Le statut d’ordre public du fermage à l’épreuve des clauses illicites : l’office renforcé de la troisième chambre civile
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 2 juillet 2026, deux arrêts de section destinés à la publication au Bulletin qui précisent avec une netteté particulière les contours du statut d’ordre public du fermage. Le premier, rendu sous le numéro 24-12.681, rappelle l’interdiction faite au bailleur de percevoir un dépôt de garantie à l’occasion de la conclusion d’un bail rural et impose la ventilation du prix du fermage entre les différentes composantes du bien loué. Le second, enregistré sous le numéro 25-15.803, exclut que la mise à disposition réciproque de parcelles agricoles entre deux propriétaires puisse caractériser l’existence de baux ruraux croisés. Ces décisions, dont la publication au Bulletin atteste l’importance doctrinale, s’inscrivent dans un mouvement jurisprudentiel continu de consolidation du caractère impératif des dispositions du livre IV du code rural et de la pêche maritime.
Elles intéressent directement les praticiens du droit immobilier, les notaires, les experts fonciers et les exploitants agricoles, tant leurs conséquences pratiques sur la rédaction et l’exécution des baux ruraux sont immédiates. L’analyse de ces deux arrêts, mise en perspective avec les solutions antérieures de la Cour de cassation et les textes fondateurs du statut du fermage, permet de dresser un état des lieux actualisé des clauses réputées non écrites dans le bail rural et des sanctions qui s’y attachent. Le cabinet Kohen Avocats accompagne les propriétaires et exploitants dans la sécurisation de leurs conventions agricoles au regard de ces exigences légales renforcées.
I. L’illicéité des sûretés conventionnelles dans le bail rural
A. La prohibition du dépôt de garantie dans le statut du fermage
Le statut du fermage, régi par les articles L. 411-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, constitue un corps de règles d’ordre public dont les parties ne peuvent s’affranchir par convention. L’article L. 411-12 de ce même code dispose que « le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit », sous les seules réserves des investissements dépassant les obligations légales du bailleur, des investissements imposés par une personne morale de droit public ou de la prise en charge définitive par le bailleur de l’indemnité due au preneur sortant (article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime). Cette prohibition est d’une portée générale et son non-respect est sanctionné par l’article L. 415-12 du même code, aux termes duquel « toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le présent titre est réputée non écrite » (article L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime).
L’arrêt du 2 juillet 2026 apporte une contribution décisive à l’intelligence de ces dispositions en affirmant, dans un attendu de principe, que « le statut d’ordre public du fermage définit limitativement les hypothèses de remise d’argent ou de valeur par le preneur au bailleur » et qu’il « s’ensuit que le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-12.681, publié au Bulletin). En l’espèce, une clause du bail rural litigieux stipulait le versement par le preneur d’une somme de 26 404 euros « tant à titre de garantie que pour les réparations locatives éventuelles », avec précision que cette somme ne constituait pas un loyer d’avance et serait restituée en fin de contrat. La cour d’appel de Versailles avait considéré qu’une telle clause avait une cause licite et n’entrait pas dans les prohibitions de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime. La Cour de cassation censure cette analyse au visa combiné des articles L. 411-12, L. 411-74 et L. 415-12 du même code.
Par ailleurs, l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime érige en infraction pénale le fait, pour tout bailleur, preneur sortant ou intermédiaire, d’obtenir ou de tenter d’obtenir, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, sous peine d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 euros (article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime). Ce texte ajoute que « les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition » et « sont majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l’intérêt légal mentionné à l’article L. 313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points ». L’arrêt commenté étend la portée de cette prohibition au-delà de la seule hypothèse d’un changement d’exploitant, en l’appliquant à la conclusion même du bail initial. Cette extension est remarquable car elle consacre l’interdiction de toute sûreté conventionnelle dans le bail rural, quelles qu’en soient la dénomination et la finalité affichée.
La solution retenue par la Cour de cassation procède d’une lecture combinée et systématique des textes du statut du fermage. L’article L. 411-12 interdit toute redevance en sus du prix du fermage, l’article L. 411-74 sanctionne pénalement les remises d’argent non justifiées et l’article L. 415-12 répute non écrite toute clause restrictive des droits du preneur. De cette architecture législative, la Cour déduit que le bailleur ne peut percevoir aucune somme qui ne correspondrait pas soit au prix du fermage proprement dit, soit aux hypothèses limitativement énumérées par l’article L. 411-12. Le dépôt de garantie, fût-il stipulé comme restituable en fin de bail, ne figure pas au nombre de ces hypothèses et se trouve, par conséquent, frappé d’illicéité.
B. Les voies de la répétition des sommes indûment perçues
La reconnaissance du caractère indu du dépôt de garantie ouvre au preneur une action en répétition qui présente des caractéristiques procédurales favorables. Dès lors que la perception de la somme est contraire à l’ordre public du statut du fermage, le preneur n’a pas à démontrer l’existence d’un préjudice distinct ou d’une faute du bailleur pour en obtenir la restitution. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 2 juillet 2026, prend soin de qualifier la somme de « indue et sujette à répétition », sans subordonner cette action à la preuve d’une inexécution contractuelle quelconque. La cause illicite de la clause suffit à fonder le droit à répétition.
À cet égard, l’article 1302 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à répétition » (article 1302 du code civil). L’article 1302-1 précise que « celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ». En matière de bail rural, l’illicéité de la clause de dépôt de garantie emporte l’absence de cause du paiement effectué par le preneur, ce qui fonde l’action en répétition de l’indu. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 28 mai 2020, que la clause du bail fixant le prix du fermage sans tenir compte des minima et maxima arrêtés par l’autorité administrative est illicite, ce qui autorise le preneur à solliciter la répétition des fermages indûment acquittés (Civ. 3e, 28 mai 2020, n° 18-26.041).
En conséquence, le preneur dispose d’un fondement juridique direct et autonome pour agir en restitution du dépôt de garantie, sans qu’il soit nécessaire d’attendre la fin du bail ou d’établir l’inexécution de ses obligations locatives. L’action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, conformément à l’article 2224 du code civil. Le point de départ de ce délai peut être fixé au jour du paiement de la somme indue, le preneur étant réputé avoir alors connaissance de l’illicéité de la clause. La décision du 2 juillet 2026, en ce qu’elle affirme sans équivoque le caractère indu du dépôt de garantie perçu à la conclusion du bail, conforte la recevabilité d’une telle action indépendamment de toute autre contestation relative à l’exécution du bail.
Il convient également de relever que l’article L. 411-74 prévoit une majoration d’intérêts substantielle pour les sommes sujettes à répétition, puisque le taux applicable est égal au taux de l’intérêt légal majoré de trois points. Cette majoration, qui s’applique à compter du versement des sommes indues, constitue une incitation forte pour les preneurs à agir en répétition et une sanction dissuasive pour les bailleurs tentés d’insérer des clauses de garantie financière dans les baux ruraux. La troisième chambre civile, par l’arrêt commenté, renforce ainsi l’effectivité du dispositif répressif et restitutoire mis en place par le législateur.
II. L’encadrement impératif du prix du fermage
A. L’exigence de ventilation du loyer entre bâtiments d’habitation et terres
Le second apport majeur de l’arrêt du 2 juillet 2026 réside dans l’affirmation, tout aussi nette, de l’obligation de ventilation du prix du fermage. L’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime dispose en son deuxième alinéa que « ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues » (article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime). Cette exigence de décomposition du prix répond à la dualité des régimes d’encadrement applicables : le loyer des bâtiments d’habitation est révisé selon l’indice de référence des loyers, tandis que le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues suit la variation de l’indice national des fermages. La ventilation du prix conditionne ainsi l’application correcte des mécanismes légaux de révision du fermage.
L’arrêt commenté énonce, au visa des articles L. 411-11 et L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime, que « la clause d’un bail à ferme fixant le fermage sans distinguer, d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation, d’autre part, le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues, est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite ». La Cour censure ainsi l’arrêt de la cour d’appel de Versailles qui avait retenu que « le fait que le bail ne propose pas un prix distinct pour chacun des éléments, terres, bâtiments agricoles et bâtiment d’habitation, ne rend pas la clause relative au fermage illicite » et qu’il convenait simplement de comparer le loyer global avec la somme des prix de chaque élément au regard des arrêtés préfectoraux. En statuant de la sorte, la cour d’appel avait méconnu le caractère d’ordre public des dispositions de l’article L. 411-11, expressément affirmé par l’article L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime.
Or, la portée pratique de cette solution est considérable pour les praticiens. De très nombreux baux ruraux en cours d’exécution comportent une clause de prix unique, global, sans ventilation entre les différentes composantes du bien loué. La décision du 2 juillet 2026 ouvre à leurs preneurs une action en régularisation du fermage, qui peut aboutir à une redéfinition du prix et, le cas échéant, à la répétition des sommes trop perçues. L’article L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime, qui répute non écrite toute disposition restrictive des droits stipulés par le statut du fermage, constitue le fondement de cette action en régularisation.
En outre, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt rendu le même jour sous le numéro 25-15.803, que la qualification de bail rural suppose l’existence d’une contrepartie onéreuse au sens de l’article L. 411-1, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime, aux termes duquel « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre ». Elle juge, dans un attendu de principe, que « la contrepartie onéreuse exigée par ce texte ne peut résulter de la mise à disposition de parcelles réciproquement consentie par leurs propriétaires » et que « lorsqu’un propriétaire concède la jouissance de son fonds agricole à un autre, qui, en contrepartie, lui concède la jouissance du sien, ils ne sont pas réciproquement bailleur et preneur l’un de l’autre » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 25-15.803, publié au Bulletin). Cette solution, qui exclut l’existence de baux ruraux croisés dans le cadre d’un échange de jouissance, s’articule avec la question du prix du fermage en ce qu’elle rappelle que la détermination du prix constitue un élément essentiel du contrat de bail rural, dont la validité s’apprécie au regard des prescriptions impératives du code rural et non par analogie avec les règles du code civil relatives au louage de choses. L’article 1709 du code civil, qui définit le louage comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer », ne saurait suffire à caractériser un bail rural lorsque la contrepartie ne revêt pas la forme d’un prix monétaire ou en nature au sens du statut du fermage.
B. La sanction des clauses de fermage non conformes à l’arrêté préfectoral
La détermination du prix du fermage est encadrée par des arrêtés préfectoraux qui fixent, pour chaque catégorie de terres et de bâtiments, des minima et des maxima entre lesquels le loyer doit être arrêté. L’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « le loyer des bâtiments d’habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l’autorité administrative » et que « le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative ». Le non-respect de ces fourchettes emporte l’illicéité de la clause de prix.
La Cour de cassation a, de longue date, sanctionné les clauses de fermage qui ne respectent pas les seuils réglementaires. Dans l’arrêt précité du 28 mai 2020, la troisième chambre civile a jugé illicite la clause fixant le prix du fermage à 8 quintaux de blé à l’hectare sans tenir compte de la catégorie qualitative réelle des terres affermées, alors que l’arrêté préfectoral limitait ce prix à certaines catégories de bonne qualité (Civ. 3e, 28 mai 2020, n° 18-26.041). Cette solution s’inscrit dans le prolongement des dispositions de l’article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime, qui ouvre au preneur une action en révision du prix lorsque celui-ci excède les maxima réglementaires.
Dès lors, la combinaison des deux enseignements de l’arrêt du 2 juillet 2026 fait apparaître un double contrôle de la licéité du prix du fermage. Le premier contrôle, d’ordre formel, impose que le bail distingue expressément le loyer des bâtiments d’habitation de celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues. Le second contrôle, d’ordre substantiel, exige que chacune de ces composantes soit comprise dans les fourchettes fixées par l’arrêté préfectoral applicable à la date de conclusion du bail. La méconnaissance de l’une ou l’autre de ces exigences expose la clause de prix à la sanction de l’article L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime, qui la répute non écrite, et ouvre au preneur une action en régularisation assortie, le cas échéant, d’une action en répétition des sommes trop perçues. L’article L. 411-14 du même code, qui confère un caractère d’ordre public aux dispositions de l’article L. 411-11, interdit aux parties d’y déroger même d’un commun accord.
Par ailleurs, l’article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime prévoit une procédure spécifique d’action en révision du prix du fermage, qui peut être engagée par le preneur lorsqu’il estime que le loyer excède les maxima réglementaires. Cette action, qui relève de la compétence exclusive du tribunal paritaire des baux ruraux, obéit à des conditions de recevabilité strictes, notamment quant à la charge de la preuve de l’excès. L’arrêt du 2 juillet 2026 ne se prononce pas directement sur cette procédure, mais il en renforce indirectement l’effectivité en rappelant que l’exigence de ventilation du loyer est une condition préalable à la détermination correcte de chaque composante du prix au regard des arrêtés préfectoraux. Sans ventilation, le contrôle du respect des fourchettes réglementaires est impossible, ce qui justifie que la clause soit réputée non écrite dans son intégralité.
Enfin, il importe de souligner que la Cour de cassation a, dans un arrêt du 26 janvier 2022, rappelé la compétence exclusive du tribunal paritaire des baux ruraux pour connaître des actions relatives au statut du fermage, y compris lorsque la qualification du contrat est contestée. En l’espèce, un bail précaire de douze mois avait été requalifié en bail rural statutaire, ce qui avait conduit la Cour à rappeler l’office du juge du fond dans la détermination de la nature du contrat au regard des critères posés par l’article L. 411-1 du code rural (Civ. 3e, 26 janvier 2022, n° 20-20.179). Cette décision illustre la vigilance constante de la troisième chambre civile dans l’application du statut impératif du fermage, y compris lorsque les parties ont tenté d’y échapper par le recours à des qualifications contractuelles alternatives.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 sous les numéros 24-12.681 et 25-15.803 constituent des décisions de principe dont la portée dépasse le seul contentieux du bail rural. Ils rappellent avec force que le statut du fermage, d’ordre public, définit limitativement les sommes que le bailleur peut percevoir du preneur et impose une détermination rigoureuse du prix, ventilé par composante du bien loué. La sanction de la violation de ces règles est double : la clause illicite est réputée non écrite et les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition, assorties d’intérêts majorés. Ces solutions offrent aux preneurs des voies de droit effectives pour obtenir la régularisation de leur bail et la restitution des sommes versées en méconnaissance des prescriptions impératives du code rural et de la pêche maritime. Elles imposent aux praticiens une vigilance accrue dans la rédaction des baux ruraux, sous peine de nullité partielle de leurs stipulations, et appellent une revue systématique des baux en cours pour identifier les clauses potentiellement illicites au regard de ces principes nouvellement réaffirmés.
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