La rétractation de l’offre de vente au locataire commercial : la Cour de cassation écarte l’exécution forcée au profit de la réparation
La vente du local commercial constitue, pour le locataire en place, un moment de basculement. Le législateur a entendu le protéger en instituant, à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, un droit de préférence qui oblige le propriétaire à lui notifier son projet de vente avant toute cession à un tiers. Cette notification, qui doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, vaut offre de vente au profit du preneur. Elle cristallise une attente légitime : celle pour le locataire de pouvoir acquérir les murs qui abritent son activité, et d’en tirer les bénéfices patrimoniaux à long terme. Mais que devient cette offre lorsque le bailleur, après l’avoir notifiée, change d’avis et renonce à son projet de cession ? La question, qui paraît simple, touche à l’articulation délicate entre le droit spécial des baux commerciaux et le droit commun des obligations issu de la réforme de 2016. Par un arrêt du 25 juin 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une réponse tranchée : le bailleur peut rétracter son offre avant son acceptation par le locataire, mais cette rétractation, bien que licite, l’expose à une action en réparation. Elle ne peut, en revanche, le contraindre à signer l’acte de vente.
Cette solution, rendue sous le visa combiné des articles 1113 et 1116 du code civil et de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, opère une dissociation fondamentale entre l’interdiction de vendre à un tiers pendant le délai d’option du locataire et la faculté de renoncer purement et simplement au projet de cession. Elle s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de consolidation du régime du droit de préférence, que la Cour de cassation a entrepris depuis l’institution de ce mécanisme par la loi du 18 juin 2014. L’arrêt du 25 juin 2026 en constitue, à ce jour, le maillon le plus abouti.
La décision intervient dans un contexte où le droit de préférence du locataire commercial, initialement conçu comme un simple droit d’information, a progressivement acquis une densité normative croissante. La loi dite Pinel du 18 juin 2014, puis la loi du 23 février 2022, ont successivement renforcé les obligations du bailleur et précisé les sanctions de leur méconnaissance. La jurisprudence de la Cour de cassation a accompagné ce mouvement en précisant, arrêt après arrêt, les conditions d’application et les limites de ce droit, sans toutefois avoir eu l’occasion, avant l’arrêt commenté, de se prononcer sur la question spécifique de la rétractation de l’offre par le bailleur avant acceptation du locataire.
I. La rétractation de l’offre du bailleur : une faculté maintenue, un régime de responsabilité précisé
A. L’offre de vente au locataire, entre droit spécial des baux commerciaux et droit commun des obligations
Le mécanisme institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce est désormais bien connu : lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de le vendre, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise en main propre. Cette notification, qui doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, vaut offre de vente au profit du locataire, lequel dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer. En cas d’acceptation, le preneur bénéficie d’un délai de deux mois pour réaliser la vente, porté à quatre mois s’il recourt à un prêt. Le texte précise que ses quatre premiers alinéas doivent être reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification.
La nature juridique de cette notification n’a jamais fait débat : il s’agit bien d’une véritable offre de vente au sens du droit commun des obligations, et non d’une simple information préalable. La Cour de cassation l’a rappelé avec constance, notamment dans un arrêt du 18 décembre 2025 aux termes duquel elle énonce que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » (Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin). La notification ne constitue donc pas une simple formalité préalable à la vente : elle engage le bailleur dans les liens d’une offre ferme de contracter.
Or, précisément parce qu’elle est une offre, cette notification se trouve soumise au régime général de l’offre tel que défini par les articles 1113 et 1116 du code civil, issus de l’ordonnance du 10 février 2016. L’article 1113 dispose que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ». L’article 1116 précise quant à lui que l’offre « ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable » et que « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat » et « engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat ». Ce dernier membre de phrase est essentiel : il signifie que l’auteur de l’offre rétractée n’est tenu que du dommage effectivement subi par le destinataire, et non de l’équivalent du bénéfice que ce dernier aurait retiré du contrat. La réforme de 2016 a ainsi consacré une solution prétorienne antérieure, tout en l’ancrant dans une logique de responsabilité délictuelle.
C’est précisément sur cette articulation que l’arrêt du 25 juin 2026 apporte une contribution décisive. Dans cette affaire, des bailleurs indivis avaient fait notifier, par l’intermédiaire d’un notaire, le projet de vente d’un local commercial loué depuis le 22 septembre 2004. L’offre avait été adressée à la sous-locataire, et non à la locataire elle-même. Dès le lendemain, les bailleurs s’étaient ravisés en informant leur locataire de ce qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire et que l’offre était inopérante. La locataire avait néanmoins accepté l’offre le 1er février 2021, puis assigné les bailleurs en constat de la vente. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 15 novembre 2024, avait fait droit à cette demande et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique de vente, au motif qu’ils ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois imparti au locataire pour se prononcer.
Cette analyse est censurée par la Cour de cassation, qui énonce, dans un attendu de principe dont la netteté mérite d’être soulignée : « il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 25-10.765, Publié au Bulletin).
B. La distinction entre l’interdiction de vendre à un tiers et la faculté de renoncer à vendre
L’apport principal de l’arrêt du 25 juin 2026 réside dans la distinction qu’il opère entre deux hypothèses que la cour d’appel avait confondues. La première est celle où le bailleur, après avoir notifié l’offre au locataire, conclut néanmoins la vente avec un tiers avant l’expiration du délai d’un mois imparti au preneur pour se prononcer. Dans ce cas, la sanction est la nullité de la vente, comme l’a rappelé l’arrêt du 18 décembre 2025 précité, qui précise en outre que l’action en nullité du locataire « est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin). Le bailleur ne peut donc contourner le droit de préférence en vendant directement au tiers pendant le délai d’option du locataire, sous peine de voir cette vente anéantie.
La seconde hypothèse, qui était en cause dans l’arrêt commenté, est toute différente : le bailleur ne vend pas à un tiers, il renonce purement et simplement à son projet de vendre. Il se rétracte donc de son offre avant que le locataire ne l’ait acceptée. Dans cette configuration, l’article L. 145-46-1 n’interdit pas la rétractation ; il interdit seulement la vente à des conditions différentes ou à un prix inférieur sans nouvelle notification. La Cour de cassation en déduit que le droit commun de l’offre, tel que codifié à l’article 1116 du code civil, reprend son empire : la rétractation est possible, mais elle engage la responsabilité de son auteur.
Cette solution s’inscrit dans la logique de la réforme du droit des contrats. L’ordonnance du 10 février 2016 a en effet entendu rompre avec la jurisprudence antérieure qui, dans certaines hypothèses, admettait l’exécution forcée de l’offre rétractée. En posant le principe selon lequel « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat », l’article 1116 du code civil prive le destinataire de l’offre de la possibilité de forcer la rencontre des consentements. Il ne lui ouvre qu’une voie indemnitaire. L’arrêt du 25 juin 2026 transpose cette logique au droit spécial des baux commerciaux, en précisant que le délai légal d’un mois institué par l’article L. 145-46-1, qui interdit au bailleur de vendre à un tiers, ne lui interdit pas de changer d’avis.
Par ailleurs, la Cour de cassation a déjà eu l’occasion de délimiter le champ d’application du droit de préférence en excluant certaines situations. Elle a ainsi jugé que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-19.292, Publié au Bulletin). De même, elle a rappelé que ces dispositions, « qui sont d’ordre public, trouvent application lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, et ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice » (Civ. 3e, 30 nov. 2023, n° 22-17.505, Publié au Bulletin). La chambre commerciale a également précisé que « la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire étant une vente faite d’autorité de justice, les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne sont pas applicables » (Com., 23 mars 2022, n° 20-19.174, Publié au Bulletin).
II. Les conséquences pratiques pour le bailleur et le locataire : une protection repensée
A. L’action en réparation du locataire face à la rétractation du bailleur
Si l’arrêt du 25 juin 2026 écarte l’exécution forcée, il ne laisse pas le locataire sans recours. La rétractation de l’offre expose en effet le bailleur à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle. Le préjudice réparable ne saurait toutefois inclure la perte des avantages attendus du contrat, conformément à la lettre de l’article 1116 du code civil. Il ne peut donc correspondre à la différence entre le prix offert et la valeur vénale du bien, ni aux bénéfices que le locataire aurait retirés de l’acquisition des murs.
En revanche, le locataire peut prétendre à l’indemnisation des frais engagés en vue de l’acquisition : frais de négociation, honoraires de conseil, frais de montage de dossier de prêt, et plus généralement tous les coûts directement imputables à la préparation de l’achat. Il peut également solliciter la réparation d’un préjudice moral si les circonstances de la rétractation révèlent une légèreté blâmable ou une intention de nuire, mais cette hypothèse reste résiduelle en pratique. La charge de la preuve du préjudice pèse sur le locataire, conformément au droit commun. Il lui appartiendra donc de démontrer l’existence et le quantum de son dommage.
Cette solution invite à une double vigilance. Pour le bailleur, la rétractation n’est pas anodine : si elle ne l’expose pas à l’exécution forcée, elle peut néanmoins générer un contentieux indemnitaire qu’il conviendra d’anticiper, notamment en s’interrogeant sur les raisons de son revirement. Une rétractation motivée par un changement objectif de circonstances économiques ou familiales sera sans doute mieux accueillie par le juge qu’une rétractation purement opportuniste. Pour le locataire, l’absence d’exécution forcée signifie qu’il ne peut compter sur l’acquisition des murs tant que son acceptation n’a pas été notifiée au bailleur et que la vente n’a pas été effectivement réalisée.
Il convient en outre de rappeler que le délai pour agir en réparation est soumis à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil. Cette prescription se distingue de la prescription biennale applicable aux actions en nullité fondées sur le statut des baux commerciaux, telles que l’action en nullité de la vente conclue en violation du droit de préférence, qui obéit à l’article L. 145-60 du code de commerce, ainsi que l’a jugé l’arrêt du 18 décembre 2025. Cette dualité des prescriptions, biennale pour la nullité et quinquennale pour la réparation, est une illustration supplémentaire de la distinction opérée par la Cour entre la violation du droit de préférence proprement dite et la rétractation de l’offre du bailleur.
Par ailleurs, l’arrêt du 25 juin 2026 invite à s’interroger sur la nature du préjudice indemnisable. La Cour de cassation, en visant l’article 1116 du code civil, écarte expressément toute indemnisation de la perte des avantages attendus du contrat. Cette exclusion est cohérente avec l’esprit de la réforme de 2016, qui a entendu faire de la rétractation fautive de l’offre un fait générateur de responsabilité délictuelle, et non une source d’obligation contractuelle. Le préjudice réparable se limite donc aux frais effectivement exposés par le locataire en pure perte, à l’exclusion de tout gain manqué. Cette solution, protectrice des intérêts du bailleur, pourra paraître sévère pour le locataire qui, après avoir reçu une offre de vente officielle, avait légitimement escompté pouvoir acquérir les murs de son exploitation. Elle reflète toutefois un choix de politique juridique assumé : celui de ne pas transformer le droit de préférence en un droit d’acquisition forcée.
B. La sécurisation de la position du locataire par l’acceptation rapide de l’offre
La portée pratique de l’arrêt du 25 juin 2026 est considérable pour la stratégie du locataire commercial. Dès lors que la rétractation du bailleur n’est plus sanctionnée par l’exécution forcée mais par de simples dommages et intérêts, le locataire a un intérêt évident à accepter l’offre le plus rapidement possible, sans attendre l’expiration du délai d’un mois. L’acceptation, en formant le contrat, prive le bailleur de la faculté de se rétracter. Une fois l’acceptation notifiée, le bailleur est tenu de signer l’acte authentique de vente, et le locataire dispose d’une action en exécution forcée.
Cette accélération de l’acceptation n’est pas sans contrainte pour le locataire. Celui-ci doit, dans un délai très bref, vérifier sa capacité de financement, examiner les conditions de la vente, et le cas échéant solliciter un prêt. La loi lui offre certes des délais supplémentaires pour la réalisation de la vente après acceptation, mais le moment décisif est celui de l’acceptation elle-même. Une fois celle-ci intervenue, la vente est formée, sous réserve de la condition suspensive d’obtention du prêt si le locataire a notifié son intention d’y recourir.
L’arrêt commenté invite également à repenser la rédaction des clauses des baux commerciaux relatives au droit de préférence. En effet, l’article L. 145-46-1 est d’ordre public, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans son arrêt du 30 novembre 2023. Le bailleur ne peut donc y renoncer conventionnellement, ni en réduire la portée. En revanche, les parties peuvent conventionnellement aménager les modalités d’exercice de ce droit, par exemple en allongeant le délai d’option du locataire ou en précisant les conditions de forme de la notification.
Enfin, la décision du 25 juin 2026 doit être mise en perspective avec les autres protections dont bénéficie le locataire commercial. Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, offre en effet au preneur un ensemble de garanties qui dépassent le seul droit de préférence en cas de vente : droit au renouvellement du bail, indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, plafonnement du loyer du bail renouvelé, et désormais, depuis la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, extension de certains droits des particuliers aux entreprises. Le droit de préférence s’inscrit dans cet ensemble cohérent de protections qui visent à stabiliser la situation du locataire et à lui permettre de valoriser le fonds de commerce qu’il exploite. Au sein de cet arsenal, le droit de préférence occupe une place singulière : il est le seul mécanisme qui permet au locataire d’accéder à la propriété des murs, et donc de s’affranchir définitivement du risque de non-renouvellement ou de déplafonnement du loyer. L’arrêt du 25 juin 2026, en confirmant que ce droit ne se mue pas en un droit d’acquisition forcée, rappelle qu’il demeure un droit de priorité, et non un droit absolu d’acquérir.
Les praticiens du droit des affaires et de l’immobilier commercial tireront de cet arrêt un enseignement clair : le locataire qui reçoit une notification valant offre de vente doit agir avec célérité. L’acceptation rapide de l’offre constitue désormais, plus que jamais, la clé de voûte de la protection du preneur.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 constitue une décision de principe dont la portée dépasse le seul contentieux des baux commerciaux. En combinant les articles 1113 et 1116 du code civil avec l’article L. 145-46-1 du code de commerce, la Cour de cassation opère une synthèse entre le droit spécial et le droit commun des obligations, dans le prolongement de la réforme de 2016. Elle refuse de faire produire à la notification prévue par l’article L. 145-46-1 un effet que le texte ne prévoit pas, à savoir l’impossibilité pour le bailleur de renoncer à son projet de vente, tout en maintenant l’interdiction de vendre à un tiers pendant le délai d’option. La distinction entre la vente au tiers, frappée de nullité, et la rétractation pure et simple, ouvrant droit à réparation, est désormais clairement établie. Elle offre un cadre sécurisé tant pour le bailleur, qui peut légitimement changer d’avis sur l’opportunité de céder son bien, que pour le locataire, qui sait à quoi s’en tenir sur l’étendue de ses droits. Cette solution, rendue en formation de section et promise à la plus haute publication, fixe la jurisprudence pour les années à venir.
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