Le syndic de copropriété face à l’exécution des travaux : entre obligation d’agir et respect des prérogatives de l’assemblée générale
I. L’obligation légale d’exécution des délibérations de l’assemblée générale : une mission impérative du syndic
A. Le fondement textuel de l’obligation d’exécution
La mission du syndic de copropriété se trouve encadrée par un dispositif légal dont la clarté apparente dissimule une complexité contentieuse que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de révéler. L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose, en son premier alinéa, que le syndic est chargé « d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale » (article 18, I, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette disposition confère au syndic une mission de nature impérative qui ne saurait être tenue en échec par des considérations de pure opportunité pratique. Le texte précise en son quatrième alinéa que le syndic est « seul responsable de sa gestion » et « ne peut se faire substituer », consacrant ainsi un principe de responsabilité personnelle qui innerve l’ensemble du contentieux relatif aux manquements syndicaux.
Par ailleurs, le même article 18 impose au syndic, dans des termes qui ne laissent guère de place à l’interprétation, d’« administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Ces deux obligations, celle d’exécution des délibérations et celle de conservation de l’immeuble, se conjuguent pour imposer au syndic un devoir d’action dont la méconnaissance engage sa responsabilité civile sur le fondement de l’article 1240 du Code civil (article 1240 du Code civil), lequel dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Le syndicat des copropriétaires, personne morale dépourvue de la capacité matérielle d’agir par elle-même, ne peut accomplir les actes nécessaires à la réalisation des décisions prises en assemblée générale qu’à travers l’intervention de son syndic. Or, lorsque ce dernier s’abstient de mettre en œuvre les résolutions adoptées, c’est la volonté collective des copropriétaires qui se trouve paralysée, et avec elle la conservation même de l’immeuble. Dès lors, la jurisprudence a progressivement construit un régime de responsabilité exigeant qui ne tolère aucune inertie syndicale face aux décisions régulièrement adoptées par l’assemblée générale.
A cet égard, le contentieux relatif aux manquements du syndic dans l’exécution des travaux votés en assemblée générale connaît, depuis plusieurs années, un développement significatif devant les juridictions du fond comme devant la Cour de cassation. Cette progression contentieuse n’est pas étrangère à la multiplication des copropriétés confrontées à des besoins de travaux d’entretien ou de rénovation, dans un contexte où le vieillissement du parc immobilier français et les exigences croissantes en matière de performance énergétique imposent aux syndicats de copropriétaires des investissements de plus en plus lourds. La tentation du syndic de différer l’exécution des travaux votés, face à la résistance de certains copropriétaires, constitue un risque juridique majeur que la Cour de cassation entend prévenir par une politique jurisprudentielle dissuasive.
B. La portée de l’obligation d’exécution à la lumière de l’arrêt du 2 juillet 2026
Par un arrêt rendu le 2 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une précision déterminante quant à l’étendue de l’obligation qui pèse sur le syndic en matière d’exécution des délibérations votées par l’assemblée générale (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-20.650). Dans cette affaire, des copropriétaires et des sociétés civiles immobilières, se prévalant de leur qualité de promoteurs et de copropriétaires au sein d’une résidence soumise au statut de la copropriété, avaient assigné l’ancien syndic en indemnisation des préjudices subis du fait de ses diverses fautes de gestion. Il lui était notamment reproché de n’avoir pas fait réaliser des travaux d’entretien et de réparation qui avaient été votés par l’assemblée générale du 5 octobre 2017, « dont certains urgents, car destinés à assurer l’étanchéité de l’immeuble ».
La cour d’appel de Saint-Denis avait rejeté les demandes des copropriétaires, retenant que « si des travaux d’entretien et de réparation ont été votés en assemblée générale, il ne peut être fait grief au syndic de ne pas avoir procédé aux appels de fonds correspondants, dès lors que les charges courantes antérieures de la copropriété n’étaient pas entièrement réglées et que le syndic s’est trouvé confronté à l’opposition de copropriétaires ne voulant pas payer pour les autres ». Cette motivation, qui paraissait de bon sens, fut néanmoins censurée par la Cour de cassation.
La troisième chambre civile énonce en effet, dans un attendu de principe dont la portée dépasse largement les circonstances de l’espèce, qu’« engage sa responsabilité le syndic qui n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés lors d’une assemblée générale ». La cassation est prononcée au visa de l’article 1240 du Code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Cette solution consacre l’obligation pour le syndic de procéder aux appels de fonds nécessaires à l’exécution des travaux, indépendamment de la situation financière de la copropriété et des éventuelles réticences de certains copropriétaires à s’acquitter de leurs charges.
L’arrêt du 2 juillet 2026 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui refuse de faire peser sur les copropriétaires les conséquences de l’inaction du syndic. En conséquence, le syndic ne saurait se retrancher derrière les difficultés financières de la copropriété pour justifier son inaction : il lui appartient, au contraire, de mettre en œuvre les moyens juridiques à sa disposition pour assurer l’exécution des décisions collectives, quitte à engager les procédures de recouvrement forcé à l’encontre des copropriétaires défaillants. La circonstance que certains copropriétaires ne règlent pas leurs charges courantes ne constitue pas un fait justificatif exonératoire, le syndic disposant précisément des outils juridiques permettant de contraindre les débiteurs récalcitrants à s’acquitter de leurs obligations.
La solution retenue par la Cour de cassation le 2 juillet 2026 s’articule avec le mécanisme de la responsabilité du syndic tel qu’il a été progressivement construit par la jurisprudence. En effet, la troisième chambre civile a rappelé de manière constante que le syndic engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires pris individuellement lorsqu’il manque à ses obligations légales. Le double fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du Code civil permet aux copropriétaires de solliciter la réparation de l’intégralité de leur préjudice, qu’il s’agisse du préjudice matériel résultant de l’aggravation des désordres faute de travaux, du préjudice de jouissance ou encore du préjudice moral dans les hypothèses les plus graves.
Par ailleurs, la portée de l’arrêt du 2 juillet 2026 doit être mise en perspective avec la faculté reconnue au syndic, par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble en cas d’urgence. Cette prérogative exceptionnelle, qui autorise le syndic à agir sans délibération préalable de l’assemblée générale, ne saurait être confondue avec l’hypothèse examinée par l’arrêt du 2 juillet 2026, dans laquelle les travaux avaient précisément fait l’objet d’un vote en assemblée générale mais n’avaient pas été exécutés du fait de l’inaction du syndic. La distinction entre ces deux situations est essentielle : dans le premier cas, le syndic peut et doit agir sans autorisation préalable ; dans le second, il doit exécuter la décision déjà prise. Dans les deux hypothèses, l’inaction lui est imputable à faute.
II. La responsabilité du syndic à l’épreuve du contentieux : entre sanction de l’inaction et condamnation de l’excès de pouvoir
A. La mise en jeu de la responsabilité du syndic sur le fondement de l’article 1240 du Code civil
La responsabilité du syndic à l’égard des copropriétaires s’analyse, selon une jurisprudence désormais bien établie, en une responsabilité de nature quasi-délictuelle fondée sur l’article 1240 du Code civil. La troisième chambre civile a eu l’occasion de le rappeler dans les deux arrêts précités, en énonçant que « le syndic est responsable, à l’égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission ». Cette qualification emporte des conséquences importantes, notamment quant à la charge de la preuve et à l’étendue de la réparation.
Le régime de la responsabilité civile du syndic se distingue de la responsabilité contractuelle qui pourrait résulter du contrat de syndic, dans la mesure où le fondement quasi-délictuel permet aux copropriétaires d’agir en réparation de leur préjudice sans avoir à démontrer l’existence d’un lien contractuel direct avec le syndic. Par ailleurs, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, en disposant que le syndic est « seul responsable de sa gestion », renforce le caractère personnel de cette responsabilité et exclut toute possibilité de délégation exonératoire.
L’arrêt du 2 juillet 2026 illustre avec une particulière netteté la rigueur avec laquelle la Cour de cassation apprécie la faute du syndic. En l’espèce, la cour d’appel avait cru pouvoir exonérer le syndic en relevant qu’il s’était trouvé confronté à l’opposition de certains copropriétaires. La cassation intervient précisément pour rappeler que ces circonstances, pour compréhensibles qu’elles puissent être sur le plan pratique, ne constituent pas des faits justificatifs de nature à écarter la responsabilité du syndic. A cet égard, la solution retenue manifeste une conception exigeante de la mission syndicale, qui impose au syndic de surmonter les obstacles matériels et financiers rencontrés dans l’exécution de sa mission.
Le préjudice indemnisable des copropriétaires peut revêtir des formes diverses : préjudice matériel lié à l’aggravation des désordres en l’absence de travaux, préjudice de jouissance résultant de la dégradation de l’immeuble, voire préjudice moral dans certains cas. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 2 juillet 2026, prononce une cassation totale, sans renvoi partiel, ce qui implique que l’ensemble des chefs de préjudice invoqués par les copropriétaires devront être réexaminés par la cour d’appel de renvoi. Cette cassation intégrale témoigne de l’importance que la Haute juridiction attache à la réparation complète des conséquences dommageables de la faute du syndic.
B. Les limites à la liberté d’action du syndic : le monopole décisionnel de l’assemblée générale
Si le syndic a l’obligation d’exécuter les délibérations de l’assemblée générale, il ne saurait, à l’inverse, s’affranchir du préalable collectif que constitue le vote des copropriétaires. L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 pose en effet le principe selon lequel « les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ». Ce principe de compétence exclusive de l’assemblée générale constitue le pendant indissociable de l’obligation d’exécution qui pèse sur le syndic : tenu d’agir lorsque la collectivité a décidé, il lui est interdit d’agir lorsque la collectivité ne s’est pas prononcée.
La troisième chambre civile a rappelé cette règle avec force dans un arrêt du 4 décembre 2025 (Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23.397), en énonçant que « le paiement, par le syndic, de travaux n’ayant pas fait l’objet d’une décision de l’assemblée générale engage la responsabilité du syndic ». Dans cette affaire, un syndic avait versé à une entreprise un acompte de près de 13,4 millions de francs CFP au titre de travaux de réfection de toiture, alors même que le devis correspondant n’avait pas été approuvé par l’assemblée générale. La résolution votée le 14 mars 2014 se bornait à prévoir qu’un nouveau devis serait demandé et transmis aux copropriétaires « pour accord », sans qu’il soit précisé que cet accord devrait prendre la forme d’un vote en assemblée générale.
La cour d’appel de Nouméa avait estimé que le syndic n’avait commis aucune faute, relevant que le conseil syndical avait pris acte du devis, que les copropriétaires s’étaient acquittés des appels de fonds et que le syndic avait reçu quitus de sa gestion pour les exercices concernés. La Cour de cassation censure cette analyse, en rappelant de manière particulièrement nette que le paiement de travaux non autorisés par l’assemblée générale constitue une faute engageant la responsabilité du syndic, « peu important qu’il n’ait pas pensé commettre une faute », ainsi que le soulignait le moyen au pourvoi.
La confrontation des deux arrêts des 2 juillet 2026 et 4 décembre 2025 révèle la position d’équilibre délicat dans laquelle se trouve placé le syndic de copropriété. D’un côté, il ne peut se prévaloir des difficultés financières de la copropriété pour se soustraire à son obligation d’exécuter les travaux votés et de procéder aux appels de fonds correspondants. De l’autre, il ne peut, sans excéder ses pouvoirs, procéder au paiement de travaux qui n’auraient pas été autorisés par une délibération régulière de l’assemblée générale. Cette double contrainte dessine un cadre juridique qui, pour exigeant qu’il soit, répond à la logique profonde du droit de la copropriété : la protection des intérêts individuels des copropriétaires par la souveraineté de l’organe délibérant collectif, d’une part, et l’efficacité de la gestion par la responsabilité personnelle du syndic, d’autre part.
En conséquence, le syndic doit faire preuve d’une vigilance particulière dans la conduite des opérations de travaux. Il lui appartient, en amont, de s’assurer que l’assemblée générale a bien autorisé les travaux envisagés et, en aval, de mettre en œuvre sans délai les moyens nécessaires à l’exécution des décisions adoptées, y compris les appels de fonds correspondants. L’approbation des comptes et le quitus donné au syndic par l’assemblée générale ne sauraient couvrir les fautes de gestion qui n’auraient pas été expressément portées à la connaissance des copropriétaires au moment du vote.
A cet égard, il convient d’observer que la jurisprudence contemporaine de la troisième chambre civile manifeste une tendance à l’intensification du contrôle exercé sur l’action du syndic, qu’il s’agisse de sanctionner son inaction fautive ou de condamner ses initiatives intempestives. Cette intensification jurisprudentielle, dont les arrêts des 2 juillet 2026 et 4 décembre 2025 constituent des illustrations éloquentes, invite les praticiens du droit de la copropriété à une vigilance renouvelée dans l’accompagnement des syndics, qu’ils soient professionnels ou bénévoles.
Par ailleurs, il importe de souligner que l’administrateur provisoire désigné en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 se trouve investi de prérogatives élargies par rapport au syndic ordinaire, qui lui permettent notamment d’exercer les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale, à l’exception de ceux que la loi interdit au juge de lui confier. Cette extension des pouvoirs, qui répond à la nécessité de rétablir l’équilibre financier du syndicat ou de pourvoir à la conservation de l’immeuble, ne saurait toutefois exonérer l’administrateur provisoire du respect des règles de fond qui gouvernent la gestion de la copropriété.
Dès lors, la question de la responsabilité du syndic dans l’exécution des travaux en copropriété s’inscrit dans une architecture juridique complexe, où l’obligation d’agir et l’interdiction d’outrepasser se répondent et se complètent. Les arrêts rendus par la troisième chambre civile en 2025 et 2026 apportent des clarifications bienvenues, en rappelant avec une netteté croissante que le syndic est à la fois le serviteur de la volonté collective et le garant de la conservation de l’immeuble, sans que l’une de ces missions puisse être sacrifiée au profit de l’autre.
L’articulation entre les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 constitue le pivot de cette construction jurisprudentielle. L’article 17 réserve à l’assemblée générale le pouvoir de décision sur les questions essentielles intéressant la copropriété, tandis que l’article 18 impose au syndic l’obligation d’exécuter ces décisions et, subsidiairement, de prendre les mesures conservatoires que l’urgence commande. Cette répartition des compétences, qui relève de l’ordre public en ce qu’elle garantit le droit de chaque copropriétaire de participer aux décisions collectives, ne tolère ni l’empiètement du syndic sur les prérogatives de l’assemblée, ni la défaillance du syndic dans l’exécution de sa mission.
En pratique, les copropriétaires confrontés à la carence de leur syndic dans l’exécution des travaux votés disposent de plusieurs voies d’action. Ils peuvent, en premier lieu, solliciter l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’une question relative à l’exécution des travaux, afin de rappeler au syndic ses obligations. En deuxième lieu, ils peuvent engager la responsabilité civile du syndic sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, en démontrant l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux. En troisième lieu, en cas de carence persistante et grave, ils peuvent solliciter du président du tribunal judiciaire la désignation d’un administrateur provisoire en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, lequel se verra confier les pouvoirs nécessaires au redressement de la situation.
A cet égard, il convient d’observer que le développement du contentieux relatif à la responsabilité du syndic traduit une évolution plus profonde du droit de la copropriété, marquée par une exigence accrue de professionnalisme et de transparence dans la gestion des immeubles collectifs. La loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue des réformes successives, a considérablement renforcé les obligations pesant sur le syndic, qu’il s’agisse de la tenue d’une comptabilité séparée, de l’ouverture d’un compte bancaire au nom du syndicat ou de la mise à disposition des copropriétaires d’un accès en ligne aux documents relatifs à la gestion de l’immeuble. Ces obligations, dont le non-respect est sanctionné par la nullité de plein droit du mandat de syndic, participent d’un mouvement plus général de responsabilisation des acteurs de la gestion immobilière.
Or, la jurisprudence rendue par la troisième chambre civile au cours des années 2025 et 2026 s’inscrit pleinement dans cette dynamique de renforcement des exigences pesant sur le syndic. En censurant, d’un côté, la cour d’appel qui avait exonéré le syndic de sa responsabilité malgré l’absence d’appels de fonds, et, de l’autre, la cour d’appel qui avait estimé que le syndic n’avait pas commis de faute en payant des travaux non autorisés, la Cour de cassation réaffirme avec une constance remarquable la dimension impérative des obligations qui incombent au syndic dans l’exécution et le respect des décisions de l’assemblée générale.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation consolide un régime de responsabilité du syndic de copropriété structuré autour de deux pôles complémentaires : l’obligation impérative d’exécuter les délibérations de l’assemblée générale, d’une part, et l’interdiction d’agir sans autorisation collective préalable, d’autre part. L’arrêt du 2 juillet 2026 rappelle, avec une fermeté qui ne souffre aucune ambiguïté, que le syndic ne peut se dispenser de procéder aux appels de fonds nécessaires à la réalisation des travaux votés, quelles que soient les difficultés financières rencontrées par la copropriété. L’arrêt du 4 décembre 2025 énonce symétriquement que le paiement de travaux non autorisés par l’assemblée générale constitue une faute de nature à engager la responsabilité personnelle du syndic. Cette construction jurisprudentielle, qui trouve son fondement dans les articles 17, 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du Code civil, dessine les contours d’une fonction syndicale dont la technicité et l’exigence ne cessent de croître.
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