Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé : l’articulation entre la loi du 26 mai 2026 et la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
I. Les causes du déplafonnement à l’épreuve du contrôle prétorien
A. La modification notable des facteurs locaux de commercialité
La règle du plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial constitue le principe gouvernant la fixation du prix du bail renouvelé. Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative », laquelle est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (Legifrance). Par dérogation, l’article L. 145-34 du même code institue un mécanisme de plafonnement selon lequel la variation du loyer ne peut excéder l’évolution de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.
Ce principe connaît deux séries d’exceptions textuelles qui permettent au bailleur d’obtenir la fixation du loyer à la valeur locative, sans égard au plafonnement indiciaire. La première réside dans la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, c’est-à-dire les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. La seconde tient à l’existence d’une clause du contrat relative à la durée du bail, lorsque celle-ci excède neuf ans. L’article L. 145-34 dispose en son dernier alinéa qu’« en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente » (Legifrance).
Parmi ces exceptions, la modification notable des facteurs locaux de commercialité retient particulièrement l’attention du praticien. L’article R. 145-6 du code de commerce précise que ces facteurs « dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire » (Legifrance). La troisième chambre civile est intervenue récemment pour préciser la nature et l’intensité de cette modification. Par un arrêt du 18 septembre 2025, elle a jugé que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 24-13.288).
Cette solution mérite que l’on s’y arrête. La Cour de cassation écarte expressément l’exigence d’une incidence effective et réelle sur le chiffre d’affaires du preneur. Il suffit, pour que le déplafonnement soit prononcé, que la modification soit « de nature à avoir une incidence favorable ». La formulation retenue s’inscrit dans une approche objective et prospective, distincte de la démonstration d’un impact comptable avéré. En conséquence, le bailleur n’a pas à rapporter la preuve que le chiffre d’affaires de son locataire a effectivement augmenté du fait des modifications intervenues dans l’environnement commercial. Il lui appartient seulement d’établir que ces modifications présentent, par leur nature et leur ampleur, un caractère favorable à l’activité exercée dans les lieux loués. Cette lecture, qui allège la charge probatoire du bailleur, renforce mécaniquement les hypothèses de déplafonnement.
Par ailleurs, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans ce même arrêt, que l’appréciation de la modification notable relève du pouvoir souverain des juges du fond. Ces derniers doivent caractériser, dans leur décision, les éléments concrets sur lesquels ils se fondent pour retenir ou écarter le déplafonnement. À cet égard, la jurisprudence exige que les juges du fond motivent leur décision en précisant la nature des modifications intervenues, leur caractère notable et leur incidence favorable sur l’activité considérée. Une motivation insuffisante expose leur décision à la censure de la Cour de cassation, non pour une erreur d’appréciation des faits mais pour un défaut de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.
B. Les causes contractuelles et légales de déplafonnement
Outre la modification notable des facteurs locaux de commercialité, le déplafonnement peut résulter d’une stipulation contractuelle relative à la durée du bail ou de la survenance d’une tacite prolongation ayant porté la durée effective du bail au-delà de douze années. L’article L. 145-34 du code de commerce dispose en effet que les règles du plafonnement « ne sont pas applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans » (Legifrance). Cette disposition, qui sanctionne l’inertie des parties ayant laissé le bail se poursuivre au-delà de la durée légale, constitue un mécanisme automatique de déplafonnement. Dès lors que le bail expiré a duré plus de douze années par l’effet d’une tacite prolongation, le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative, sans que le locataire puisse se prévaloir du plafonnement indiciaire.
La troisième chambre civile a toutefois apporté une précision déterminante sur le champ d’application de l’étalement de la hausse consécutif à ce déplafonnement automatique. Dans un arrêt du 16 octobre 2025, elle a énoncé que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Civ. 3e, 16 oct. 2025, n° 23-23.834). En d’autres termes, si le déplafonnement s’applique bien lorsque la tacite prolongation a porté la durée du bail au-delà de douze ans, le mécanisme d’étalement de la hausse à 10 % par an est quant à lui réservé aux hypothèses de modification notable des facteurs de valeur locative ou de clause contractuelle prévoyant une durée supérieure à neuf ans. La tacite prolongation, bien qu’elle emporte déplafonnement, ne déclenche pas le bénéfice de l’étalement.
Cette distinction, subtile mais lourde de conséquences pratiques, mérite la plus grande attention. Le locataire dont le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans se trouve exposé à une augmentation immédiate et intégrale du loyer à la valeur locative, sans pouvoir prétendre au lissage sur plusieurs années que prévoit le dernier alinéa de l’article L. 145-34. La solution, sévère pour le preneur, s’explique par la nature même de la tacite prolongation, qui résulte de l’absence d’initiative des parties pour mettre fin au bail ou pour en solliciter le renouvellement dans les formes légales. Le législateur, puis le juge, ont entendu tirer les conséquences de cette passivité en privant le locataire du double bénéfice du plafonnement et de l’étalement. Les baux commerciaux constituent à cet égard une matière dont la technicité commande un accompagnement rigoureux.
Par ailleurs, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, est venue modifier plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux sans toutefois remettre en cause l’architecture générale du déplafonnement. Le texte instaure notamment la mensualisation des loyers, réforme le régime des dépôts de garantie et modifie les règles applicables à la clause résolutoire. En matière de déplafonnement, la loi nouvelle confirme le mécanisme de l’étalement à 10 % tout en maintenant les causes classiques de dérogation au plafonnement. La circulaire d’application de ce texte n’étant pas encore intervenue à ce jour, certaines incertitudes subsistent quant aux modalités pratiques de mise en œuvre des nouvelles dispositions, singulièrement en ce qui concerne leur application aux baux en cours.
L’économie générale de la réforme témoigne d’une volonté de rééquilibrage entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur. La mensualisation des loyers, qui allège la charge de trésorerie pesant sur le locataire, se combine avec le maintien des mécanismes de déplafonnement qui permettent au bailleur de bénéficier, lors du renouvellement, d’un loyer correspondant à la réalité économique de son bien. Cet équilibre, délicat, sera nécessairement mis à l’épreuve des premières applications contentieuses de la loi nouvelle devant les juges des loyers commerciaux.
II. Les tempéraments au déplafonnement : entre étalement légal et limites juridictionnelles
A. Le mécanisme de l’étalement de la hausse et son champ d’application
Le déplafonnement du loyer, s’il est acquis dans son principe, se trouve tempéré par un mécanisme d’étalement de la hausse qui en résulte. Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce dispose que la variation de loyer consécutive au déplafonnement « ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente » (Legifrance). Ce dispositif, introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, poursuit un objectif de protection du locataire contre les hausses brutales de loyer susceptibles de compromettre la viabilité économique de son fonds de commerce.
La troisième chambre civile a précisé la nature et la portée de ce mécanisme dans un arrêt du 25 janvier 2023, rendu en formation de section et publié au Bulletin. Elle a jugé que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » (Civ. 3e, 25 janv. 2023, n° 21-21.943). La solution est d’importance. Elle signifie que l’étalement ne constitue pas une modalité de fixation du loyer mais un simple aménagement temporel de son exigibilité. Le loyer déplafonné est fixé à la valeur locative, dans son intégralité ; seule son exigibilité est différée dans le temps, par paliers annuels ne pouvant excéder 10 % du montant précédemment acquitté.
Cette distinction entre la fixation du loyer et l’étalement de la hausse emporte des conséquences pratiques considérables. D’une part, le bailleur ne peut prétendre au paiement immédiat de l’intégralité du loyer déplafonné : il doit respecter le mécanisme de lissage imposé par la loi. D’autre part, le locataire ne peut se prévaloir de l’étalement pour contester le montant du loyer fixé à la valeur locative : l’étalement n’affecte que le rythme de la progression, non le quantum final. Par ailleurs, ainsi que l’a précisé la Cour de cassation dans l’arrêt du 16 octobre 2025 précité, ce mécanisme d’étalement est réservé aux hypothèses de modification notable des facteurs de valeur locative ou de clause contractuelle prévoyant une durée supérieure à neuf ans, à l’exclusion de la tacite prolongation ayant porté la durée du bail au-delà de douze années.
Il importe de relever que le mécanisme d’étalement n’est pas d’ordre public. Les parties peuvent conventionnellement y renoncer ou en aménager les modalités, sous réserve que cette renonciation ne porte pas atteinte aux droits que la loi reconnaît au preneur. La pratique notariale et les conseils des parties doivent donc porter une attention particulière à la rédaction des clauses relatives au loyer du bail renouvelé, singulièrement lorsque les conditions du déplafonnement sont réunies. Une clause stipulant l’exigibilité immédiate du loyer déplafonné, sans étalement, encourrait la nullité si elle était imposée au preneur sans contrepartie, sur le fondement du déséquilibre significatif prévu par l’article L. 442-1 du code de commerce.
B. L’office du juge des loyers commerciaux et les règles de compétence
La mise en œuvre du déplafonnement et de l’étalement de la hausse soulève des questions de compétence que la troisième chambre civile a récemment éclaircies. Selon l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, statuant en qualité de juge des loyers commerciaux. Cette compétence spéciale, dérogatoire au droit commun, doit être strictement cantonnée à son objet.
Dans l’arrêt du 25 janvier 2023, la Cour de cassation a tiré les conséquences de la distinction entre fixation du loyer et étalement de la hausse en matière de compétence. Elle a jugé que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Civ. 3e, 25 janv. 2023, n° 21-21.943). En conséquence, le juge des loyers commerciaux, saisi d’une contestation relative à la fixation du prix du bail renouvelé, ne peut ni ordonner l’étalement de la hausse ni en fixer l’échéancier. L’étalement relève de la compétence du tribunal judiciaire statuant en formation collégiale, ou, le cas échéant, de la convention des parties.
Cette solution a été rendue au visa combiné des articles L. 145-34, dernier alinéa, et R. 145-23 du code de commerce. Elle procède d’une lecture rigoureuse de la compétence d’attribution du juge des loyers commerciaux, dont l’office est limité à la fixation du prix. La Cour de cassation a censuré, dans cette affaire, l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux qui avait fixé l’échéancier de l’augmentation progressive du loyer. Cette censure, intervenue par voie de retranchement sans renvoi, illustre la volonté du juge du droit de rappeler avec fermeté les limites de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser l’office du juge des loyers commerciaux dans une hypothèse voisine, relative cette fois au loyer binaire comprenant une part variable indexée sur le chiffre d’affaires du preneur. Dans un arrêt du 30 mai 2024, publié au Bulletin et au Rapport, elle a jugé que « à défaut d’accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, celui-ci est fixé judiciairement à la valeur locative » et que « si les parties qui stipulent une clause de loyer variable manifestent ainsi, en principe, une volonté d’exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu’elles ont exprimé une volonté commune contraire » (Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-16.447). La Cour a ajouté que le moyen opposé par le preneur à une demande de fixation judiciaire du loyer à la valeur locative constitue une défense au fond, et non une fin de non-recevoir, de sorte que le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande mais doit l’examiner au fond.
Cette décision, qui opère un revirement par rapport à la jurisprudence antérieure, s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement de l’office du juge des loyers commerciaux. La Cour de cassation avait en effet jugé, dans un premier temps, que le juge des loyers commerciaux ne pouvait que constater l’accord des parties sur un nouveau prix et, à défaut, rejeter les demandes. La solution de 2024 consacre une approche plus souple : le juge doit rechercher, même en l’absence de clause expresse, si les parties n’ont pas manifesté une volonté commune de soumettre le prix du bail renouvelé à une fixation judiciaire. Cette évolution, qui renforce la sécurité juridique des parties, témoigne de la plasticité du droit des baux commerciaux et de sa capacité à s’adapter aux réalités de la pratique contractuelle.
Enfin, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 27 février 2025, les effets de l’exercice du droit d’option par le bailleur sur le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur qui se maintient dans les lieux. Elle a jugé que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Civ. 3e, 27 févr. 2025, n° 23-18.219). Cette solution, rendue au visa des articles L. 145-28, alinéa 1er, et L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce, confirme que le droit d’option du bailleur, lorsqu’il est exercé après une première acceptation du principe du renouvellement, produit un effet rétroactif à la date d’expiration du bail. Elle consacre ainsi une application rigoureuse du statut des baux commerciaux, protectrice des intérêts du bailleur qui, après avoir accepté le renouvellement, choisit finalement de le refuser en contrepartie du paiement de l’indemnité d’éviction.
Ces solutions, combinées à la loi du 26 mai 2026, dessinent un paysage contentieux en pleine recomposition. La pratique devra intégrer la distinction entre fixation du loyer et étalement de la hausse, la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux pour la première et celle du tribunal judiciaire pour le second, ainsi que les nouvelles dispositions législatives relatives à la mensualisation des loyers et aux dépôts de garantie. Les praticiens du droit des baux commerciaux, qu’ils conseillent le bailleur ou le preneur, trouveront dans ces décisions un guide précieux pour la conduite des négociations précontentieuses et, le cas échéant, pour la détermination de la stratégie judiciaire la plus adaptée aux circonstances de l’espèce. L’accompagnement par un avocat en bail commercial permet d’anticiper ces évolutions et de sécuriser la position de chaque partie.
Conclusion
Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé constitue un point nodal du statut des baux commerciaux, à la croisée des intérêts économiques du bailleur et de la protection du fonds de commerce du preneur. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, conjuguée aux dispositions nouvelles introduites par la loi du 26 mai 2026, apporte un éclairage précieux sur les conditions du déplafonnement, l’étendue de l’étalement de la hausse et l’office respectif du juge des loyers commerciaux et du tribunal judiciaire. La distinction essentielle entre la fixation du loyer, qui relève du juge des loyers commerciaux, et l’étalement de la hausse, qui échappe à sa compétence, doit guider l’action des praticiens. La modification notable des facteurs locaux de commercialité, cause privilégiée de déplafonnement, est appréciée de manière objective par le juge, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une incidence effective sur le chiffre d’affaires du preneur. Enfin, l’articulation entre la loi nouvelle et la jurisprudence de la Cour de cassation impose une vigilance accrue dans la rédaction des actes et la conduite des procédures, tant les enjeux financiers attachés à la fixation du loyer du bail renouvelé sont considérables.
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