Panorama des arrêts publiés de la troisième chambre civile : juin-juillet 2026 en droit immobilier
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, au cours des mois de juin et juillet 2026, six arrêts destinés à la publication au Bulletin, couvrant les trois piliers du droit immobilier que sont la copropriété, les baux ruraux et l’articulation entre l’office du juge judiciaire et les droits fondamentaux. Cette production jurisprudentielle estivale, singulièrement dense, dessine les contours d’un droit immobilier en transformation, où le formalisme procédural et le contrôle de proportionnalité conventionnel gagnent une place croissante. L’analyse croisée de ces décisions permet de dégager les lignes de force qui structurent, en ce milieu d’année 2026, l’évolution du contentieux immobilier devant la Haute juridiction.
I. La copropriété et les baux ruraux : l’affirmation de principes structurants
A. Le renforcement du cadre juridique de la copropriété
Deux arrêts rendus le 9 juillet 2026 précisent, chacun à leur manière, les règles de fonctionnement des copropriétés, qu’il s’agisse de la désignation d’un administrateur provisoire ou du périmètre d’action d’un syndicat secondaire.
Le premier de ces arrêts, publié au Bulletin, apporte une précision procédurale déterminante sur la date d’appréciation de la vacance du syndic. Au visa de l’article 47, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (Legifrance), la Cour énonce que « lorsqu’il est saisi aux fins de désignation d’un administrateur provisoire, le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.290, Publié au Bulletin, lien). En l’espèce, une SCI copropriétaire avait saisi le président du tribunal judiciaire d’une requête en désignation d’un administrateur provisoire au motif que la copropriété était dépourvue de syndic. Or, entre la date de la requête et celle à laquelle le juge a statué, une assemblée générale avait élu un syndic bénévole. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir retenu que « les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires s’imposaient tant que la nullité n’en était pas judiciairement prononcée ». La solution, en forme de rejet, consolide la sécurité juridique des délibérations d’assemblée générale en empêchant qu’une requête en désignation d’administrateur provisoire ne puisse contourner, par un effet de cristallisation à la date de la saisine, la volonté collective des copropriétaires régulièrement exprimée.
Le second arrêt du même jour concerne le recouvrement des charges de copropriété dans les ensembles immobiliers complexes dotés d’un syndicat principal et de syndicats secondaires. Au visa des articles 27, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Legifrance) et 29-1, I, de la même loi, la Cour juge que « les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer, pour son compte, les charges de copropriété qui lui sont dues par les copropriétaires membres du syndicat secondaire, et l’administrateur provisoire du syndicat secondaire n’a pas qualité pour agir à leur encontre en paiement des dites charges, dès lors qu’il ne saurait exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.792, Publié au Bulletin, lien). Cette décision rappelle avec force que l’objet légal du syndicat secondaire, circonscrit à « la gestion, l’entretien et l’amélioration interne » du bâtiment concerné, ne saurait être étendu par la seule pratique ou par des stipulations ambiguës du règlement de copropriété. Seul un vote explicite de l’assemblée générale du syndicat principal, statuant à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, peut habiliter le syndicat secondaire à recouvrer les charges communes générales. Par ailleurs, la Cour précise que l’administrateur provisoire, désigné en application de l’article 29-1, I, pour liquider les dettes du syndicat secondaire dissous, ne peut agir au-delà de l’objet même dudit syndicat.
Ces deux arrêts témoignent d’une même préoccupation : celle de préserver la hiérarchie des organes de la copropriété et les équilibres institutionnels voulus par le législateur de 1965, en empêchant que des initiatives individuelles ou des lectures extensives des règlements ne viennent perturber le fonctionnement normal des syndicats.
B. Le statut du fermage consolidé par deux arrêts de cassation
Le 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a rendu deux arrêts de cassation publiés au Bulletin qui renforcent, chacun à leur manière, le caractère d’ordre public du statut du fermage.
Le premier arrêt tranche une question inédite relative à la nature des échanges réciproques de jouissance de parcelles agricoles. Au visa de l’article L. 411-1, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime (Legifrance), la Cour énonce avec une netteté remarquable que « la contrepartie onéreuse exigée par ce texte ne peut résulter de la mise à disposition de parcelles réciproquement consentie par leurs propriétaires. Dès lors, lorsqu’un propriétaire concède la jouissance de son fonds agricole à un autre, qui, en contrepartie, lui concède la jouissance du sien, ils ne sont pas réciproquement bailleur et preneur l’un de l’autre » (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-15.803, Publié au Bulletin, lien). En l’espèce, deux propriétaires avaient signé des « attestations de bail verbal » par lesquelles chacun attestait avoir mis ses terres à bail à l’autre pour neuf ans. La cour d’appel avait retenu que la mise à disposition réciproque constituait la contrepartie onéreuse du bail. La cassation est prononcée au motif que l’échange de jouissance, fût-il formalisé par des écrits intitulés « baux », ne satisfait pas à l’exigence de contrepartie onéreuse posée par l’article L. 411-1. Cette solution est d’une portée pratique considérable pour tous les exploitants agricoles qui procèdent à des échanges de parcelles sans intention de se soumettre au statut protecteur du fermage.
Le second arrêt du même jour, également de cassation, porte sur l’illicéité du dépôt de garantie en matière de bail rural. Au visa des articles L. 411-12, L. 411-74 et L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime, la Cour juge que « le statut d’ordre public du fermage définit limitativement les hypothèses de remise d’argent ou de valeur par le preneur au bailleur. Il s’ensuit que le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition » (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 24-12.681, Publié au Bulletin, lien). En l’espèce, le bail rural prévoyait un dépôt de garantie de 26 404 euros correspondant à trois mois de loyer, restituable en fin de contrat. La cour d’appel avait considéré que cette somme avait une cause licite. La Cour de cassation censure cette analyse : dès lors que le statut du fermage énumère limitativement les cas dans lesquels une remise d’argent du preneur au bailleur est autorisée, toute stipulation créant une obligation de versement non prévue par ces textes est réputée non écrite, quelle que soit sa finalité.
Par ailleurs, le même arrêt rappelle de manière tout aussi ferme une règle essentielle de fixation du fermage, en jugeant que « la clause d’un bail à ferme fixant le fermage sans distinguer, d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation, d’autre part, le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues, est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite », au visa des articles L. 411-11 et L. 411-14 du même code, dont les dispositions sont d’ordre public. L’absence de ventilation du prix entre les différentes composantes du bien loué constitue ainsi une cause d’illicéité autonome, distincte du dépassement des maxima préfectoraux, et ouvre au preneur une action en régularisation.
Ces deux décisions du 2 juillet 2026 illustrent la vigilance constante de la troisième chambre civile à l’égard de toute stipulation qui, sous couvert d’aménagement conventionnel, contournerait les règles impératives protectrices du preneur rural.
II. La procédure et les droits fondamentaux : innovations et rappels
A. La question préjudicielle en référé : une obligation procédurale renforcée
L’arrêt du 9 juillet 2026, publié au Bulletin, apporte une contribution significative à la théorie de la question préjudicielle devant le juge des référés. Il s’agissait, en l’espèce, d’un établissement public de santé qui avait donné à bail à l’un de ses employés un logement de fonction, puis en avait unilatéralement requalifié le contrat en convention d’occupation précaire du domaine public. Le preneur avait saisi le juge des référés d’une demande de provision correspondant aux sommes indûment versées depuis la réévaluation du loyer. L’établissement public avait soulevé une exception d’incompétence au profit du juge administratif.
Au visa de la loi des 16 et 24 août 1790, du décret du 16 fructidor an III et de l’article 49, alinéa 2, du code de procédure civile, la Cour de cassation énonce un principe procédural nouveau : « lorsque la juridiction judiciaire statuant en référé est saisie d’une exception d’incompétence au profit de la juridiction administrative et que la solution de cette exception dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse de délimitation du domaine public, elle doit la transmettre à la juridiction administrative compétente et surseoir à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle sans pouvoir se déclarer incompétente sur les demandes présentées devant elle, motif pris d’une contestation sérieuse » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-13.874, Publié au Bulletin, lien).
Cette solution opère une distinction inédite entre, d’une part, le cas dans lequel la compétence du juge judiciaire peut être tranchée sans difficulté particulière et, d’autre part, l’hypothèse où cette compétence dépend d’une question de domanialité publique présentant une difficulté sérieuse. Dans le premier cas, le juge statue sur sa compétence. Dans le second, il ne peut ni se déclarer compétent ni se déclarer incompétent : il doit transmettre la question préjudicielle à la juridiction administrative et surseoir à statuer. La cour d’appel de Versailles, qui s’était déclarée incompétente au motif que « le juge administratif est seul compétent pour en connaître », est censurée pour avoir « commis un excès de pouvoir négatif ». L’arrêt rappelle ainsi avec force qu’« il n’appartient qu’à la juridiction administrative de se prononcer sur l’existence, l’étendue et les limites du domaine public », de sorte que le juge judiciaire ne peut lui-même trancher une question sérieuse de domanialité pour en déduire son incompétence.
Cet arrêt s’inscrit dans une jurisprudence plus large relative à l’articulation des compétences entre les deux ordres de juridiction en matière de contentieux immobilier. Il trouve un écho particulier dans la pratique des baux consentis par des personnes publiques sur des biens dont la qualification domaniale est incertaine, situation fréquente s’agissant de logements de fonction, de locaux commerciaux ou de terrains mis à disposition par des collectivités publiques.
B. Le contrôle de proportionnalité conventionnel en matière d’urbanisme
L’arrêt du 25 juin 2026, publié au Bulletin, constitue l’une des décisions les plus commentées de ce panorama. Il porte sur un contentieux de démolition de constructions irrégulières et introduit, dans le raisonnement du juge des référés, un contrôle de proportionnalité fondé sur l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.
En l’espèce, un propriétaire de parcelles situées en zone N du plan local d’urbanisme y avait implanté, sans autorisation, des mobil-homes, modules, abris, dalles en béton, une zone de stockage, une caravane et des containers. Il y vivait depuis de nombreuses années avec sa compagne. La commune avait obtenu du juge des référés la démolition de ces ouvrages et l’expulsion des occupants. Âgé de soixante-seize ans et souffrant de problèmes de santé, le propriétaire contestait la proportionnalité de ces mesures au regard de son droit au respect de la vie privée et familiale et de son domicile.
Au visa combiné de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile (Legifrance) et de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir « retenu que les constructions et aménagements litigieux, réalisés sans autorisation et en contravention avec la réglementation du PLU, caractérisaient un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonné leur démolition ou leur enlèvement ». Elle précise que « le juge des référés peut ordonner, sur le fondement du premier de ces textes, la cessation du trouble manifestement illicite résultant de l’exécution de travaux en violation des règles d’urbanisme et apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate, sous réserve de son caractère proportionné au regard des droits garantis par la Convention susvisée ».
La Cour valide le raisonnement des juges du fond qui avaient « pu en déduire qu’en différant les mesures de démolition et d’enlèvement ordonnées à la date d’expulsion de M. [T] et de Mme [E], et en différant celle-ci d’un an à compter de la signification de la décision, la mesure ordonnée, ainsi aménagée, ne constituait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des intéressés, garanti par l’article 8 de la Convention susvisée, au regard des impératifs d’intérêt général de la législation de l’urbanisme » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 22-13.550, Publié au Bulletin, lien).
Cette décision est remarquable à plusieurs titres. En premier lieu, elle consacre explicitement l’applicabilité du contrôle de proportionnalité conventionnel à l’office du juge des référés en matière de démolition pour violation des règles d’urbanisme, alors même que le trouble manifestement illicite est caractérisé. En deuxième lieu, elle dessine les contours de ce contrôle : la proportionnalité ne commande pas nécessairement de renoncer à la démolition, mais peut se traduire par un aménagement temporel des mesures ordonnées, par le biais d’un sursis à exécution suffisamment long pour permettre aux occupants de trouver une solution de relogement. En troisième lieu, la décision opère une balance entre les droits individuels du propriétaire-occupant et les « impératifs d’intérêt général de la législation de l’urbanisme », faisant de cette pondération le coeur du raisonnement judiciaire.
L’arrêt s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large d’intégration du standard conventionnel de proportionnalité dans le contentieux immobilier et de l’urbanisme, mouvement que la troisième chambre civile accompagne avec une attention croissante depuis plusieurs années. Il résonne particulièrement dans le contexte de l’adoption, le 8 juillet 2026, du projet de loi Logement par le Sénat, texte qui comporte des dispositions relatives à la lutte contre l’habitat indigne et à la rénovation énergétique, et dont les mesures d’expulsion et de démolition pourraient être appelées à se multiplier dans les prochaines années.
L’article 835 du code de procédure civile confère au président du tribunal judiciaire ou au juge des contentieux de la protection le pouvoir de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». L’article L. 480-13 du code de l’urbanisme limite, quant à lui, l’action en démolition des constructions édifiées conformément à un permis de construire aux hypothèses dans lesquelles le permis a été préalablement annulé par le juge administratif. L’arrêt du 25 juin 2026 ne se situe pas sur ce terrain, puisqu’il concerne des constructions édifiées sans aucune autorisation, mais il illustre la porosité croissante entre le droit de l’urbanisme et la protection conventionnelle des droits fondamentaux.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt plus ancien mais toujours pertinent que « la démolition d’un ouvrage, même irrégulièrement édifié, peut constituer une ingérence disproportionnée dans le droit au respect des biens garanti par l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme, lorsque l’irrégularité est mineure et que la remise en état peut être obtenue par d’autres moyens moins attentatoires au droit de propriété ». L’arrêt du 25 juin 2026 s’inscrit dans la continuité de cette approche, en l’étendant au droit au respect du domicile protégé par l’article 8.
L’association de ces différentes jurisprudences permet de dégager un standard de contrôle que l’on peut résumer ainsi : lorsque le juge des référés est saisi d’une demande de démolition ou d’expulsion fondée sur le trouble manifestement illicite résultant de la violation des règles d’urbanisme, il lui appartient de rechercher, au besoin d’office, si la mesure sollicitée ne constitue pas une atteinte disproportionnée aux droits fondamentaux de l’occupant, compte tenu de sa situation personnelle, de l’ancienneté de son installation, de la gravité de l’infraction urbanistique et de l’existence de mesures alternatives moins coercitives. Le cas échéant, l’aménagement temporel de la mesure peut constituer une réponse proportionnée.
Conclusion
Le panorama des arrêts publiés de la troisième chambre civile au cours des mois de juin et juillet 2026 révèle une juridiction soucieuse de concilier la rigueur des principes avec les exigences de la pratique. L’étude attentive de ces décisions constitue, pour tout praticien du droit immobilier, un exercice indispensable à la sécurisation des actes et des stratégies contentieuses. En matière de copropriété, les arrêts du 9 juillet 2026 ainsi que celui du 25 juin 2026 rappellent la primauté du cadre légal et réglementaire sur les initiatives individuelles et les lectures extensives des règlements. En matière de baux ruraux, les deux arrêts de cassation du 2 juillet 2026 réaffirment avec force le caractère d’ordre public du statut du fermage, en censurant toute stipulation qui, fût-ce de bonne foi, s’écarte des règles impératives protectrices du preneur. Sur le terrain procédural, l’arrêt du 9 juillet 2026 relatif à la question préjudicielle en référé enrichit la théorie de la séparation des autorités administratives et judiciaires d’une obligation de sursis à statuer dont la méconnaissance est sanctionnée par la cassation. Enfin, l’arrêt du 25 juin 2026 sur le contrôle de proportionnalité conventionnel en matière d’urbanisme témoigne de l’importance croissante des droits fondamentaux dans le contentieux immobilier, sans pour autant sacrifier les impératifs d’intérêt général qui sous-tendent la législation de l’urbanisme. Ces six décisions, par leur diversité et leur cohérence, constituent un corpus jurisprudentiel de référence pour les praticiens du droit immobilier, qu’ils interviennent en conseil ou en contentieux devant les juridictions civiles. L’étude de ces décisions, dans leur texte intégral accessible sur le site de la Cour de cassation, constitue un préalable indispensable à toute consultation ou acte de procédure portant sur les matières ici évoquées.
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