Depuis la mise à jour du 24 avril 2026 sur les nouvelles modalités de MaPrimeRénov’, de nombreux locataires découvrent que la rénovation énergétique ne se résume pas à une question d’aide publique. À partir du 1er septembre 2026, l’aide MaPrimeRénov’ pour une rénovation d’ampleur ne pourra plus être attribuée si un chauffage au gaz est conservé après les travaux, selon l’actualité publiée par Service Public. Cette échéance rend plus pressante une question très concrète : que peut faire le locataire lorsqu’il vit dans un logement énergivore, que le bailleur hésite à rénover, ou que des travaux financés par MaPrimeRénov’ perturbent fortement l’usage du logement ?
La réponse doit être précise. Le locataire n’est pas, en principe, celui dont les ressources sont examinées lorsque le logement est loué : la fiche officielle MaPrimeRénov’ indique que, dans ce cas, ce sont les revenus du propriétaire bailleur qui comptent. Mais le locataire n’est pas sans droit. Il peut exiger un logement décent, demander la mise en conformité, contester des travaux abusifs, réclamer une réduction de loyer dans certaines situations et préparer un dossier solide si le logement devient dangereux, impossible à utiliser ou non conforme au niveau minimal de performance énergétique. L’enjeu n’est donc pas de savoir si le locataire remplace le bailleur dans la demande d’aide, mais comment il protège son bail, sa santé, ses charges et ses preuves pendant la rénovation.
I. MaPrimeRénov’ locataire en 2026 : qui peut demander l’aide et que peut exiger le locataire ?
A. Le locataire ne pilote pas l’aide du bailleur, mais il peut exiger un logement décent
MaPrimeRénov’ vise d’abord la personne qui porte juridiquement le projet de travaux. Lorsque le logement est occupé par son propriétaire, la logique paraît simple : le propriétaire demande l’aide pour son propre logement. Lorsque le bien est loué, la situation change : le demandeur reste en pratique le propriétaire bailleur, même si les travaux concernent le confort quotidien du locataire. La fiche officielle de Service Public sur MaPrimeRénov’ précise, pour les revenus à prendre en compte, que lorsque le logement est loué, ce sont « les revenus du propriétaire bailleur » qui sont retenus. Cette formule est importante, car elle évite une confusion fréquente : le locataire peut alerter, demander, mettre en demeure et saisir le juge, mais il ne devient pas automatiquement bénéficiaire de l’aide au seul motif qu’il habite les lieux.
Cette distinction ne retire rien à ses droits locatifs. Le bailleur doit délivrer un logement utilisable, sûr, sain et suffisamment performant selon le calendrier légal. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose la base : le bailleur remet au locataire un logement « décent » et répondant à un « niveau de performance minimal ». Le même article ajoute que les logements qui ne répondent pas aux critères fixés aux échéances applicables sont considérés comme non décents. La conséquence pratique est nette : un bailleur ne peut pas répondre au locataire que MaPrimeRénov’ est une affaire purement administrative si le logement ne satisfait plus aux critères de décence énergétique.
Le calendrier est aussi à intégrer dans la stratégie du dossier. L’article 6 de la loi de 1989 prévoit qu’en métropole le niveau de performance d’un logement décent doit être compris entre les classes A et F à compter du 1er janvier 2025, entre les classes A et E à compter du 1er janvier 2028, puis entre les classes A et D à compter du 1er janvier 2034. Le locataire d’un logement classé G dispose donc déjà d’un levier fort depuis 2025. Le locataire d’un logement classé F doit, lui, anticiper 2028, surtout si le bailleur annonce des travaux sans calendrier sérieux ou repousse toute rénovation en invoquant la complexité de MaPrimeRénov’.
Le code de la construction et de l’habitation, article L. 173-1-1, explique le mécanisme de classement : les bâtiments d’habitation sont classés par niveau de performance énergétique et d’émissions de gaz à effet de serre. Le texte parle d’un classement par « niveau de performance décroissant ». Pour le locataire, ce classement n’est pas un simple affichage dans une annonce : il sert à qualifier la conformité du logement, à vérifier la cohérence du bail et à mesurer l’urgence des travaux demandés.
Il faut toutefois séparer deux demandes. Première demande : obtenir une rénovation parce que le logement est froid, humide, mal isolé, coûteux à chauffer ou classé G. Cette demande relève du bail, de la décence, des charges et de la jouissance paisible. Deuxième demande : obtenir que le bailleur dépose un dossier MaPrimeRénov’ ou choisisse tel bouquet de travaux. Cette seconde demande est plus difficile à imposer directement. Le locataire peut montrer que l’aide existe, que les conditions ont évolué, que la conservation d’un chauffage au gaz va devenir bloquante dans certains parcours à partir du 1er septembre 2026, mais il doit rattacher sa demande à une obligation juridique du bailleur : délivrance conforme, entretien, réparation, décence énergétique, santé, sécurité ou trouble de jouissance.
La preuve devient donc centrale. Le locataire doit conserver le bail, l’état des lieux, le DPE remis lors de la location, les factures d’énergie, les relevés de température, les échanges avec le bailleur ou l’agence, les photographies datées, les constats d’humidité, les rapports de diagnostiqueur et, si possible, les attestations de voisins ou d’artisans. Il doit éviter les demandes générales du type « faites des travaux ». Une demande utile indique le problème, la pièce concernée, les conséquences concrètes, la date d’apparition, les documents joints et la mesure sollicitée : audit, diagnostic, devis, calendrier de travaux, relogement temporaire si nécessaire, réduction de loyer ou saisine du juge.
Il faut aussi éviter l’erreur inverse : le locataire ne doit pas lancer seul des transformations lourdes en pensant qu’elles seront ensuite imputées au bailleur. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui interdit de transformer les locaux sans l’accord écrit du propriétaire. Le texte vise les transformations faites « sans l’accord écrit du propriétaire ». Installer un simple équipement mobile, poser un joint amovible ou signaler une panne ne pose pas les mêmes difficultés qu’engager des travaux d’isolation, percer une façade, modifier un chauffage collectif ou intervenir sur des menuiseries. Dès que l’intervention transforme le logement, l’accord écrit doit être obtenu avant la dépense.
Dans un logement loué à Paris ou en Île-de-France, la prudence est encore plus nécessaire. Les copropriétés anciennes, les immeubles soumis à prescriptions architecturales, les règles d’urbanisme, les autorisations de syndic et les contraintes de façade peuvent compliquer la rénovation. Le locataire doit donc demander au bailleur non seulement des travaux, mais aussi les démarches engagées : inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale, consultation du syndic, devis RGE, audit énergétique, calendrier d’intervention et information préalable sur les nuisances.
B. Que faire si le bailleur refuse les travaux ou répond que MaPrimeRénov’ est impossible ?
Un refus du bailleur doit être traité méthodiquement. La première étape consiste à qualifier le problème : s’agit-il d’un logement classé G, d’un chauffage insuffisant, d’une humidité persistante, d’une ventilation défectueuse, d’une fenêtre dangereuse, d’un défaut d’isolation ou d’une simple volonté d’amélioration de confort ? La qualification détermine le fondement juridique. Un logement inconfortable n’est pas toujours juridiquement non décent ; un logement dangereux, malsain ou sous le seuil énergétique applicable peut l’être.
L’argument « MaPrimeRénov’ est refusée » ne suffit pas toujours à exonérer le bailleur. Si le logement doit être mis en conformité, l’aide publique est un mode de financement, non la source unique de l’obligation de délivrance. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de déterminer la nature des travaux et leur délai. Il prévoit aussi que le juge peut « réduire le montant du loyer » ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux. Cette phrase doit être utilisée avec mesure : le locataire ne décide pas seul de suspendre le loyer. Il prépare une demande et saisit la juridiction compétente, sauf accord écrit clair du bailleur.
Le juge tient compte des exceptions prévues par le même article. Le texte vise notamment le cas du logement situé dans une copropriété lorsque le copropriétaire bailleur démontre ses diligences mais n’a pas pu atteindre le niveau minimal en raison de travaux relevant des parties communes ou équipements communs. Il vise aussi les contraintes architecturales ou patrimoniales. Le locataire doit donc demander au bailleur les preuves de ces obstacles. Une réponse vague ne suffit pas. En revanche, un procès-verbal d’assemblée générale, une résolution rejetée, un refus d’autorisation d’urbanisme ou un avis technique peuvent expliquer pourquoi certains travaux sont retardés ou remplacés par une autre solution.
La mise en demeure doit être courte, datée et exploitable. Elle rappelle le bail, le logement, le DPE, les désordres constatés, les conséquences sur l’usage, les textes applicables et la demande précise. Elle peut demander au bailleur de communiquer sous quinze jours le DPE, les devis envisagés, les démarches MaPrimeRénov’ ou Anah, le calendrier des travaux et les mesures provisoires. Elle peut aussi demander une visite contradictoire. Pour un locataire, l’objectif n’est pas d’écrire une lettre agressive ; c’est de créer une preuve lisible pour le juge si rien ne bouge.
En cas d’urgence, le locataire peut aussi saisir les services compétents. Lorsque le logement présente des risques pour la santé ou la sécurité, la mairie, le service communal d’hygiène et de santé, l’ARS selon les cas, ou la commission départementale de conciliation peuvent être mobilisés. Pour les litiges de bail d’habitation, la commission départementale de conciliation peut aider à cadrer la discussion, notamment sur les travaux, les charges ou la décence. Mais si le logement est dangereux, inhabitable ou si le bailleur reste inactif, la voie judiciaire peut devenir nécessaire.
Le locataire doit éviter deux comportements risqués. Premier risque : arrêter de payer le loyer sans décision ni accord. Même lorsque le logement est dégradé, l’impayé peut déclencher une procédure. Deuxième risque : commander des travaux lourds sans accord écrit et demander ensuite le remboursement. L’article 7 de la loi de 1989 impose l’accord du propriétaire pour les transformations, et le bailleur peut demander la remise en état si les travaux n’ont pas été autorisés. Le meilleur levier est donc la preuve, la mise en demeure, puis la demande judiciaire adaptée.
La situation est différente si le bail contient une clause expresse par laquelle le locataire réalise certains travaux avec imputation sur le loyer. L’article 6 de la loi de 1989 autorise une telle clause, mais elle doit prévoir la durée de l’imputation et le sort des dépenses en cas de départ anticipé. Ce mécanisme ne doit pas être improvisé par SMS. Il faut un écrit précis : nature des travaux, devis, entreprise, autorisations, calendrier, assurance, montant imputé, justificatifs, conséquences si la prime n’est pas obtenue et état du logement à la sortie.
Lorsque MaPrimeRénov’ est au centre du désaccord, il faut distinguer le refus administratif et le refus locatif. Le refus administratif porte sur l’aide : dossier incomplet, devis non conforme, travaux commencés trop tôt, erreur sur le bénéficiaire, plafond, logement ou professionnel. Le refus locatif porte sur l’obligation du bailleur envers le locataire. Une décision de l’Anah peut expliquer une difficulté financière, mais elle ne fait pas disparaître automatiquement les obligations de délivrance et d’entretien. À l’inverse, un locataire ne peut pas imposer à l’Anah une prime au nom de son bail : il doit agir contre le bailleur lorsque son droit locatif est atteint.
La jurisprudence administrative récente montre que les dossiers MaPrimeRénov’ des bailleurs peuvent être contestés avec précision. Dans l’arrêt CAA Marseille, 2 mars 2026, n° 25MA00101, la cour rappelle qu’une demande de prime formée par un propriétaire bailleur d’un bâtiment comprenant plusieurs logements « ne peut concerner qu’un seul logement ». Cette décision n’autorise pas le locataire à déposer la demande à la place du bailleur, mais elle montre l’importance des pièces, du logement précisément visé et du recours administratif lorsque l’aide est refusée. Pour le locataire, cette information sert surtout à demander au bailleur un dossier clair et individualisé.
II. Travaux MaPrimeRénov’ dans un logement loué : quels recours si le chantier bloque, augmente le loyer ou échoue ?
A. Pendant les travaux : accès au logement, préavis, interruption et réduction de loyer
Lorsque le bailleur lance enfin des travaux, le locataire ne peut pas simplement fermer la porte. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 l’oblige à permettre l’accès aux lieux pour certains travaux, notamment les travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans les locaux loués. Mais cette obligation n’est pas un blanc-seing. Le bailleur doit informer le locataire, préciser la nature des travaux et organiser l’intervention dans des conditions compatibles avec l’usage normal du logement.
Le même article 7 fixe une limite très concrète : aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Il prévoit aussi un recours si les travaux ont un « caractère abusif ou vexatoire », ne respectent pas la notification ou rendent l’utilisation du local impossible ou dangereuse. Dans ces cas, le juge peut ordonner l’interdiction ou l’interruption des travaux. Cette règle est particulièrement utile dans les chantiers de rénovation énergétique : dépose de fenêtres, coupure prolongée de chauffage, poussières, accès répété aux pièces de vie, indisponibilité d’une cuisine ou d’une salle d’eau.
Le locataire doit donc demander un préavis de travaux sérieux : dates, horaires, entreprises, pièces concernées, durée, protections prévues, accès aux sanitaires, chauffage provisoire, sécurité, nettoyage, assurance et interlocuteur unique. Il doit signaler immédiatement tout écart par écrit. Les photographies datées, les messages, les attestations et, si nécessaire, un constat de commissaire de justice peuvent devenir décisifs. Plus le dossier est factuel, plus la demande d’interruption ou d’indemnisation devient lisible.
Le code civil, article 1724, complète ce régime. Il prévoit que si des réparations urgentes durent plus de vingt et un jours, le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé. Le texte ajoute que si les réparations rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci peut faire résilier le bail. Les mots « plus de vingt et un jours » doivent être pris au sérieux : la gêne passagère ne produit pas les mêmes effets qu’un chantier long, intrusif ou rendant le logement inutilisable.
Il faut aussi distinguer travaux urgents et travaux programmés. Des travaux nécessaires pour éviter un danger immédiat peuvent justifier une intervention rapide. Des travaux MaPrimeRénov’ planifiés depuis plusieurs semaines doivent être organisés avec plus de prévisibilité. Si le bailleur impose des interventions désordonnées, change les dates sans prévenir, laisse le logement ouvert ou inhabitable, le locataire peut demander des mesures. Le fait que les travaux soient subventionnés ne rend pas acceptable une atteinte excessive à la jouissance du logement.
La réduction de loyer n’est pas automatique dans toutes les hypothèses. Elle suppose de prouver la durée, la partie du logement indisponible et le lien avec les travaux. Si une chambre, la cuisine ou la salle de bains est inutilisable, le préjudice est plus fort que si l’intervention ne concerne qu’un local accessoire. Si le chauffage est coupé en hiver, si les fenêtres sont déposées sans protection ou si des poussières rendent les lieux dangereux pour un enfant ou une personne fragile, il faut le documenter immédiatement.
Le locataire peut aussi demander des aménagements pratiques avant de saisir le juge : horaires réduits, bâchage, nettoyage quotidien, stockage hors des pièces de vie, chauffage d’appoint, relogement temporaire, suspension temporaire de certains travaux, ou indemnité amiable. L’accord doit être écrit. Un simple échange oral avec l’entreprise ne lie pas toujours le bailleur. Le courrier doit être adressé au bailleur ou à son mandataire, avec copie au syndic si les parties communes sont concernées.
Si le logement devient objectivement inhabitable, la discussion change de niveau. Le locataire ne doit pas rester dans un logement dangereux par peur de perdre ses droits. Il doit alerter par écrit, recueillir des preuves, contacter les services compétents en cas de risque sanitaire ou de sécurité, et demander une solution immédiate. Selon le dossier, la demande peut porter sur l’interruption du chantier, la réduction du loyer, des dommages-intérêts, la résiliation du bail ou une mesure provisoire en référé.
La difficulté pratique tient souvent au chevauchement des interlocuteurs : bailleur, agence, accompagnateur Rénov’, entreprise RGE, sous-traitant, syndic et parfois Anah. Le locataire doit résister à la dilution des responsabilités. Son cocontractant reste le bailleur. Si l’entreprise a mal travaillé, le bailleur pourra exercer ses propres recours, mais le locataire s’adresse d’abord au bailleur pour obtenir un logement utilisable et conforme.
B. Après les travaux ou le refus d’aide : contribution, loyer, ANAH et stratégie à Paris / Île-de-France
Une rénovation énergétique peut améliorer le logement, mais elle peut aussi déclencher une nouvelle discussion financière. L’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet, sous conditions, une « contribution pour le partage des économies de charge » lorsque des travaux d’économie d’énergie sont réalisés par le bailleur. Cette contribution ne se confond pas avec une hausse libre du loyer. Elle suppose que les travaux bénéficient directement au locataire, qu’ils soient justifiés, que les conditions légales soient réunies et que la participation soit portée sur l’avis d’échéance et la quittance.
Le locataire doit donc vérifier trois points. D’abord, les travaux ont-ils réellement été achevés ? Ensuite, produisent-ils un bénéfice direct dans le logement loué ? Enfin, le bailleur justifie-t-il le calcul demandé ? Le texte limite la participation à quinze ans et précise qu’elle ne peut pas être supérieure à la moitié de l’économie d’énergie estimée. Si le bailleur ajoute une ligne obscure sur l’avis d’échéance, le locataire peut demander le détail : nature des travaux, date d’achèvement, justificatifs, niveau de performance atteint, estimation des économies et base du calcul.
Le bailleur peut aussi vouloir augmenter le loyer après des travaux d’amélioration. Ce point relève d’autres règles du bail d’habitation, notamment la clause ou l’avenant de travaux lorsque les parties l’ont prévu. Le locataire doit lire le bail et refuser les formulations floues. Une rénovation financée en partie par MaPrimeRénov’ ne permet pas de réclamer n’importe quelle majoration. Si le bailleur réclame à la fois une contribution d’économie de charges, une hausse de loyer et la récupération de frais non justifiés, il faut demander une ventilation écrite.
En cas de refus ou de retrait de MaPrimeRénov’, la voie administrative appartient au bénéficiaire de l’aide. Le décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 relatif à la prime de transition énergétique fixe notamment les règles de la prime et ses plafonds. Dans sa version applicable aux demandes récentes, il prévoit qu’un ménage peut bénéficier de la prime au titre de certains projets dans la limite de trois logements sur cinq ans. Le texte indique la limite de « trois logements ». Pour un bailleur, cette règle impose une gestion rigoureuse des dossiers ; pour le locataire, elle explique pourquoi il faut identifier précisément le logement concerné.
La décision CAA Marseille, 2 mars 2026, n° 25MA00101 illustre aussi le rôle du recours administratif préalable contre une décision Anah. L’arrêt mentionne le « recours administratif préalable obligatoire » formé après le rejet d’une demande. Le locataire n’a pas toujours qualité pour mener ce recours à la place du bailleur, mais il peut demander au bailleur de justifier ce qui a été fait, surtout si celui-ci invoque le refus de l’aide pour ne jamais rénover un logement non décent.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs points doivent être vérifiés en plus. Les plafonds de ressources MaPrimeRénov’ sont spécifiques à l’Île-de-France, comme le rappelle la fiche Service Public. Les copropriétés peuvent imposer un vote préalable pour les parties communes ou les travaux affectant l’aspect extérieur. Les immeubles anciens, les règles patrimoniales, les contraintes de façade et les coûts de chantier rendent les délais plus sensibles. Le locataire doit demander un calendrier compatible avec la saison de chauffe, surtout si les travaux touchent les fenêtres, l’isolation ou la production de chauffage.
Le choix du fondement dépend du résultat. Si le logement reste classé G après travaux, le locataire peut revenir à la décence énergétique et à l’article 20-1. Si le chantier a causé une privation d’usage, il peut invoquer l’article 1724 du code civil et les règles de jouissance. Si le bailleur réclame une contribution injustifiée, il peut discuter l’article 23-1. Si le bailleur annonce une impossibilité administrative, il faut demander la décision Anah, les motifs, les devis, les échanges avec l’accompagnateur Rénov’ et les alternatives envisagées.
Le dossier doit être construit dans un ordre simple. Première étape : demander les documents. Deuxième étape : constater les désordres ou les difficultés. Troisième étape : mettre en demeure. Quatrième étape : rechercher une solution écrite. Cinquième étape : saisir la commission de conciliation ou le juge selon l’urgence et la nature du litige. Ce déroulé évite les impayés réflexes, les travaux unilatéraux et les accusations vagues.
Il faut enfin garder une ligne de conduite : le locataire ne gère pas le financement public du bailleur, mais il n’a pas à supporter indéfiniment un logement non décent, un chantier dangereux ou une facturation non justifiée. MaPrimeRénov’ peut expliquer le calendrier d’un projet ; elle ne remplace pas les obligations du bail. La bonne question à poser au bailleur n’est donc pas seulement : avez-vous demandé l’aide ? Elle est aussi : quel texte, quel diagnostic, quel calendrier, quelles mesures provisoires et quels justificatifs prouvent que le logement restera conforme et utilisable ?
Conclusion
MaPrimeRénov’ ne donne pas au locataire un droit automatique à déposer le dossier du propriétaire, mais elle renforce l’actualité des litiges liés aux passoires thermiques, aux travaux en logement occupé et aux refus de rénovation. Depuis 2025, la décence énergétique est intégrée au bail d’habitation, et les échéances de 2028 puis 2034 obligent les bailleurs à anticiper. L’évolution annoncée pour le 1er septembre 2026 sur les rénovations d’ampleur conservant un chauffage au gaz rend les arbitrages encore plus urgents.
Pour le locataire, la priorité est de transformer une inquiétude en dossier exploitable : DPE, factures, photos, courriers, preuve des nuisances, demande écrite de travaux, réponse du bailleur, devis, calendrier et, si besoin, saisine du juge. Pour le bailleur, la priorité est inverse : documenter les démarches, choisir un parcours cohérent, prévenir le locataire, respecter les limites du chantier et ne réclamer aucune contribution sans justification complète.
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