Parties communes à jouissance privative : la distinction fondamentale du droit de jouissance et du droit de propriété dans les copropriétés

I. La distinction théorique entre droit de jouissance privative et droit de propriété

A. La summa divisio des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis repose sur une distinction binaire fondamentale. L’article 2 de ce texte dispose que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé » (article 2, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), précisant que « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ». L’article 3, dans sa rédaction issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018, définit quant à lui les parties communes comme « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux » (article 3, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette opposition entre propriété exclusive et indivision forcée constitue l’armature juridique de toute copropriété. Or, la pratique notariale et les aléas de la construction ont généré, au fil des décennies, une catégorie hybride qui échappe à cette bipolarité : les parties communes à jouissance privative. Ces lots atypiques – toits-terrasses, jardins privatifs, cours intérieures, emplacements de stationnement – se sont multipliés depuis les années 1970, sans que leur régime juridique ne soit clairement stabilisé par les textes. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé avec constance que le droit de jouissance exclusif sur une partie commune permet au bénéficiaire d’en jouir, mais qu’il « n’est pas assimilable à un droit de propriété, la partie sur laquelle s’exerce ce droit de jouissance privatif demeurant commune » (Civ. 3e, 15 février 2023, n° 21-23.528, Cour de cassation). Cette formule, d’une remarquable netteté, condense à elle seule l’enjeu pratique qui divise aujourd’hui les praticiens et les justiciables.

B. L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 : une consécration législative tardive mais décisive

Longtemps abandonnée à la seule interprétation prétorienne, la notion de parties communes à jouissance privative a reçu une première consécration légale avec l’article 215 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, qui a inséré un article 6-3 dans la loi du 10 juillet 1965. Ce texte dispose désormais que « les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot » (article 6-3, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Il ajoute, dans une formule qui vient conforter la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation, que ces parties communes « appartiennent indivisément à tous les copropriétaires » et que « le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché ». La portée de cette disposition est double : d’une part, elle interdit expressément que le droit de jouissance privative « constitue la partie privative d’un lot », ce qui signifie qu’un copropriétaire ne saurait revendiquer la propriété exclusive d’un emplacement sur lequel il ne détient qu’un droit de jouissance ; d’autre part, elle impose au règlement de copropriété de préciser « les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte ». En érigeant ainsi l’accessoire en principe légal, le législateur a entendu clarifier une situation que le notariat des années 1970 et 1980 avait largement contribué à obscurcir, en multipliant dans les règlements de copropriété des formulations ambiguës conférant à certains lots « la jouissance exclusive et privative » de parties communes sans jamais qualifier explicitement le droit ainsi conféré.

II. Les conséquences contentieuses de la qualification juridique du lot

A. L’impossible usucapion sur le fondement d’un droit de jouissance exclusif

L’une des conséquences les plus redoutables de la confusion entre droit de jouissance et droit de propriété se révèle à l’occasion des actions en prescription acquisitive. L’article 2255 du code civil définit la possession comme « la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom » (article 2255 du code civil). Encore faut-il, pour prescrire, disposer d’un juste titre au sens de l’article 2265 du même code, dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008, c’est-à-dire d’un titre qui, « s’il était émané du véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription » (Civ. 3e, 11 février 2015, n° 13-24.770). Dans un arrêt du 18 décembre 2025, publié au Bulletin et revêtu du label FS-B, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait admis que des copropriétaires avaient acquis par usucapion des constructions édifiées sur une cour commune. La Cour de cassation énonce que « le règlement de copropriété, n’ayant pas de caractère translatif de propriété, ne constitue pas un juste titre » et qu’« un droit de jouissance, fût-il exclusif, ne saurait constituer un juste titre établissant un droit de propriété sur le bien » (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 24-15.759, Cour de cassation). Par ailleurs, dans son arrêt du 29 janvier 2026, la même chambre rappelle qu’« un droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne peut constituer la partie privative d’un lot » et que le titulaire d’un droit de jouissance privative doit lui-même « démonter les installations édifiées dans l’exercice de ce droit de jouissance, mais dont l’existence porte atteinte aux droits qu’un autre copropriétaire tient du règlement de copropriété » (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 23-22.835, Cour de cassation). En d’autres termes, le copropriétaire qui dispose d’un simple droit de jouissance ne peut ni prescrire la propriété du bien, ni opposer aux autres copropriétaires une quelconque exclusivité qui contredirait les stipulations du règlement.

B. La restitution des fruits perçus au titre d’une partie commune indûment appropriée

Au-delà de la propriété du sol, c’est la question des revenus tirés de l’exploitation des parties communes qui soulève les difficultés les plus aiguës. L’affaire jugée par le tribunal judiciaire de Nanterre le 27 mai 2026, abondamment relayée par la presse généraliste, en constitue une illustration saisissante. Un copropriétaire d’un immeuble de Colombes, dans les Hauts-de-Seine, avait acquis quelques années plus tôt un lot correspondant au toit-terrasse de l’immeuble, sur lequel l’opérateur SFR avait installé des antennes de télécommunications. Les loyers perçus par le copropriétaire au titre de cette occupation s’élevaient à 30 500 euros sur cinq ans. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a obtenu la condamnation du copropriétaire à restituer l’intégralité de ces sommes au motif que le toit-terrasse constituait une partie commune à jouissance privative et non un lot de pleine propriété. Le tribunal a retenu que « les loyers versés par l’opérateur téléphonique qui rémunèrent l’occupation d’une partie commune reviennent collectivement à l’ensemble des copropriétaires ». Cette décision, bien que rendue en première instance et susceptible d’appel, met en lumière une conséquence pratique d’une importance considérable : le titulaire d’un simple droit de jouissance ne saurait s’approprier les fruits civils produits par la partie commune sur laquelle s’exerce ce droit. En cela, le tribunal ne fait qu’appliquer, dans le prolongement de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, le principe fondamental énoncé à l’article 544 du code civil selon lequel « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (article 544 du code civil). Le droit de jouissance privative, par sa nature accessoire, ne saurait conférer à son titulaire les attributs du propriétaire, au premier rang desquels figure le droit de percevoir les fruits de la chose. Par ailleurs, la troisième chambre civile a rappelé avec force que « le classement par un règlement de copropriété des parties d’immeuble dans la catégorie des parties privatives ou des parties communes est exclusif de l’application des articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 » (Civ. 3e, 5 décembre 2024, n° 23-16.359, Cour de cassation). Cette formule signifie que le règlement de copropriété constitue la loi des parties et que le juge ne peut se substituer à ses stipulations expresses pour requalifier un lot. Dès lors, la vigilance s’impose au stade de la rédaction du règlement comme à celui de l’acquisition d’un lot atypique. Un acquéreur qui se verrait présenter un lot décrit comme un « jardin privatif » ou un « toit-terrasse exclusif » devrait impérativement vérifier, dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, si le droit qui lui est conféré est un droit de propriété exclusive ou un simple droit de jouissance privative. La différence est considérable : dans le premier cas, le copropriétaire peut librement aliéner, louer ou hypothéquer son lot et en percevoir les fruits ; dans le second, il ne détient qu’un droit accessoire à son lot principal, dont la cession est indissociable de celle du lot auquel il est rattaché, et dont les fruits reviennent à la collectivité des copropriétaires.

Conclusion

La distinction entre droit de jouissance privative et droit de propriété exclusive, longtemps restée dans l’ombre des règlements de copropriété, connaît depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN un éclairage juridique nouveau que la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’emploie à préciser avec une rigueur croissante. L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, en érigeant le droit de jouissance privative en simple accessoire d’un lot de copropriété, interdit désormais toute confusion entre la jouissance et la propriété. Les conséquences de cette summa divisio irriguent l’ensemble du contentieux de la copropriété : de l’impossible usucapion sur un droit de jouissance à la restitution des loyers indûment perçus, en passant par la détermination du mesurage des lots soumis à la loi Carrez, la qualification juridique du droit détenu par le copropriétaire conditionne l’étendue de ses prérogatives comme celle de ses obligations.