Les incendies de juillet 2026 ont replacé le risque de destruction d’un logement au cœur des ventes immobilières. Lorsqu’une maison ou un appartement est endommagé après la signature du compromis, mais avant l’acte authentique, une question immédiate se pose : l’acquéreur doit-il encore acheter le bien, le vendeur doit-il le remettre en état et qui percevra l’indemnité d’assurance ?
La date de la remise des clés ne donne pas, à elle seule, la réponse. Le Code civil rattache en principe les risques au transfert de propriété, lequel peut intervenir dès l’accord sur la chose et le prix. Toutefois, le compromis peut différer ce transfert jusqu’à l’acte notarié. Il peut aussi contenir une clause « sinistre » qui autorise l’acquéreur à renoncer à l’opération ou à la maintenir en recevant les indemnités. Les conditions suspensives, la gravité des dommages et les démarches accomplies auprès de l’assureur modifient encore l’analyse.
Ni le vendeur ni l’acquéreur ne doit donc annoncer seul que la vente est annulée ou que le prix reste dû. Il faut sécuriser les preuves, relire l’avant-contrat, déclarer le sinistre et faire constater l’état du bien avant de choisir entre report, réfection, renonciation ou acquisition avec transfert de l’indemnité.
I. Maison incendiée après compromis : qui supporte le risque avant l’acte authentique ?
A. Le compromis de vente transfère-t-il déjà la propriété et le risque d’incendie ?
La première vérification porte sur la nature de l’avant-contrat. Une promesse synallagmatique, couramment appelée compromis, engage en principe le vendeur à vendre et l’acquéreur à acheter. L’article 1589 du Code civil dispose : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » La signature de l’acte notarié n’est donc pas toujours l’événement qui forme la vente.
L’article 1583 du Code civil précise que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». Cette règle explique pourquoi un acquéreur peut être juridiquement propriétaire dans les rapports avec le vendeur avant la publicité foncière et la remise des clés.
Le régime des risques figure à l’article 1196 du Code civil : « Dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat. Ce transfert peut être différé par la volonté des parties, la nature des choses ou par l’effet de la loi. Le transfert de propriété emporte transfert des risques de la chose. » Le texte ajoute que le débiteur de l’obligation de délivrer retrouve la charge des risques à compter de sa mise en demeure, sous les réserves qu’il mentionne.
Cette articulation a été appliquée par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, le 27 mars 2025, n° 24/04056 : « L’article 1196 du code civil prévoit, par ailleurs, que, dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat. Ce transfert peut être différé par la volonté des parties, la nature des choses ou par l’effet de la loi. Le transfert de propriété emporte transfert des risques de la chose. » L’incendie ne doit donc jamais être analysé sans la clause qui fixe la date du transfert.
La cour d’appel de Douai, le 26 mars 2026, n° 25/03404, rappelle pour sa part : « La vente étant parfaite entre les parties par le seul effet de l’arrêt précité, et l’absence de réitération de l’acte en la forme authentique et de publication de la vente au service de publicité foncière n’ayant d’incidence qu’en ce qui concerne l’opposabilité aux tiers de cette vente, c’est à juste titre que le juge des référés a estimé que M., [M] et Mme, [Y] avaient qualité et intérêt à agir pour solliciter une mesure d’expertise judiciaire portant sur l’immeuble objet de cette vente. » La propriété entre les parties et son opposabilité aux tiers sont deux questions distinctes.
Le compromis peut toutefois écarter ce transfert immédiat. De nombreux actes prévoient que la propriété et les risques ne passeront à l’acquéreur qu’au jour de la réitération authentique. Le tribunal judiciaire de Nice, le 5 mai 2025, n° 24/02527, a reproduit une stipulation sans ambiguïté : « Le transfert de propriété n’aura lieu qu’à compter du jour de la réitération par acte authentique. » Une telle clause change la personne qui supporte la perte fortuite avant la signature notariale.
La Cour de cassation admet depuis longtemps cette liberté contractuelle. Elle a jugé que « les dispositions de l’article 1583 du Code civil selon lesquelles la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on est convenu de la chose et du prix, dispositions qui ne sont pas d’ordre public, avaient été écartées par les parties, et que la réitération de la convention par acte authentique constituait une condition suspensive affectant le transfert de propriété » (Cass. 2e civ., 31 mai 2000, n° 98-16.207).
À l’inverse, l’acte notarié peut n’être qu’une formalité de réitération. La Cour de cassation a ainsi approuvé l’analyse selon laquelle « l’établissement de l’acte notarié “nécessaire pour la publicité foncière” était une simple réitération par acte authentique sans effet sur la perfection de la vente » (Cass. 3e civ., 6 mars 1996, n° 93-19.926). Deux compromis portant le même titre peuvent donc produire des effets opposés selon leur rédaction.
Les conditions suspensives doivent ensuite être isolées. Lorsque l’achat dépend encore de l’obtention d’un prêt, d’une autorisation d’urbanisme ou de la purge d’un droit, l’article 1304-6 du Code civil indique : « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. » Jusqu’à cet accomplissement, la chose demeure en principe aux risques du débiteur, sauf aménagement valable.
Le dossier doit donc répondre à quatre questions datées : quand la chose et le prix ont-ils été arrêtés, quand les conditions suspensives ont-elles été réalisées, quand le contrat transfère-t-il la propriété et quand l’incendie s’est-il produit ? La remise des clés, l’occupation des lieux et le paiement restent importants, mais ils ne remplacent pas cette lecture juridique.
B. Une clause « sinistre » permet-elle à l’acquéreur d’annuler la vente ?
Les avant-contrats notariés contiennent souvent un paragraphe consacré au sinistre survenu pendant leur durée de validité. La clause peut ouvrir deux voies : renoncer à l’acquisition et récupérer les sommes versées, ou maintenir l’achat et recevoir les indemnités d’assurance. Elle précise fréquemment que la renonciation suppose un bien devenu inhabitable ou impropre à son exploitation.
Le tribunal judiciaire de Valenciennes, le 29 janvier 2026, n° 24/00637, en donne une lecture directe : « Cette clause offre ainsi une option à l’acquéreur, pendant la durée de la validité du compromis de vente, en cas de survenance d’un sinistre rendant le bien inhabitable ou impropre à son exploitation, soit de renoncer à la vente et de se voir rembourser de toute somme avancée, soit de maintenir la vente et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par les compagnies d’assurances concernées. »
La gravité du sinistre devient alors le point décisif. Une trace de fumée, une pièce à repeindre ou quelques jours de nettoyage n’ont pas les mêmes effets qu’une toiture détruite, un plancher effondré, une interdiction d’accès ou une atteinte structurelle. Les mots « inhabitable » et « impropre à son exploitation » doivent être confrontés aux constatations techniques, non à la seule inquiétude de l’une des parties.
La cour d’appel de Grenoble, le 9 septembre 2025, n° 24/00761, a retenu : « Il s’ensuit de ces éléments qu’au 7 mars 2022, date de réitération de la vente, l’appartement litigieux n’était pas habitable au regard du défaut de réalisation des travaux qui ne sont intervenus tardivement qu’à l’été, étant relevé qu’aucun éclaircissement n’a été apporté concernant l’état du mur visé dans le rapport d’expertise. » L’acquéreur pouvait ne pas réitérer et obtenir la restitution de l’indemnité immobilisée.
Le tribunal judiciaire de Versailles, le 20 septembre 2024, n° 22/06735, a formulé le seuil contractuel de la manière suivante : « Il ressort de ces stipulations, claires et précises, que les parties ont entendu permettre au bénéficiaire de la promesse de renoncer à la vente en cas de survenance, entre la date de l’acte et celle de sa réitération par acte authentique, d’un sinistre d’une ampleur telle que le bien devient inhabitable ou impropre à sa exploitation. » La citation conserve ici la formulation exacte de la décision.
Un sinistre limité ne suffit pas toujours. La cour d’appel de Caen, le 15 janvier 2026, n° 23/01087, a relevé : « Il s’ensuit que, quelle que soit l’hypothèse retenue sur l’étendue du sinistre et sa reprise, le coût des travaux de remise en état du bien ne portait objectivement pas atteinte à sa valeur de manière significative. » Sans expertise ou preuve objective de l’inhabitabilité, la crainte d’un désordre structurel peut être insuffisante pour justifier la renonciation.
La clause doit être exercée dans les formes prévues. Un courriel vague adressé à l’agent immobilier ne remplace pas nécessairement une notification au vendeur et au notaire. La lettre doit identifier le sinistre, la date de sa découverte, l’option choisie, la stipulation invoquée et les pièces disponibles. Si le contrat fixe un délai, son expiration peut fermer l’option.
L’acquéreur ne doit pas non plus confondre un sinistre nouveau et un désordre déjà révélé. Une fissure mentionnée dans le compromis, un ancien arrêté de catastrophe naturelle ou des travaux expressément acceptés ne deviennent pas automatiquement un « sinistre pendant la promesse ». En revanche, leur aggravation postérieure, si elle est datée et mesurée, peut relever de la clause.
Le vendeur doit éviter toute remise en état précipitée qui ferait disparaître les preuves. Les mesures conservatoires restent nécessaires : bâchage, pompage, sécurisation, coupure des réseaux et protection contre les intrusions. Avant les travaux définitifs, un constat contradictoire, des photographies datées, le rapport des pompiers, un constat de commissaire de justice ou une expertise amiable permettent de fixer l’étendue des dommages.
Lorsque la clause n’existe pas, les parties ne sont pas privées de toute solution. Elles peuvent conclure un avenant : report de la signature, travaux avant l’acte, séquestre d’une partie du prix, cession de la créance d’indemnité, faculté de résiliation si l’expertise révèle un coût supérieur à un seuil, ou réduction convenue du prix. L’avenant doit régler le calendrier, les responsabilités et le sort de chaque indemnité.
II. Assurance incendie après compromis : quelles indemnités et quelles démarches ?
A. Qui doit déclarer le sinistre et qui reçoit l’indemnité d’assurance ?
La déclaration doit être faite sans attendre l’accord sur le sort de la vente. Le titulaire de la police avertit son assureur dans le délai contractuel, décrit les circonstances connues et transmet les premières preuves. Le vendeur informe simultanément le notaire et l’acquéreur. Ce dernier prévient sa banque et son propre assureur lorsqu’une garantie a déjà été souscrite ou lorsque le contrat lui transfère les risques.
La continuité de l’assurance en cas de vente est organisée par l’article L. 121-10 du Code des assurances : « En cas de décès de l’assuré ou d’aliénation de la chose assurée, l’assurance continue de plein droit au profit de l’héritier ou de l’acquéreur, à charge par celui-ci d’exécuter toutes les obligations dont l’assuré était tenu vis-à-vis de l’assureur en vertu du contrat. » Le texte organise aussi les facultés de résiliation et l’information de l’assureur.
Cette continuité ne permet pas de désigner le bénéficiaire par intuition. Il faut savoir qui était propriétaire au jour du sinistre, qui avait assuré le bien, ce que prévoit le compromis et si une cession ou une subrogation a été stipulée. Une clause peut attribuer à l’acquéreur qui maintient la vente l’ensemble des indemnités, même lorsqu’elles dépassent le coût finalement supporté sous réserve des règles indemnitaires applicables.
Le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, le 2 décembre 2025, n° 15/00360, a rappelé dans un contentieux d’assurance : « En application de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à1’égard du vendeur dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » L’irrégularité typographique « à1’égard » provient du texte officiel et est reproduite mot pour mot.
La banque peut disposer de droits propres sur l’indemnité. L’article L. 121-13 du Code des assurances prévoit : « Les indemnités dues par suite d’assurance contre l’incendie, contre la grêle, contre la mortalité du bétail, ou les autres risques, sont attribuées sans qu’il y ait besoin de délégation expresse, aux créanciers privilégiés ou hypothécaires, suivant leur rang. » Une opposition du prêteur ou une clause du contrat de crédit peut donc empêcher un paiement librement disponible.
Le prix, l’indemnité et le coût des travaux doivent être distingués. Si l’acquéreur maintient l’achat du bien sinistré, il ne peut pas supposer qu’il recevra l’indemnité avant la signature ou qu’elle couvrira toutes les reprises. L’assureur peut appliquer franchises, vétusté, plafonds, exclusions, indemnité différée et obligation de reconstruire. Le rapport d’expertise doit être comparé au devis de remise en état.
Les dommages touchant la copropriété ajoutent plusieurs contrats. L’assurance de l’immeuble couvre les parties communes selon sa police, tandis que le contrat du copropriétaire traite ses parties privatives, embellissements, mobilier et responsabilité. Le syndic déclare le sinistre collectif. Le vendeur communique à l’acquéreur les procès-verbaux, rapports, mesures de sécurité et décisions relatives aux travaux.
Dans une maison louée ou occupée, l’assureur du locataire, celui du propriétaire non occupant et les assurances de responsabilité peuvent intervenir. La vente ne doit pas conduire les parties à renoncer trop tôt à un recours contre l’occupant, un voisin, une entreprise ou un fabricant. Toute quittance subrogative, transaction ou renonciation doit être examinée avant signature.
Le maintien de la vente exige donc un avenant détaillé. Il identifie les polices, numéros de sinistre, experts, indemnités acquises ou contestées, travaux urgents, franchises, créanciers et modalités de versement. Il prévoit qui supportera l’écart entre l’indemnité et la réparation. Sans cette répartition, le conflit peut renaître après le paiement du prix.
Le notaire peut séquestrer une somme ou recevoir une instruction irrévocable, mais il ne tranche pas seul le contentieux entre assureur, vendeur, acquéreur et banque. Lorsque l’indemnité reste incertaine, un report borné de la signature permet d’obtenir le rapport définitif. Si le vendeur doit effectuer les travaux, l’avenant fixe des critères de réception et l’accès de l’acquéreur au chantier.
B. Quelles preuves et quels recours faut-il préparer après l’incendie ?
Les premières heures servent à protéger les personnes et le bâtiment. Les parties ne doivent entrer dans les lieux qu’après autorisation. Elles conservent les avis des pompiers, de la mairie, de la préfecture ou du syndic, ainsi que toute interdiction d’accès. Ces documents datent le sinistre et renseignent sur l’habitabilité au moment où l’acte devait être signé.
Le constat doit couvrir la structure, la toiture, les réseaux, les fumées, l’eau d’extinction, les parties communes et les accès. Les photographies sont prises avec une vue générale puis des détails identifiables. Un commissaire de justice peut décrire les lieux et annexer les images. L’expert du bâtiment doit répondre à trois questions : le logement est-il habitable, quelles mesures sont urgentes et quel est le coût prévisible d’une remise en état conforme ?
L’expertise de l’assureur ne remplace pas toujours une analyse contradictoire. Son objet principal est l’application de la police. L’acquéreur peut demander à assister aux opérations ou mandater son propre expert. Si l’enjeu est élevé et que les constatations divergent, une expertise judiciaire en référé peut préserver la preuve avant tout procès au fond.
Le vendeur rassemble le compromis et ses annexes, l’attestation d’assurance, les conditions générales et particulières, les paiements de primes, la déclaration, les échanges avec l’expert, les devis et les factures. L’acquéreur conserve son offre de prêt, la condition suspensive, ses contrats d’assurance, les fonds séquestrés et les notifications adressées au vendeur. Chacun doit garder les versions signées, non de simples captures partielles.
Une visite contradictoire doit avoir lieu avant la date prévue pour l’acte. Si elle est impossible, la partie empêchée le notifie immédiatement et propose une nouvelle date. L’absence à la signature notariale sans explication expose à une sommation, à la clause pénale ou à une demande d’exécution forcée. Le sinistre ne suspend pas automatiquement toutes les obligations.
Le choix de renoncer doit être juridiquement fondé. Si la clause exige l’inhabitabilité, la notification joint le rapport qui l’établit. Si le contrat transfère les risques au vendeur jusqu’à l’acte, l’acquéreur demande comment l’obligation de délivrance sera exécutée. Si les risques ont déjà été transmis, il examine la police et la cession de l’indemnité avant d’invoquer une extinction de la vente.
L’acquéreur qui maintient l’opération doit obtenir un chiffrage complet, notamment pour les mises aux normes qui ne seraient pas couvertes. Une reconstruction identique peut être interdite ou soumise à autorisation. Le plan local d’urbanisme, le secteur protégé, les servitudes, le règlement de copropriété et les prescriptions de sécurité doivent être consultés. Une indemnité calculée sur un projet irréalisable ne restaure pas la valeur attendue.
Une baisse de prix peut être négociée, mais son calcul doit éviter le double compte. Les parties distinguent la valeur du bien après sinistre, le coût non couvert, le délai de chantier, la perte d’usage et l’indemnité cédée. Elles vérifient les conséquences sur le prêt, les garanties bancaires, les droits de mutation et les honoraires.
En cas de désaccord, la mise en demeure décrit l’option revendiquée et fixe un délai raisonnable pour répondre. Elle ne doit pas affirmer que la vente est « automatiquement caduque » sans examiner les conditions suspensives et les clauses. Selon le contrat, la demande pourra porter sur la restitution du séquestre, la signature de l’acte, la résolution, les travaux, l’expertise, l’attribution de l’indemnité ou la réparation d’une faute.
Pour un bien situé à Paris ou en Île-de-France, le juge compétent et la procédure dépendent de la demande. Une mesure d’expertise urgente peut être sollicitée en référé devant le tribunal judiciaire. Le litige relatif à la vente immobilière, à son exécution ou à sa résolution doit être préparé avec les actes, notifications et preuves techniques. Pour une vue d’ensemble des contentieux, consultez notre page consacrée à l’avocat en droit immobilier à Paris.
La voie amiable reste souvent préférable lorsqu’elle est documentée. Un accord signé avant les travaux peut sauver l’opération et répartir le risque. Un arrangement oral, conclu avant le rapport d’expertise, laisse au contraire ouvertes les questions de franchise, de vétusté, de créancier hypothécaire et de coût supplémentaire.
Conclusion
Une maison incendiée entre le compromis et l’acte authentique ne rend pas automatiquement la vente caduque. La solution dépend d’abord du transfert de propriété et des risques. Le Code civil pose un transfert lors de la conclusion du contrat, mais les parties peuvent le différer. L’acte notarié peut donc constituer une simple formalité de publicité ou, au contraire, la date contractuelle du transfert.
La clause « sinistre » est ensuite déterminante. Lorsqu’elle offre une faculté de renonciation seulement si le bien devient inhabitable ou impropre à son exploitation, une preuve technique est nécessaire. L’acquéreur qui maintient l’achat doit obtenir l’attribution des indemnités et mesurer les franchises, la vétusté, les droits de la banque et le coût non couvert. Le vendeur doit préserver le bien, déclarer le sinistre et communiquer les informations sans faire disparaître les preuves.
Les actions utiles sont immédiates : sécuriser les lieux, avertir assureurs et notaire, organiser un constat contradictoire, relire les clauses et notifier l’option choisie. Un avenant peut ensuite régler les travaux, le report, le séquestre, la baisse de prix ou la cession de l’indemnité. Si les parties s’opposent sur l’habitabilité ou le coût, une expertise judiciaire permet de fixer les faits avant le contentieux.
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