Le formalisme du bail rural à l’épreuve du statut impératif du fermage : les enseignements de la troisième chambre civile du 2 juillet 2026
I. La définition restrictive de la contrepartie onéreuse dans la formation du bail rural
A. L’échange réciproque de jouissance entre propriétaires exclu du champ du statut du fermage
Le statut du fermage, régi par les dispositions d’ordre public du titre Ier du livre IV du code rural et de la pêche maritime, ne s’applique que pour autant qu’une mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole soit caractérisée. L’article L. 411-1, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime dispose en ce sens que « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public. » (Legifrance). La détermination de ce qui constitue une contrepartie onéreuse au sens de ce texte conditionne ainsi l’application de l’ensemble du régime protecteur du fermage et la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux.
Par un arrêt du 2 juillet 2026, publié au Bulletin et rendu en formation de section, la troisième chambre civile apporte une précision décisive sur cette notion de contrepartie onéreuse. Dans cette espèce, deux propriétaires terriens avaient conclu, le 12 mai 2011, deux « attestations de bail verbal » aux termes desquelles chacun attestait avoir mis ses terres à bail au profit de l’autre pour une durée de neuf ans. À l’échéance de ce délai, la question s’est posée de savoir si ces mises à disposition réciproques avaient fait naître entre les parties des baux ruraux soumis au statut impératif du fermage, avec toutes les conséquences qui s’y attachent en matière de durée, de droit au renouvellement et de fixation du prix.
La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers qui avait reconnu l’existence de baux ruraux réciproques. Elle énonce un principe aux termes explicites : « La contrepartie onéreuse exigée par ce texte ne peut résulter de la mise à disposition de parcelles réciproquement consentie par leurs propriétaires. Dès lors, lorsqu’un propriétaire concède la jouissance de son fonds agricole à un autre, qui, en contrepartie, lui concède la jouissance du sien, ils ne sont pas réciproquement bailleur et preneur l’un de l’autre. » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 25-15.803, Publié au Bulletin).
Cette solution, qui prend le contre-pied exact de la motivation de l’arrêt d’appel — lequel avait retenu que « dès lors qu’il n’est pas prétendu que les parcelles seraient d’une inégale valeur, la mise à disposition par chacune des parties est la contrepartie onéreuse du bail consenti par elles » —, repose sur une conception rigoureuse de la cause de l’obligation. Or, en droit commun du louage, l’article 1709 du code civil définit le contrat de bail comme celui « par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. » (Legifrance) La contrepartie onéreuse au sens de l’article L. 411-1 du code rural, précise la Cour, doit donc s’entendre d’un prix ou d’une prestation appréciable en argent, et non d’une simple obligation de faire consistant en la mise à disposition d’un autre fonds.
Par ailleurs, cette décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante selon laquelle le juge n’est pas lié par la qualification donnée à leur convention par les parties. La troisième chambre civile avait déjà rappelé, dans un arrêt du 15 juin 2023, que « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole constituant un bail rural soumis au statut du fermage, quelle que soit la qualification donnée à leur accord par les parties », la contrepartie pécuniaire à cette mise à disposition constituant un fermage (Civ. 3e, 15 juin 2023, n° 21-14.204). L’arrêt du 2 juillet 2026 ne remet pas en cause ce pouvoir de requalification ; il en trace la limite négative en précisant qu’un échange de jouissances réciproques ne satisfait pas à la condition de contrepartie onéreuse exigée par le statut.
Cette précision jurisprudentielle comble un vide qui avait pu susciter des hésitations en doctrine comme en pratique. La question se posait en effet de savoir si l’article L. 411-1, en employant la notion large de « mise à disposition à titre onéreux », n’embrassait pas toute forme de contre-prestation, y compris la fourniture d’un service ou la concession d’un droit réel temporaire. La Cour de cassation répond par la négative et impose une lecture stricte du texte : la contrepartie onéreuse doit consister en un prix, c’est-à-dire une somme d’argent ou, à tout le moins, une prestation évaluable en argent, ce qui exclut l’échange de jouissance de fonds agricoles entre propriétaires. La solution est d’autant plus remarquable qu’elle est rendue au visa du seul article L. 411-1, sans référence à l’article 1709 du code civil, ce qui ancre le raisonnement dans la lettre même du statut du fermage plutôt que dans le droit commun du louage.
En conséquence, les propriétaires qui conviennent d’un échange de jouissance de leurs terres respectives ne sont pas liés par un bail rural. Ils demeurent soumis au droit commun du commodat ou, si une convention écrite en dispose autrement, au régime qu’ils auront librement choisi. Cette solution est source de sécurité juridique pour les exploitants agricoles comme pour les propriétaires fonciers, qui savent désormais que l’échange de parcelles ne saurait, à lui seul, déclencher l’application du statut impératif du fermage.
B. La requalification judiciaire et ses conséquences sur la computation des délais de prescription
La qualification d’une convention en bail rural, lorsqu’elle est retenue par le juge, emporte des conséquences juridiques substantielles, notamment quant à la détermination du point de départ du délai de prescription des actions en paiement des fermages. L’arrêt du 15 juin 2023 précité apporte, à cet égard, une indication utile sur l’articulation entre la requalification judiciaire et la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.
Dans cette affaire, une convention du 11 novembre 2002, initialement qualifiée par les parties de « prêt à usage purement gracieux », avait été définitivement requalifiée en bail à ferme par un arrêt de la cour d’appel de Poitiers du 31 octobre 2017. Le preneur invoquait la prescription des fermages réclamés par le bailleur pour les années 2002 à 2018. La cour d’appel écarte cette fin de non-recevoir au motif qu’il « avait demandé à être garanti par les vendeurs des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre de l’obligation de délivrance ». A cet égard, la troisième chambre civile approuve le raisonnement selon lequel la demande de règlement du fermage depuis la date de la convention requalifiée, engagée dans le délai de cinq ans à compter de l’arrêt de requalification, est recevable (Civ. 3e, 15 juin 2023, n° 21-14.204).
Cette solution, qui fixe le point de départ de la prescription quinquennale à la date à laquelle la qualification exacte du contrat a été judiciairement établie, garantit que le bailleur ne soit pas privé de son droit à fermage par le seul écoulement du temps lorsque la nature juridique de la convention est demeurée incertaine jusqu’à l’intervention d’une décision de justice. Elle s’articule avec l’arrêt du 2 juillet 2026 en ce que, si ce dernier exclut que l’échange réciproque de jouissance constitue une contrepartie onéreuse, la requalification en bail rural demeure pleinement applicable lorsque la convention, fût-elle mal nommée par les parties, révèle l’existence d’une véritable contrepartie pécuniaire ou en nature appréciable en argent.
Dès lors, le praticien confronté à une convention atypique entre exploitants agricoles doit, avant toute chose, déterminer si la contrepartie stipulée répond aux exigences de l’article L. 411-1 du code rural telles que précisées par la Cour de cassation. Si tel est le cas, le statut du fermage s’applique dans son intégralité, et la prescription des actions en paiement ne commencera à courir qu’à compter de la décision qui aura, le cas échéant, consacré cette qualification. Si tel n’est pas le cas, et notamment si la seule contrepartie consiste en la mise à disposition réciproque de parcelles, le statut du fermage est inapplicable, de sorte que les parties relèvent du droit commun.
II. Le renforcement de l’ordre public du fermage dans l’exécution du bail rural
A. L’interdiction absolue du dépôt de garantie dans le bail à ferme
Le second arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026, également publié au Bulletin et statuant en formation de section, opère un double rappel des exigences impératives du statut du fermage, dont la méconnaissance est lourdement sanctionnée. La première question portait sur la licéité d’un dépôt de garantie stipulé dans un bail rural. En l’espèce, un bail à ferme conclu le 1er novembre 2011 entre la société civile Sainte Gemme, bailleresse, et la société Haras de Sainte Gemme, preneuse, prévoyait en son article 13 que le preneur remettrait entre les mains du bailleur « tant à titre de garantie que pour les réparations locatives éventuelles, la somme de 26 404 euros correspondant à trois mois de loyer », somme « non productive d’intérêts » et « restituée au preneur en fin de contrat, déduction faite des sommes qui pourraient être dues pour quelque cause que ce soit ».
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 9 janvier 2024, avait rejeté la demande en répétition de ce dépôt de garantie, au motif que cette somme « a une cause licite et n’entre pas dans les prohibitions de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime ». La Cour de cassation censure ce raisonnement et pose un principe clair : « Il ressort de ces textes que le statut d’ordre public du fermage définit limitativement les hypothèses de remise d’argent ou de valeur par le preneur au bailleur. Il s’ensuit que le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition. » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 24-12.681, Publié au Bulletin).
Pour parvenir à cette solution, la Cour combine trois textes du code rural et de la pêche maritime. En premier lieu, l’article L. 411-12 énonce que, « sauf si le bailleur, en accord avec le preneur, a réalisé des investissements dépassant ses obligations légales ou lorsque des investissements sont imposés au bailleur par une personne morale de droit public, ou encore lorsque le bailleur a supporté définitivement l’indemnité due au preneur sortant, le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11 de ce code, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit. » En deuxième lieu, l’article L. 411-74 sanctionne pénalement « tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci », et ajoute que « les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition » et « majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l’intérêt légal mentionné à l’article L. 313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points. » En troisième lieu, l’article L. 415-12 dispose que « toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le statut du fermage, est réputée non écrite. »
L’articulation de ces trois dispositions, telle que mise en œuvre par la Cour de cassation, est remarquable par sa rigueur. Le statut du fermage, en tant qu’il est d’ordre public, ne connaît que les hypothèses limitativement énumérées de remise d’argent par le preneur au bailleur. Le dépôt de garantie, qui n’est prévu par aucun de ces textes et qui constitue une forme de redevance prohibée par l’article L. 411-12, est nécessairement illicite, peu important qu’il soit restituable en fin de bail. Cette solution s’écarte nettement du droit commun du bail d’habitation, dans lequel le dépôt de garantie est non seulement licite mais encadré par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et du bail commercial, où il est de pratique constante.
En conséquence, tout bailleur ayant perçu un dépôt de garantie à l’occasion de la conclusion d’un bail rural est tenu de le restituer au preneur, majoré des intérêts au taux légal majoré de trois points, calculés à compter de la date de versement. La répétition n’est soumise à aucun délai de prescription spécifique autre que la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil (Legifrance), qui courra à compter de la connaissance par le preneur de son droit à restitution. Cette solution, dont la portée est considérable pour les exploitations agricoles — haras, centres équestres, exploitations viticoles — dans lesquelles la pratique du dépôt de garantie est courante, impose une régularisation rapide des baux en cours.
B. L’exigence de ventilation du fermage entre bâtiments d’habitation et bâtiments d’exploitation
Le même arrêt du 2 juillet 2026 apporte un second enseignement relatif au formalisme de la clause de fermage. Le bail litigieux stipulait un loyer mensuel global de 8 801,33 euros, sans distinguer entre le loyer des bâtiments d’habitation et celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues. La preneuse sollicitait que cette clause soit réputée non écrite et que le fermage soit fixé judiciairement conformément aux arrêtés préfectoraux applicables.
La cour d’appel avait rejeté cette demande en retenant que le fait que le bail « ne propose pas un prix distinct pour chacun des éléments, terres, bâtiments agricoles et bâtiment d’habitation, ne rend pas la clause relative au fermage illicite et qu’il convient de comparer le loyer global mentionné au bail avec la somme des prix pour chacun de ces éléments au regard des arrêtés préfectoraux. » La Cour de cassation censure à nouveau cette analyse au visa des articles L. 411-11 et L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime.
Le premier de ces textes dispose que « le prix de chaque fermage est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues. » Le second précise que ces dispositions sont d’ordre public. La Cour en tire une conséquence directe : « Il en résulte que la clause d’un bail à ferme fixant le fermage sans distinguer, d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation, d’autre part, le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues, est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite. » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 24-12.681, Publié au Bulletin).
Cette exigence de ventilation n’est pas nouvelle dans son principe : l’article L. 411-11 du code rural impose, dans sa lettre même, une distinction entre les deux catégories de loyers. L’arrêt du 2 juillet 2026 en tire toutefois une conséquence radicale que la cour d’appel n’avait pas aperçue : l’absence de ventilation ne constitue pas une simple irrégularité formelle, que le juge pourrait corriger en comparant le loyer global au loyer résultant des arrêtés préfectoraux, mais une illicéité de fond qui ouvre au preneur une action en régularisation du fermage. La clause non ventilée est illicite, ce qui signifie que le preneur peut demander au tribunal paritaire des baux ruraux de fixer un nouveau fermage conforme aux dispositions légales, pour toute la période non prescrite.
Par ailleurs, et en application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation des chefs de dispositif rejetant la demande en ventilation du fermage entraîne, par voie de conséquence, la cassation de la condamnation de la preneuse à payer la somme de 61 421 euros en remboursement d’un trop-versé sur le préjudice d’exploitation, ainsi que celle de 46 667,51 euros au titre des loyers retenus. La portée financière de la solution est donc considérable. Cette double censure, sur le dépôt de garantie et sur la ventilation du fermage, témoigne de la volonté de la Cour de cassation de rappeler avec une particulière fermeté le caractère impératif du statut du fermage, dont les dispositions protectrices du preneur ne sauraient être écartées, fût-ce par la commune intention des parties.
A cet égard, la décision s’inscrit dans une logique plus large de protection de l’exploitant agricole, conçu comme la partie économiquement faible au contrat de bail rural. L’interdiction du dépôt de garantie, comme l’exigence de ventilation du fermage, participent d’une même préoccupation : éviter que le bailleur ne contourne, par des stipulations conventionnelles, les règles d’ordre public qui plafonnent le montant du fermage en fonction de catégories distinctes de biens loués, chacune obéissant à des indices de référence et des fourchettes de prix définis par arrêté préfectoral.
Conclusion
Les deux arrêts rendus par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026, tous deux publiés au Bulletin et statuant en formation de section, apportent des précisions décisives sur le formalisme du bail rural et la portée de l’ordre public du statut du fermage. D’une part, la Cour exclut que l’échange réciproque de jouissance de parcelles entre propriétaires constitue une contrepartie onéreuse au sens de l’article L. 411-1 du code rural (Legifrance), privant ainsi une telle convention de la qualification de bail rural. D’autre part, elle juge que le dépôt de garantie est radicalement prohibé dans le bail à ferme au visa des articles L. 411-12, L. 411-74 et L. 415-12 du même code, et que la clause de fermage doit impérativement ventiler le loyer entre bâtiments d’habitation et bâtiments d’exploitation, à peine d’illicéité, conformément aux articles L. 411-11 et L. 411-14. Ces solutions, qui conjuguent sécurité juridique dans la phase de formation du contrat et rigueur dans la phase d’exécution, imposent aux praticiens une révision attentive des baux ruraux en cours et une vigilance accrue dans la rédaction des conventions à venir.
L’actualité contentieuse du droit de la construction et de l’immobilier ne se limite pas aux seuls baux d’habitation et commerciaux ; le contentieux rural, bien que moins médiatisé, constitue un contentieux de masse devant les tribunaux paritaires des baux ruraux, dont les décisions sont de plus en plus fréquemment soumises au contrôle de la Cour de cassation. Les arrêts commentés illustrent la vitalité de ce contrôle et la fermeté avec laquelle la troisième chambre civile veille au respect de l’ordre public du fermage.
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