Le contentieux de la construction immobilière place régulièrement le maître d’ouvrage face à une alternative délicate lorsque l’entrepreneur manque à ses obligations : faut-il résilier le marché à forfait sur le fondement de l’article 1794 du code civil, en assumant l’obligation d’indemniser intégralement l’entrepreneur, ou faut-il solliciter la résolution judiciaire du contrat pour faute, sur le fondement de l’ancien article 1184 du même code, en échappant à cette charge financière ? Par un arrêt du 25 juin 2026 promis à la plus haute publication, la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient clarifier l’articulation entre ces deux régimes en consacrant expressément la faculté pour le maître d’ouvrage de choisir entre la résiliation unilatérale de l’article 1794 et la résolution pour inexécution du droit commun. Cette décision, qui s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel de fond amorcé depuis 2020, revêt une importance pratique considérable pour tous les acteurs de la construction, qu’il s’agisse de particuliers faisant édifier leur maison individuelle ou de promoteurs engagés dans des programmes d’envergure.
I. Le double fondement de la résiliation du marché à forfait
A. La faculté discrétionnaire de l’article 1794 du code civil
Aux termes de l’article 1793 du code civil, le marché à forfait se définit comme le contrat par lequel un architecte ou un entrepreneur se charge de la construction d’un bâtiment, d’après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, sans pouvoir demander aucune augmentation de prix. Ce contrat se caractérise par la fixité intangible du prix convenu, qui ne peut être modifié qu’avec l’accord écrit du maître d’ouvrage. L’article 1794 du même code, qui lui fait directement suite, confère au maître de l’ouvrage une prérogative exorbitante du droit commun : « Le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise. »
Cette disposition, inchangée depuis le code civil de 1804, instaure un droit de résiliation ad nutum, c’est-à-dire discrétionnaire, qui n’exige du maître d’ouvrage ni motivation ni justification. La contrepartie de cette faculté exorbitante réside dans l’obligation corrélative d’indemniser intégralement l’entrepreneur : celui-ci doit être replacé dans la situation qui aurait été la sienne si le contrat avait été exécuté jusqu’à son terme. L’indemnisation couvre non seulement les dépenses engagées et le coût des travaux déjà réalisés, mais également le gain manqué, c’est-à-dire le bénéfice net que l’entrepreneur aurait retiré de l’achèvement complet de l’ouvrage. Ainsi que l’a précisé la troisième chambre civile dans un arrêt du 8 janvier 2026, la clause qui autorise le maître de l’ouvrage à dénoncer le contrat de construction moyennant le paiement d’une indemnité forfaitaire « en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction » ne constitue pas une clause pénale mais une clause de dédit, échappant à tout pouvoir modérateur du juge (Civ. 3e, 8 janv. 2026, n° 24-12.082, FS-B).
Par ailleurs, le caractère forfaitaire du marché constitue une condition préalable indispensable à l’application de l’article 1794. La Cour de cassation veille avec rigueur au respect de cette exigence. Dans un arrêt du 26 juin 2025, elle a censuré une cour d’appel qui avait fait application de l’article 1794 « sans avoir constaté le caractère forfaitaire du marché », rappelant ainsi que le juge du fond ne saurait présumer l’existence d’un marché à forfait en l’absence de vérification expresse de ce caractère (Civ. 3e, 26 juin 2025, n° 23-23.942). Cette exigence s’articule avec la définition de l’article 1793, qui subordonne le régime du forfait à l’existence d’un plan arrêté et convenu et à la fixité du prix. En l’absence de marché à forfait, le contrat de construction relève du droit commun du contrat d’entreprise et la résiliation obéit aux seules dispositions des articles 1224 et suivants du code civil.
En conséquence, si la faculté de l’article 1794 offre au maître d’ouvrage une issue rapide et certaine, elle présente l’inconvénient financier majeur de lui imposer une indemnisation intégrale de l’entrepreneur, y compris de son gain manqué, alors même que ce dernier pourrait être à l’origine des difficultés ayant conduit à la rupture du contrat. Cette considération conduit naturellement à s’interroger sur l’existence d’une voie alternative, ouverte au maître d’ouvrage désireux de rompre le contrat sans avoir à supporter une charge indemnitaire disproportionnée.
B. La résolution pour inexécution fautive du droit commun
L’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait point à son engagement ». Ce texte fonde la résolution judiciaire du contrat pour inexécution fautive. À la différence de la résiliation discrétionnaire de l’article 1794, la résolution de droit commun exige la démonstration d’une faute contractuelle imputable au cocontractant, dont la gravité doit être suffisante pour justifier l’anéantissement rétroactif du contrat.
La troisième chambre civile, dans son arrêt du 25 juin 2026, a posé le principe selon lequel « la faculté de résiliation unilatérale d’un marché à forfait par le maître de l’ouvrage, prévue à l’article 1794 du code civil, ne prive pas celui-ci de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 24-18.064, FS-B). Cette affirmation, qui a vocation à constituer un principe, consacre l’autonomie des deux voies de résiliation et lève toute ambiguïté sur leur articulation. Le maître d’ouvrage confronté aux manquements graves de l’entrepreneur n’est pas enfermé dans le régime indemnitaire de l’article 1794 : il peut choisir de se placer sur le terrain de la résolution pour faute.
La Cour de cassation, se référant à une jurisprudence constante de la première chambre civile, rappelle à cet égard que « la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls » (Civ. 1re, 13 oct. 1998, n° 96-21.485, Bull. 1998, I, n° 300). Cette faculté de résolution unilatérale aux risques et périls, distincte de la résiliation ad nutum de l’article 1794, permet au maître d’ouvrage de rompre le contrat sans attendre une décision judiciaire, à charge pour lui d’établir ultérieurement la réalité et la gravité des manquements reprochés à l’entrepreneur.
Dès lors, l’arrêt du 25 juin 2026 opère une clarification décisive : il n’existe pas de hiérarchie entre les deux fondements. L’article 1794 offre une voie de sortie rapide mais coûteuse ; le droit commun de la résolution pour inexécution ouvre une voie plus exigeante sur le plan probatoire mais financièrement plus avantageuse, puisque le maître d’ouvrage qui démontre la faute de l’entrepreneur n’est tenu d’aucune indemnisation au titre du gain manqué. Le choix entre ces deux voies appartient souverainement au maître d’ouvrage, en fonction des circonstances de l’espèce et de sa capacité à rapporter la preuve des manquements de l’entrepreneur.
II. Les conséquences pratiques de l’option ouverte au maître d’ouvrage
A. Le choix déterminant du fondement juridique
Le choix du fondement de la résiliation emporte des conséquences financières radicalement différentes. Lorsque le maître d’ouvrage opte pour l’article 1794, il doit dédommager l’entrepreneur de l’intégralité du préjudice subi du fait de la rupture prématurée du contrat, y compris la perte de chance de réaliser le bénéfice escompté. Cette indemnisation peut représenter des sommes considérables, en particulier dans les marchés de construction d’envergure. L’arrêt du 8 janvier 2026 a ainsi validé le principe d’une indemnité forfaitaire de dix pour cent du prix convenu, qualifiée de clause de dédit et non de clause pénale, insusceptible de modération judiciaire (Civ. 3e, 8 janv. 2026, n° 24-12.082, FS-B).
À l’inverse, lorsque le maître d’ouvrage se place sur le terrain de la résolution pour inexécution fautive du droit commun, le principe est inversé. Si la faute de l’entrepreneur est établie, c’est ce dernier qui peut être condamné à indemniser le maître d’ouvrage des préjudices consécutifs à l’inexécution du contrat, sans pouvoir prétendre au paiement du gain manqué. Dans un arrêt du 19 janvier 2022, la troisième chambre civile a rappelé que la résolution d’un contrat synallagmatique peut être prononcée en cas de manquement suffisamment grave de l’une des parties à ses obligations, le juge appréciant souverainement cette gravité (Civ. 3e, 19 janv. 2022, n° 20-18.638).
Or, dans la pratique du contentieux de la construction, l’identification du fondement juridique de la résiliation constitue fréquemment un enjeu majeur du litige. Lorsque le maître d’ouvrage notifie à l’entrepreneur la rupture du contrat sans préciser expressément le fondement juridique sur lequel il entend se placer, ou en invoquant de manière ambiguë tantôt les manquements de l’entrepreneur, tantôt sa seule volonté de ne pas poursuivre le contrat, le juge doit qualifier l’acte de résiliation pour en déterminer le régime applicable. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 25 juin 2026, a censuré une cour d’appel qui avait retenu que la résiliation par le maître de l’ouvrage d’un marché à forfait « s’exerce de manière discrétionnaire sans qu’il ait à alléguer une faute de l’entrepreneur », écartant ainsi toute analyse des griefs invoqués par le maître d’ouvrage à l’encontre de l’entrepreneur (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 24-18.064, FS-B).
Cette censure est lourde de conséquences pratiques : elle signifie que le juge du fond ne peut se borner à constater le caractère forfaitaire du marché pour appliquer mécaniquement l’article 1794. Il lui incombe, au contraire, de rechercher si le maître d’ouvrage n’a pas entendu se placer sur le terrain de la résolution pour faute en invoquant les manquements de l’entrepreneur, et, dans l’affirmative, d’examiner la réalité et la gravité de ces manquements pour déterminer le régime applicable. Par ailleurs, le maître d’ouvrage qui entend résilier le contrat sur le fondement de l’article 1794 doit s’abstenir d’invoquer, même à titre surabondant, des griefs à l’encontre de l’entrepreneur, sous peine de voir le juge requalifier la rupture en résolution pour faute et le débouter de sa demande d’indemnisation intégrale au profit de l’entrepreneur si les griefs ne sont pas établis.
En tout état de cause, le maître d’ouvrage avisé prendra soin de formaliser avec précision le fondement juridique de la résiliation dans le courrier notifiant la rupture du contrat à l’entrepreneur. Cette formalisation présente un double avantage : elle sécurise la position du maître d’ouvrage en évitant toute ambiguïté sur le régime applicable, et elle permet au juge, en cas de contentieux ultérieur, de déterminer sans équivoque le cadre juridique dans lequel la rupture est intervenue. La clarté de l’acte de résiliation constitue ainsi un élément déterminant de la stratégie contentieuse du maître d’ouvrage.
B. L’office du juge confronté à l’ambiguïté des motifs de résiliation
L’arrêt du 25 juin 2026 enrichit également la définition de l’office du juge saisi d’un litige relatif à la résiliation d’un marché à forfait. En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit restituer aux faits et actes litigieux leur exacte qualification sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il lui appartient donc, lorsque le maître d’ouvrage a notifié la résiliation du contrat en des termes ambigus ou imprécis, de rechercher si la rupture est intervenue sur le fondement de l’article 1794 ou sur celui de la résolution pour faute.
Cette obligation de qualification constitue un enjeu procédural majeur. En effet, si le juge qualifie la rupture de résiliation sur le fondement de l’article 1794, le maître d’ouvrage sera tenu d’indemniser intégralement l’entrepreneur sans pouvoir opposer les manquements de ce dernier. Si, au contraire, il retient une résolution pour faute, il devra examiner les griefs invoqués par le maître d’ouvrage et, s’il les estime établis et suffisamment graves, rejeter la demande d’indemnisation de l’entrepreneur au titre du gain manqué. Dès lors, la motivation du juge sur ce point est essentielle et son défaut est sanctionné par la Cour de cassation au visa de l’article 455 du code de procédure civile.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile illustre la rigueur avec laquelle elle contrôle la motivation des décisions des juges du fond en la matière. Dans l’arrêt du 25 juin 2026, la cour d’appel de Papeete avait retenu que « la résiliation par le maître de l’ouvrage d’un marché à forfait s’exerce de manière discrétionnaire sans qu’il ait à alléguer une faute de l’entrepreneur ». La Cour de cassation a censuré cette motivation en jugeant qu’elle violait les articles 1184 et 1794 du code civil, au motif que la faculté de résiliation de l’article 1794 « ne prive pas le maître de l’ouvrage de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 24-18.064, FS-B).
En outre, il convient de distinguer avec netteté la résiliation fondée sur l’article 1794 de celle qui intervient sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, dans leur rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016. L’article 1224 dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». L’article 1226 précise quant à lui les modalités de la résolution par notification, en exigeant une mise en demeure préalable de satisfaire à l’engagement dans un délai raisonnable. Ce régime n’est pas exclusif de l’article 1794, qui demeure applicable aux marchés à forfait en tant que disposition spéciale. Ainsi que l’a jugé la Cour de cassation le 26 juin 2025, en application de l’article 1226 du code civil, « une partie ne peut pas prétendre à l’exécution d’un contrat résilié, mais seulement à des dommages-intérêts compensant le préjudice causé par la résiliation fautive » (Civ. 3e, 26 juin 2025, n° 23-23.942). Cette distinction entre les deux régimes est fondamentale pour déterminer l’étendue des obligations respectives des parties après la rupture du contrat.
Par ailleurs, la jurisprudence admet que le maître d’ouvrage puisse, à titre subsidiaire, invoquer cumulativement les deux fondements. Dans un arrêt du 5 novembre 2020, la troisième chambre civile a examiné une espèce dans laquelle le maître d’ouvrage sollicitait à titre principal la résolution du contrat pour faute de l’entrepreneur sur le fondement de l’article 1184 du code civil et, à titre subsidiaire, le bénéfice des dispositions de l’article 1794 (Civ. 3e, 5 nov. 2020, n° 19-21.416). Cette faculté de présenter des demandes subsidiaires, prévue par l’article 70 du code de procédure civile, permet au maître d’ouvrage de sécuriser sa position en offrant au juge une alternative : s’il estime que les manquements de l’entrepreneur ne sont pas suffisamment graves pour justifier une résolution pour faute, il pourra néanmoins faire application de l’article 1794 et accorder à l’entrepreneur l’indemnisation prévue par ce texte, sans que le maître d’ouvrage ne soit privé de toute possibilité de rompre le contrat.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’office du juge en matière de résiliation du marché à forfait s’est considérablement enrichi au cours des dernières années. Le juge ne peut plus se contenter d’appliquer mécaniquement l’article 1794 dès lors que le caractère forfaitaire du marché est établi. Il doit examiner les circonstances de la rupture, qualifier le fondement juridique de celle-ci et, le cas échéant, apprécier la gravité des manquements reprochés à l’entrepreneur pour déterminer le régime indemnitaire applicable. Cette évolution confère au juge un rôle actif de qualification, conforme à l’office que lui attribue l’article 12 du code de procédure civile, et protège le maître d’ouvrage contre une application systématique et défavorable de l’article 1794.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026, promis à la plus haute publication, constitue une décision de principe qui clarifie de manière décisive l’articulation entre l’article 1794 du code civil et le droit commun de la résolution pour inexécution. En consacrant expressément la faculté pour le maître d’ouvrage de choisir entre la résiliation discrétionnaire assortie d’une obligation d’indemnisation intégrale et la résolution pour faute dispensant d’une telle charge, la Cour de cassation offre aux praticiens du droit de la construction un cadre d’analyse sécurisé et prévisible. Cette décision s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large, illustré par les arrêts du 8 janvier 2026 sur la clause de dédit et du 26 juin 2025 sur l’exigence de motivation du caractère forfaitaire du marché, qui tend à renforcer la protection du maître d’ouvrage tout en préservant les droits de l’entrepreneur. Il appartient désormais aux maîtres d’ouvrage, assistés de leur conseil, d’opter en toute connaissance de cause pour le fondement le plus adapté à leur situation, en mesurant précisément les avantages et les risques de chaque voie.
La stratégie contentieuse du maître d’ouvrage confronté à la défaillance de l’entrepreneur doit ainsi intégrer, dès la notification de la résiliation, une analyse rigoureuse des circonstances de l’espèce : existence et gravité des manquements de l’entrepreneur, capacité à en rapporter la preuve, montant du gain manqué susceptible d’être réclamé par l’entrepreneur en cas d’application de l’article 1794, et opportunité de présenter des demandes subsidiaires. La clarté rédactionnelle de l’acte de résiliation, la précision de son fondement juridique et l’anticipation des arguments susceptibles d’être opposés par l’entrepreneur constituent les clés d’une résiliation efficace et juridiquement sécurisée.
L’importance pratique de l’arrêt du 25 juin 2026 dépasse d’ailleurs le seul contentieux de la construction individuelle. Les promoteurs immobiliers, les sociétés civiles de construction vente et les maîtres d’ouvrage professionnels trouveront dans cette décision une grille d’analyse précieuse pour la gestion de leurs relations contractuelles avec les entreprises du bâtiment. La référence expresse à la jurisprudence de la première chambre civile du 13 octobre 1998 sur la résolution unilatérale aux risques et périls confère à la solution une portée qui transcende le cadre du contrat de construction pour irriguer l’ensemble du droit des contrats synallagmatiques. En définitive, la troisième chambre civile, par cet arrêt de section publié au Bulletin, parachève une construction jurisprudentielle amorcée depuis plus de deux décennies et offre aux praticiens un cadre d’une clarté bienvenue dans une matière où les enjeux financiers sont souvent considérables.
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