L’annulation des décisions d’assemblée générale de copropriété : nullités textuelles, nullités virtuelles et office du juge dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. Les nullités textuelles : le formalisme protecteur de la loi du 10 juillet 1965
A. La nullité-sanction du défaut de pouvoir du syndic : l’effet rétroactif de l’annulation de sa désignation
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 18 juin 2026, un arrêt de section dont la portée doctrinale et pratique mérite une analyse approfondie. Par cette décision publiée au Bulletin, la Haute juridiction consacre le principe selon lequel le syndic qui se trouve privé de son pouvoir de convocation par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale l’ayant désigné ne peut valablement convoquer une nouvelle assemblée, et ce sans que le copropriétaire demandeur à l’annulation n’ait à démontrer l’existence d’un grief ou d’une faute du syndic. Cette solution, rendue au visa des articles 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que des articles 7 et 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, constitue un jalon essentiel dans la construction d’un régime de nullité-protection au bénéfice des copropriétaires. L’arrêt énonce en des termes dénués d’ambiguïté que « le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-19.231, FS-B). Ce faisant, la troisième chambre civile censure la cour d’appel de Riom qui, dans son arrêt du 2 avril 2024, avait subordonné l’annulation de la convocation à l’établissement de griefs et de fautes, en application du régime de la nullité relative.
Or, la distinction entre nullité relative et nullité de plein droit revêt en la matière une importance cardinale. En qualifiant le vice affectant la convocation délivrée par un syndic rétroactivement dépourvu de mandat de nullité susceptible d’être prononcée sans exigence probatoire quant au grief, la Cour de cassation se place dans le sillage d’une jurisprudence constante qui tend à sanctuariser le formalisme de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic, dont la désignation est régie par les articles 29 de la loi et 29 du décret de 1967, doit être régulièrement investi de son mandat pour convoquer l’assemblée générale, cette convocation relevant d’une prérogative exclusive aux termes de l’article 7 du décret du 17 mars 1967. L’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale ayant procédé à sa désignation anéantit rétroactivement la source même de son pouvoir, et ce indépendamment de la bonne foi du syndic ou de l’absence de préjudice démontré par le copropriétaire demandeur.
Par ailleurs, la haute juridiction avait déjà consacré, dans un arrêt rendu le 27 février 2025, une conséquence indemnitaire majeure de cette nullité rétroactive. Statuant au visa des articles 29 de la loi du 10 juillet 1965, 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 66, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la troisième chambre civile a jugé « qu’en cas d’annulation de la décision d’assemblée générale ayant désigné le syndic, les honoraires perçus par celui-ci doivent être restitués au syndicat des copropriétaires » (Civ. 3e, 27 févr. 2025, n° 23-14.697, FS-B). Cette solution, qui impose la restitution des rémunérations perçues par le syndic sur la période comprise entre la désignation annulée et le jugement d’annulation, parachève l’édifice en tirant toutes les conséquences financières de la rétroactivité de l’annulation. Elle s’articule par ailleurs avec le principe dégagé par l’arrêt du 18 juin 2026 selon lequel l’absence d’autorisation de l’assemblée générale pour agir en justice ne constitue pas une condition de recevabilité de l’appel formé par le syndic au nom du syndicat, conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967 (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-22.682). Dès lors, le régime juridique de la nullité de la désignation du syndic combine une dimension protectrice des droits des copropriétaires avec la préservation des prérogatives procédurales du syndicat.
Le fondement textuel de la nullité de la désignation du syndic trouve son ancrage dans les dispositions impératives de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. L’article 29 de cette loi dispose que le contrat de mandat du syndic doit préciser les éléments de détermination de sa rémunération (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 29), tandis que l’article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 confère au syndic le pouvoir exclusif de convoquer l’assemblée générale, sauf disposition contraire. La combinaison de ces textes, dont la violation est sanctionnée par la nullité de la désignation, puis par ricochet des convocations et des assemblées tenues sous l’empire d’un mandat irrégulier, forme un maillage normatif cohérent dont la Cour de cassation assure le strict respect depuis plusieurs décennies.
A cet égard, l’arrêt du 6 novembre 2025, également publié au Bulletin, a rappelé que l’assemblée générale ne peut modifier la durée du mandat de syndic annoncée dans l’ordre du jour sans méconnaître les exigences de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, qui prohibe toute délibération sur des questions non inscrites à l’ordre du jour (Civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 24-12.526, Publié Bulletin). La rigueur de ces solutions atteste de la volonté constante de la troisième chambre civile d’assurer l’effectivité des règles protectrices du statut de la copropriété, en sanctionnant les irrégularités qui affectent la désignation du syndic et, par ricochet, la validité des assemblées générales qu’il convoque.
B. Le formalisme de la convocation et la computation des délais : entre rigueur et sécurité juridique
La convocation de l’assemblée générale constitue un acte formel dont les irrégularités peuvent entraîner la nullité des délibérations subséquentes. L’article 9, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 dispose que, sauf urgence, la convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. La troisième chambre civile exerce sur le respect de ce formalisme un contrôle rigoureux, comme l’illustre l’arrêt rendu le 4 décembre 2025. Dans cette espèce, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait annulé une assemblée générale tenue le 3 janvier 2019 au motif que le délai de vingt et un jours n’avait pas été respecté, le point de départ du délai étant fixé au 13 décembre 2018. La Cour de cassation a censuré cette analyse, au visa des articles 9, 13 et 64 du décret du 17 mars 1967, en rappelant les règles de computation des délais. Elle énonce que « le délai de convocation couru à compter du 13 décembre 2018 à zéro heure avait expiré le 2 janvier 2019 à vingt-quatre heures, de sorte que l’assemblée générale du 3 janvier 2019 s’était tenue plus de vingt-et-un jours après la notification de la convocation » (Civ. 3e, 4 déc. 2025, n° 24-17.437). Cette décision montre que si le formalisme est strictement exigé, la computation des délais obéit à des règles objectives que le juge ne saurait méconnaître.
En conséquence, la validité d’une assemblée générale est subordonnée à une double exigence : d’une part, une convocation régulière, émanant d’un syndic disposant du pouvoir de convoquer, et d’autre part, le respect des délais et des formes prescrits par le décret de 1967. L’article 13 dudit décret dispose en effet que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. Ces règles ont pour finalité de garantir l’information préalable des copropriétaires et de leur permettre d’exercer utilement leur droit de vote en toute connaissance de cause. La violation de ces prescriptions formelles expose les décisions adoptées à une annulation contentieuse, sans que le copropriétaire demandeur ait à démontrer l’existence d’un grief particulier, dès lors que l’irrégularité est substantielle.
Par ailleurs, l’action en contestation des décisions d’assemblée générale est enfermée dans un délai préfix de deux mois, prévu à l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Ce délai, qui court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes, est d’ordre public et son inobservation est sanctionnée par la déchéance de l’action. La notification du procès-verbal doit être réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. La combinaison de ces délais encadre strictement l’exercice de l’action en nullité et constitue un tempérament au formalisme protecteur, en ce qu’elle oblige le copropriétaire à agir avec célérité, sous peine de forclusion. Ce mécanisme traduit une recherche d’équilibre entre la protection des droits individuels des copropriétaires et la nécessaire stabilité des décisions collectives, dont la remise en cause tardive nuirait à la sécurité juridique des actes accomplis par le syndicat.
L’assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat a été rétroactivement annulé est donc annulable, à la demande d’un copropriétaire, sans que celui-ci soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic. Cette solution, qui s’inscrit dans la ligne jurisprudentielle tracée par l’arrêt du 7 avril 2004 (Civ. 3e, 7 avr. 2004, n° 02-15.091, Bull. civ. III, n° 73), a été réitérée avec solennité par la formation de section du 18 juin 2026, ce qui atteste de sa permanence et de son caractère fondamental dans l’architecture du droit de la copropriété. La Cour de cassation a d’ailleurs précisé, dans un arrêt du 15 janvier 2026, que le copropriétaire qui conteste la qualité à agir du syndic au motif que son mandat serait nul en l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé doit agir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée ayant désigné ce syndic (Civ. 3e, 15 janv. 2026, n° 23-17.745). Ces précisions successives dessinent un régime contentieux cohérent, qui conjugue les exigences du formalisme protecteur et les impératifs de célérité propres au droit des nullités.
II. Les nullités virtuelles et l’office du juge : de l’abus de majorité aux conséquences indemnitaires
A. L’abus de majorité comme cause prétorienne de nullité : une protection des intérêts collectifs
Au-delà des nullités textuelles expressément prévues par la loi et le décret de 1967, la jurisprudence a consacré une cause prétorienne d’annulation des décisions d’assemblée générale : l’abus de majorité. Cette construction jurisprudentielle, qui ne trouve pas de fondement textuel explicite dans la loi du 10 juillet 1965, puise sa source dans les principes généraux du droit des obligations et dans la théorie de l’abus de droit, codifiée à l’article 1240 du Code civil (C. civ., art. 1240) dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. La troisième chambre civile a défini les contours de cette cause de nullité dans un arrêt du 25 mai 2023, en énonçant « qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires » (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 22-14.180).
Cette formulation délimite avec précision les deux hypothèses alternatives dans lesquelles l’abus de majorité peut être caractérisé : d’une part, la contrariété de la décision aux intérêts collectifs des copropriétaires, qui constitue un critère objectif et finaliste, et d’autre part, la poursuite exclusive des intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires, qui relève d’une appréciation intentionnelle et comparative. Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait souverainement retenu que les résolutions litigieuses, qui ne tendaient qu’au respect du règlement de copropriété et des prérogatives de l’assemblée générale, n’étaient pas contraires à l’intérêt collectif et n’avaient pas favorisé un copropriétaire au détriment d’un autre. La Haute juridiction a approuvé cette analyse en jugeant le moyen non fondé, confirmant ainsi le caractère souverain de l’appréciation des juges du fond quant à la caractérisation de l’abus de majorité, sous réserve du contrôle de la motivation.
Dès lors, l’abus de majorité constitue une cause de nullité autonome, distincte des nullités textuelles, qui permet au juge de contrôler la légitimité des décisions collectives au regard de leur conformité à l’intérêt collectif des copropriétaires. Cette notion d’intérêt collectif, qui transcende la somme des intérêts individuels, constitue le principe directeur de la vie de la copropriété et justifie l’existence même de l’assemblée générale en tant qu’organe délibérant. La caractérisation de l’abus de majorité suppose néanmoins que le demandeur apporte la preuve, soit de la contrariété de la décision aux intérêts collectifs, soit de l’intention de favoriser les majoritaires au détriment des minoritaires, ce qui constitue une charge probatoire plus exigeante que celle requise pour les nullités textuelles, lesquelles sont en principe encourues indépendamment de la démonstration d’un grief.
B. Les effets de l’annulation : restitution, régularisation et sécurité juridique
L’annulation d’une décision d’assemblée générale produit des effets rétroactifs qui affectent l’ensemble des actes accomplis sur le fondement de la décision annulée. L’arrêt du 27 février 2025, déjà évoqué, a précisé l’étendue de ces effets en matière de restitution des honoraires du syndic. Le juge du fond avait retenu, pour écarter la demande de restitution, que le syndic avait régulièrement exécuté sa mission et que son mandat avait été renouvelé à plusieurs reprises. La Cour de cassation a censuré cette motivation, en affirmant que l’exécution régulière de la mission ne fait pas obstacle à la restitution des honoraires lorsque la désignation même du syndic a été annulée. Cette solution consacre le principe de l’effet rétroactif absolu de l’annulation, qui anéantit rétroactivement le fondement juridique des honoraires perçus, indépendamment de la qualité du travail accompli par le syndic durant la période litigieuse.
En conséquence, l’annulation d’une assemblée générale est susceptible d’engendrer une cascade de conséquences juridiques et financières dont la portée peut s’avérer considérable pour le syndicat des copropriétaires. La désignation irrégulière du syndic vicie non seulement sa désignation, mais également les convocations qu’il délivre et les assemblées générales qu’il convoque, ce qui peut conduire à l’annulation en chaîne de plusieurs assemblées successives. Cette situation, qualifiée en doctrine de théorie des nullités en cascade, constitue un facteur d’insécurité juridique pour les copropriétés et justifie une vigilance accrue lors de la conclusion et du renouvellement des contrats de syndic. Parallèlement, le juge judiciaire dispose d’une faculté de régularisation qui lui permet, dans certaines hypothèses, de ne pas prononcer l’annulation lorsque l’irrégularité a été couverte ou lorsque l’annulation porterait une atteinte disproportionnée aux intérêts en présence.
La troisième chambre civile a également rappelé, dans son arrêt du 18 juin 2026 n° 24-22.682, que le syndic n’a pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale pour interjeter appel au nom du syndicat, conformément à une jurisprudence constante remontant à l’arrêt du 8 juillet 1992. Cette solution préserve le droit d’accès au juge du syndicat des copropriétaires, y compris lorsque la régularité de la désignation du syndic est elle-même contestée. L’office du juge en matière de nullités des décisions d’assemblée générale s’inscrit ainsi dans une recherche d’équilibre entre la protection des droits individuels des copropriétaires, garantie par le formalisme de la loi de 1965 et du décret de 1967, et la préservation de la sécurité juridique des actes accomplis par le syndicat, dont la stabilité constitue une condition essentielle du bon fonctionnement de la copropriété.
Par ailleurs, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas, aux termes de l’article 45-1, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. Cette règle, rappelée avec force par l’arrêt du 27 février 2025, permet à tout copropriétaire de contester la conformité de son compte individuel à la répartition des charges stipulée au règlement de copropriété, nonobstant l’approbation des comptes par l’assemblée générale. Cette dissociation entre l’approbation collective des comptes et l’apurement des comptes individuels constitue une garantie essentielle pour les copropriétaires, qui ne sauraient être privés du droit de discuter les imputations portées à leur débit au seul motif que les comptes ont été approuvés par l’assemblée.
En définitive, l’office du juge en matière de nullités des décisions d’assemblée générale s’exerce dans un cadre légal et réglementaire dont la troisième chambre civile assure l’interprétation avec une rigueur constante. Le visa de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 (L. 10 juill. 1965, art. 42, al. 2), systématiquement mobilisé par la Haute juridiction dans les arrêts de principe rendus en la matière, ancre le contrôle de légalité des décisions d’assemblée générale dans un texte dont la finalité est de garantir le droit d’agir en justice des copropriétaires opposants ou défaillants. Les principes généraux du droit de la copropriété, qui résultent de la combinaison des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, forment ainsi un corpus normatif dont la cohérence est périodiquement réaffirmée par la Cour de cassation, dans un souci constant de sécurité juridique et de protection des droits des copropriétaires.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, au cours de la période 2023-2026, a consolidé un édifice de nullités protectrices qui, sans remettre en cause le principe majoritaire gouvernant la copropriété, en encadre rigoureusement les conditions d’exercice. L’arrêt de section du 18 juin 2026, en écartant l’exigence de la preuve d’un grief pour l’annulation de la convocation délivrée par un syndic rétroactivement dépourvu de mandat, parachève une construction jurisprudentielle qui place le formalisme de la loi du 10 juillet 1965 au service de la protection des copropriétaires. Les conséquences indemnitaires de l’annulation, qu’il s’agisse de la restitution des honoraires perçus par le syndic ou de la rectification des comptes individuels, témoignent de la volonté du juge judiciaire de tirer toutes les conséquences de l’anéantissement rétroactif des décisions irrégulières. L’abus de majorité, en tant que cause prétorienne de nullité, et l’office du juge dans la régularisation des irrégularités procédurales complètent ce dispositif en offrant des instruments de correction adaptés à la diversité des situations contentieuses. L’équilibre ainsi recherché entre la protection des droits individuels des copropriétaires et la sécurité juridique des actes du syndicat constitue, en définitive, le fil conducteur d’une jurisprudence qui ne cesse de préciser les contours du statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans le respect des principes fondateurs de la loi du 10 juillet 1965.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.