I. La dualité des régimes de résiliation à la disposition du maître d’ouvrage
A. La faculté de résiliation unilatérale de l’article 1794 du code civil : un droit discrétionnaire assorti d’une indemnisation intégrale
Le marché à forfait constitue l’une des figures contractuelles les plus usuelles du droit de la construction. Il se caractérise par la conclusion d’une convention aux termes de laquelle l’entrepreneur s’engage à réaliser un ouvrage déterminé moyennant un prix global et définitif, sans possibilité d’en réclamer l’augmentation en cours d’exécution. L’article 1793 du code civil énonce ainsi que l’architecte ou l’entrepreneur chargé de la construction à forfait ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l’augmentation de la main-d’oeuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d’augmentations faits sur le plan convenu. Ce régime, d’ordre public, protège le maître d’ouvrage contre toute dérive financière une fois le contrat signé (article 1793 du code civil).
En contrepartie de cette fixité du prix, l’article 1794 du même code confère au maître d’ouvrage une prérogative exorbitante du droit commun : celle de résilier le marché par sa seule volonté, sans avoir à justifier d’un quelconque manquement de l’entrepreneur. Le texte dispose que « le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise » (article 1794 du code civil). Cette faculté, qualifiée de résiliation ad nutum, opère de manière purement discrétionnaire : le maître d’ouvrage n’a pas à alléguer de griefs, pas plus qu’il n’a à démontrer l’existence d’un motif légitime. Il lui suffit de manifester sa volonté de mettre fin au contrat pour que la résiliation produise ses effets.
En cela, le régime de l’article 1794 déroge à l’économie générale du droit des contrats, lequel repose sur le principe de la force obligatoire des conventions posé par l’article 1103 du code civil. Cette singularité s’explique par la nature particulière du marché à forfait, contrat dans lequel le maître d’ouvrage assume un aléa économique significatif en contrepartie de la garantie d’un prix intangible. La doctrine classique y voit un tempérament au principe de l’irrévocabilité des contrats, justifié par la nécessité de préserver la liberté du maître d’ouvrage face à un engagement portant sur une prestation future dont il peut légitimement ne plus souhaiter la réalisation.
Par ailleurs, la mise en oeuvre de cette faculté n’est toutefois pas sans conséquence financière pour le maître d’ouvrage. L’article 1794 impose en effet une obligation d’indemnisation intégrale de l’entrepreneur, couvrant non seulement les dépenses exposées et les travaux déjà exécutés, mais également l’intégralité du gain manqué, c’est-à-dire le bénéfice net que l’entrepreneur aurait retiré de l’achèvement complet de l’ouvrage. Cette indemnisation, qui s’apparente à un dédommagement forfaitaire, ne peut faire l’objet d’aucune modération par le juge, ainsi que la troisième chambre civile a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt du 8 janvier 2026 (Civ3, 8 janvier 2026, n° 24-12.082, Publié au Bulletin).
L’arrêt du 8 janvier 2026 a précisément distingué la clause de dédit, qui constitue le support contractuel de la faculté de résiliation de l’article 1794, de la clause pénale régie par l’article 1231-5 du code civil. La Cour y a jugé que la clause autorisant le maître de l’ouvrage à dénoncer le contrat moyennant une indemnité de 10 % du prix convenu ne sanctionnait pas une inexécution mais constituait une faculté de dédit, échappant ainsi au pouvoir modérateur du juge (article 1231-5 du code civil). En conséquence, l’indemnité stipulée, qui répare forfaitairement le préjudice du constructeur, s’impose dans son intégralité au maître d’ouvrage qui choisit de se dédire.
B. La résiliation pour faute dans les conditions du droit commun : l’option conservée par l’arrêt du 25 juin 2026
Le droit commun des contrats offre au créancier d’une obligation inexécutée la faculté de provoquer la résolution du contrat, soit par l’effet d’une clause résolutoire, soit par notification unilatérale en cas d’inexécution suffisamment grave, soit par décision de justice. L’article 1224 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » (article 1224 du code civil). L’article 1226 du même code précise les conditions de la résolution par notification, laquelle suppose une mise en demeure préalable infructueuse et la caractérisation d’une inexécution suffisamment grave (article 1226 du code civil).
Avant l’arrêt du 25 juin 2026, une incertitude persistait quant à l’articulation entre le régime spécial de l’article 1794 et le droit commun de la résolution. La question se posait en ces termes : le maître d’ouvrage qui résilie un marché à forfait en invoquant des manquements de l’entrepreneur peut-il prétendre échapper à l’indemnisation intégrale prévue par l’article 1794, en se plaçant sur le terrain du droit commun de la résolution pour inexécution ? Certaines juridictions du fond estimaient que, dès lors que le marché était à forfait, la résiliation ne pouvait intervenir que sur le fondement exclusif de l’article 1794, avec les conséquences indemnitaires qui s’y attachent, indépendamment de la réalité des fautes reprochées à l’entrepreneur.
La troisième chambre civile a tranché ce débat de manière éclatante dans son arrêt du 25 juin 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin. La Cour y énonce que « la faculté de résiliation unilatérale d’un marché à forfait par le maître de l’ouvrage, prévue à l’article 1794 du code civil, ne prive pas celui-ci de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun » (Civ3, 25 juin 2026, n° 24-18.064, Publié au Bulletin). Cette formulation, par sa netteté, consacre le principe de non-exclusivité des régimes de résiliation du marché à forfait.
Le visa de l’arrêt est à cet égard particulièrement instructif. La Cour se fonde sur la combinaison de l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance de 2016 — applicable au litige — et de l’article 1794. L’article 1184 ancien posait le principe selon lequel « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait pas à son engagement ». La Cour rappelle, en s’appuyant sur un arrêt de la première chambre civile du 13 octobre 1998, que « la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls » (Civ1, 13 octobre 1998, n° 96-21.485, Bull. 1998, I, n° 300). Dès lors, le maître d’ouvrage confronté à des manquements graves de l’entrepreneur dispose d’un véritable choix : il peut soit exercer la faculté de résiliation ad nutum de l’article 1794, au prix d’une indemnisation intégrale, soit opter pour la résolution pour inexécution dans les conditions du droit commun, sans être tenu à cette indemnisation.
Or, l’arrêt attaqué par le pourvoi avait précisément méconnu cette dualité de régimes. La cour d’appel de Papeete, dans son arrêt du 11 avril 2024, avait retenu que la résiliation par le maître de l’ouvrage d’un marché à forfait « s’exerce de manière discrétionnaire sans qu’il ait à alléguer une faute de l’entrepreneur, de sorte qu’il est tenu de dédommager celui-ci du gain manqué et de l’indemniser en cas d’exercice abusif de ce droit, indépendamment du bien-fondé des griefs invoqués à l’encontre de ce dernier ». En statuant ainsi, la cour d’appel avait implicitement considéré que l’article 1794 absorbait tout autre fondement de résiliation, excluant le maître d’ouvrage du bénéfice du droit commun. La censure prononcée par la Cour de cassation sanctionne cette analyse réductrice et réaffirme la coexistence des deux voies de résiliation.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle plus large, qui tend à préserver la liberté du créancier d’une obligation inexécutée dans le choix de la sanction la plus adaptée à la situation. L’article 1217 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance de 2016, énumère les sanctions ouvertes à la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté : refus d’exécution, exécution forcée, réduction du prix, résolution du contrat, réparation des conséquences de l’inexécution (article 1217 du code civil). Le cumul de ces sanctions, lorsqu’elles ne sont pas incompatibles, est désormais admis, et l’arrêt du 25 juin 2026 étend cette logique cumulative au domaine du marché à forfait.
II. Les conséquences pratiques de l’arrêt du 25 juin 2026 pour les acteurs de la construction
A. L’enjeu probatoire déterminant et le choix stratégique du maître d’ouvrage
La reconnaissance d’une option entre le régime de l’article 1794 et le droit commun de la résolution place le maître d’ouvrage face à une décision stratégique dont les implications financières sont considérables. En effet, le choix de la voie de résiliation détermine directement l’étendue de l’obligation indemnitaire pesant sur le maître d’ouvrage, et partant, le coût final de la rupture du contrat.
Si le maître d’ouvrage opte pour la résiliation ad nutum de l’article 1794, il n’a pas à démontrer l’existence d’une faute de l’entrepreneur, ce qui constitue un avantage probatoire indéniable. En contrepartie, il est tenu d’indemniser intégralement l’entrepreneur, y compris le gain manqué, ce qui peut représenter des sommes très importantes, particulièrement dans les marchés de grande ampleur. À l’inverse, s’il choisit la résolution pour inexécution dans les conditions du droit commun, il échappe à l’obligation d’indemnisation intégrale de l’article 1794, mais doit alors rapporter la preuve de manquements suffisamment graves imputables à l’entrepreneur, à ses risques et périls.
Cette exigence probatoire n’est pas anodine. Elle impose au maître d’ouvrage de constituer un dossier documentant avec précision les fautes reprochées à l’entrepreneur : retards injustifiés, malfaçons, non-façons, abandon de chantier, défaut de conformité aux règles de l’art. L’arrêt de la troisième chambre civile du 26 juin 2025 avait déjà rappelé, dans une espèce où les maîtres d’ouvrage invoquaient des retards d’exécution, que le caractère forfaitaire du marché devait être préalablement constaté pour que l’article 1794 trouve à s’appliquer (Civ3, 26 juin 2025, n° 23-23.942). La Cour y avait cassé l’arrêt d’appel qui avait condamné les maîtres d’ouvrage au paiement du solde du marché sur le fondement de l’article 1794, sans avoir préalablement constaté le caractère forfaitaire du contrat.
Ainsi, la charge probatoire se dédouble : le maître d’ouvrage qui entend se placer sur le terrain du droit commun doit non seulement établir que le marché présente un caractère forfaitaire, mais également caractériser l’existence de manquements suffisamment graves de l’entrepreneur justifiant la résolution à ses torts exclusifs. En cela, la constitution d’un dossier probatoire solide, comprenant constats d’huissier, rapports d’expertise technique, correspondances et mises en demeure, devient une condition essentielle du succès de l’action en résolution pour faute.
En conséquence, le maître d’ouvrage avisé devra, dès l’apparition des premiers signes de défaillance de l’entrepreneur, documenter méthodiquement les manquements constatés, adresser les mises en demeure requises par l’article 1226 du code civil, et ne prononcer la résiliation qu’après avoir réuni les éléments probatoires suffisants. La résiliation prononcée dans ces conditions, motivée par une inexécution suffisamment grave, permettra au maître d’ouvrage de solliciter, outre la résolution du contrat, l’allocation de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de la défaillance de l’entrepreneur, sans être tenu au dédommagement intégral de l’article 1794.
Par ailleurs, l’arrêt du 25 juin 2026 éclaire également la situation de l’entrepreneur lui-même. Dès lors que la résiliation intervient pour faute dans les conditions du droit commun, l’entrepreneur défaillant ne saurait prétendre au bénéfice de l’indemnisation de l’article 1794, laquelle suppose une résiliation par la seule volonté du maître d’ouvrage, non motivée par des manquements de l’entrepreneur. Cette clarification protège le maître d’ouvrage contre les demandes indemnitaires abusives de l’entrepreneur qui, ayant lui-même failli à ses obligations, tenterait de se prévaloir du régime protecteur de l’article 1794.
Cette clarification est d’autant plus importante que le contrat de construction de maison individuelle, régi par les articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, constitue par nature un marché à forfait, ainsi que le rappelle l’article L. 231-2 du même code (article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation). Dans ce cadre, le maître d’ouvrage particulier, souvent profane en matière de construction, se trouve confronté à un choix dont les enjeux financiers peuvent être considérables. L’assistance d’un avocat spécialisé en droit de la construction s’avère alors déterminante pour analyser la situation contractuelle, apprécier la gravité des manquements reprochés à l’entrepreneur et déterminer la stratégie procédurale la plus adaptée.
B. L’articulation renouvelée avec les clauses contractuelles : dédit, clause pénale et évaluation du préjudice
Le choix offert au maître d’ouvrage par l’arrêt du 25 juin 2026 a des répercussions directes sur l’interprétation des clauses contractuelles couramment stipulées dans les marchés à forfait, qu’il s’agisse des clauses de dédit, des clauses pénales ou des clauses limitatives de responsabilité.
L’arrêt du 8 janvier 2026 avait déjà posé une distinction fondamentale entre la clause de dédit et la clause pénale. La Cour y avait jugé que la clause autorisant le maître de l’ouvrage à dénoncer le contrat de construction moyennant une indemnité forfaitaire de 10 % ne pouvait s’analyser en une clause pénale, dès lors qu’elle ne sanctionnait pas une inexécution imputable au maître de l’ouvrage. Dès lors, cette clause de dédit, qui constitue une application conventionnelle de la faculté de l’article 1794, ne peut être modérée par le juge en application de l’article 1231-5 du code civil. Le maître d’ouvrage qui se dédit est tenu de verser l’intégralité de l’indemnité stipulée.
À cet égard, la portée combinée des arrêts des 8 janvier et 25 juin 2026 dessine un paysage contractuel rénové. Le maître d’ouvrage qui souhaite se dégager d’un marché à forfait sans avoir à démontrer de faute de l’entrepreneur peut activer la clause de dédit, mais il devra alors s’acquitter de l’indemnité forfaitaire prévue, sans pouvoir en solliciter la modération judiciaire. En revanche, si le maître d’ouvrage est en mesure de caractériser des manquements graves de l’entrepreneur, il peut choisir de résilier le contrat pour faute dans les conditions du droit commun, ce qui le dispense à la fois de l’indemnisation intégrale de l’article 1794 et de l’indemnité de dédit contractuelle, tout en lui ouvrant droit à des dommages et intérêts compensatoires.
Cette option est d’autant plus précieuse que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile révèle une attention accrue portée à la qualification exacte des clauses contractuelles. La Cour censure systématiquement les décisions qui opèrent une confusion entre les différents régimes de résiliation, rappelant que l’application de l’article 1794 suppose, au préalable, que le caractère forfaitaire du marché ait été établi. L’arrêt du 26 juin 2025 l’illustre avec netteté : la cour d’appel de Bordeaux avait condamné les maîtres d’ouvrage à indemniser l’entrepreneur sur le fondement de l’article 1794, sans constater le caractère forfaitaire du marché. La cassation prononcée rappelle que le régime dérogatoire de l’article 1794 ne saurait être étendu à des marchés qui ne présentent pas le caractère d’un forfait.
De surcroît, la rédaction des clauses contractuelles revêt désormais une importance capitale. Les praticiens veilleront à distinguer clairement, dans les contrats de construction, la clause de dédit — qui permet au maître d’ouvrage de résilier de manière discrétionnaire moyennant une indemnité forfaitaire non modérable — de la clause résolutoire — qui sanctionne l’inexécution par l’une ou l’autre partie de ses obligations contractuelles. Une clause ambiguë, qui ne préciserait pas clairement si l’indemnité stipulée constitue un dédit ou une peine, s’exposerait à une requalification par le juge, avec les conséquences financières qui en découlent.
Par ailleurs, le principe de non-cumul des deux voies de résiliation doit être souligné. Le maître d’ouvrage ne saurait, pour un même marché, invoquer successivement la résiliation pour faute sur le fondement du droit commun, puis réclamer subsidiairement le bénéfice de l’indemnité de dédit contractuelle. Le choix opéré est irrévocable et détermine de manière définitive le régime indemnitaire applicable. Cette irrévocabilité impose une analyse rigoureuse de la situation contractuelle avant toute décision de résiliation, et justifie le recours à un conseil juridique spécialisé pour évaluer les forces et les faiblesses de chaque option procédurale.
Des lors, l’arrêt du 25 juin 2026, en ouvrant au maître d’ouvrage une option entre la résiliation ad nutum et la résiliation pour faute, renforce significativement sa position dans le contentieux de la construction. Cette clarification jurisprudentielle, rendue en formation de section et promise à une large diffusion, devrait inciter les praticiens à repenser la rédaction des clauses contractuelles et à adapter leur stratégie contentieuse en fonction de la nature et de la gravité des manquements reprochés à l’entrepreneur.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 constitue une décision de principe qui lève une incertitude ancienne sur l’articulation entre le régime spécial de résiliation du marché à forfait et le droit commun de la résolution pour inexécution. En consacrant le principe de non-exclusivité des deux régimes, la Cour de cassation offre au maître d’ouvrage un véritable choix stratégique, dont les conséquences indemnitaires sont radicalement différentes. La voie de l’article 1794, simple dans sa mise en oeuvre, est lourde de conséquences financières pour le maître d’ouvrage, tenu d’indemniser intégralement l’entrepreneur. La voie du droit commun, plus exigeante sur le plan probatoire, permet en revanche d’échapper à cette indemnisation et d’obtenir réparation des préjudices subis. La sagesse pratique commande d’anticiper ces enjeux dès la rédaction du contrat, en distinguant avec précision les clauses de dédit des clauses pénales, et de constituer, dès l’apparition des premiers manquements, un dossier probatoire rigoureux permettant d’étayer une éventuelle résiliation pour faute. Les trois arrêts analysés — celui du 26 juin 2025 imposant la preuve préalable du caractère forfaitaire du marché, celui du 8 janvier 2026 consacrant la distinction entre dédit et clause pénale, et celui du 25 juin 2026 ouvrant l’option entre les deux régimes de résiliation — témoignent collectivement d’une entreprise de rationalisation du contentieux du marché à forfait, dont les praticiens du droit immobilier doivent désormais intégrer les enseignements dans leur pratique quotidienne.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.