Prescription des actions en copropriété : la troisième chambre civile distingue l’action en responsabilité de l’action en contestation (arrêt du 2 juillet 2026)
I. La clarification du régime des prescriptions applicables aux actions des copropriétaires
A. La distinction fondamentale entre action en contestation et action en responsabilité
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 2 juillet 2026 (n° 24-22.686) apporte une précision attendue sur l’articulation des régimes de prescription et de forclusion applicables aux actions des copropriétaires. La Haute juridiction énonce que « l’action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d’une telle décision au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 » (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 24-22.686).
L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018, dispose que « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat » et que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes » (Loi n° 65-557, art. 42). L’article 2224 du code civil précise quant à lui que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (C. civ., art. 2224).
En l’espèce, la société civile immobilière de construction vente La Crête du berger avait conservé un lot dans l’ensemble immobilier qu’elle avait promu, devenu la résidence La Crête du berger. L’assemblée générale du 30 septembre 2017 avait autorisé la cession d’une partie commune à la commune pour la construction d’un parking. Soutenant que cette partie commune incluait une portion de son lot, la SCI avait assigné le syndicat en paiement de dommages et intérêts par actes d’août 2022, soit près de cinq années après la résolution litigieuse. La cour d’appel de Grenoble, dans son arrêt du 3 décembre 2024, avait déclaré ses demandes irrecevables pour forclusion au motif que l’action en responsabilité fondée sur une faute commise lors de l’adoption d’une résolution était enfermée dans le délai de deux mois de l’article 42.
La censure prononcée par la troisième chambre civile est explicite. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé les articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil. La motivation de l’arrêt trace une ligne de partage nette entre deux catégories d’actions que la pratique et certaines juridictions du fond tendaient à confondre. L’action en contestation d’une décision d’assemblée générale, qui tend à l’anéantissement de la délibération, est enfermée dans le bref délai de deux mois. L’action en responsabilité contre le syndicat, qui tend à la réparation d’un préjudice causé par une faute commise à l’occasion du vote, obéit au régime de la prescription quinquennale de droit commun dont le point de départ est la connaissance des faits dommageables.
B. L’articulation entre le délai de forclusion de l’article 42 et la prescription quinquennale de droit commun
La distinction opérée par l’arrêt du 2 juillet 2026 s’inscrit dans une construction jurisprudentielle progressive dont il convient de restituer les étapes. L’arrêt du 29 février 2024 (n° 22-24.558, Publié au Bulletin) avait déjà posé un jalon décisif en énonçant que « le copropriétaire, qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute » (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 22-24.558, Publié Bulletin). Cette décision consacrait déjà l’autonomie de l’action en responsabilité par rapport à l’action en nullité, en dissociant le sort procédural des deux voies de droit.
L’arrêt du 14 décembre 2023 (n° 22-21.461) avait rappelé avec fermeté que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée », en censurant une cour d’appel qui avait confondu la date des conclusions avec celle de l’assignation introductive d’instance (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-21.461).
L’arrêt du 4 juillet 2024 (n° 22-24.060, Publié au Bulletin) a parachevé cette construction en jugeant, au visa des articles 2241 du code civil et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, qu’« une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier, de sorte que la demande subsidiaire étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale avait été interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 22-24.060, Publié Bulletin).
La réforme opérée par la loi ELAN du 23 novembre 2018 a constitué un tournant majeur dans le régime de la prescription en droit de la copropriété. Antérieurement à cette réforme, l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 disposait que « les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ». La loi ELAN a substitué à cette prescription décennale le renvoi à l’article 2224 du code civil, ramenant ainsi le délai à cinq ans et, surtout, modifiant le point de départ du délai, qui court désormais « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », et non plus à compter de la naissance de l’obligation.
Cette substitution a emporté des conséquences procédurales considérables que les praticiens n’ont pas toujours immédiatement mesurées. Le glissement d’un point de départ objectif, attaché à la naissance de la créance, vers un point de départ subjectif, lié à la connaissance des faits par le titulaire du droit, a profondément modifié la computation des délais dans le contentieux de la copropriété. L’arrêt du 2 juillet 2026 s’inscrit précisément dans cette logique en rattachant l’action en responsabilité au régime de l’article 2224, dont le point de départ glissant constitue une garantie procédurale essentielle pour le copropriétaire qui n’a pas immédiatement conscience du préjudice que lui cause une décision d’assemblée générale.
L’arrêt du 10 octobre 2024 (n° 22-22.649, Publié au Bulletin) a quant à lui rappelé la distinction cardinale entre action réelle et action personnelle en matière de copropriété. La Cour y a approuvé une cour d’appel d’avoir « procédé à une juste qualification des demandes » en retenant qu’une action en démolition de constructions irrégulières constituait une action personnelle soumise à prescription, et non une action réelle imprescriptible (Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 22-22.649, Publié Bulletin).
L’arrêt du 19 mars 2026 (n° 24-18.919) a illustré les conséquences concrètes de cette qualification en appliquant la prescription décennale de l’ancien article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 à une action en remise en état introduite trente ans après la réalisation des travaux litigieux (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-18.919). L’action du syndicat, engagée en 2022 pour des travaux réalisés en 1992-1993, fut déclarée prescrite, la Cour rappelant que « les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans » dans la rédaction applicable au litige.
II. Les conséquences pratiques de la distinction pour les acteurs de la copropriété
A. Le renforcement des droits du copropriétaire face au syndicat
L’arrêt du 2 juillet 2026 consolide la protection du copropriétaire en lui ouvrant une voie d’action autonome qui n’est pas tributaire du respect du bref délai de forclusion de l’article 42. Cette solution est d’autant plus remarquable qu’elle intervient dans un contexte où la Cour de cassation a, par ailleurs, renforcé les droits des copropriétaires contestataires. L’arrêt du 18 juin 2026 (n° 24-19.231, Publié au Bulletin) a ainsi jugé que « le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231, Publié Bulletin).
Cette décision du 18 juin 2026, rendue deux semaines seulement avant l’arrêt commenté, révèle une cohérence d’ensemble dans la jurisprudence de la troisième chambre civile. Le copropriétaire qui conteste une décision d’assemblée générale dans le délai de deux mois n’a pas à démontrer l’existence d’un grief personnel, pas plus qu’il n’a à établir une faute du syndic. À l’inverse, le copropriétaire qui entend agir en responsabilité contre le syndicat pour une faute commise à l’occasion du vote d’une résolution dispose du délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, sans être enfermé dans le délai de forclusion de l’article 42.
Cette dualité de régimes procéduraux confère au copropriétaire une palette d’actions adaptée à la diversité des situations contentieuses. S’il entend obtenir l’anéantissement d’une décision qu’il estime irrégulière, il doit agir dans les deux mois de la notification du procès-verbal, en sa qualité de copropriétaire opposant ou défaillant. S’il entend obtenir réparation d’un préjudice causé par une faute du syndicat commise à l’occasion de l’adoption d’une résolution, il bénéficie du délai quinquennal de droit commun, dont le point de départ est fixé au jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action.
La distinction ainsi tracée n’est pas sans rappeler celle que la Cour de cassation avait opérée, dans l’arrêt du 29 février 2024 précité, entre l’irrecevabilité de l’action en nullité d’une résolution de quitus par le copropriétaire l’ayant votée et la recevabilité de son action en responsabilité délictuelle contre le syndic pour un préjudice personnel. Le parallélisme des solutions confirme que la troisième chambre civile entend préserver, à côté de la voie étroite de la contestation des décisions d’assemblée générale, une voie plus large de mise en cause de la responsabilité civile des acteurs de la copropriété.
Il convient d’ajouter que la solution de l’arrêt du 2 juillet 2026 trouve également un écho dans l’office du juge de la mise en état, dont les pouvoirs ont été redéfinis par le décret du 11 décembre 2019. La question de savoir si une action relève du régime de la forclusion de l’article 42 ou de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil est, par nature, une question de fin de non-recevoir relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état, en application de l’article 789 du code de procédure civile. La clarification apportée par la Cour de cassation facilitera l’office des magistrats chargés de la mise en état, qui pourront désormais s’appuyer sur un critère simple et opératoire pour statuer sur les incidents de procédure soulevés devant eux.
Par ailleurs, la portée de l’arrêt ne se limite pas au seul contentieux entre copropriétaire et syndicat. La distinction entre action en nullité et action en responsabilité est susceptible d’irriguer l’ensemble du contentieux immobilier dans lequel la dualité des régimes de prescription et de forclusion est en cause. Le raisonnement suivi par la troisième chambre civile pourrait ainsi être transposé, mutatis mutandis, aux actions des associés de sociétés civiles immobilières contre les décisions collectives, ou aux actions des membres d’associations syndicales libres contre les décisions de leurs organes, chaque fois qu’un texte spécial institue un bref délai de forclusion à côté d’un régime de droit commun de la prescription extinctive.
B. La sécurisation du contentieux de la copropriété par la clarification des délais
La portée pratique de l’arrêt du 2 juillet 2026 dépasse la seule espèce dont il était saisi. En clarifiant l’articulation entre les deux régimes, la Cour de cassation sécurise le contentieux de la copropriété et fournit aux praticiens une grille de lecture désormais stabilisée. L’action en contestation, soumise au délai de forclusion de deux mois, est une action en nullité qui tend à l’anéantissement d’une délibération. L’action en responsabilité, soumise à la prescription quinquennale, est une action indemnitaire qui tend à la réparation d’un préjudice.
L’arrêt du 4 juillet 2024 avait déjà apporté une contribution décisive à cette sécurisation en étendant le bénéfice de l’interruption du délai de forclusion aux demandes subsidiaires virtuellement comprises dans la demande principale. L’arrêt du 2 juillet 2026 en constitue le prolongement naturel, en ce qu’il empêche que le bref délai de forclusion de l’article 42 ne soit étendu, par une interprétation extensive, à des actions qui n’en relèvent pas par nature.
Par ailleurs, l’arrêt du 5 décembre 2024 (n° 23-16.359) avait rappelé, dans un contentieux distinct mais connexe touchant à la qualification des parties de copropriété, que « le classement par un règlement de copropriété des parties d’immeuble dans la catégorie des parties privatives ou des parties communes est exclusif de l’application des articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 » (Cass. 3e civ., 5 déc. 2024, n° 23-16.359). Cette décision, qui oblige les juges du fond à rechercher la qualification conventionnelle avant d’appliquer les critères légaux supplétifs, participe de la même exigence de rigueur dans la mise en œuvre du statut de la copropriété.
L’alignement de l’ensemble de ces solutions sur une période resserrée, entre décembre 2023 et juillet 2026, témoigne de la volonté de la troisième chambre civile de la Cour de cassation de consolider le droit processuel de la copropriété autour de principes directeurs lisibles. Le délai de deux mois de l’article 42 constitue une règle de forclusion stricte, attachée à la seule action en contestation des décisions d’assemblée générale. Les actions en responsabilité, qu’elles soient dirigées contre le syndicat ou contre le syndic, relèvent du droit commun de la prescription extinctive, dont le délai est de cinq ans en application de l’article 2224 du code civil, expressément visé par l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi ELAN.
Les praticiens du droit immobilier trouveront dans cette série jurisprudentielle une ligne directrice claire. L’assignation doit être calibrée en fonction de l’objet véritable de la demande. Si le copropriétaire entend obtenir l’annulation d’une résolution, il doit agir dans les deux mois de la notification du procès-verbal et justifier de sa qualité d’opposant ou de défaillant. S’il entend obtenir des dommages et intérêts pour une faute commise à l’occasion du processus décisionnel, il peut agir dans le délai de cinq ans à compter de la connaissance des faits dommageables. Ces deux actions, quoique susceptibles de coexister dans un même litige, obéissent à des régimes procéduraux distincts que l’arrêt du 2 juillet 2026 interdit de confondre.
L’alignement de l’ensemble de ces solutions sur une période resserrée témoigne d’une véritable politique jurisprudentielle de la troisième chambre civile. À la différence d’arrêts isolés dont la portée peut être discutée, la succession de décisions publiées au Bulletin entre décembre 2023 et juillet 2026 dessine un corps de règles cohérent. Chaque arrêt apporte sa pierre à un édifice dont les lignes de force sont désormais discernables : autonomie de l’action en responsabilité par rapport à l’action en nullité, distinction entre action réelle et action personnelle, articulation maîtrisée entre le délai de forclusion de l’article 42 et le délai de prescription de l’article 2224. L’arrêt du 2 juillet 2026 n’est pas une décision isolée ; il est le dernier maillon d’une chaîne jurisprudentielle qui, par touches successives, refonde la procédure de la copropriété sur des bases plus sûres.
En pratique, l’enseignement majeur de cette évolution jurisprudentielle peut être résumé en une formule simple. Le délai de deux mois de l’article 42 protège la stabilité des décisions collectives en interdisant leur remise en cause tardive par les copropriétaires qui n’ont pas manifesté leur opposition en temps utile. La prescription quinquennale de l’article 2224 protège le droit à réparation du copropriétaire qui subit un préjudice du fait d’une faute commise à l’occasion du processus décisionnel, sans que le bref délai de forclusion ne puisse lui être opposé. Ces deux finalités, stabilité des décisions collectives et réparation des préjudices individuels, sont également légitimes. La jurisprudence de la troisième chambre civile les concilie sans les sacrifier.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 2 juillet 2026 constitue une décision de principe importante qui clarifie de manière décisive l’articulation entre l’action en contestation des décisions d’assemblée générale et l’action en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires. En censurant la cour d’appel de Grenoble qui avait enfermé l’action en responsabilité dans le bref délai de forclusion de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour de cassation consacre l’autonomie des deux voies de droit et renforce la protection des copropriétaires. Cette solution, qui s’inscrit très résolument dans une série de décisions rendues entre décembre 2023 et juin 2026, participe d’un mouvement plus large de sécurisation du contentieux de la copropriété, dont les praticiens et les magistrats ne manqueront pas de mesurer la portée concrète dans le traitement des litiges soumis à leur analyse.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.