Défaut d’ouverture du compte bancaire séparé par le syndic : cascade de nullités et effet rétroactif de l’annulation du mandat
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 18 juin 2026, un arrêt publié au Bulletin qui précise avec une netteté remarquable les conséquences en cascade du défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé par le syndic de copropriété. La décision énonce que le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation qu’il délivre et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic. Cette solution, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante depuis 2022, produit un effet dévastateur sur la stabilité des décisions collectives lorsque le vice initial — le défaut de compte bancaire séparé — n’a pas été purgé dans les délais légaux. La copropriété se trouve alors exposée à une remise en cause rétroactive de l’ensemble des actes accomplis par un syndic dont le mandat était nul de plein droit, et ce sur plusieurs exercices successifs.
L’arrêt du 18 juin 2026 intervient dans un contentieux où le syndic initial, désigné en 2015, avait omis d’ouvrir le compte bancaire séparé exigé par la loi. Un nouveau syndic, désigné par l’assemblée générale de 2018, avait convoqué l’assemblée générale de 2019. Un copropriétaire contestait ces deux assemblées générales en invoquant l’absence de pouvoir du nouveau syndic, lui-même désigné par une assemblée générale irrégulièrement convoquée par le syndic précédent au mandat nul. La cour d’appel de Riom avait rejeté cette argumentation au motif que la demande relevait du régime de la nullité relative, soumis à l’établissement de griefs et de fautes. La Cour de cassation censure cette analyse et rappelle que le copropriétaire agissant dans le délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas à justifier d’un grief ni d’une faute du syndic pour obtenir l’annulation.
L’originalité de la solution ne réside pas tant dans l’affirmation du principe de nullité de plein droit du mandat, déjà solidement établi, que dans la reconnaissance explicite de son effet rétroactif en cascade. En déclarant que l’annulation de l’assemblée générale qui a désigné le syndic prive ce dernier du pouvoir de convoquer toute assemblée ultérieure, la Cour de cassation valide la possibilité d’une remise en cause en chaîne de plusieurs assemblées générales successives. Cette construction jurisprudentielle, qui s’appuie sur une articulation précise des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 (Legifrance), 7 et 29 du décret du 17 mars 1967 (article 7, article 29), appelle une analyse méthodique en deux temps : l’étude de l’obligation d’ouverture du compte bancaire séparé comme condition de validité du mandat (I), puis l’examen de l’effet rétroactif de l’annulation et des nullités subséquentes qu’il engendre (II).
I. L’obligation d’ouverture d’un compte bancaire séparé, condition de validité du mandat de syndic
A. Le fondement légal : l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965
Le dispositif légal qui encadre l’obligation faite au syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé trouve son siège à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Legifrance). Aux termes du II de cet article, le syndic est chargé « d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ». Le même texte précise que « la méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ». Cette disposition, issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, a été renforcée par la loi ELAN du 23 novembre 2018 qui a supprimé la faculté pour l’assemblée générale de dispenser le syndic de cette obligation dans les copropriétés de moins de quinze lots.
Le législateur a entendu garantir l’étanchéité des fonds du syndicat des copropriétaires en imposant une stricte séparation comptable entre les deniers de la copropriété et le patrimoine du syndic. Le compte bancaire séparé ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion ni d’une compensation avec tout autre compte. Les intérêts éventuels produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. Par ailleurs, le même article 18 impose au syndic d’ouvrir un second compte, séparé et rémunéré, destiné à recevoir exclusivement les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1 de la même loi. La méconnaissance de cette seconde obligation emporte également la nullité de plein droit du mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant la désignation.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler avec constance la portée impérative de ces dispositions. Par deux arrêts du 7 septembre 2022, la troisième chambre civile a censuré des décisions de cours d’appel qui avaient refusé de sanctionner le défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé, au motif que le mandat du syndic était en cours de validité lorsqu’il avait convoqué l’assemblée générale litigieuse. Dans l’affaire ayant donné lieu au pourvoi n° 21-16.424 (Courdecassation.fr), la Cour énonce que le juge du fond aurait dû « rechercher, comme il le lui était demandé, si le mandat du syndic n’était pas nul, faute d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ». La même solution est retenue le même jour sous le pourvoi n° 21-16.422 (Courdecassation.fr), réaffirmant que le compte bancaire séparé doit être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, sous peine de nullité du mandat.
B. La sanction : nullité de plein droit du mandat et qualité pour agir du copropriétaire
La nullité de plein droit édictée par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 constitue une sanction automatique qui opère à l’expiration du délai de trois mois suivant la désignation du syndic, sans qu’il soit besoin pour le copropriétaire de rapporter la preuve d’un quelconque préjudice. La troisième chambre civile a précisé la portée de cette nullité dans un arrêt du 9 février 2022, publié au Bulletin, rendu sous le pourvoi n° 21-11.197 (Courdecassation.fr). La Cour y énonce « qu’à défaut d’ouverture, à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte de celui-ci, est nul de plein droit le mandat du syndic ».
Cet arrêt apporte également une précision déterminante sur la qualité pour agir du copropriétaire. La Cour de cassation y juge que « la demande de constatation de la nullité de plein droit du mandat du syndic, faute pour celui-ci d’avoir soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires la décision d’ouverture ou non d’un compte bancaire séparé, ne peut être formulée que par un copropriétaire ». La recevabilité de l’action est appréciée à la date de l’introduction de la demande en justice, et non à la date des faits invoqués au soutien de la nullité. En conséquence, le copropriétaire qui a acquis cette qualité postérieurement aux manquements reprochés au syndic demeure recevable à agir en nullité du mandat. La cour d’appel de Limoges, qui avait déclaré irrecevable la demande d’une copropriétaire pour la période antérieure à son acquisition, est censurée sur ce point.
La rigueur de la sanction est toutefois tempérée par une réserve importante : « les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables ». Cette disposition, inscrite à l’article 18 II lui-même, protège les tiers contractants qui n’avaient pas connaissance du vice affectant le mandat du syndic. Elle ne fait en revanche pas obstacle à ce que les décisions collectives des copropriétaires soient elles-mêmes remises en cause, dès lors que la convocation à l’assemblée générale émanait d’un syndic dont le mandat était nul de plein droit. C’est précisément cette articulation entre la nullité du mandat et ses conséquences sur les assemblées générales ultérieures qui constitue l’apport principal de l’arrêt du 18 juin 2026.
Il importe de relever que l’assemblée générale des copropriétaires peut, dans les copropriétés comportant moins de quinze lots à usage d’habitation, de bureaux ou de commerces, décider de ne pas ouvrir de compte bancaire séparé, en application de l’article 18 II tel que modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019. Cette faculté, qui constitue une atténuation du principe, demeure subordonnée au vote explicite de l’assemblée générale. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 1er juin 2022 rendu sous le pourvoi n° 21-16.946 (Courdecassation.fr), que la nullité de plein droit du mandat pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé « ne rétroagissant qu’au jour où la dispense a cessé et où l’obligation concomitante d’ouvrir un tel compte est née », la convocation des copropriétaires par un syndic dont le mandat avait été antérieurement dispensé de cette obligation demeure valable jusqu’à l’expiration du délai de trois mois suivant la cessation de la dispense.
II. L’effet rétroactif de l’annulation et la cascade de nullités subséquentes
A. Le mécanisme de la cascade : l’arrêt du 18 juin 2026
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 18 juin 2026, publié au Bulletin sous le pourvoi n° 24-19.231 (Courdecassation.fr), constitue une décision de principe dont les motifs méritent d’être cités dans leur intégralité. La Cour y énonce, au visa des articles 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 7 et 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, que « le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic ».
Cette formulation, remarquable par sa densité, consacre trois principes dont l’articulation produit l’effet de cascade décrit par la doctrine. D’abord, l’annulation de l’assemblée générale qui a désigné le syndic opère rétroactivement, de sorte que le syndic est réputé n’avoir jamais été valablement désigné. Ensuite, le syndic ainsi privé de titre est dépourvu du pouvoir de convoquer une nouvelle assemblée générale, ce pouvoir n’appartenant, aux termes de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, qu’au syndic régulièrement désigné. Enfin, toute assemblée générale convoquée par un syndic sans pouvoir est susceptible d’être annulée, sans que le copropriétaire demandeur ait à démontrer l’existence d’un grief ou d’une faute. Le mécanisme est ainsi celui de la nullité de plein droit, et non de la nullité relative soumise à la preuve d’un préjudice.
La Cour de cassation censure la cour d’appel de Riom qui avait qualifié la demande de nullité relative. En retenant que la convocation litigieuse et l’assemblée générale du 9 décembre 2019 étaient susceptibles d’annulation indépendamment de la démonstration d’un grief, la troisième chambre civile affirme le caractère objectif de la sanction. Le copropriétaire opposant ou défaillant qui agit dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, prévu par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, n’a pas à rapporter la preuve que la décision contestée lui cause un préjudice personnel. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence constante de la Cour de cassation sur la nullité des actes accomplis par un syndic irrégulièrement désigné, en renforce considérablement la portée pratique.
L’arrêt du 18 juin 2026 distingue également le sort de la demande de la société Cabinet Terrier tendant à juger valide le mandat de syndic dont elle se prévalait. La Cour de cassation confirme que cette demande est recevable, tout en cassant l’arrêt attaqué sur l’essentiel de ses dispositions. Cette dissociation illustre la complexité procédurale de ces contentieux, où s’entremêlent les demandes en nullité, les interventions volontaires des syndics successifs et les appels en garantie dirigés contre les anciens syndicats.
B. Les conséquences pratiques pour la copropriété
L’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic produit des conséquences qui dépassent largement le seul contentieux de la nullité du mandat. La remise en cause de la désignation du syndic entraîne, par ricochet, l’annulation de toutes les assemblées générales qu’il a convoquées, y compris celles au cours desquelles un nouveau syndic a été désigné. Le phénomène de cascade, tel que l’arrêt du 18 juin 2026 le valide, peut ainsi affecter plusieurs exercices comptables successifs et remettre en question la validité de l’ensemble des décisions collectives prises durant cette période. Les résolutions relatives à l’approbation des comptes, au vote du budget prévisionnel, aux travaux ou aux autorisations données au syndic sont susceptibles d’être anéanties rétroactivement.
La sécurité juridique des copropriétés s’en trouve directement affectée. Un copropriétaire diligent peut, dans le délai de deux mois suivant la notification de chaque procès-verbal d’assemblée générale, contester la validité de celle-ci en invoquant le vice originel tenant au défaut d’ouverture du compte bancaire séparé par le syndic. La preuve de ce vice est aisée à rapporter, puisqu’il suffit de démontrer que le syndic n’a pas ouvert de compte séparé dans le délai de trois mois suivant sa désignation, ou que le compte ouvert ne satisfait pas aux exigences légales quant à son intitulé au nom du syndicat. L’arrêt du 7 septembre 2022 (pourvoi n° 21-16.424) rappelle à cet égard que le compte doit impérativement être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, sous peine de nullité du mandat.
Les syndics professionnels sont les premiers concernés par cette rigueur jurisprudentielle. Le défaut d’ouverture du compte bancaire séparé dans le délai de trois mois expose non seulement à la nullité de leur mandat, mais également à la remise en cause de l’ensemble des actes de gestion accomplis depuis leur désignation. La Cour de cassation a, dans l’arrêt du 9 février 2022 (pourvoi n° 21-11.197), expressément reconnu le droit du copropriétaire d’agir en nullité du mandat pour la période antérieure à l’acquisition de sa qualité, ce qui élargit le cercle des demandeurs potentiels à tout copropriétaire, y compris celui qui vient d’acquérir son lot. Par ailleurs, le même arrêt a jugé que le copropriétaire peut également contester la nullité du mandat pour défaut d’ouverture du compte bancaire séparé destiné au fonds de travaux, distinct du compte de gestion courante.
Les syndicats de copropriétaires ne sont pas épargnés par ces effets en cascade. L’annulation rétroactive des assemblées générales peut avoir pour conséquence de priver le syndicat de représentant légal, puisque le syndic en fonction sera réputé n’avoir jamais été valablement désigné. La situation de vacance qui en résulte impose la désignation d’un administrateur provisoire par le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, afin de convoquer une nouvelle assemblée générale aux fins de désigner un syndic. Cette procédure, coûteuse et chronophage, illustre les risques considérables que fait peser sur la copropriété le non-respect, par le syndic, d’une obligation dont la simplicité apparente contraste avec la gravité des sanctions encourues.
Enfin, la troisième chambre civile prend soin, dans l’arrêt du 18 juin 2026, de rappeler le cadre temporel strict dans lequel l’action doit être exercée. Le copropriétaire qui entend contester l’assemblée générale convoquée par un syndic dépourvu de pouvoir doit impérativement agir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, conformément à l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Ce délai est un délai de déchéance, et non de prescription, de sorte qu’il n’est susceptible ni de suspension ni d’interruption. La même exigence s’impose au copropriétaire qui conteste la désignation du syndic elle-même, laquelle constitue une décision d’assemblée générale soumise au même délai de contestation. Passé ce délai, la décision est purgée de tout vice et ne peut plus être remise en cause, même si le mandat du syndic qui l’a convoquée était nul de plein droit. La combinaison de la nullité de plein droit du mandat et de la brièveté du délai de contestation crée ainsi une situation singulière où la validité des décisions collectives dépend de la diligence des copropriétaires à exercer leur action dans les formes et délais prescrits.
Conclusion
L’arrêt du 18 juin 2026, en consacrant l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic et la cascade de nullités qui en découle, rappelle avec force que le formalisme protecteur du droit de la copropriété n’est pas un vain mot. Le défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé dans le délai de trois mois suivant la désignation du syndic constitue un vice d’une particulière gravité, dont la sanction ne se limite pas au seul mandat du syndic défaillant mais s’étend, par ricochet, à l’ensemble des décisions collectives prises sous son égide. La solution retenue par la troisième chambre civile s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence désormais bien établie et constitue un avertissement clair adressé aux syndics professionnels comme aux syndicats de copropriétaires. La vigilance des copropriétaires quant au respect de cette obligation élémentaire demeure le meilleur rempart contre les contentieux en cascade que la Cour de cassation a choisi de ne pas entraver.
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