Les appels de fonds de copropriété tombent souvent au premier jour du trimestre. Le 1er juillet concentre donc deux difficultés pratiques : les charges courantes du troisième trimestre deviennent exigibles, tandis que les copropriétés fragilisées par les impayés de début d’année doivent décider rapidement s’il faut relancer, mettre en demeure ou saisir le tribunal.
La question n’est pas seulement comptable. Une mise en demeure mal rédigée peut faire échouer une procédure accélérée de recouvrement. Un syndic qui réclame trop large, trop tôt ou sans distinguer les provisions exigibles prend le risque de perdre du temps, alors même que la trésorerie de l’immeuble se dégrade.
Pour le copropriétaire débiteur, l’enjeu est inverse. Il faut comprendre ce qui est réellement exigible, vérifier les décisions d’assemblée générale, contrôler le décompte et réagir avant que l’intégralité des provisions de l’exercice soit réclamée en justice.
Un copropriétaire doit payer les charges selon sa quote-part
En copropriété, chaque lot supporte les charges selon les règles fixées par le règlement de copropriété.
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue les charges liées aux services collectifs et équipements communs, réparties selon l’utilité objective pour chaque lot, et les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, réparties selon les valeurs relatives des parties privatives.
Concrètement, un copropriétaire ne peut pas refuser de payer au seul motif qu’il conteste la gestion du syndic, le montant global du budget ou l’utilité générale d’une dépense. S’il estime que l’appel de fonds est irrégulier, il doit identifier le vice précis : mauvaise clé de répartition, budget non voté, travaux non approuvés, erreur de lot, solde ancien non justifié ou frais ajoutés sans base.
Pourquoi l’appel de fonds de juillet peut déclencher une procédure rapide
L’article 14-1 de la loi de 1965 prévoit que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf modalités différentes décidées par l’assemblée générale. Ces provisions sont en principe exigibles le premier jour de chaque trimestre.
Lorsqu’une provision exigible n’est pas payée, l’article 19-2 ouvre une voie forte au syndicat des copropriétaires. Après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les autres provisions non encore échues du même budget peuvent devenir immédiatement exigibles, avec les sommes restant dues au titre d’exercices précédents après approbation des comptes.
Cette procédure est utile pour éviter une lente accumulation d’impayés. Mais elle ne fonctionne pas automatiquement. Elle suppose une mise en demeure régulière et un dossier probatoire propre.
La mise en demeure doit être précise
La Cour de cassation a renforcé l’exigence de précision.
Dans un arrêt publié au Bulletin du 18 juin 2026, elle rappelle que la mise en demeure préalable doit permettre de vérifier la nature et le montant des provisions réclamées. Elle censure une décision qui n’avait pas recherché si la mise en demeure détaillait les provisions impayées au titre de l’article 14-1.
La formule à retenir est simple : la mise en demeure ne doit pas seulement annoncer un solde global. Elle doit expliquer ce qui est réclamé.
En pratique, elle doit faire apparaître :
le lot concerné ;
la période appelée ;
la nature des sommes réclamées ;
le montant de la provision échue et impayée ;
le délai de trente jours ;
le risque d’exigibilité immédiate des autres provisions ;
les références aux décisions d’assemblée générale qui ont approuvé le budget, les travaux ou les comptes.
Une mise en demeure qui mélange un arriéré ancien, des frais de relance, des travaux, des charges courantes et des soldes non approuvés peut devenir fragile. Le syndic doit séparer les postes. Le copropriétaire doit demander le détail.
L’arrêt du 15 janvier 2026 impose une vigilance par exercice
La Cour de cassation avait déjà donné un avertissement clair le 15 janvier 2026.
Elle juge que le syndicat des copropriétaires ne peut pas étendre indéfiniment une procédure fondée sur l’article 19-2 à des exercices postérieurs sans nouvelle mise en demeure, ni réclamer des sommes correspondant à des exercices non approuvés.
La Cour formule notamment que le syndicat « n’est recevable à agir » que pour certaines provisions ayant fait l’objet d’une mise en demeure.
Ce point est important pour les appels de fonds de juillet 2026. Si le syndic a envoyé une mise en demeure en début d’année, il ne peut pas toujours s’en servir pour réclamer indistinctement toutes les sommes apparues ensuite. Il faut vérifier la période couverte, les exercices concernés et les assemblées générales d’approbation.
Que doit faire le syndic avant de saisir le tribunal ?
Le syndic doit d’abord reconstituer le dossier.
Il lui faut le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant le budget ou les travaux, les appels de fonds, le grand livre du copropriétaire, le décompte détaillé, la preuve d’envoi de la mise en demeure et l’expiration du délai de trente jours.
Il doit ensuite choisir la bonne procédure.
La procédure accélérée au fond de l’article 19-2 est adaptée lorsque la créance correspond à des provisions ou sommes entrant bien dans le champ de ce texte. Elle n’est pas le bon véhicule pour tout réclamer. Des frais périphériques, des dommages-intérêts ou des postes mal rattachés peuvent créer une difficulté.
Lorsque la dette est ancienne, composite ou contestée, une assignation classique en paiement peut parfois être plus sûre. Lorsque le dossier est clair, l’article 19-2 permet au contraire d’obtenir une décision plus rapidement.
Que peut contester le copropriétaire débiteur ?
Le copropriétaire ne doit pas se limiter à dire qu’il ne peut pas payer.
Il peut vérifier plusieurs points.
D’abord, la dette correspond-elle bien à son lot et à sa quote-part ?
Ensuite, le budget, les travaux ou les comptes ont-ils été approuvés par l’assemblée générale ?
La mise en demeure distingue-t-elle les provisions échues des autres sommes ?
Le délai de trente jours a-t-il été respecté ?
Les sommes postérieures à la mise en demeure sont-elles réclamées sur une base régulière ?
Les frais ajoutés au compte sont-ils justifiés ?
Enfin, une contestation d’assemblée générale est-elle pendante ou encore possible ?
Ces vérifications ne dispensent pas de payer les sommes certaines. Mais elles peuvent réduire une demande, écarter une procédure accélérée mal engagée ou justifier un échéancier.
Faut-il demander un échéancier ?
Oui, lorsque la dette est réelle et que la trésorerie ne permet pas un paiement immédiat.
Un échéancier doit être écrit, daté, réaliste et accepté par le syndic ou par le syndicat. Il doit préciser le montant payé immédiatement, le calendrier des mensualités et le traitement des appels de fonds à venir.
Le point central est d’éviter que le plan ne se limite à l’arriéré. Si le copropriétaire rembourse 300 euros par mois mais ne paie plus les appels courants, la dette continue d’augmenter. Le plan doit donc couvrir les deux flux : l’ancien retard et les charges nouvelles.
Pour le syndic, accepter un échéancier ne signifie pas renoncer à agir. Il faut prévoir qu’en cas de nouvel incident, le solde redeviendra exigible et qu’une procédure pourra être engagée.
La saisie et la vente du lot restent possibles
Lorsque la dette devient importante, le dossier peut dépasser la simple condamnation au paiement.
L’article 19-2 vise expressément l’hypothèse dans laquelle l’assemblée générale autorise le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot du copropriétaire débiteur. Dans ce vote, la voix du copropriétaire débiteur n’est pas prise en compte.
La vente forcée n’est pas la première étape. Elle suppose un dossier sérieux, une dette significative et des actes d’exécution. Mais elle existe. Elle doit être anticipée par le copropriétaire dès la première mise en demeure, surtout si plusieurs trimestres sont impayés.
Paris et Île-de-France : pourquoi agir vite
À Paris et en Île-de-France, les charges de copropriété sont souvent élevées : chauffage collectif, ascenseur, gardiennage, travaux de rénovation énergétique, assurance de l’immeuble, honoraires de syndic.
Un impayé d’un trimestre peut donc devenir significatif. Deux ou trois appels de fonds non réglés peuvent bloquer des travaux, faire peser l’effort sur les autres copropriétaires et justifier une réaction rapide du syndic.
Le tribunal compétent dépend de la situation de l’immeuble. Pour une copropriété située à Paris, le contentieux relève du tribunal judiciaire de Paris. En petite couronne ou grande couronne, il faut vérifier le tribunal judiciaire compétent selon l’adresse de l’immeuble.
Les pièces à réunir avant d’agir
Le syndic doit réunir le procès-verbal d’assemblée générale, le budget voté, les appels de fonds, le décompte détaillé, le relevé du compte copropriétaire, la mise en demeure et la preuve de sa réception ou de sa présentation.
Le copropriétaire doit réunir les appels de fonds reçus, les justificatifs de paiement, les échanges avec le syndic, le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale et les éventuelles contestations déjà engagées.
Dans les deux cas, le tableau chronologique est utile : date d’exigibilité, date de relance, date de mise en demeure, expiration du délai de trente jours, sommes réellement dues à chaque étape.
Sources officielles utiles
Les textes principaux sont l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision récente à connaître est l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 18 juin 2026, n° 24-19.950, publié au Bulletin : lien officiel Cour de cassation.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 15 janvier 2026, n° 23-23.534, complète ce point sur les exercices et les nouvelles mises en demeure : lien officiel Cour de cassation.
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