Le nouvel article 1865-1 du Code civil et la mutation du formalisme des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière : la loi du 25 juin 2026 à l’épreuve du contrôle constitutionnel
I. La consécration législative d’un formalisme renforcé pour les cessions de sociétés à prépondérance immobilière
A. La rupture législative avec le régime antérieur de la cession de droits sociaux
Le droit français des sociétés a longtemps entretenu une asymétrie formelle entre la cession directe d’immeubles, soumise à un régime d’acte authentique rigoureux, et la cession de parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière, laquelle pouvait s’opérer par simple acte sous seing privé. Cette distorsion, dénoncée de manière récurrente par la doctrine et les praticiens, a trouvé sa résolution législative avec l’adoption de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, dont l’article 68 insère dans le Code civil un nouvel article 1865-1. Publiée au Journal officiel du 26 juin 2026 et entrée en vigueur le 27 juin 2026, cette disposition impose désormais, à peine de nullité, que toute cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par un acte authentique, par un acte contresigné par avocat ou, dans des conditions restrictives, par un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable.
Le champ d’application du nouveau dispositif est délimité par renvoi au 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts (Legifrance), lequel définit la personne morale à prépondérance immobilière comme celle dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière. Sont ainsi visées les sociétés civiles immobilières, les sociétés civiles de construction-vente et, plus largement, toute société holding dont l’actif serait majoritairement immobilier. La notion de prépondérance immobilière s’apprécie à la date du fait générateur des droits d’enregistrement, lequel correspond, ainsi que la chambre commerciale de la Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 18 décembre 2024 (pourvoi n° 23-21.435, publié au Bulletin, courdecassation.fr), à la date du transfert de propriété des droits sociaux, peu important que la transformation dont la société aurait fait l’objet antérieurement n’ait pas été publiée au registre du commerce et des sociétés.
La rupture est d’autant plus significative que le droit des sociétés commerciales connaissait déjà un formalisme protecteur des cessions de droits sociaux, mais celui-ci était essentiellement gouverné par des exigences d’information et d’agrément. La chambre commerciale avait ainsi jugé, par un arrêt du 12 février 2025 (pourvoi n° 23-13.520, publié au Bulletin, courdecassation.fr), que seuls la société ou chacun des associés, à qui le projet de cession de parts sociales d’une société à responsabilité limitée à des tiers étrangers à celle-ci doit être notifié, peuvent, à défaut de notification, en poursuivre l’annulation. Par ailleurs, s’agissant de la solidarité des cédants, la même chambre avait précisé, dans un arrêt du 24 janvier 2024 (pourvoi n° 20-13.755, publié au Bulletin, courdecassation.fr), que la solidarité dont bénéficie le cessionnaire envers l’ensemble des cédants ne pouvait produire effet à l’égard de celui qui n’a acquis ses parts que de l’un d’entre eux.
La doctrine s’était d’ailleurs fait l’écho de ce vide juridique à l’occasion des arrêts du 11 février 2026, que la presse spécialisée a qualifiés de « mercredi noir pour le formalisme approximatif » (lofficieldesmetiers.fr). Ce jour-là, la chambre commerciale avait rendu trois décisions majeures : l’arrêt Larzul 3 (pourvois n° 24-18.524 et 24-19.883, publiés au Bulletin), relatif à la nullité des décisions collectives dans les sociétés par actions simplifiées pour défaut de convocation d’un associé, l’arrêt du 11 février 2026 (pourvoi n° 24-18.103, publié au Bulletin), déclarant nulle une cession de parts sociales de SARL dissimulant une donation, et l’arrêt du 11 février 2026 (pourvoi n° 24-21.896, FS-B), consacrant la présomption de durée déterminée des pactes d’associés. Ces décisions illustraient la volonté de la Cour de cassation de renforcer le contrôle du formalisme dans les opérations sur droits sociaux, mais elles n’opéraient que dans le cadre du contentieux entre associés, sans imposer une obligation de forme pour l’acte de cession lui-même. Le législateur de juin 2026 a franchi ce pas décisif en érigeant un formalisme substantiel au rang de condition de validité de l’acte.
B. L’architecture du nouvel article 1865-1 et le triple canal de formalisation
Le nouvel article 1865-1 du Code civil (Legifrance) institue un triple canal de formalisation, hiérarchisé de manière implicite. Le premier canal est celui de l’acte authentique, dressé par un notaire, qui constitue la voie la plus protectrice pour les parties. L’acte authentique confère en effet à l’écrit une force probante renforcée, une date certaine opposable aux tiers et, surtout, la force exécutoire, caractéristique exclusive de cette forme d’acte. Le notaire est en outre le professionnel naturellement compétent pour les opérations à dominante immobilière, le Conseil supérieur du notariat ayant rappelé, dans un communiqué du 15 juin 2026, que « les Notaires de France alertaient les pouvoirs publics depuis de nombreuses années sur les distorsions juridiques entre les cessions de biens immobiliers d’une part et les cessions de parts des sociétés immobilières d’autre part » (csn.notaires.fr).
Le deuxième canal est celui de l’acte contresigné par avocat, au sens de l’article 1374 du Code civil (Legifrance). Cet acte, qui fait foi de l’écriture et de la signature des parties tant à leur égard qu’à celui de leurs héritiers ou ayants cause, est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi et bénéficie de la procédure de faux prévue par le Code de procédure civile. L’intervention de l’avocat contresignataire, distincte de celle de l’avocat conseil d’une partie, constitue une garantie de sécurité juridique comparable à celle de l’acte authentique, bien que l’acte contresigné ne bénéficie pas de la force exécutoire.
Le troisième canal, résiduel et conditionné, est celui de l’acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable. Ce canal n’est ouvert que « dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger en application du 2° de l’article 22 de l’ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 et de l’article 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 ». La condition est cumulative et restrictive : l’expert-comptable doit être habilité à rédiger l’acte et la cession doit être le prolongement direct de sa mission principale d’expertise comptable de la société. Cette restriction limite considérablement le recours à ce canal, qui apparaît comme une exception au principe de formalisation par un professionnel du droit. En toute hypothèse, le II de l’article 1865-1 exclut de son champ les cessions portant sur des parts ou actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier, ce qui préserve les opérations courantes sur les véhicules d’investissement régulés.
L’ensemble des professionnels concernés réalisent ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du Code monétaire et financier, ce qui inscrit la réforme dans le dispositif plus large de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Cette articulation entre formalisme civil et obligations de vigilance anti-blanchiment constitue une innovation législative notable : le non-respect de ces obligations expose les professionnels instrumentaires à des sanctions administratives et disciplinaires propres, qui s’ajoutent à la nullité de l’acte de cession. L’objectif affiché par le législateur est de tarir un canal de blanchiment qui prospérait sur l’absence de contrôle des cessions de sociétés immobilières, lesquelles permettaient de transférer la propriété économique d’immeubles sans passer par les contrôles rigoureux auxquels sont soumises les cessions immobilières directes. Ainsi que l’a relevé le président du Conseil supérieur du notariat, « le notariat note avec satisfaction la mise en place de cette nouvelle règle de droit, qui renforce la sécurité juridique de ces transactions et répond aussi à un enjeu de lutte contre le blanchiment. C’est un véritable tournant » (csn.notaires.fr).
II. La portée et les implications contentieuses d’un formalisme sanctionné par la nullité
A. La nullité-sanction, pierre angulaire du dispositif législatif
La sanction du non-respect du formalisme institué par l’article 1865-1 est énoncée dès son premier alinéa : « A peine de nullité ». Cette formulation, dépourvue d’ambiguïté, confère à la règle de forme un caractère impératif dont la violation est sanctionnée par la nullité absolue de l’acte de cession. La nullité absolue se distingue de la nullité relative par son régime : elle peut être invoquée par toute personne justifiant d’un intérêt à agir, y compris le ministère public, tandis que la nullité relative ne peut être soulevée que par la partie que la règle méconnue entendait protéger. En érigeant le formalisme de l’article 1865-1 au rang de condition de validité sanctionnée par la nullité absolue, le législateur manifeste sa volonté de faire primer l’ordre public de protection sur la liberté contractuelle.
Ce choix d’une nullité absolue contraste avec le régime des nullités en droit des sociétés commerciales, dont la réforme issue de l’ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025 a entrepris une profonde refonte. L’article 1844-12-1 du Code civil, introduit par cette ordonnance, soumet en effet le prononcé de la nullité des décisions sociales à un triple test : le vice ne doit pas avoir disparu au jour où le juge statue, l’irrégularité ne doit pas être d’une particulière gravité, et la nullité ne doit pas porter une atteinte excessive à la sécurité juridique. La chambre commerciale a eu l’occasion d’appliquer ce triple test dans plusieurs décisions récentes, notamment dans un arrêt du 7 mai 2025 (pourvoi n° 23-21.508, publié au Bulletin) par lequel elle a jugé que la nullité de la révocation d’un dirigeant pour défaut de mention du motif dans le procès-verbal n’était pas encourue lorsque le grief était porté à la connaissance de l’intéressé avant la décision. Par ailleurs, dans un arrêt du 5 novembre 2025 (pourvoi n° 23-10.763, publié au Bulletin), la chambre commerciale a rappelé que la nullité des délibérations d’assemblée générale était conditionnée à la démonstration d’un grief, ce qui relativise la portée du formalisme protecteur dans le contentieux des sociétés commerciales.
Or, le nouvel article 1865-1 ne fait aucune référence à ce triple test et ne subordonne pas la nullité à la démonstration d’un préjudice. La nullité est automatique, ce qui constitue un durcissement significatif par rapport au droit commun des nullités en droit des sociétés. Cette automaticité de la sanction était d’ailleurs l’un des points soulevés devant le Conseil constitutionnel dans le cadre de la question prioritaire de constitutionnalité ayant donné lieu à la décision n° 2026-904 DC du 18 juin 2026 (conseil-constitutionnel.fr). Les requérants soutenaient que l’absence de contrôle de proportionnalité de la nullité méconnaissait le principe d’égalité devant la loi et la liberté contractuelle. Le Conseil constitutionnel a toutefois validé l’essentiel du dispositif, en considérant que la lutte contre la fraude fiscale et le blanchiment de capitaux constituait un objectif de valeur constitutionnelle justifiant une telle rigueur formelle.
La validité de la décision de constitutionnalité est d’autant plus remarquable qu’elle intervient dans un contexte de censure partielle, par le Conseil constitutionnel, de la même loi le 21 mai 2026, concernant d’autres dispositions relatives aux sanctions pénales. Cette censure partielle n’a pas affecté l’article 68, ce qui confirme la solidité juridique du dispositif de formalisation des cessions de sociétés à prépondérance immobilière.
B. Les conséquences pratiques et l’articulation du nouveau régime avec la jurisprudence de la chambre commerciale
La mise en œuvre du nouvel article 1865-1 soulève des questions pratiques immédiates qui intéressent l’ensemble des praticiens du droit des sociétés. La première concerne le champ d’application temporel : la loi étant entrée en vigueur le 27 juin 2026, toutes les cessions conclues à compter de cette date sont soumises au nouveau formalisme, quelle que soit la date de la promesse de cession. Les promesses synallagmatiques de cession conclues avant le 27 juin 2026 mais dont la réitération par acte définitif interviendrait après cette date doivent donc impérativement respecter le nouveau formalisme, sous peine de nullité de l’acte définitif.
La deuxième question concerne l’identification des sociétés entrant dans le champ du dispositif. La définition de la personne morale à prépondérance immobilière par renvoi à l’article 726 du CGI n’est pas dénuée de difficultés pratiques. La qualification de société à prépondérance immobilière s’apprécie au niveau de l’actif de la société, ce qui peut poser des difficultés probatoires pour les cessionnaires qui ne disposent pas nécessairement d’un accès complet à la comptabilité de la société cible. La chambre commerciale, dans un arrêt du 9 juillet 2025 (pourvoi n° 24-10.684, publié au Bulletin, courdecassation.fr), a toutefois rappelé que l’acquisition de parts sociales d’une société, quand bien même il s’agirait d’une société à prépondérance immobilière ou d’une société civile immobilière, ne constitue pas une acquisition d’immeuble au sens de l’article 1084 du Code général des impôts. Cette distinction fondamentale entre la nature juridique des parts sociales et celle des immeubles sous-jacents demeure pertinente pour l’interprétation du nouvel article 1865-1, qui ne transforme pas la cession de parts en cession d’immeuble mais impose simplement un formalisme protecteur à l’acte qui la constate.
La troisième question, et non la moindre, est celle des conséquences de la nullité prononcée. La nullité de l’acte de cession emporte, en principe, la remise des parties dans l’état antérieur à la cession : le cédant retrouve la propriété de ses droits sociaux et le cessionnaire doit se voir restituer le prix de cession, augmenté des intérêts. La chambre commerciale a eu l’occasion de préciser les effets de la nullité d’une cession de droits sociaux dans un arrêt du 15 mars 2023 (pourvoi n° 21-18.324, publié au Bulletin), en jugeant que la nullité d’une décision sociale pour défaut de convocation d’un associé n’entraînait pas automatiquement la nullité des actes subséquents, ce qui suppose une analyse distincte des conséquences en chaîne de la nullité. Dans l’hypothèse où la nullité de l’acte de cession serait prononcée en application de l’article 1865-1, les restitutions réciproques devraient intervenir selon les règles du droit commun des nullités, telles que gouvernées par les articles 1352 et suivants du Code civil.
L’articulation du nouveau dispositif avec le droit des procédures collectives mérite également l’attention. La cession de droits sociaux d’une société à prépondérance immobilière soumise à une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire n’échappe pas au formalisme de l’article 1865-1. La chambre commerciale a rappelé, dans un arrêt du 4 mars 2026 (pourvoi n° 24-20.709, publié au Bulletin), l’incompatibilité de principe entre le retrait litigieux de l’article 1699 du Code civil et la procédure collective, en jugeant que la cession de créance par le liquidateur judiciaire ne pouvait être soumise au mécanisme du retrait litigieux. Cette décision, bien que rendue dans un contexte distinct, illustre la vigilance avec laquelle la chambre commerciale contrôle l’articulation entre le droit des obligations et le droit des procédures collectives, vigilance qui s’appliquera nécessairement au nouveau formalisme de l’article 1865-1.
Enfin, la question de la prescription de l’action en nullité fondée sur le non-respect de l’article 1865-1 se pose en des termes particuliers. La nullité étant absolue, le délai de prescription devrait être le délai de droit commun de cinq ans prévu par l’article 2224 du Code civil, qui court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. La chambre commerciale, dans un arrêt du 1er avril 2026 (pourvoi n° 24-20.707, publié au Bulletin), a précisé que la prescription triennale de l’article L. 235-9 du Code de commerce, applicable aux nullités de la société et des actes modificatifs des statuts, ne s’étendait pas aux nullités des décisions sociales qui obéissent au droit commun. Cette distinction entre les nullités structurelles et les nullités fonctionnelles pourrait trouver à s’appliquer au nouveau dispositif : l’article 1865-1 ne crée pas une nullité de la société elle-même mais une nullité de l’acte de cession, de sorte que la prescription quinquennale de droit commun devrait prévaloir.
Une quatrième question, plus délicate, est celle de l’articulation entre le nouveau formalisme civil et le formalisme fiscal de l’article 726 du Code général des impôts. Cet article prévoit déjà, en son III-A, que lorsque les cessions de participations dans une personne morale à prépondérance immobilière sont réalisées à l’étranger, elles doivent être constatées dans un délai d’un mois par un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France. Le nouvel article 1865-1 ajoute une couche de formalisme civil qui s’applique indistinctement aux cessions réalisées en France et à l’étranger, mais avec des canaux de formalisation plus diversifiés que le seul acte authentique notarié. Cette dualité de régimes, l’un fiscal et l’autre civil, pourrait être source de difficultés d’interprétation, notamment pour les cessions réalisées à l’étranger pour lesquelles les deux textes pourraient entrer en concours. En pareille hypothèse, c’est le formalisme le plus protecteur qui devrait prévaloir, conformément au principe selon lequel la règle la plus exigeante absorbe la moins exigeante lorsque les deux poursuivent un objectif convergent de protection de l’ordre public.
Le Conseil constitutionnel, en validant pour l’essentiel le dispositif législatif par sa décision du 18 juin 2026, a conforté le législateur dans son choix d’un formalisme exigeant sanctionné par une nullité automatique. Le moment est venu, pour les praticiens du droit des sociétés, d’intégrer pleinement cette nouvelle règle dans leurs diligences, faute de quoi les cessions qu’ils instrumenteraient pourraient être anéanties rétroactivement, au détriment de la sécurité juridique que le législateur a précisément entendu renforcer.
Conclusion
L’article 1865-1 du Code civil, introduit par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, constitue une avancée législative majeure dans l’encadrement des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière. En imposant, à peine de nullité absolue, un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou, de manière résiduelle, un acte d’expert-comptable, le législateur a entendu combler une lacune juridique que les praticiens dénonçaient depuis de longues années. Le triple canal de formalisation, la sanction automatique de la nullité, le champ d’application défini par renvoi à l’article 726 du Code général des impôts et l’articulation avec les obligations de vigilance du Code monétaire et financier dessinent un dispositif cohérent, dont la constitutionnalité a été confirmée par le Conseil constitutionnel le 18 juin 2026. L’entrée en vigueur de ce nouveau régime, le 27 juin 2026, impose à tous les intervenants de la chaîne de la cession de droits sociaux une vigilance accrue, sous peine de voir leurs actes privés d’effet.
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