L’obligation de délivrance d’un logement décent : l’action en exécution forcée et l’action en réparation, deux régimes distincts
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 4 juin 2026, un arrêt publié au Bulletin qui précise, avec une netteté renouvelée, le régime de prescription applicable aux actions du locataire fondées sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent. Par cette décision, la Cour distingue l’action tendant à obtenir l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance, qui échappe à la prescription tant que le manquement perdure, de l’action tendant à obtenir la réparation des conséquences dommageables de ce manquement, laquelle demeure soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Cette distinction, qui était déjà en germe dans plusieurs décisions antérieures, est ici formulée avec une autorité particulière, le présent arrêt ayant vocation à guider la pratique des juridictions du fond comme celle des praticiens du contentieux locatif. Elle intéresse au premier chef les locataires confrontés à l’indécence de leur logement, lesquels se trouvent souvent démunis face à la complexité des règles de prescription qui gouvernent leurs actions.
L’arrêt du 4 juin 2026 s’inscrit dans un contexte jurisprudentiel marqué par une exigence croissante de protection du droit au logement décent, que le législateur a érigé en obligation d’ordre public. La loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, a introduit un régime spécifique de prescription abrégée pour les actions dérivant d’un contrat de bail, tout en maintenant, dans le Code civil, des obligations continues pesant sur le bailleur. L’articulation entre ces deux corps de règles a suscité un contentieux abondant, dont l’arrêt commenté offre une synthèse éclairante. La présente analyse se propose d’examiner, dans un premier temps, la nature et l’étendue de l’obligation de délivrance d’un logement décent (I), avant d’étudier, dans un second temps, la dualité des actions ouvertes au locataire et leur régime de prescription respectif (II).
I. La nature et l’étendue de l’obligation de délivrance d’un logement décent
A. Une obligation continue d’ordre public
L’obligation de délivrance d’un logement décent trouve son fondement dans plusieurs textes qui se superposent et se renforcent. Aux termes de l’article 1709 du Code civil, « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Cette définition liminaire est immédiatement complétée par l’article 1719 du même Code, qui dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » (article 1719 du Code civil, article 1709 du même Code).
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans son article 6, reprend et précise cette exigence en disposant que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Cette disposition, qui a été renforcée par l’introduction d’un critère de performance énergétique minimal, fait de la décence du logement une obligation pesant sur le bailleur pendant toute la durée du contrat.
La troisième chambre civile a solennellement rappelé ce caractère continu dans son arrêt du 4 juin 2026, en affirmant que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin, lien Cour de cassation). Cette formulation, par sa généralité, dépasse le cadre de l’espèce et énonce un principe directeur du droit du bail d’habitation.
Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà jugé, quelques semaines auparavant, que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181, lien Cour de cassation). L’arrêt du 2 avril 2026, qui concernait des locataires auxquels le bailleur refusait l’accès à des balcons construits en compensation d’une perte de luminosité, avait déjà posé les prémisses de la distinction que l’arrêt du 4 juin 2026 allait expliciter. La cour d’appel de Lyon avait déclaré les demandes irrecevables comme prescrites, au motif que le fait générateur remontait à 2006 et que les locataires n’avaient agi qu’en 2018. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché « si un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l’assignation en exécution forcée ».
Dès lors, il apparaît que la continuité de l’obligation de délivrance emporte une conséquence procédurale majeure : le locataire peut agir en exécution forcée aussi longtemps que le manquement n’a pas cessé, sans que le temps écoulé depuis l’origine du manquement puisse lui être opposé. Cette solution, qui s’explique par la nature même de l’obligation — une obligation de faire, continue, qui ne s’éteint pas par le seul écoulement du temps —, distingue fondamentalement l’action en exécution de l’action en réparation.
B. Le périmètre de l’obligation pesant sur le bailleur
L’obligation de délivrance d’un logement décent ne se réduit pas à la seule remise d’un local répondant aux normes de décence au jour de l’entrée dans les lieux. Elle englobe l’ensemble des obligations que la loi met à la charge du bailleur pour assurer au locataire une occupation paisible et conforme à la destination des lieux pendant toute la durée du contrat.
La Cour de cassation a synthétisé ce périmètre dans un arrêt du 16 octobre 2025, en énonçant qu’« il résulte de ces textes que le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent, de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués » (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-16.682, lien Cour de cassation). Cette décision précise en outre que la force majeure constitue le seul événement de nature à exonérer le bailleur de ses obligations, la Cour relevant que la cour d’appel avait statué « sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie de jouissance paisible ».
En conséquence, ni la connaissance par le locataire de l’état du logement au jour de la conclusion du bail, ni l’existence d’une clause contractuelle par laquelle le preneur déclare prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent, ne sauraient décharger le bailleur de son obligation de délivrance. La jurisprudence est constante sur ce point. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dès le 4 juin 2014, que le bailleur ne peut se retrancher derrière une clause prévoyant que le logement serait loué sans appareil de chauffage en contrepartie d’un loyer réduit (Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-17.289). De même, elle a rappelé le 14 novembre 2024 que la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer, tout au long de l’exécution du contrat, un logement en bon état de réparations (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 23-12.650). La Cour de cassation avait également posé ce principe dans un arrêt plus ancien du 5 juin 2002, en jugeant que la clause par laquelle le locataire reconnaît prendre les lieux dans l’état dans lequel ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 5 juin 2002, n° 00-19.037).
La Cour de cassation a encore rappelé le 22 juin 2022 que le juge ne peut refuser d’évaluer le préjudice de jouissance subi par le locataire lorsqu’il en a constaté l’existence en son principe. L’arrêt énonce en effet qu’« il résulte de ce texte que le juge ne peut refuser d’évaluer le montant d’un dommage dont il a constaté l’existence en son principe » (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-12.022, lien Cour de cassation). Cette jurisprudence impose aux juridictions du fond une obligation de motivation renforcée lorsqu’elles sont saisies d’une demande indemnitaire fondée sur l’indécence du logement.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 13 avril 2022, que « la faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage » (Cass. 3e civ., 13 avril 2022, n° 21-13.431, lien Cour de cassation). Cette solution, rendue en matière d’obligation de délivrance, limite strictement les hypothèses dans lesquelles le bailleur peut opposer au locataire son propre comportement pour échapper à sa responsabilité. La Cour a ainsi censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait retenu que la locataire, en s’opposant à l’exécution de travaux, avait elle-même provoqué l’aggravation de son préjudice de jouissance, sans caractériser que cette faute présentait le caractère d’un cas de force majeure ou avait constitué la cause exclusive du dommage.
À cet égard, l’ensemble de ces décisions dessine un régime de protection particulièrement rigoureux en faveur du locataire. Le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance que dans des circonstances exceptionnelles, et les clauses contractuelles ou les circonstances de fait qu’il invoque ne sauraient, à elles seules, le dispenser de ses obligations légales.
II. La dualité des actions ouvertes au locataire
A. L’action en exécution forcée, imprescriptible tant que le manquement perdure
L’apport principal de l’arrêt du 4 juin 2026 réside dans la reconnaissance explicite du caractère imprescriptible de l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance. La Cour de cassation énonce, au considérant 8 de sa décision, qu’« il en résulte que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, précité).
Cette formulation, par sa clarté, tranche une difficulté pratique récurrente. Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt, la locataire était entrée dans les lieux le 1er octobre 2005. Elle avait assigné le bailleur le 10 août 2015 aux fins d’obtenir la réalisation de travaux, la suspension du paiement des loyers et la réparation du préjudice de jouissance subi depuis le 21 septembre 2013. Par conclusions du 15 novembre 2018, elle avait étendu sa demande indemnitaire à la période courant depuis le 1er octobre 2005, date de son entrée dans les lieux, soit plus de treize années avant ses dernières écritures. La cour d’appel de Paris avait limité la période d’indemnisation au seul délai écoulé depuis le 21 septembre 2013, en application de la prescription triennale. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, validant ce raisonnement, et a ainsi clairement distingué le sort de l’action en exécution de celui de l’action en réparation.
Or, la solution dégagée par la Cour de cassation s’articule avec le principe, déjà affirmé dans l’arrêt du 2 avril 2026, selon lequel la persistance du manquement constitue un fait nouveau permettant au locataire d’agir en exécution forcée. Cette construction jurisprudentielle est doublement protectrice des droits du locataire : elle lui permet, d’une part, d’obtenir la cessation du manquement à tout moment, sans craindre l’opposition d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription, et, d’autre part, d’obtenir réparation des préjudices subis, quoique dans la limite temporelle de trois ans.
En conséquence, le locataire qui subit un manquement persistant du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent dispose d’un levier procédural puissant : il peut solliciter du juge qu’il ordonne, au besoin sous astreinte, l’exécution des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement, quel que soit le temps écoulé depuis l’origine du manquement. Cette action, fondée sur l’obligation continue de délivrance, n’est enfermée dans aucun délai de prescription, pour autant que le manquement n’a pas cessé. La distinction opérée par la Cour de cassation rejoint ici la notion de délit continu que la jurisprudence avait déjà consacrée en d’autres matières, et dont les troubles de voisinage offrent une illustration topique (troubles de jouissance locative).
Par ailleurs, l’arrêt du 2 avril 2026 avait déjà imposé aux juges du fond de rechercher, pour apprécier la recevabilité d’une action en exécution forcée, si un manquement persistait au jour de l’assignation, indépendamment de la date à laquelle le fait générateur initial était survenu. Cette obligation de motivation renforcée constitue une garantie procédurale essentielle pour le locataire, qui ne saurait être privé de son droit d’action par une appréciation trop rapide de la prescription.
Dès lors, la combinaison des arrêts du 2 avril et du 4 juin 2026 permet de tracer une ligne de partage claire entre le régime de l’action en exécution et celui de l’action en réparation, ce qui constitue un progrès significatif pour la sécurité juridique des parties au contrat de bail. Le locataire sait désormais que, tant que le logement n’est pas rendu décent, il peut agir sans limite de temps pour obtenir du juge qu’il ordonne les travaux nécessaires, mais que sa demande de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis ne pourra porter que sur les trois années précédant sa demande en justice.
B. L’action en réparation, soumise à la prescription triennale
Aux termes de l’article 7-1, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cette disposition, introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014, a substitué un délai spécifique de prescription triennale aux délais de droit commun antérieurement applicables. Elle s’applique à toutes les actions ayant pour fondement un contrat de bail, qu’il s’agisse d’actions en paiement, en résiliation, en nullité, ou en réparation.
L’arrêt du 4 juin 2026 confirme que cette prescription triennale gouverne l’action en réparation des conséquences dommageables du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La Cour de cassation valide ainsi le raisonnement de la cour d’appel de Paris qui avait limité l’indemnisation de la locataire au préjudice subi sur la période de trois ans précédant son assignation. Le moyen du pourvoi, qui soutenait que le préjudice de jouissance constituait un préjudice continu échappant à la prescription triennale, est rejeté par la Cour au motif qu’« il postule le contraire ».
Or, cette solution, qui peut paraître sévère pour le locataire dont le logement est indécent depuis de nombreuses années, trouve sa justification dans l’économie générale de la loi du 6 juillet 1989. Le législateur a entendu soumettre les actions dérivant du contrat de bail à un délai de prescription abrégé, afin d’assurer une certaine sécurité juridique dans les relations entre bailleur et locataire. La distinction entre l’action en exécution et l’action en réparation permet précisément de concilier cette exigence de sécurité juridique avec la protection du droit fondamental au logement décent : le bailleur ne peut opposer la prescription au locataire qui lui demande de mettre le logement en conformité, mais il peut, en revanche, opposer cette prescription à la demande de dommages et intérêts portant sur une période trop ancienne.
En conséquence, le locataire qui entend obtenir réparation de l’intégralité du préjudice de jouissance qu’il subit depuis l’origine du manquement doit agir dans les trois ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son droit. Ce délai court à compter de la connaissance du manquement, et non à compter de la connaissance de son étendue ou de sa gravité. Il appartient au locataire, assisté de son conseil, de veiller à ne pas laisser s’écouler ce délai sans introduire une action en justice, à peine de voir sa demande indemnitaire limitée aux trois dernières années.
Par ailleurs, la jurisprudence a précisé que l’interruption de la prescription peut résulter de la délivrance d’une assignation en référé-expertise, dès lors que cette mesure d’instruction a pour objet de caractériser le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de déterminer l’étendue du préjudice. Cette solution, dégagée par la Cour de cassation dans plusieurs décisions rendues en matière de résiliation de bail pour manquement du bailleur, permet au locataire de préserver ses droits tout en faisant constater l’état du logement par un technicien. La Cour de cassation a également rappelé que la demande de suspension des loyers, fondée sur l’exception d’inexécution, obéit au même régime de prescription triennale lorsqu’elle est présentée à titre reconventionnel.
À cet égard, la solution de l’arrêt du 4 juin 2026 doit être rapprochée de celle dégagée le 2 avril 2026, dans laquelle la Cour de cassation avait déjà censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait déclaré prescrites les demandes des locataires sans rechercher si un manquement persistait au jour de l’assignation. La complémentarité des deux décisions est frappante : le 2 avril, la Cour sanctionne une application trop rigide de la prescription à l’action en exécution ; le 4 juin, elle valide au contraire l’application de la prescription triennale à l’action en réparation, tout en réaffirmant le caractère imprescriptible de l’action en exécution. Cette construction jurisprudentielle, qui distingue selon l’objet de l’action, offre désormais un cadre cohérent pour le traitement des contentieux relatifs à l’obligation de délivrance d’un logement décent.
Enfin, il convient de relever que la solution de l’arrêt du 4 juin 2026 ne remet pas en cause le principe, antérieurement dégagé par la Cour de cassation, selon lequel le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, conformément aux dispositions de l’article 1719, alinéa 2, du Code civil. Cette protection, qui constitue le pendant procédural de l’obligation de délivrance, empêche le bailleur de tirer profit de sa propre défaillance pour obtenir la libération des lieux. Elle s’articule avec la distinction entre action en exécution et action en réparation pour former un ensemble cohérent de garanties légales et jurisprudentielles au bénéfice du locataire.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 constitue une décision de principe qui clarifie, avec une autorité renforcée par sa publication au Bulletin, le régime de prescription applicable aux actions fondées sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent. La distinction entre l’action en exécution forcée, qui échappe à la prescription tant que le manquement perdure, et l’action en réparation, qui demeure enfermée dans le délai triennal de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, est désormais solidement établie dans la jurisprudence de la Cour de cassation.
Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité des arrêts du 2 avril 2026 et du 16 octobre 2025, offre aux praticiens un cadre d’analyse à la fois cohérent et protecteur des droits du locataire. Elle invite le locataire confronté à l’indécence de son logement à agir sans délai pour obtenir réparation de son préjudice, tout en lui garantissant la possibilité d’obtenir en tout temps la mise en conformité du logement par la voie de l’exécution forcée. La sécurité juridique y trouve son compte, sans que soit sacrifiée l’effectivité du droit au logement décent.
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