L’action estimatoire en matière de vices cachés immobiliers : l’exercice du choix entre restitution et réduction du prix par l’acquéreur
I. L’option ouverte à l’acquéreur par l’article 1644 du Code civil
A. L’alternative fondamentale entre action rédhibitoire et action estimatoire
L’article 1644 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Ce texte, dont les racines remontent au droit romain et à la distinction entre l’actio redhibitoria et l’actio quanti minoris, confère à l’acquéreur d’un bien immobilier affecté d’un vice caché une option dont l’importance pratique ne saurait être sous-estimée. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par plusieurs arrêts rendus entre 2023 et 2026, précisé les contours et le régime de cette option, dont la mise en œuvre soulève des difficultés contentieuses récurrentes.
Le fondement de l’action en garantie des vices cachés réside dans l’article 1641 du Code civil, aux termes duquel le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus (article 1641 du Code civil). La réunion des conditions de la garantie ouvre à l’acquéreur le choix prévu par l’article 1644 : soit l’anéantissement rétroactif du contrat par l’action rédhibitoire, soit le maintien du contrat avec réfaction du prix par l’action estimatoire.
L’action rédhibitoire, qui tend à la résolution de la vente, emporte des conséquences patrimoniales considérables. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 16 mars 2023, que l’action rédhibitoire exercée par l’acquéreur est une action en résolution de la vente qui, avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, entraînait l’anéantissement rétroactif du contrat (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-24.308). Dans cette espèce, une SCI avait vendu un appartement à une acquéreuse, laquelle invoquait des désordres après expertise. La cour d’appel avait rejeté la demande de remboursement des taxes foncières au motif que la résolution pour vice caché ne serait pas rétroactive. La Cour de cassation censure ce raisonnement et juge que le vendeur doit rembourser à l’acquéreur les impôts fonciers, nécessaires pour la conservation du bien qui est réputé n’avoir jamais quitté le patrimoine du vendeur. Cette solution, qui consacre l’effet rétroactif de la résolution, est lourde de conséquences pratiques pour les parties à une vente annulée plusieurs années après sa conclusion.
L’action estimatoire, quant à elle, permet à l’acquéreur de conserver le bien tout en obtenant une réduction du prix correspondant à la dépréciation de la valeur résultant du vice. Ce mécanisme présente un intérêt pratique évident lorsque le vice n’affecte qu’une partie limitée du bien ou lorsque l’acquéreur, pour des raisons personnelles ou professionnelles, souhaite conserver la propriété de l’immeuble malgré les désordres constatés. La réduction de prix est alors calculée par différence entre le prix payé et la valeur réelle du bien au jour de la vente, compte tenu du vice qui l’affecte.
La troisième chambre civile a eu l’occasion, dans un arrêt du 27 novembre 2025, de préciser que l’évaluation de la réduction de prix ne peut être arbitrée que par les juges du fond, lesquels doivent se fonder sur des éléments objectifs, et non s’en remettre purement et simplement à une appréciation forfaitaire dépourvue de justification (Civ. 3e, 27 nov. 2025, n° 23-18.663). La Cour censure la cour d’appel qui avait évalué la réduction du prix à une somme forfaitaire sans recourir à une expertise judiciaire, rappelant que l’article 1644 du Code civil impose une évaluation rigoureuse de la perte de valeur imputable au vice. Cette exigence probatoire protège tant l’acquéreur, qui doit obtenir une réduction correspondant réellement à la dépréciation subie, que le vendeur, qui ne saurait être condamné à restituer une somme excessive au regard du vice dont la chose est affectée.
B. La protection du choix exclusif de l’acquéreur contre les ingérences extérieures
Le choix offert par l’article 1644 du Code civil est un droit exclusif de l’acquéreur, sur lequel ni le vendeur ni les tiers ne sauraient empiéter. La troisième chambre civile a, dans un arrêt publié au Bulletin du 8 février 2023, rendu une décision de principe sur ce point. Dans cette espèce, un acquéreur avait découvert que son appartement était affecté de désordres dus à la présence d’insectes xylophages. Le syndicat des copropriétaires avait procédé aux travaux de remise en état, et la cour d’appel en avait déduit que l’acquéreur, ayant accepté cette réparation par un tiers, ne pouvait plus exercer l’action estimatoire contre le vendeur.
La Cour de cassation casse l’arrêt au visa des articles 1641 et 1644 du Code civil et pose une distinction fondamentale : si l’acquéreur peut accepter que le vendeur procède, par une remise en état à ses frais, à une réparation en nature qui fait disparaître le vice et rétablit l’équilibre contractuel voulu par les parties, cette solution ne peut pas être étendue à la réparation du vice caché par un tiers, laquelle, n’ayant pas d’incidence sur les rapports contractuels entre l’acquéreur et le vendeur, ne peut supprimer l’action estimatoire permettant à l’acquéreur d’obtenir la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge pour remédier au vice (Civ. 3e, 8 fév. 2023, n° 22-10.743, Publié au Bulletin). En d’autres termes, seule la réparation effectuée par le vendeur lui-même, et acceptée par l’acquéreur, est de nature à éteindre l’action en garantie. La réparation par un tiers, fût-elle le syndicat des copropriétaires agissant dans le cadre de ses obligations légales, laisse intact le droit de l’acquéreur d’obtenir du vendeur une réduction du prix.
Cette décision est d’une portée pratique considérable en matière de vente d’appartements en copropriété. Elle signifie que le vendeur ne peut se retrancher derrière une intervention du syndicat des copropriétaires pour échapper à la garantie des vices cachés. L’acquéreur conserve, en toute hypothèse, la faculté d’agir en réduction du prix à l’encontre du vendeur, le montant de la réduction correspondant au coût des travaux qu’il aurait dû exposer pour remédier au vice si le syndicat n’était pas intervenu.
Par ailleurs, la Cour de cassation protège le choix de l’acquéreur contre toute tentative du vendeur de lui imposer une voie plutôt qu’une autre. Dans l’arrêt du 7 mai 2026, la troisième chambre civile a rappelé que l’acquéreur qui n’a pas poursuivi la résolution de la vente conserve la faculté d’exercer l’action estimatoire ou l’action indemnitaire de l’article 1645, sans que le vendeur puisse lui opposer un prétendu cantonnement de ses prétentions à la seule restitution d’une partie du prix (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-12.472). Le choix exclusif de l’acquéreur constitue ainsi un rempart contre les stratégies dilatoires des vendeurs qui tenteraient de limiter leur exposition financière en contestant la recevabilité de l’action exercée.
En outre, la jurisprudence admet que l’acquéreur puisse modifier son choix en cours d’instance, sous réserve du respect du principe du contradictoire et des règles de procédure applicables. Cette faculté de modification est particulièrement utile lorsque les conclusions de l’expertise judiciaire révèlent une gravité du vice plus importante que celle initialement soupçonnée, justifiant de substituer une action rédhibitoire à une action estimatoire, ou inversement. La Cour de cassation veille toutefois à ce que cette faculté ne soit pas détournée à des fins dilatoires par l’acquéreur.
II. L’articulation de l’action estimatoire avec les régimes voisins de la garantie des vices cachés
A. L’autonomie de l’action indemnitaire de l’article 1645 face à l’action estimatoire
L’article 1645 du Code civil prévoit un régime aggravé de responsabilité du vendeur : si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur (article 1645 du Code civil). Ce texte, combiné avec la présomption irréfragable de connaissance des vices par le vendeur professionnel, ouvre à l’acquéreur une voie d’indemnisation intégrale qui dépasse largement les limites de l’action estimatoire.
La troisième chambre civile a, dans l’arrêt précité du 7 mai 2026, rendu une décision éclairante sur l’articulation entre les articles 1644 et 1645 du Code civil. Dans cette espèce, une société avait commandé à un fournisseur des multiplicateurs industriels pour une centrale hydroélectrique, pour un prix de 324 900 euros. Des dommages étant apparus, l’acquéreur avait sollicité la condamnation du fournisseur au paiement du coût des travaux de réparation, lequel excédait le prix de vente des équipements. La cour d’appel avait limité la condamnation à 351 813 euros, estimant qu’à défaut d’avoir poursuivi la résolution de la vente, l’acquéreur ne pouvait prétendre qu’à la restitution d’une partie du prix, dans la limite de celui-ci.
La Cour de cassation casse l’arrêt au visa des articles 1644 et 1645 du Code civil et du principe de réparation intégrale du préjudice, et énonce que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire. La Cour précise que cette solution, déjà consacrée par la chambre commerciale le 19 juin 2012 puis par la première chambre civile le 26 septembre 2012, permet à l’acheteur d’obtenir réparation de l’intégralité des préjudices consécutifs au vice, y compris ceux excédant le prix de vente. En l’espèce, la cour d’appel ne pouvait donc limiter l’indemnisation au seul prix d’acquisition, dès lors que le fournisseur, professionnel présumé connaître les vices, était tenu de tous les dommages et intérêts.
Cette jurisprudence consacre une dissociation nette entre les deux actions : l’action estimatoire, fondée sur l’article 1644, tend à une réfaction du prix proportionnée à la dépréciation de la chose, tandis que l’action indemnitaire de l’article 1645, ouverte contre le vendeur de mauvaise foi ou le vendeur professionnel, permet d’obtenir réparation de tous les préjudices sans plafonnement. La Cour de cassation réaffirme ainsi que ces deux actions obéissent à des régimes distincts et peuvent être exercées concurremment par l’acquéreur.
Dans le même sens, la troisième chambre civile a rappelé le 16 mars 2023 qu’il résulte de l’article 1645 du Code civil une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l’oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-24.308). Cette présomption, qui ne peut être combattue par la preuve contraire, impose au vendeur professionnel une obligation de réparation dont l’étendue est sans commune mesure avec celle de la simple garantie des vices cachés pesant sur le vendeur particulier de bonne foi. Le vendeur professionnel ne peut davantage se prévaloir d’une clause exclusive de garantie pour échapper à cette responsabilité aggravée.
Par ailleurs, il convient de souligner que la jurisprudence admet le cumul de l’action en garantie des vices cachés avec l’action en responsabilité contractuelle de droit commun, lorsque les conditions de cette dernière sont réunies. Cette faculté de cumul permet à l’acquéreur de solliciter, outre la restitution du prix ou la réduction de celui-ci, l’indemnisation des préjudices immatériels ou accessoires consécutifs au vice, tels que les troubles de jouissance ou les frais de relogement.
B. L’encadrement temporel de l’action : la nature du délai biennal de l’article 1648
L’exercice de l’action estimatoire, comme de toute action fondée sur la garantie des vices cachés, est soumis au délai de l’article 1648 du Code civil, dont la nature juridique a suscité un débat doctrinal et jurisprudentiel qui n’a été définitivement tranché qu’en 2023. Ce texte dispose que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648, alinéa 1er, du Code civil). La question de savoir si ce délai constitue un délai de prescription ou de forclusion a divisé les chambres de la Cour de cassation.
La chambre mixte de la Cour de cassation, par un arrêt du 21 juillet 2023, a mis fin à cette divergence en jugeant que le délai biennal prévu à l’article 1648, alinéa premier, du Code civil est un délai de prescription susceptible de suspension en application de l’article 2239 du même code (Ch. mixte, 21 juill. 2023, n° 21-15.809, B+R). Cette solution, qui a requis la réunion de la première chambre civile, de la troisième chambre civile et de la chambre commerciale, a été adoptée au terme d’une analyse approfondie des travaux préparatoires de l’ordonnance du 17 février 2005 et de la loi du 25 mars 2009, dont il ressort que le législateur a entendu instaurer un délai de prescription, et non de forclusion, afin de permettre à tout acheteur de bénéficier d’une réparation effective. Cette qualification emporte des conséquences pratiques déterminantes : en tant que délai de prescription, le délai biennal peut être interrompu par une assignation en justice, même en référé, conformément à l’article 2241 du Code civil, et il peut être suspendu, notamment pendant la durée d’une mesure d’expertise ordonnée avant tout procès, en application de l’article 2239 du même code.
La troisième chambre civile a fait application de cette solution dans un arrêt du 20 mars 2025, en jugeant que la désignation d’un expert par le juge des référés et la réalisation des opérations d’expertise font courir le délai biennal de prescription de l’action en garantie des vices cachés, le point de départ étant fixé à la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance du vice, de sa nature et de ses conséquences (Civ. 3e, 20 mars 2025, n° 23-19.610). Cette précision sur le point de départ du délai est essentielle : la connaissance du vice par l’acquéreur suppose non seulement la découverte du désordre matériel, mais également la connaissance de son origine, de sa gravité et de ses implications juridiques.
Auparavant, la première chambre civile avait, le 6 décembre 2023, cassé un arrêt qui avait qualifié le délai biennal de l’article 1648 de délai de forclusion, en jugeant que le délai de deux ans prévu par l’article 1648 du Code civil constitue un délai de prescription interrompu par une assignation en référé (Civ. 1re, 6 déc. 2023, n° 22-14.666). La troisième chambre civile avait, quant à elle, dans un arrêt du 15 février 2024, rappelé que le délai de deux ans de l’article 1648, alinéa 1er, du Code civil est un délai préfix excluant la suspension de la prescription prévue par l’article 2239 du Code civil (Civ. 3e, 15 fév. 2024, n° 22-20.065), illustrant ainsi la divergence entre les chambres avant l’intervention de la chambre mixte.
L’enjeu de cette qualification est considérable en pratique. Un acquéreur qui, confronté à un vice caché, sollicite une expertise judiciaire en référé avant d’engager une action au fond, bénéficiera de la suspension du délai biennal pendant la durée de cette expertise. En revanche, s’il attend l’issue de l’expertise pour agir, il doit veiller à ce que le délai n’ait pas expiré entre-temps. La troisième chambre civile a également jugé, dans un arrêt du 3 avril 2025, que le délai biennal est un délai de prescription susceptible de suspension en application de l’article 2239 du Code civil, confirmant ainsi la solution de la chambre mixte (Civ. 3e, 3 avril 2025, n° 23-15.693).
La détermination du point de départ du délai est tout aussi cruciale. La jurisprudence exige que l’acquéreur ait eu une connaissance effective et complète du vice. Une simple suspicion ou la perception de désordres mineurs ne suffit pas à faire courir le délai. C’est à la date à laquelle l’acquéreur dispose de tous les éléments lui permettant d’apprécier la nature, la gravité et les conséquences du vice que le délai commence à courir. Cette exigence de connaissance pleine et entière protège l’acquéreur contre une prescription qui commencerait à courir avant qu’il ne soit en mesure d’agir utilement.
En pratique, la combinaison de ces règles temporelles avec le choix offert par l’article 1644 conduit à une situation dans laquelle l’acquéreur doit, dans les deux ans de la découverte effective du vice, non seulement identifier la voie procédurale qu’il entend emprunter, mais également assigner le vendeur pour interrompre le délai de prescription. L’action estimatoire, comme l’action rédhibitoire, est ainsi enfermée dans un cadre temporel strict dont le non-respect est sanctionné par l’irrecevabilité de la demande, sans que le juge ne puisse examiner le bien-fondé des prétentions.
La troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 11 mai 2023, que la garantie des vices cachés peut être invoquée par un acquéreur ayant découvert, postérieurement à la vente, la présence de déchets enfouis en sous-sol sur la parcelle acquise (Civ. 3e, 11 mai 2023, n° 21-25.480). Cette décision illustre la diversité des vices susceptibles d’affecter un bien immobilier et la nécessité, pour l’acquéreur, de disposer d’un délai suffisant pour les découvrir et agir en justice. La Cour y rappelle que le vice caché est celui qui n’était pas apparent lors de la vente et que l’acquéreur n’aurait pas acquis le bien, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu. Cette définition, qui trouve son origine dans l’article 1641 du Code civil, constitue le fondement commun des actions rédhibitoire et estimatoire.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 révèle une consolidation remarquable du régime de l’action estimatoire en matière de vices cachés immobiliers. Le choix offert à l’acquéreur par l’article 1644 du Code civil est désormais protégé contre les ingérences des tiers, et la frontière entre l’action estimatoire et l’action indemnitaire de l’article 1645 est clairement établie. La qualification du délai biennal de l’article 1648 comme délai de prescription, consacrée par la chambre mixte en 2023, a mis fin à une divergence jurisprudentielle qui fragilisait la sécurité juridique des acquéreurs. Ces avancées jurisprudentielles offrent aux praticiens du droit immobilier un cadre d’analyse cohérent pour conseiller utilement les parties à une vente affectée de vices cachés, qu’il s’agisse de déterminer la stratégie contentieuse la plus adaptée ou d’évaluer les risques financiers encourus.
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