À Paris, l’encadrement des loyers entre dans une période sensible. La DRIHL indique que l’expérimentation parisienne, remise en place le 1er juillet 2019, prend fin le 24 novembre 2026 « dans l’attente d’un potentiel nouveau dispositif législatif » (DRIHL Île-de-France, encadrement des loyers à Paris). La Ville de Paris précise aussi que l’arrêté 2026 s’applique, à titre exceptionnel, du 1er juillet 2026 au 24 novembre 2026 (Ville de Paris, dispositif 2026). Cette date nourrit déjà une question très concrète : un propriétaire peut-il profiter de l’incertitude pour imposer dès maintenant une hausse, un avenant, un nouveau bail ou un complément de loyer plus élevé ?
La réponse dépend du moment exact du bail, de la nature de la hausse et des pièces écrites. Tant qu’un bail est signé, renouvelé ou modifié pendant la période d’application du dispositif, le plafond reste un plafond. Le débat politique sur la prolongation de l’expérimentation ne donne pas, à lui seul, le droit d’anticiper une liberté de loyer future. Le locataire doit donc vérifier le loyer de référence majoré, le complément de loyer, le délai de contestation et les preuves disponibles. Le bailleur doit, de son côté, éviter une hausse fragile qui exposerait le bail à une mise en conformité, à une restitution de trop-perçu et, à Paris, à une sanction administrative.
I. Fin de l’encadrement des loyers en 2026 : le bailleur peut-il augmenter le loyer avant novembre ?
A. Encadrement des loyers Paris 2026 : le plafond reste applicable aux baux signés avant l’expiration
Le point de départ est simple : la fin annoncée de l’expérimentation n’efface pas les règles applicables aujourd’hui. L’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 prévoit un dispositif « à titre expérimental » et organise la fixation annuelle des loyers de référence. Ce texte donne au représentant de l’État le pouvoir de fixer, pour chaque territoire concerné, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré. À Paris, l’arrêté 2026 est présenté par la Ville comme applicable jusqu’au 24 novembre 2026. Le bail signé dans cette fenêtre doit donc être lu avec les plafonds en vigueur à sa date de signature ou de renouvellement.
L’encadrement du niveau de loyer vise le loyer de base, hors charges et hors complément de loyer. Le mécanisme n’interdit pas tout loyer élevé ; il interdit que le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré applicable au logement. Ce plafond dépend du secteur, de l’époque de construction, du nombre de pièces, de la surface et du caractère vide ou meublé. Un studio meublé dans un secteur très tendu ne se vérifie donc pas avec le même plafond qu’un trois-pièces vide dans un autre quartier. Le bailleur qui annonce seulement que l’encadrement pourrait disparaître en novembre 2026 ne répond pas à la question juridique : la vraie question est le plafond applicable au jour où le bail produit ses effets.
Le droit commun du bail d’habitation confirme cette prudence. L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 vise les zones où existe un « déséquilibre marqué » entre l’offre et la demande de logements. Dans ces zones, la liberté de fixation du loyer coexiste avec des limites légales. Pour les logements classés F ou G, le même article prévoit déjà une limite spécifique à la relocation : le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Cette règle peut se cumuler, en pratique, avec le contrôle du loyer de référence majoré lorsque le logement est situé dans une zone d’encadrement.
La date du 24 novembre 2026 ne transforme pas non plus un bail en cours en bail libre. Un bail d’habitation n’est pas un contrat que l’une des parties peut remodeler au gré d’une annonce politique. En droit des contrats, l’article 1104 du Code civil impose que les contrats soient « exécutés de bonne foi ». Cette exigence compte dans les situations où le propriétaire demande au locataire de signer vite un avenant de hausse au motif que la réglementation changerait bientôt. Si la hausse revient à contourner un plafond toujours applicable, la bonne foi ne suffit pas à la sauver.
Pour un locataire, le bon réflexe consiste à isoler quatre documents : le bail signé, l’arrêté de loyers de référence applicable à la date du bail, l’annonce ou les échanges ayant précédé la signature, puis les quittances. La comparaison se fait au mètre carré de surface habitable. Le dépôt de garantie, les charges, les honoraires et l’assurance ne doivent pas brouiller le calcul du loyer de base. Si un complément de loyer est ajouté, il doit être chiffré et justifié séparément. Un complément vague, présenté comme une simple « régularisation avant fin de l’encadrement », doit alerter.
Pour un bailleur, la stratégie inverse est risquée. Signer un bail à un loyer supérieur au loyer de référence majoré en pariant sur une prolongation incertaine ou une extinction prochaine crée un passif immédiat. Le locataire peut demander une diminution du loyer, une restitution des sommes trop versées et, à Paris, déposer un signalement. La Ville de Paris rappelle qu’une amende peut atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale lorsque le dépassement n’est pas régularisé (Ville de Paris, sanctions). Une hausse mal préparée peut donc coûter plus cher que le gain attendu.
Les contentieux administratifs récents n’autorisent pas davantage les raccourcis. Le Conseil d’État, dans sa décision CE, 18 novembre 2024, n° 489856, a annulé un arrêt concernant l’arrêté parisien de 2019 et renvoyé l’affaire à la cour administrative d’appel. La décision vise notamment l’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris du 2 octobre 2023. Cela montre que les arrêtés peuvent être discutés devant le juge administratif, mais cela ne signifie pas qu’un propriétaire peut ignorer un arrêté en vigueur. Tant qu’un arrêté n’est pas annulé avec les effets utiles pour la période concernée, il sert de base au contrôle.
Une difficulté supplémentaire apparaît lorsque le propriétaire propose un nouveau bail alors que le locataire est déjà dans les lieux. Changer le bail ne permet pas de sortir automatiquement du dispositif. Il faut distinguer le renouvellement légal, la tacite reconduction, l’avenant et la nouvelle location après départ réel du locataire. Si le locataire reste dans les lieux et signe sous pression un document présenté comme une « remise à zéro », le contenu peut être contesté. La qualification dépendra des faits : continuité d’occupation, absence d’état des lieux de sortie, absence de restitution des clés, maintien de l’assurance, paiement continu du loyer.
La période juillet-novembre 2026 appelle donc une lecture très factuelle. Le locataire ne doit pas refuser tout paiement sans analyse, car l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le locataire doit payer « le loyer et les charges récupérables ». Mais payer ne signifie pas renoncer. Un paiement peut être accompagné d’une contestation écrite, d’une demande de justificatifs et, si nécessaire, d’une saisine de la commission départementale de conciliation. Le bailleur, lui, doit justifier chaque composante du loyer et garder une cohérence entre l’annonce, le bail et les quittances.
B. Complément de loyer, travaux et renouvellement : les fausses hausses qui créent le plus de litiges
La hausse anticipée se présente rarement comme une violation assumée. Elle prend souvent trois formes : un complément de loyer présenté comme évident, une majoration après travaux ou une réévaluation au renouvellement. Ces trois mécanismes existent, mais ils obéissent chacun à des conditions strictes. Les mélanger est une source fréquente de contentieux.
Le complément de loyer est le plus sensible. L’article 140 de la loi ELAN autorise un complément seulement lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de même catégorie dans le même secteur. Le texte exige que son montant et ses caractéristiques soient mentionnés dans le bail. Il interdit aussi le complément dans plusieurs cas, notamment lorsque le logement présente des signes d’humidité, un DPE F ou G, des fenêtres laissant passer l’air, un vis-à-vis à moins de dix mètres ou une installation électrique dégradée. Ce n’est pas une marge libre ajoutée parce que l’encadrement pourrait cesser.
Le complément doit donc répondre à une logique d’exception. Une cuisine équipée ordinaire, un ascenseur déjà intégré au standing de l’immeuble, la proximité du métro ou une adresse parisienne recherchée ne suffisent pas toujours. La DRIHL relève que la jurisprudence du tribunal judiciaire de Paris exige une particularité pouvant situer le logement dans un cadre d’exception, par exemple une vue directe remarquable ou des équipements très spécifiques (DRIHL, complément de loyer). Le bailleur doit donc être capable de prouver la différence concrète avec les biens comparables, et pas seulement d’énumérer des qualités ordinaires.
La majoration après travaux obéit à une autre règle. L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’une majoration peut être fixée par le bail ou un avenant lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration exécutés par le bailleur. Le texte parle de « travaux d’amélioration », pas d’entretien courant, de réparations dues ou de menus ajustements. Repeindre après un départ, remettre un équipement en état ou corriger une non-décence ne justifie pas nécessairement une majoration. Le locataire doit demander les devis, factures, dates, nature des travaux et clause précise.
La révision annuelle est encore différente. Si le contrat contient une clause de révision, l’article 17-1 limite la variation à l’indice de référence des loyers. La révision n’est pas une occasion de rejoindre brutalement un prix de marché. Elle suit la date prévue au bail ou, à défaut, le terme annuel du contrat. Le bailleur qui a laissé passer plus d’un an sans manifester sa volonté d’appliquer la révision perd le bénéfice de la clause pour l’année écoulée. Cette règle bloque les régularisations tardives présentées comme des arriérés de révision.
Au renouvellement, l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 est plus exigeant encore. Il prévoit que le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est « manifestement sous-évalué ». Le bailleur doit proposer le nouveau loyer au moins six mois avant le terme du contrat et fournir des références comparables. Dans les communes d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le nombre minimal de références est de six. La proposition doit reproduire les dispositions légales, mentionner le montant demandé et lister les références utilisées. À défaut, la demande de hausse est vulnérable.
Ce point est décisif dans les dossiers parisiens de 2026. Un propriétaire peut être tenté de présenter le renouvellement comme une fenêtre pour anticiper la fin de l’expérimentation. Or la réévaluation du renouvellement n’est pas libre : elle suppose un loyer manifestement sous-évalué, une notification régulière, des références pertinentes, le respect des délais et, dans le champ de l’encadrement, une cohérence avec le loyer de référence. Le locataire ne doit pas répondre dans la précipitation. Le silence, le désaccord ou l’absence d’accord peuvent conduire à la commission départementale de conciliation puis au juge avant le terme du bail.
Il faut aussi surveiller les logements F ou G. L’article 17-2 interdit la réévaluation au renouvellement pour ces logements. L’article 17-1 interdit la révision et la majoration de loyer prévues par ce texte pour les logements de classe F ou G. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 rattache par ailleurs la décence du logement à un niveau minimal de performance énergétique. Le propriétaire d’une passoire thermique qui annonce une hausse avant novembre 2026 cumule donc deux sujets : le plafond d’encadrement et le gel ou l’interdiction de certaines hausses liées au DPE.
La jurisprudence administrative ajoute une raison de prudence, mais pas une excuse générale. La cour administrative d’appel de Paris a rendu plusieurs décisions le 2 octobre 2023, notamment CAA Paris, 2 octobre 2023, n° 22PA04136 et CAA Paris, 2 octobre 2023, n° 22PA04134, sur des arrêtés parisiens d’encadrement. Le Conseil d’État a ensuite statué le 18 novembre 2024 dans l’affaire n° 489856. Ces décisions montrent que la base administrative des loyers de référence peut être attaquée, mais le locataire et le bailleur ne doivent pas en déduire une règle privée simpliste. Chaque période, chaque arrêté et chaque bail demandent une vérification séparée.
Pour qualifier une hausse, la chronologie est donc centrale. Première date : signature du bail. Deuxième date : prise d’effet, souvent le jour de remise des clés. Troisième date : date d’indexation annuelle. Quatrième date : terme du bail, si un renouvellement est en discussion. Cinquième date : date de réception d’une proposition de hausse, d’une mise en demeure ou d’un avis de la commission. Une erreur de date peut faire perdre un délai, rendre une demande nulle ou transformer une action rapide en action tardive.
II. Loyer trop élevé à Paris : quels recours, délais et preuves préparer ?
A. Contester un loyer ou un complément de loyer : commission, juge et restitution des trop-perçus
La contestation doit commencer par une vérification chiffrée. Le locataire doit calculer le loyer de base au mètre carré, hors charges et hors complément. Il faut prendre la surface habitable indiquée au bail ou, en cas de doute sérieux, les diagnostics et mesurages disponibles. Le résultat doit être comparé au loyer de référence majoré applicable à la catégorie du logement. À Paris, l’outil officiel de référence est le service de recherche des loyers de référence de la DRIHL, qui présente le dispositif, les plafonds et le principe des sanctions administratives (DRIHL Île-de-France, contrôle du loyer).
Si le bail ne mentionne pas le loyer de référence et le loyer de référence majoré, l’article 140 de la loi ELAN prévoit une mise en demeure du bailleur dans le mois suivant la prise d’effet du contrat. À défaut de réponse dans le mois, ou en cas de refus, le locataire peut saisir la juridiction compétente dans les trois mois suivant la mise en demeure. Cette voie est utile lorsque le bail est incomplet et que le locataire ne sait pas immédiatement quel plafond comparer.
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, l’action en diminution vise directement le loyer de base. L’article 140 prévoit que l’action peut être engagée lorsque le loyer de base est supérieur au plafond en vigueur à la date de signature. La commission départementale de conciliation est compétente pour examiner ce litige. L’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 indique que la commission s’efforce de concilier les parties et rend un avis dans un délai de deux mois. Ce passage peut permettre une régularisation rapide, mais il doit être préparé avec un dossier complet.
Pour le complément de loyer, le délai est particulièrement court. Service-public rappelle que, devant la commission départementale de conciliation, c’est au propriétaire de prouver que le complément est justifié, puis qu’en cas de désaccord persistant le locataire doit saisir le tribunal dans les trois mois suivant l’avis de la commission (Service-public, complément de loyer). L’article 140 fixe aussi un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission lorsqu’un complément est contesté. Ce délai impose une réaction rapide dès la signature.
La preuve du complément ne se limite pas à une appréciation subjective du bien. Le bailleur doit démontrer des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, par comparaison avec les logements similaires du même secteur. Le locataire peut donc contester en produisant des annonces comparables, des photographies, le plan du logement, l’état des lieux, le DPE, les diagnostics, les échanges avec l’agence, les captures de l’annonce et tout élément montrant que la prétendue caractéristique est banale dans le quartier ou déjà intégrée au loyer de référence.
Le signalement administratif à Paris est un levier distinct de l’action judiciaire. La préfecture rappelle que les locataires en situation de dépassement du plafond peuvent effectuer des signalements contre le bailleur. La Ville de Paris précise que l’amende ne règle pas tout : même si une amende est prononcée, le bail reste à régulariser et les trop-perçus doivent être versés, ce qui peut nécessiter la saisine du juge. Le locataire ne doit donc pas confondre sanction publique et restitution privée. Le signalement met une pression utile ; l’action en diminution ou en restitution protège la créance du locataire.
La restitution des trop-perçus demande un calcul mois par mois. Il faut comparer le loyer payé et le loyer légalement dû, puis multiplier par les mois concernés. Si un complément est annulé ou diminué, l’effet peut remonter à la date d’entrée en vigueur du bail, comme le rappelle Service-public pour le complément fixé par le juge. Si le loyer de base est réduit, la demande doit aussi préciser la date d’effet souhaitée. Une lettre de contestation bien rédigée doit donc contenir le calcul, les pièces, la demande de mise en conformité du bail, la demande de remboursement et un délai de réponse.
Le locataire doit toutefois éviter deux erreurs. La première consiste à arrêter unilatéralement de payer le loyer sans décision ni accord. Cela expose à un impayé, à un commandement de payer et à un contentieux distinct. La seconde consiste à signer un avenant de hausse sans réserve, puis à attendre plusieurs mois. Une signature peut être discutée si elle contourne une règle d’ordre public, mais plus le locataire tarde, plus le dossier devient difficile. Une contestation écrite, datée, envoyée par lettre recommandée ou par tout moyen conservant la preuve, préserve mieux les droits.
En cas de renouvellement, l’article 17-2 impose une procédure propre. Si le bailleur propose une réévaluation, le locataire doit vérifier le délai de six mois, les références produites, la méthode de comparaison et la compatibilité avec le plafond. En cas de désaccord ou d’absence de réponse quatre mois avant le terme, la commission départementale de conciliation peut être saisie. À défaut d’accord, le juge doit être saisi avant le terme du contrat. Si personne ne saisit le juge dans le délai, le contrat est reconduit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.
Les pièces utiles doivent être réunies avant la saisine. Pour un locataire : bail, avenants, état des lieux, annonce, échanges, diagnostics, quittances, preuve des paiements, capture du loyer de référence applicable, photos du logement, preuves des défauts s’il existe un complément. Pour un bailleur : bail complet, calcul du plafond, justification du complément, références de loyers comparables, factures de travaux d’amélioration, DPE, preuve de notification régulière et historiques de loyers. Les deux parties gagnent à bâtir un tableau de chronologie plutôt qu’un récit dispersé.
B. Paris et Île-de-France : sécuriser le bail avant d’accepter ou de refuser la hausse
À Paris, la période juillet-novembre 2026 exige une prudence renforcée parce que l’arrêté 2026 est expressément limité jusqu’au 24 novembre 2026. La Ville de Paris mentionne cette application exceptionnelle de l’arrêté 2026 dans l’attente d’un texte visant la poursuite du dispositif. Pour les baux signés avant cette date, le raisonnement doit rester concret : quel arrêté était applicable, quel plafond correspondait au logement, le bail mentionnait-il les bonnes informations, le complément était-il justifié, et la hausse était-elle juridiquement qualifiée ?
En Île-de-France hors Paris, le même réflexe s’applique dans les territoires soumis à l’encadrement, notamment Est Ensemble et Plaine Commune. La Ville de Paris liste ces territoires dans sa page d’information, mais chaque secteur a ses propres loyers de référence et ses propres périmètres. Un propriétaire qui possède plusieurs biens ne peut pas reprendre un plafond parisien pour un logement de Saint-Denis, Montreuil, Pantin ou Aubervilliers. Le locataire doit vérifier le territoire, le secteur, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé.
Pour un bailleur, sécuriser le bail suppose de ne pas mélanger la stratégie patrimoniale et la règle applicable. Le propriétaire peut souhaiter compenser la hausse des charges, l’augmentation de la taxe foncière, le coût d’un crédit ou l’incertitude sur la loi à venir. Ces éléments ne justifient pas automatiquement un loyer supérieur au plafond. S’ils conduisent à demander une hausse, la demande doit entrer dans une catégorie légale : révision IRL, majoration après travaux d’amélioration, réévaluation au renouvellement ou complément de loyer. Chaque catégorie a ses conditions et ses preuves.
Le bailleur doit aussi faire attention aux annonces. Une annonce immobilière peut devenir une pièce du dossier. Si l’annonce mentionne un complément de loyer pour une caractéristique vague, puis que le bail ne reprend pas clairement cette justification, la cohérence du dossier se dégrade. Si l’annonce affiche un loyer total sans distinguer charges, loyer de base et complément, le locataire peut demander des explications. La Ville de Paris rappelle que les annonces doivent notamment faire apparaître le montant du loyer mensuel, les charges, le loyer de référence majoré, le complément et les caractéristiques le justifiant.
Le locataire, de son côté, doit raisonner en deux temps. Avant de signer, il peut demander le détail du calcul, vérifier le simulateur officiel, comparer les caractéristiques invoquées et demander la suppression ou la réduction du complément. Après signature, il doit surveiller les délais. Trois mois pour contester le complément devant la commission, un mois pour mettre en demeure en cas d’absence de mention du loyer de référence, trois mois ensuite pour saisir le juge en cas de refus ou d’absence de réponse, délais spécifiques en cas de renouvellement. Le calendrier est souvent plus décisif que le principe général.
Si le bailleur propose un avenant avant le 24 novembre 2026, le locataire doit demander pourquoi un avenant est nécessaire. Un avenant peut être légitime pour corriger une erreur matérielle, acter des travaux d’amélioration convenus ou préciser des éléments manquants. Il devient problématique s’il sert à augmenter le loyer hors procédure, sans plafond, sans références, sans clause de travaux ou sans justification du complément. Le locataire peut refuser de signer et demander une explication écrite. Le bailleur ne peut pas transformer ce refus en motif automatique de congé.
Le congé doit rester séparé de la hausse. L’article 17-2 prévoit que lorsque le bailleur utilise la procédure de réévaluation au renouvellement, il ne peut pas donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. Cette règle évite de placer le locataire devant une alternative brutale : accepter la hausse ou partir. Un congé pour vendre, pour reprise ou pour motif légitime et sérieux obéit à ses propres conditions. Si un congé accompagne une demande de hausse, la chronologie et les motifs doivent être relus avec attention.
La négociation amiable reste possible, mais elle doit être écrite. Un accord de réduction, un remboursement échelonné, une suppression de complément ou une correction du bail doivent figurer dans un document clair, daté et signé. Si la commission départementale de conciliation intervient, le document de conciliation fixe les termes de l’accord. En l’absence d’accord, l’avis de la commission peut être transmis au juge. Cette étape oblige les parties à clarifier le désaccord : plafond, complément, travaux, surface, date d’effet, remboursement.
Dans les dossiers à fort enjeu, il faut aussi vérifier les arrêtés applicables à la période précise. La DRIHL rappelle que la deuxième année d’encadrement parisien, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, a été annulée non rétroactivement par un arrêt de la cour administrative d’appel de Paris du 2 octobre 2023 devenu définitif. Le Conseil d’État a également rendu la décision n° 489856 sur l’arrêté 2019. Ces épisodes n’empêchent pas le contrôle des périodes encore couvertes, mais ils imposent de ne jamais raisonner de mémoire. Le bon arrêté et la bonne période doivent être joints au dossier.
Un bailleur prudent peut réduire fortement le risque en suivant une méthode simple : calculer le plafond avant l’annonce, inscrire les mentions obligatoires dans le bail, éviter les compléments ordinaires, conserver les preuves de caractéristiques exceptionnelles, ne pas antidater les documents, ne pas présenter la fin de l’expérimentation comme acquise, et répondre par écrit aux demandes du locataire. Cette méthode protège aussi la valeur du bien, car un bail contesté peut inquiéter un acquéreur, un notaire ou une banque lors d’une vente ou d’un refinancement.
Un locataire prudent peut, lui aussi, éviter l’escalade inutile. Il doit payer le loyer non contesté, écrire rapidement, demander la ventilation du loyer, vérifier le plafond officiel, conserver les preuves, saisir la commission dans les délais et chiffrer sa demande. La contestation gagne en efficacité lorsqu’elle est précise : « le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré de X euros par mois » ou « le complément de loyer de X euros n’est justifié par aucune caractéristique exceptionnelle ». Une contestation générale du type « le loyer est trop cher » produit rarement le même effet.
Conclusion
La fin annoncée de l’expérimentation parisienne au 24 novembre 2026 ne donne pas carte blanche aux hausses anticipées. Tant qu’un bail entre dans la période d’application du dispositif, le loyer de base doit respecter le loyer de référence majoré applicable, et le complément de loyer doit être justifié par des caractéristiques réelles, distinctives et mentionnées au bail. Une hausse peut exister par révision, travaux ou renouvellement, mais elle doit suivre sa procédure propre. L’actualité législative crée une incertitude politique ; elle ne remplace pas le bail, l’arrêté applicable et les délais de recours.
Le locataire qui reçoit une hausse avant novembre 2026 doit vérifier le calcul, contester par écrit si nécessaire et surveiller les délais de la commission départementale de conciliation et du juge. Le bailleur qui veut sécuriser son revenu locatif doit éviter les avenants hâtifs, les compléments de confort ordinaires et les références approximatives. Dans les deux cas, le dossier se gagne souvent sur les pièces : bail, arrêté, surface, diagnostics, annonce, quittances, échanges, justification des travaux ou des caractéristiques exceptionnelles.
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