Le formalisme des cessions de droits sociaux à l’épreuve du nouvel article 1865-1 du Code civil : la fin de la liberté de forme pour les sociétés à prépondérance immobilière
La loi n° 2026-427 du 11 mai 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, dont la promulgation est intervenue à la suite de la décision du Conseil constitutionnel du 18 juin 2026, introduit en son article 68 une disposition appelée à transformer en profondeur le droit commun des cessions de droits sociaux. Le nouvel article 1865-1 du Code civil soumet désormais, à peine de nullité, les cessions de parts sociales ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière à un formalisme qualifié empruntant trois voies exclusives : l’acte authentique, l’acte d’avocat contresigné au sens de l’article 1374 du Code civil ou l’acte d’expert-comptable dans les limites de son habilitation légale. Cette réforme, qui n’était pas visée par les recours constitutionnels, met un terme à une liberté de forme que ni le Code civil ni le Code de commerce n’avaient jusqu’alors encadrée sous une sanction aussi radicale. Elle constitue, pour le droit des sociétés, une rupture législative dont la portée dépasse très largement le seul contentieux des sociétés civiles immobilières, dès lors qu’elle intéresse toute structure, quelle que soit sa forme, dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France.
L’économie générale du droit des cessions de droits sociaux reposait jusqu’à présent sur un principe de liberté contractuelle tempéré par des formalités d’opposabilité. La loi du 11 mai 2026 substitue à cette architecture un mécanisme de validité qui fait du professionnel rédacteur le garant de l’efficacité juridique de l’opération. Par-delà l’objectif affiché de lutte contre la fraude et le blanchiment, c’est une conception renouvelée de la sécurité juridique qui se dessine, où la protection des parties et des tiers ne passe plus par la seule publicité légale mais par l’intervention obligatoire d’un tiers qualifié. L’entrée en vigueur imminente du dispositif, attendue avant la fin du mois de juin 2026 et dépourvue de toute mesure transitoire, confère à cette analyse une urgence pratique que la présente étude se propose d’éclairer par une double perspective : celle, d’abord, du droit commun des cessions de droits sociaux dont le formalisme minimal constitue la toile de fond de la réforme (I), celle, ensuite, de la rupture opérée par l’article 1865-1 dont le champ d’application extensif et la sanction radicale appellent une analyse doctrinale approfondie (II).
I. La liberté de forme, principe ancestral du droit commun des cessions de droits sociaux
Le droit positif des cessions de droits sociaux se caractérise par une dichotomie fondamentale entre les conditions de validité de l’opération, qui relèvent du droit commun des contrats, et les conditions d’opposabilité, qui obéissent à des règles spécifiques au droit des sociétés. Cette architecture, patiemment construite par le législateur et précisée par la jurisprudence de la chambre commerciale de la Cour de cassation, repose sur un postulat simple : la cession de droits sociaux est d’abord un contrat, et le droit des sociétés n’y ajoute que des formalités destinées à en organiser la publicité à l’égard de la société et des tiers. La loi du 11 mai 2026 vient percuter cet équilibre en introduisant, pour une catégorie déterminée de sociétés, une condition de validité qui ne tient ni à la nature de la forme sociale ni à la qualité des parties, mais à la composition de l’actif social.
A. Le formalisme minimal du droit commun : l’écrit et les formalités d’opposabilité
L’article 1865 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, dispose que « la cession de parts sociales doit être constatée par écrit » et qu’elle « est rendue opposable à la société dans les formes prévues à l’article 1690 ou, si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société ». Ce texte, applicable aux sociétés civiles, illustre la philosophie générale du droit des cessions de droits sociaux : l’exigence d’un écrit n’est pas une condition de validité de la cession mais une règle de preuve et d’opposabilité. La cession verbale de parts sociales, si elle peut être prouvée, n’est pas nulle ; elle est simplement inopposable à la société et aux tiers. Pour les sociétés commerciales, le Code de commerce organise des régimes comparables fondés sur la même distinction. L’article L. 221-14 pour les sociétés en nom collectif, l’article L. 223-17 pour les sociétés à responsabilité limitée et les articles L. 228-1 et suivants pour les sociétés par actions soumettent la cession à des formalités de publicité dont la méconnaissance n’affecte pas, en principe, la validité de l’opération entre les parties.
La chambre commerciale de la Cour de cassation a, de manière constante, consacré cette approche en refusant d’ériger les formalités légales ou statutaires en conditions de validité de la cession. Dans un arrêt du 18 septembre 2024 publié au Bulletin, elle a ainsi jugé qu’un formulaire Cerfa n° 2759, signé par le cédant et comportant toutes les informations nécessaires pour inscrire la cession sur le registre des mouvements de titres de la société et le compte d’actionnaire du cessionnaire, peut valoir ordre de mouvement, dès lors qu’« aucun texte législatif ou réglementaire ne régit la forme et le contenu de ce document » (Cass. com., 18 sept. 2024, n° 22-18.436, PB). La Haute juridiction consacre ainsi une conception fonctionnelle du formalisme : l’acte est valable dès lors qu’il remplit sa fonction probatoire et qu’il permet l’inscription en compte, sans qu’une forme particulière ne soit exigée à peine de nullité. Ce même jour, la chambre commerciale a précisé que « le transfert de propriété résulte de l’inscription de ces actions au compte individuel de l’acheteur ou dans les registres de titres nominatifs tenus par la société émettrice » et que « le cessionnaire acquiert la qualité d’actionnaire à la date effective de l’inscription » (Cass. com., 18 sept. 2024, n° 23-10.455, PB). Ces décisions, rendues le même jour et toutes deux destinées à la publication au Bulletin, dessinent un régime dans lequel la forme de l’acte est subordonnée à sa fonction : assurer la traçabilité de l’opération, sans que sa validité entre les parties n’en dépende.
Par ailleurs, la jurisprudence a constamment distingué les formalités fiscales des formalités de publicité du droit des sociétés. La cour d’appel de Bordeaux a ainsi rappelé, dans un arrêt du 27 mai 2026, que « la formalité fiscale prévue à l’article 726 du code général des impôts n’est pas une mesure de publicité de l’acte au regard des tiers » et qu’« elle ne fait pas courir le délai de prescription de l’action en nullité » (CA Bordeaux, 4e ch. com., 27 mai 2026, n° 23/02500). Cette solution, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante, illustre l’autonomie du droit des sociétés par rapport au droit fiscal dans l’appréciation des effets juridiques de la cession. L’enregistrement de l’acte auprès de l’administration fiscale, qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement de 5 % prévu par l’article 726 du code général des impôts pour les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière, ne constitue ni une condition de validité ni une formalité de publicité au sens du droit des sociétés. En conséquence, la liberté de forme qui caractérise le droit commun des cessions de droits sociaux trouve sa limite non dans des exigences formelles ad validitatem, mais dans le respect des clauses statutaires d’agrément et des règles de publicité destinées à rendre l’opération opposable.
B. La construction prétorienne d’un ordre public sociétaire protecteur de l’intégrité du consentement
Si le droit commun des cessions de droits sociaux ne connaît pas de formalisme ad validitatem de portée générale, la jurisprudence de la chambre commerciale a néanmoins construit un corpus de règles destinées à protéger l’intégrité du consentement des parties et le respect des stipulations statutaires. La nullité d’une cession de droits sociaux peut ainsi être prononcée sur le fondement du droit commun des contrats, notamment pour dol, violence ou erreur, ou sur le fondement de la violation des clauses statutaires impératives. La cour d’appel de Versailles a, dans un arrêt du 13 janvier 2026, prononcé la nullité d’une cession d’actions pour violation d’une clause d’agrément statutaire, en retenant que « les actions ne peuvent être cédées, y compris entre associés, qu’avec l’agrément préalable de la collectivité des associés » et que l’absence de saisine de cette collectivité entachait la cession de nullité (CA Versailles, ch. com. 3-2, 13 janv. 2026, n° 24/07739). Cette solution, qui s’inscrit dans le cadre de l’article L. 227-14 du Code de commerce pour les sociétés par actions simplifiées, rappelle que le formalisme statutaire peut, dans certaines limites, conditionner la validité même de l’opération.
Le tribunal judiciaire de Strasbourg a, pour sa part, annulé un acte de cession de parts sociales de SARL au double motif de l’absence de consentement du cédant et de la violation des dispositions de l’article L. 223-14 du Code de commerce relatives à l’agrément des cessionnaires, en relevant que ces dispositions « contreviennent aux dispositions d’ordre public » de ce texte (TJ Strasbourg, contentieux commercial, 4 juill. 2025, n° 21/01787). Cette décision illustre la porosité entre le droit commun des contrats et le droit spécial des sociétés dans l’appréciation de la validité des cessions : la nullité n’est pas la sanction d’un vice de forme mais celle d’un vice du consentement ou d’une méconnaissance des règles impératives gouvernant la cession. Le droit positif antérieur à la loi du 11 mai 2026 se caractérise donc par une absence de formalisme ad validitatem lié à la nature de l’actif social, la nullité sanctionnant exclusivement les vices du consentement et les violations des règles d’ordre public sociétaire.
La Cour de cassation a toutefois rappelé, dans un arrêt du 24 janvier 2024 publié au Bulletin, que la solidarité entre cédants ne se présume pas et doit être expressément stipulée, la chambre commerciale censurant l’arrêt qui avait condamné solidairement quatre cédants envers un cessionnaire qui n’avait acquis ses parts que de l’un d’eux (Cass. com., 24 janv. 2024, n° 20-13.755, PB). Cette solution, qui relève du droit commun des obligations, témoigne de l’attention constante portée par la Haute juridiction à la protection du consentement des parties à une cession de droits sociaux, domaine dans lequel les enjeux patrimoniaux justifient un contrôle juridictionnel rigoureux. En définitive, le droit commun des cessions de droits sociaux se caractérise par une architecture dans laquelle la validité de l’opération relève du droit des contrats, l’opposabilité du droit des sociétés et la fiscalité du droit de l’enregistrement, sans qu’aucune de ces branches n’impose, à peine de nullité, le recours à un acte qualifié en considération de la nature de l’actif social. C’est précisément cette architecture que la loi du 11 mai 2026 vient remettre en cause.
II. L’article 1865-1 du Code civil : une rupture législative fondée sur la nature de l’actif sous-jacent
L’article 68 de la loi du 11 mai 2026 crée un article 1865-1 au sein du Code civil dont la portée dépasse le seul droit des sociétés civiles pour embrasser l’ensemble des formes sociales, pourvu que la société concernée réponde à la définition de la société à prépondérance immobilière. Cette rupture législative se manifeste à un double niveau : d’une part, par l’instauration d’un formalisme ad validitatem qui ne dépend ni de la forme sociale ni de la qualité des parties mais de la composition de l’actif, et d’autre part, par le choix d’une sanction radicale — la nullité — qui confère à la réforme une portée systémique. L’analyse du champ d’application et des sanctions (A) précèdera celle des conséquences pratiques et contentieuses du dispositif (B).
A. Le champ d’application extensif et la sanction radicale de la nullité
Le nouvel article 1865-1 du Code civil dispose que, à peine de nullité, toute cession à titre onéreux de parts sociales ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière doit être constatée par acte authentique, par acte d’avocat contresigné au sens de l’article 1374 du Code civil ou par acte d’expert-comptable dans les seuls cas où celui-ci est légalement habilité. La définition de la société à prépondérance immobilière retenue par le texte est celle du 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts : est visée toute société non cotée, quelle que soit sa forme — société civile, société à responsabilité limitée, société par actions simplifiée, société anonyme, société en nom collectif — dont l’actif est composé à plus de la moitié d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, détenus directement ou indirectement. Cette définition extensive emporte trois conséquences majeures.
En premier lieu, la prépondérance s’apprécie en valeur vénale réelle et actuelle des actifs, sans déduction du passif. Une société fortement endettée pour l’acquisition de ses immeubles demeure donc dans le champ du dispositif, la valeur de l’actif immobilier brut étant comparée à la valeur de l’ensemble de l’actif brut. En deuxième lieu, l’immobilier d’exploitation est pris en compte dans le calcul du ratio, à la différence du régime des plus-values immobilières des particuliers. En troisième lieu, la prépondérance s’apprécie au jour de la cession ou à tout moment au cours de l’année qui la précède, ce qui interdit toute opération de « déprépondérance » temporaire destinée à échapper au dispositif. La chambre commerciale de la Cour de cassation a d’ailleurs précisé, dans un arrêt du 2 décembre 2020, que les immeubles par destination sont exclus du calcul du ratio, cette exclusion tempérant marginalement l’extension du dispositif (Cass. com., 2 déc. 2020, n° 18-25.559).
Restent en revanche hors du champ d’application les placements collectifs — sociétés civiles de placement immobilier, organismes de placement collectif immobilier et organismes assimilés —, les sociétés cotées et les structures de logement social. Ces exclusions témoignent de la volonté du législateur de concentrer la contrainte formelle sur les structures non régulées par un cadre prudentiel ou un marché organisé, là où précisément la traçabilité des cessions est la plus faible et le risque de fraude le plus élevé. Une interrogation demeure pour les apports de titres, que le texte ne vise pas expressément mais dont la qualification fiscale de cession pourrait justifier, par prudence, le recours à un acte qualifié tant que la doctrine administrative et la jurisprudence n’auront pas tranché la question.
La sanction de la méconnaissance du formalisme est double. D’une part, la nullité de la cession, qui frappe la validité même de l’opération et peut être invoquée par tout intéressé — cocontractant, héritier, créancier, administration fiscale — sans que la réitération de l’acte dans une forme régulière puisse rétroagir. D’autre part, un verrou à l’enregistrement est institué par le nouvel article 635-0 A du Code général des impôts, qui subordonne l’enregistrement de la cession à la production d’un acte conforme. À défaut, l’opération ne peut être enregistrée ni, partant, produire ses effets à l’égard des tiers dans des conditions satisfaisantes. Cette double sanction — nullité civile et irrecevabilité fiscale — confère au dispositif une effectivité que n’auraient pas atteinte de simples mesures d’opposabilité. L’acte signé à l’étranger, qui ne correspond à aucune des trois formes admises, encourt la nullité sans qu’une régularisation ultérieure en France ne puisse couvrir rétroactivement le vice.
B. Les conséquences systémiques sur la pratique notariale, le contentieux et la sécurité juridique
L’introduction de l’article 1865-1 dans le Code civil emporte des conséquences qui dépassent le seul périmètre des sociétés à prépondérance immobilière pour affecter l’ensemble de l’économie du droit des cessions de droits sociaux. En premier lieu, la réforme consacre un changement de paradigme dans la conception législative de la sécurité juridique : celle-ci n’est plus assurée par la seule publicité légale mais par l’intervention obligatoire d’un professionnel qui répond de l’efficacité de l’acte sur le fondement de sa responsabilité civile professionnelle. L’article 1374 du Code civil, qui régit l’acte d’avocat contresigné, dispose que cet acte « fait foi de l’écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu’à celui de leurs héritiers ou ayants cause » et qu’il « est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi ». Le législateur de 2026 fait ainsi le choix de confier à l’avocat, au notaire ou à l’expert-comptable une mission de vérification et d’authentification qui excède la simple formalité pour s’apparenter à une délégation de la fonction de sécurité juridique traditionnellement assurée par les formalités de publicité légale.
En deuxième lieu, la réforme crée une dualité de régimes au sein du droit des cessions de droits sociaux qui pourrait s’avérer source de contentieux. Une même opération de cession de droits sociaux pourra être soumise au formalisme de l’article 1865-1 ou en être dispensée selon que la société concernée répond ou non à la définition de la société à prépondérance immobilière. Or cette qualification dépend d’un critère — la valeur vénale réelle des actifs — dont l’appréciation est par nature incertaine et sujette à contestation. La jurisprudence de la cour d’appel de Bordeaux précitée du 27 mai 2026, qui rappelle que l’enregistrement fiscal ne fait pas courir la prescription de l’action en nullité, prend dans ce contexte une acuité particulière : la nullité encourue pour méconnaissance du formalisme de l’article 1865-1 pourra être invoquée plusieurs années après la cession, à l’occasion d’un litige entre associés ou d’un contrôle fiscal, et ce indépendamment de l’enregistrement de l’acte.
En troisième lieu, la réforme modifie l’équilibre des responsabilités entre les parties à la cession et le professionnel rédacteur. Celui-ci opère désormais sous les obligations de vigilance et de déclaration propres à la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme prévues par le titre VI du livre V du Code monétaire et financier, et engage sa responsabilité civile professionnelle en cas d’erreur sur la qualification de la société ou sur le choix de la forme de l’acte. La Cour de cassation a récemment rappelé, dans un arrêt du 18 septembre 2024, que « la société pouvant voir sa responsabilité engagée si cette date n’est pas celle fixée par les parties » (Cass. com., 18 sept. 2024, n° 23-10.455, PB), consacrant ainsi un principe de responsabilité de l’émetteur pour les inscriptions irrégulières. Ce principe, transposé au nouveau régime de l’article 1865-1, signifie que le rédacteur de l’acte qualifié engage sa responsabilité non seulement à l’égard des parties mais également à l’égard des tiers qui se prévaudraient de la nullité de la cession.
L’absence de disposition transitoire constitue enfin un facteur d’insécurité juridique immédiate. Toute cession non signée avant l’entrée en vigueur de la loi — intervenue selon toute vraisemblance le 27 juin 2026, au lendemain de la publication au Journal officiel — devra revêtir l’une des trois formes qualifiées à peine de nullité. Les opérations en cours, pour lesquelles un acte sous seing privé aurait été préparé mais non encore signé, basculent donc dans le champ du nouveau formalisme sans que les parties puissent se prévaloir d’une antériorité de leur projet. Cette absence de période transitoire, combinée à la sanction de nullité, expose les praticiens à un risque contentieux significatif dans les semaines et les mois qui viennent.
Conclusion
L’article 1865-1 du Code civil, introduit par l’article 68 de la loi du 11 mai 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, opère une rupture méthodologique dans le droit des cessions de droits sociaux en substituant à la liberté de forme qui prévalait depuis l’origine un formalisme qualifié sanctionné par la nullité. Cette réforme, dont la légitimité au regard des objectifs de lutte contre la fraude et le blanchiment n’est pas contestable, soulève néanmoins des difficultés d’application que la pratique devra résoudre dans l’urgence : qualification de la société à prépondérance immobilière, sort des apports de titres, responsabilité du rédacteur, prescription de l’action en nullité, et sécurisation des opérations transfrontalières. La coexistence, au sein d’un même corpus législatif, d’un droit commun fondé sur la liberté de forme et d’un droit spécial fondé sur un formalisme ad validitatem lié à la nature de l’actif social constitue une source potentielle de complexité contentieuse que la jurisprudence de la chambre commerciale de la Cour de cassation sera appelée à trancher dans les prochaines années. Dans l’immédiat, l’entrée en vigueur imminente du dispositif commande aux praticiens du droit des sociétés d’identifier sans délai les opérations en cours portant sur des titres de sociétés susceptibles de relever de la prépondérance immobilière, de vérifier en valeur réelle la composition de l’actif des sociétés concernées et d’opter pour l’une des trois formes d’acte qualifié admises par le texte. La sécurisation des cessions de parts sociales et d’actions impose désormais une coordination étroite entre le conseil en droit des sociétés et le notariat, dont l’intervention, soit comme rédacteur d’acte authentique, soit comme interlocuteur du rédacteur, devient un maillon essentiel de la chaîne de validité. Les associés confrontés à un contentieux entre associés trouveront dans le nouveau dispositif tant une protection — la nullité sanctionnant les cessions irrégulières — qu’un risque — celui de voir une cession ancienne remise en cause à l’occasion d’un litige ultérieur. La prudence recommande en outre d’étendre ce réflexe aux opérations d’apport de titres, tant que l’incertitude sur leur soumission au nouveau formalisme n’aura pas été levée par la doctrine administrative ou par la jurisprudence. La prudence recommande en outre d’étendre ce réflexe aux opérations d’apport de titres, tant que l’incertitude sur leur soumission au nouveau formalisme n’aura pas été levée par la doctrine administrative ou par la jurisprudence.
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