Les exigences du formalisme de la mise en demeure prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : précisions jurisprudentielles récentes de la troisième chambre civile
La procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 constitue l’un des instruments les plus redoutables dont dispose le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement des charges impayées. Instituée par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000 puis modifiée notamment par la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique du 23 novembre 2018, cette disposition permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues après une mise en demeure restée infructueuse. Elle a fait l’objet de précisions jurisprudentielles significatives au cours des deux dernières années, dont un commentaire autorisé de David Rodrigues, juriste à l’association de consommateurs CLCV, publié au Dalloz Actualité le 1er juillet 2026. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un avis du 12 décembre 2024 et plusieurs arrêts de section publiés au Bulletin, a progressivement défini le régime formel de la mise en demeure préalable ainsi que l’étendue des pouvoirs du président du tribunal judiciaire statuant selon cette procédure. L’arrêt rendu le 18 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.950, FS-B) apporte à cet égard des enseignements qui méritent une analyse attentive, tant en ce qui concerne les conditions de fond de la mise en demeure qu’en ce qui touche à l’office du juge saisi sur le fondement de ce texte. Or, si la procédure de l’article 19-2 confère au syndicat un levier procédural efficace, elle demeure subordonnée à des conditions formelles strictes dont la méconnaissance expose la demande à une irrecevabilité ou, à tout le moins, à une cassation pour défaut de base légale. La présente étude se propose d’examiner, d’une part, le formalisme rigoureux auquel est soumise la mise en demeure préalable et, d’autre part, la définition de l’office du juge dans la mise en oeuvre de cette procédure spéciale.
I. Le formalisme rigoureux de la mise en demeure préalable
A. L’exigence de précision quant à la nature et au montant des provisions réclamées
Le point de départ de la construction jurisprudentielle réside dans l’avis rendu par la troisième chambre civile le 12 décembre 2024. Saisie par le tribunal judiciaire de Marseille sur la question de savoir si la mise en demeure visée par l’article 19-2 devait distinguer les provisions dues au titre de l’article 14-1 des charges échues impayées des exercices antérieurs, la Cour de cassation a posé un principe dont la netteté ne laisse aucune place à l’interprétation. L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’« à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ». À ce texte dont la rédaction est demeurée inchangée dans ses grandes lignes depuis sa création, la Cour de cassation a conféré une portée pratique qui contraint désormais les syndics à une vigilance rédactionnelle accrue.
Par cet avis du 12 décembre 2024, la Haute juridiction a énoncé que « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte » (Avis Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 24-70.007, Publié). La formule « à peine d’irrecevabilité de la demande » n’est pas une simple admonestation : elle emporte une sanction procédurale radicale, qui peut être soulevée en tout état de cause, y compris pour la première fois en cause d’appel ou devant la Cour de cassation. Le syndicat des copropriétaires ne saurait donc se contenter d’un simple décompte global ou d’une référence indifférenciée aux sommes réclamées.
L’avis précise en outre que la mise en demeure constitue « le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte ». La mise en demeure doit permettre au copropriétaire de connaître avec exactitude la provision qui est demeurée impayée et dont le défaut de paiement justifie la mise en oeuvre de la procédure accélérée. En d’autres termes, le formalisme de la mise en demeure remplit une fonction de protection du copropriétaire, qui doit être en mesure d’identifier précisément l’obligation à laquelle il est réputé avoir manqué, avant que ne soient rendues exigibles l’intégralité des provisions à échoir et des arriérés des exercices antérieurs. La Cour de cassation a ainsi entendu prévenir le risque qu’un copropriétaire, qui aurait réglé l’essentiel de ses charges mais serait en retard sur une provision unique, se voie brutalement réclamer la totalité des sommes dues pour l’exercice en cours, sans avoir été clairement informé de la provision dont le paiement faisait défaut.
L’arrêt du 18 juin 2026, rendu lui aussi en formation de section et publié au Bulletin, est venu rappeler avec force cette exigence et, surtout, en préciser les conséquences en matière de motivation des décisions des juges du fond. Dans cette affaire, une copropriétaire avait été condamnée par la cour d’appel de Rennes au paiement d’une somme de plus de soixante-dix-sept mille euros au titre des charges de copropriété, sur le fondement d’une mise en demeure datée du 11 juin 2021. La Cour de cassation casse l’arrêt au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, en relevant que « pour condamner Mme [O] au paiement de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 1er janvier 2022, comprenant les arriérés échus au 31 décembre 2021 et la provision sur budget prévisionnel du premier trimestre 2022, l’arrêt retient que le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux d’assemblées générales de 2008 à 2019 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux, le décompte de la créance au 1er janvier 2022 et la mise en demeure explicite du 11 juin 2021 ». La troisième chambre civile censure cette motivation au motif que la cour d’appel s’est déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la mise en demeure du 11 juin 2021 détaillait le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 restées impayées, ni constater la défaillance de Mme [O] dans le règlement desdites sommes dans le mois suivant la mise en demeure » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950, FS-B).
Par ailleurs, cette exigence de précision de la mise en demeure n’est pas isolée dans la jurisprudence de la troisième chambre civile. Dès le 9 mars 2022, celle-ci avait déjà jugé, dans un arrêt de cassation sans renvoi, que « la mise en oeuvre de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure ». En l’espèce, le tribunal avait constaté que le copropriétaire justifiait avoir réglé tous les appels de provisions de charges de l’exercice en cours, y compris celui précédant la mise en demeure. La Cour de cassation en a tiré la conséquence que le juge du fond « n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations », et, statuant au fond sur le fondement de l’article L. 411-3 du code de l’organisation judiciaire, a rejeté l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-12.988).
Ces décisions illustrent un mouvement jurisprudentiel d’une remarquable cohérence. La procédure accélérée au fond de l’article 19-2, en ce qu’elle produit des effets particulièrement rigoureux pour le copropriétaire défaillant en rendant immédiatement exigibles les provisions à échoir, ne peut être actionnée qu’à la condition que le syndicat démontre, dès la mise en demeure, qu’une provision déterminée, relevant du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou de dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, est demeurée impayée après l’expiration du délai de trente jours. La charge de la preuve pèse sur le syndicat, et le juge doit s’assurer de la réunion effective de ces conditions avant de faire droit à la demande.
B. L’obligation d’une mise en demeure par exercice budgétaire
À cette première exigence tenant au contenu intrinsèque de la mise en demeure s’en ajoute une seconde, relative à sa temporalité et à son cantonnement par exercice budgétaire. L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ». Les provisions dues par chaque copropriétaire sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou selon la périodicité fixée par l’assemblée générale. C’est dans ce cadre annuel que s’inscrit la procédure de l’article 19-2.
L’arrêt du 15 janvier 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, a précisé que le syndicat des copropriétaires qui entend agir en paiement de charges au titre d’exercices successifs doit justifier d’une mise en demeure distincte pour chaque période considérée. La Cour de cassation y énonce qu’« il en résulte que le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure, qu’il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et qu’il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés » (Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 23-23.534, FS-B).
Cette formulation, dont la portée doctrinale est considérable, énonce une triple règle qui structure désormais l’office du juge comme la pratique des syndics. En premier lieu, l’action sur le fondement de l’article 19-2 n’est recevable qu’en paiement des provisions qui ont effectivement fait l’objet d’une mise en demeure, ce qui exclut que le syndicat puisse, par une mise en demeure unique, couvrir l’ensemble des exercices budgétaires passés ou à venir. En deuxième lieu, le syndicat ne peut étendre sa demande aux provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée au titre de ce nouvel exercice. En troisième lieu, les sommes restant dues au titre d’exercices pour lesquels les comptes n’ont pas encore été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires ne peuvent être réclamées par cette voie. Cette triple exigence renforce considérablement la position du copropriétaire et contraint le syndicat à une rigueur procédurale que la pratique antérieure à cet arrêt ne connaissait pas toujours avec une telle systématicité.
En l’espèce, la cour d’appel d’Angers avait condamné des copropriétaires au paiement de charges arrêtées au 1er janvier 2023, sur le fondement d’un commandement de payer du 11 septembre 2020 et de l’approbation des comptes pour les années 2016 à 2021. La Cour de cassation casse cet arrêt au motif que la cour d’appel s’est déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le syndicat des copropriétaires justifiait de l’approbation, par l’assemblée générale des copropriétaires, des budgets prévisionnels, des travaux ou des comptes annuels pour les exercices 2022 et 2023 et de la défaillance des copropriétaires après mises en demeure adressées au titre de provisions dues au titre de ces exercices » (Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, précité). Cette décision s’inscrit dans le prolongement direct de l’avis du 12 décembre 2024 dont elle applique les préceptes à une situation où la mise en demeure, pour régulière qu’elle ait pu être au titre de l’exercice 2020, ne pouvait fonder une action en paiement de provisions exigibles au titre des exercices 2022 et 2023.
Il résulte de cette jurisprudence qu’une mise en demeure ne produit ses effets que pour l’exercice budgétaire au cours duquel elle a été délivrée et, le cas échéant, pour les exercices antérieurs dont les comptes ont été approuvés. Dès lors que le syndicat souhaite obtenir le bénéfice de l’exigibilité immédiate des provisions pour un exercice ultérieur, il lui appartient de délivrer une nouvelle mise en demeure, portant sur une provision demeurée impayée au titre de ce nouvel exercice, et d’en rapporter la preuve devant le juge. Cette exigence, qui peut apparaître formaliste, se justifie par la nature même de la procédure accélérée au fond, qui déroge au droit commun du recouvrement de créances en conférant au syndicat un avantage procédural significatif. L’économie générale du texte commande que cet avantage soit strictement cantonné à l’exercice budgétaire pour lequel la défaillance du copropriétaire est établie par une mise en demeure régulière.
II. L’office du juge dans la procédure accélérée au fond
A. Les pouvoirs limités du président du tribunal judiciaire
La seconde partie de l’arrêt du 18 juin 2026 apporte des précisions importantes sur l’étendue des pouvoirs du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Aux termes de l’article 839 du code de procédure civile, « lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1 ». Cet article 481-1, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, prévoit que la demande est formée, instruite et jugée selon une procédure orale à jour fixe, et que « le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge ». La procédure accélérée au fond est une procédure d’attribution : elle ne confère au président du tribunal judiciaire que les pouvoirs que la loi ou le règlement lui reconnaît expressément.
En l’espèce, la cour d’appel de Rennes avait condamné la copropriétaire au paiement non seulement des charges de copropriété proprement dites, mais également de frais de déménagement de ses meubles exposés par le syndicat pour permettre la réalisation de travaux. La Cour de cassation censure ce chef du dispositif au visa des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Elle énonce qu’« il s’en déduit que, lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond ». Appliquant ce principe aux faits de l’espèce, la Cour relève que la cour d’appel s’est déterminée « par des motifs impropres à établir que ces sommes entraient dans le champ d’application des dispositions de l’article 19-2 susvisé » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950, précité).
Cette motivation opère un rappel ferme de la délimitation fonctionnelle de l’office du juge de la procédure accélérée au fond. Lorsque l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 confère au président du tribunal judiciaire le pouvoir de condamner le copropriétaire défaillant au paiement des « provisions ou sommes exigibles », il ne l’investit pas d’une compétence générale pour connaître de l’ensemble des rapports financiers entre le syndicat et le copropriétaire. Seules les provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux, devenues exigibles par l’effet de la déchéance du terme, ainsi que les arriérés des exercices antérieurs dont les comptes ont été approuvés, relèvent de cette compétence d’attribution. Les demandes indemnitaires ou les demandes en remboursement de frais exposés par le syndicat pour le compte du copropriétaire, même lorsqu’elles présentent un lien de connexité avec la demande principale au sens de l’article 70 du code de procédure civile, ne sauraient être accueillies dans ce cadre procédural.
Cette solution présente un intérêt pratique considérable pour la défense du copropriétaire assigné sur le fondement de l’article 19-2. Elle lui permet de contester la recevabilité de toute demande qui excéderait le périmètre strict des provisions et sommes visées par ce texte, y compris lorsque le syndicat tente d’y adjoindre, par voie de demande additionnelle, des créances indemnitaires, des frais de recouvrement non prévus par la loi ou des dépenses de toute nature qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La cassation prononcée sur ce fondement emporte en outre, en application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation des chefs de dispositif qui s’y rattachent par un lien de dépendance nécessaire, ce que la Cour de cassation a expressément constaté en l’espèce s’agissant de la condamnation au paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.
B. L’obligation de vérification pesant sur le juge
Au-delà de la délimitation de sa compétence matérielle, le juge saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est tenu d’une obligation de vérification qui conditionne la régularité de sa décision. L’arrêt du 18 juin 2026 le rappelle en des termes dépourvus d’ambiguïté : la cour d’appel qui ne recherche pas si la mise en demeure détaillait le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1 restées impayées, ni ne constate la défaillance du copropriétaire dans le mois de la mise en demeure, prive sa décision de base légale. Cette obligation de vérification ne se limite pas à la seule existence formelle d’une mise en demeure ; elle porte également sur son contenu, sur la justification de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, et sur la constatation de la défaillance du copropriétaire dans le délai de trente jours suivant cette mise en demeure.
Ce contrôle judiciaire est d’autant plus nécessaire que l’article 19-2 confère au syndicat un avantage procédural exorbitant du droit commun, en permettant de rendre immédiatement exigibles l’ensemble des provisions à échoir de l’exercice en cours. La Cour de cassation a ainsi progressivement édifié un régime de vérification qui oblige le juge du fond à motiver précisément sa décision sur chacun des éléments constitutifs de l’action fondée sur ce texte : l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels selon le cas, la mise en demeure régulière détaillant la nature et le montant des provisions réclamées, et la défaillance du copropriétaire dans le mois suivant cette mise en demeure. Aucun de ces éléments ne peut être présumé ; chacun doit être établi par les pièces produites aux débats.
L’avis du 12 décembre 2024 avait déjà posé les fondements de cette obligation en énonçant que la mise en demeure constitue « le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte » et qu’elle « doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande ». L’arrêt du 15 janvier 2026 a prolongé cette exigence en imposant au juge de vérifier, pour chaque exercice budgétaire, la justification d’une mise en demeure distincte et de l’approbation des comptes correspondants. L’arrêt du 18 juin 2026 ferme le système en rappelant que le juge ne peut se borner à constater l’existence d’un décompte de créance et d’une mise en demeure, sans analyser le contenu de celle-ci et la correspondance entre les provisions qui y sont visées et celles dont le paiement est demandé.
Cette obligation de vérification confère au contentieux de l’article 19-2 une technicité particulière, qui exige du syndicat une anticipation rigoureuse dès le stade de la mise en demeure, et du juge un examen approfondi des pièces produites. Le copropriétaire qui soulève une contestation portant sur le contenu de la mise en demeure ou sur l’absence de justification de l’approbation des comptes pour les exercices les plus récents est en droit d’attendre du juge une réponse motivée sur chacun de ces points. Il en va de même lorsque le copropriétaire soulève l’absence de détail des provisions réclamées dans la mise en demeure, ou encore lorsqu’il conteste que les sommes réclamées au titre d’exercices antérieurs n’aient pas fait l’objet d’une approbation des comptes. À défaut d’une telle motivation, l’arrêt encourt la cassation pour défaut de base légale au regard des articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, comme l’illustrent les trois décisions examinées, rendues en formation de section et publiées au Bulletin entre décembre 2024 et juin 2026.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, doit intégrer ces exigences formelles dès la rédaction de la mise en demeure, en veillant à ce que celle-ci identifie avec une précision suffisante la provision demeurée impayée, sa nature, son montant, l’exercice budgétaire de rattachement, et le trimestre au titre duquel elle est due. Le non-respect de ce formalisme expose le syndicat à une irrecevabilité de sa demande, qui peut lui être opposée à tout moment de la procédure et dont la sanction est la cassation de la décision qui y aurait néanmoins fait droit.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a durablement encadré la mise en oeuvre de la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. L’exigence d’une mise en demeure détaillant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, l’obligation d’une mise en demeure distincte par exercice budgétaire, la compétence d’attribution limitée du président du tribunal judiciaire et le devoir de vérification qui pèse sur le juge forment un ensemble cohérent qui protège le copropriétaire contre un usage excessif ou prématuré de cette procédure. La rigueur de ce cadre jurisprudentiel, loin de constituer un formalisme excessif, garantit l’équilibre entre l’efficacité du recouvrement des charges, indispensable au fonctionnement de la copropriété, et la protection des droits du copropriétaire, qui ne saurait être privé de la possibilité de connaître avec exactitude l’étendue de ses obligations avant que les effets de la déchéance du terme ne soient mis en oeuvre. Les professionnels de l’immobilier, syndics comme conseils, trouveront dans cette ligne jurisprudentielle une grille de lecture précise des conditions auxquelles la recevabilité et le bien-fondé de l’action fondée sur l’article 19-2 sont subordonnés.
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