2 et 11, de la loi du 10 juillet 1965. Cette triple référence dessine un cadre juridique complet qui fait du syndic un mandataire dont les pouvoirs sont strictement définis et dont les initiatives non autorisées engagent sa responsabilité personnelle. L’arrêt énonce à cet égard que « le syndic est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.397, précité), formule qui étend expressément cette responsabilité au-delà du cadre strictement contractuel pour englober l’ensemble des actes accomplis par le syndic dans l’exercice de ses fonctions.
B. Le devoir de diligence dans l’exécution des travaux autorisés
L’arrêt du 16 novembre 2023 apporte une troisième dimension à ce corpus jurisprudentiel en précisant les contours du devoir de diligence qui incombe au syndic une fois les travaux autorisés par l’assemblée générale. Il ne suffit pas, pour le syndic, d’avoir procédé aux appels de fonds et de s’être assuré que les travaux ont fait l’objet d’un vote régulier. Il lui incombe, en outre, de suivre l’exécution des travaux et de veiller à ce que les paiements effectués correspondent à l’état d’avancement réel du chantier.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires reprochait au syndic non seulement de ne pas avoir alerté les copropriétaires sur la nécessité de s’adjoindre le concours d’un maître d’oeuvre eu égard à l’importance du chantier, mais également de ne pas avoir assuré un suivi effectif de l’exécution et d’avoir procédé à des paiements disproportionnés au regard de l’état d’avancement des travaux. Le marché de travaux s’élevait à 65 051,30 euros, et l’entreprise, intervenue en juin 2009, avait, le 3 juin 2009, déjà perçu 57 177,50 euros. La cour d’appel n’avait pas examiné ces griefs avec la précision requise. La Cour de cassation, relevant cette carence dans l’office du juge, a censuré l’arrêt.
Cette formule, par sa généralité, est lourde de conséquences pratiques. Elle signifie que le contrôle du juge ne porte pas seulement sur l’existence ou l’absence d’une faute caractérisée, mais sur l’intégralité des diligences que l’on pouvait raisonnablement attendre d’un syndic professionnel placé dans les mêmes circonstances. Le standard de référence est celui du syndic normalement diligent, dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous le contrôle disciplinaire de la Cour de cassation qui vérifie que ces derniers ont bien procédé à une recherche effective des diligences accomplies ou omises.
En d’autres termes, la responsabilité du syndic dans l’exécution des travaux ne se limite pas à une obligation de moyen atténuée. Elle s’analyse en une obligation de moyens renforcée, dont l’intensité s’apprécie à l’aune des compétences professionnelles que le syndic est réputé détenir et que le syndicat des copropriétaires est en droit d’attendre de lui. Cette approche est conforme à l’esprit de la loi du 10 juillet 1965, qui a entendu faire du syndic un véritable professionnel de la gestion immobilière, soumis à des obligations précises et contrôlées. Cette conception trouve un prolongement naturel dans le domaine du droit immobilier, où le contentieux de la copropriété occupe une place prépondérante dans la pratique des juridictions civiles.
La conjonction des arrêts des 16 novembre 2023, 4 décembre 2025 et 2 juillet 2026 fait ainsi apparaître une gradation dans les obligations du syndic en matière de travaux. En amont du processus, le syndic doit s’assurer que la décision de l’assemblée générale est régulière et suffisamment précise pour fonder son action, à défaut de quoi il s’expose à engager sa responsabilité s’il procède à des paiements non autorisés. Au stade de l’exécution, il doit adresser les appels de fonds correspondant aux travaux votés, sans pouvoir se retrancher derrière les difficultés financières de la copropriété ou l’opposition de certains copropriétaires. En aval, enfin, il doit exercer un contrôle effectif sur le déroulement du chantier et sur la correspondance entre les paiements effectués et les travaux réalisés.
Cette architecture jurisprudentielle, dont la cohérence d’ensemble ne fait guère de doute, consacre une conception particulièrement exigeante de la mission du syndic. Elle fait de l’assemblée générale le centre de gravité exclusif du processus décisionnel et cantonne le syndic dans un rôle d’exécutant diligent, privé de tout pouvoir d’appréciation autonome quant à l’opportunité d’engager ou de ne pas engager les opérations décidées par les copropriétaires réunis en assemblée. La logique est celle d’une stricte séparation des pouvoirs au sein de la copropriété : à l’assemblée générale, le pouvoir de décider ; au syndic, l’obligation d’exécuter, sous le contrôle du juge. Cette séparation, que le droit de la construction connaît également dans les rapports entre maître d’ouvrage et constructeurs, constitue une garantie essentielle pour les copropriétaires.
La portée pratique de cette jurisprudence est considérable pour les justiciables. Elle fournit aux copropriétaires un cadre d’analyse clair pour apprécier la légalité des actes accomplis par leur syndic et, le cas échéant, pour engager la responsabilité de ce dernier. Le défaut d’appel de fonds après un vote de travaux, comme le paiement de travaux non autorisés, constituent désormais des manquements dont la qualification fautive est acquise en jurisprudence, sans que le syndic puisse utilement opposer des circonstances de fait pour s’exonérer de sa responsabilité.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation les 16 novembre 2023, 4 décembre 2025 et 2 juillet 2026 dessinent avec une netteté croissante les contours de la responsabilité du syndic dans l’exécution des délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires. L’enseignement principal qui s’en dégage est celui d’une obligation à double face : d’un côté, l’obligation positive d’accomplir tous les actes nécessaires à l’exécution des décisions collectives, dont l’appel de fonds constitue la première étape indispensable ; de l’autre, l’interdiction d’accomplir des actes que l’assemblée générale n’a pas autorisés, au premier rang desquels figure le paiement de travaux non votés.
Cette jurisprudence, dont la fermeté ne se dément pas, constitue un outil précieux pour les copropriétaires confrontés à l’inertie ou aux initiatives intempestives de leur syndic. Elle rappelle que le syndic n’est pas un mandataire ordinaire, mais un professionnel soumis à des obligations renforcées dont la violation est sanctionnée avec rigueur par le juge. Elle constitue également un avertissement à destination des syndics eux-mêmes, qui ne sauraient se prévaloir des difficultés inhérentes à la vie de la copropriété pour s’exonérer de leurs obligations légales et réglementaires.
Le contentieux de la copropriété, qui représente une part considérable du droit immobilier contemporain, trouve dans ces décisions un cadre d’analyse renouvelé. La troisième chambre civile manifeste une volonté constante de renforcer la protection des copropriétaires face aux défaillances de leurs mandataires, sans pour autant faire peser sur ces derniers une responsabilité disproportionnée. L’équilibre ainsi recherché est celui d’une responsabilité pour faute prouvée, mais dont la preuve est facilitée par l’identification jurisprudentielle de comportements qui constituent en eux-mêmes des manquements caractérisés aux obligations légales du syndic.
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