La rétractation de l’offre dans le droit de préférence du locataire commercial : la distinction prétorienne entre nullité de la vente au tiers et impossibilité d’exécution forcée
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 juin 2026, promis à la publication au Bulletin et délibéré en formation de section, introduit une distinction dont la portée doctrinale et pratique mérite une analyse approfondie. Il énonce que si le bailleur commercial reste lié par son offre de vente pendant toute la durée du délai légal d’un mois prévu par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai encourt la nullité, la rétractation de cette offre, lorsqu’elle est motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre et qu’elle intervient avant son acceptation par le locataire, n’expose son auteur qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente. Cette décision, qui combine les articles 1113 et 1116 du Code civil avec l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, opère un rapprochement inédit entre le droit commun de la formation du contrat, issu de la réforme du droit des obligations de 2016, et le régime spécial du droit de préférence du locataire commercial.
Le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce constitue l’un des piliers protecteurs du statut des baux commerciaux. Issu de la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, ce dispositif impose au bailleur qui envisage de vendre le local à usage commercial ou artisanal d’en informer le locataire et de lui notifier une offre de vente, à peine de nullité de la cession projetée. Le législateur a ainsi entendu remédier à une pratique ancienne par laquelle le locataire commerçant ou artisan, ayant construit et développé sa clientèle dans les lieux loués, se trouvait évincé à l’occasion d’une vente de l’immeuble conclue sans qu’il en soit informé. L’arrêt du 25 juin 2026 s’inscrit dans ce mouvement de consolidation prétorienne en précisant les sanctions respectives de la violation de ce droit et en conciliant le mécanisme spécial du statut des baux commerciaux avec les règles générales de la formation du contrat.
La construction jurisprudentielle qui se dégage de cet arrêt et des décisions qui l’ont précédé permet de distinguer deux régimes de sanction du non-respect du droit de préférence du locataire commercial. La nullité de la vente consentie à un tiers en méconnaissance du délai légal d’option constitue la sanction classique de ce droit, tandis que la rétractation de l’offre avant son acceptation obéit à un régime distinct, exclusivement réparateur et non exécutoire. Cette distinction, qui n’avait jamais été formulée avec une telle netteté par la Cour de cassation, mérite d’être examinée dans ses deux dimensions complémentaires, que les praticiens du droit des baux commerciaux doivent désormais intégrer dans leur analyse des situations contentieuses.
I. La nullité de la vente au tiers : la sanction classique de la méconnaissance du droit de préférence
A. Le mécanisme légal du droit de préférence du locataire commercial
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce dispose que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, et que cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, ladite notification valant offre de vente au profit du locataire qui dispose d’un délai d’un mois à compter de sa réception pour se prononcer. Ce texte institue ainsi un droit de préférence au profit du preneur à bail commercial, dont le caractère d’ordre public a été expressément reconnu par la jurisprudence dès les premières applications de la loi Pinel.
L’arrêt du 25 juin 2026 rappelle ce mécanisme en des termes qui en confirment la portée impérative. Il énonce que, selon le dernier de ces textes, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification devant, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, et qu’elle vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer (C. com., art. L. 145-46-1) (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B). Le législateur a ainsi entendu garantir au locataire commerçant ou artisan la possibilité d’acquérir le local dans lequel il exploite son fonds, préservant par là même la propriété commerciale qu’il a pu constituer au fil des années d’exploitation.
Par ailleurs, l’arrêt du 18 décembre 2025, également rendu en formation de section et publié au Bulletin, a précisé que l’article L. 145-46-1 est une disposition d’ordre public dont la violation est sanctionnée par la nullité de la vente conclue avec le tiers acquéreur. La Cour de cassation y énonce que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, est sanctionnée par la nullité (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, FS-B). Cette affirmation, qui écarte définitivement la thèse du réputé non écrit au profit de la nullité, confirme la rigueur avec laquelle la Cour de cassation entend protéger le droit de préférence du locataire tout en l’inscrivant dans le régime général des nullités.
Le mécanisme légal se décompose en plusieurs temps successifs dont l’articulation commande la validité de l’opération. En premier lieu, le bailleur notifie au locataire son intention de vendre en précisant le prix et les conditions de la vente projetée, cette notification valant offre de vente. Le locataire bénéficie alors d’un délai d’un mois pour accepter cette offre, délai pendant lequel le bailleur ne peut valablement conclure la vente avec un tiers. Si le locataire accepte, il dispose d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt. En second lieu, si le bailleur décide ultérieurement de vendre à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité de la vente, cette nouvelle notification valant à son tour offre de vente. La loi du 26 mai 2026 portant simplification de la vie économique est venue renforcer ce dispositif en étendant le champ des exceptions au droit de préférence, notamment en matière de cession globale d’immeuble.
B. La prescription biennale de l’action en nullité et la nature de la sanction
La sanction de la nullité de la vente conclue en violation du droit de préférence n’est pas sans limite temporelle. L’arrêt du 18 décembre 2025 a tranché une question déterminante en affirmant que l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, FS-B). La Cour écarte ainsi la thèse de l’imprescriptibilité qui avait été avancée par le pourvoi au visa de l’article L. 145-15 du Code de commerce, lequel répute non écrits les arrangements contraires aux dispositions d’ordre public du statut.
Cette solution s’inscrit dans une construction jurisprudentielle cohérente qui soumet l’ensemble des actions fondées sur le statut des baux commerciaux au délai de prescription abrégé de deux ans, conformément aux termes généraux de l’article L. 145-60 du Code de commerce, aux termes duquel toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. Le choix de la nullité comme sanction, plutôt que celui du réputé non écrit, emporte une conséquence procédurale majeure : l’action en nullité est soumise à la prescription, tandis que l’action tendant à faire constater le caractère réputé non écrit d’une clause échappe par nature à toute prescription extinctive. La Cour de cassation a ainsi entendu prévenir l’insécurité juridique qui résulterait d’une action en nullité indéfiniment ouverte, tout en préservant l’effectivité de la sanction par la brièveté du délai, qui impose au locataire une diligence certaine dans la protection de ses droits.
En conséquence, le locataire qui entend se prévaloir de la nullité de la vente consentie à un tiers en violation de son droit de préférence doit agir dans le délai de deux ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer cette action, conformément au point de départ de droit commun de l’article 2224 du Code civil (C. civ., art. 2224). Cette exigence de célérité, combinée à la sanction de la nullité, traduit l’équilibre recherché par le législateur et le juge entre la protection du locataire et la stabilité des transactions immobilières. À cet égard, la solution s’harmonise avec la jurisprudence constante de la troisième chambre civile qui, par quatre arrêts du 12 février 2026, a rappelé la rigueur du délai biennal en matière de contestation du congé et de l’indemnité d’éviction, la mauvaise foi du bailleur ne constituant ni une cause de suspension ni une cause d’interruption de ce délai.
II. La rétractation de l’offre avant acceptation : un régime distinct exclusivement réparateur
A. L’articulation inédite entre le droit spécial du statut et le droit commun des articles 1113 et 1116 du Code civil
L’apport le plus novateur de l’arrêt du 25 juin 2026 réside dans la distinction qu’il opère entre deux hypothèses de fait que la pratique pouvait être tentée de confondre. La première est celle dans laquelle le bailleur, après avoir notifié l’offre de vente au locataire, conclut néanmoins la vente avec un tiers avant l’expiration du délai d’un mois : cette hypothèse est sanctionnée par la nullité de la vente, ainsi que l’a rappelé l’arrêt du 18 décembre 2025. La seconde est celle dans laquelle le bailleur, sans vendre à un tiers, se ravise et rétracte purement et simplement son offre avant qu’elle n’ait été acceptée par le locataire : cette hypothèse relève, selon la Cour, du droit commun de la formation du contrat et non du droit spécial du statut des baux commerciaux. Cette distinction, qui procède d’une analyse rigoureuse de la nature juridique de chaque comportement, ouvre la voie à une compréhension renouvelée de l’articulation entre les deux corps de règles.
La Cour de cassation fonde cette distinction sur la combinaison des articles 1113 et 1116 du Code civil avec l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Selon le premier de ces textes, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager (C. civ., art. 1113). Selon le deuxième, l’offre ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable, et la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat tout en engageant la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat (C. civ., art. 1116). Or, l’article L. 145-46-1, qui qualifie expressément la notification de projet de vente d’offre de vente, inscrit le mécanisme du droit de préférence dans le cadre conceptuel du droit commun de la formation du contrat, ce qui justifie, selon la Cour, que la rétractation de cette offre soit soumise au régime de l’article 1116 du Code civil et non à une sanction spécifique du statut des baux commerciaux.
La Cour énonce ainsi, dans un attendu de principe, que si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B). Cet attendu, d’une technicité remarquable, opère une summa divisio entre le régime de la vente à un tiers, qui relève de la sanction spécifique du statut des baux commerciaux, et le régime de la rétractation unilatérale, qui relève du droit commun de la responsabilité civile. La nuance est capitale : la nullité sanctionne la violation d’une obligation légale de ne pas faire, tandis que les dommages et intérêts sanctionnent la violation d’une obligation de maintenir l’offre pendant le délai imparti.
Dès lors, la Cour de cassation consacre une hiérarchie des sanctions qui distingue selon la nature du comportement reproché au bailleur. La violation du monopole d’acquisition du locataire pendant le délai d’option, qui se réalise par la conclusion d’une vente avec un tiers, est sanctionnée par la nullité de cette vente, car elle porte atteinte à l’essence même du droit de préférence en anéantissant la possibilité pour le locataire d’acquérir le bien. En revanche, la rétractation de l’offre, qui manifeste un simple changement d’intention du bailleur sans transfert de propriété à un tiers, ne peut donner lieu qu’à des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, la formation du contrat étant définitivement empêchée par l’effet de l’article 1116 du Code civil.
B. Les conséquences pratiques de la distinction pour les parties au bail commercial
La portée pratique de cette distinction est considérable pour les acteurs du bail commercial, qu’il s’agisse du bailleur, du locataire ou des praticiens qui les conseillent dans le cadre d’un contentieux locatif commercial. En premier lieu, le bailleur qui notifie une offre de vente au locataire en application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce doit avoir conscience qu’il ne peut, pendant le délai d’un mois, ni vendre le bien à un tiers, ni être contraint de le vendre au locataire s’il renonce finalement à son projet de cession. Cette dualité de régime crée un espace de liberté résiduelle pour le bailleur, qui peut légitimement changer d’avis sans s’exposer à une exécution forcée, mais au prix d’une éventuelle condamnation à des dommages et intérêts dont le montant devra être apprécié par le juge en fonction du préjudice effectivement subi par le locataire.
En deuxième lieu, le locataire qui reçoit une offre de vente en application de l’article L. 145-46-1 doit être conscient que son droit de préférence ne lui confère pas une garantie absolue d’acquérir le bien. Si le bailleur se ravise avant l’acceptation de l’offre, le locataire ne pourra pas obtenir l’exécution forcée de la vente, mais seulement des dommages et intérêts, dont il lui appartiendra de démontrer le préjudice, lequel pourra notamment inclure les frais engagés en vue de l’acquisition, la perte de chance de réaliser une opération économique avantageuse ou le préjudice moral résultant de la frustration de ses attentes légitimes. Cette solution, qui peut paraître sévère pour le locataire, est en réalité conforme au droit commun de la formation du contrat, qui ne permet pas de contraindre une partie à contracter contre son gré, ainsi que le rappelle expressément l’article 1116 du Code civil en énonçant que la rétractation de l’offre en violation de l’interdiction légale empêche la conclusion du contrat.
En troisième lieu, l’arrêt du 25 juin 2026 confirme, a contrario, l’efficacité de la sanction de la nullité lorsque le bailleur vend le bien à un tiers pendant le délai d’option. Cette nullité, qui opère rétroactivement, permet au locataire d’obtenir l’anéantissement de la vente frauduleuse et, le cas échéant, de se voir offrir la possibilité d’acquérir le bien dans les conditions initialement notifiées, sous réserve que le délai de prescription de deux ans ne soit pas expiré. La Cour de cassation rappelle ainsi que le droit de préférence du locataire, bien que n’étant pas un droit de préemption au sens strict, bénéficie d’une protection juridictionnelle effective qui le distingue du simple pacte de préférence régi par le seul droit commun des obligations.
Par ailleurs, la circonstance que l’offre ait été, en l’espèce, notifiée par le notaire à la sous-locataire et non à la locataire elle-même n’a pas été jugée déterminante par la Cour de cassation, qui a préféré trancher le litige sur le terrain de la rétractation de l’offre plutôt que sur celui de l’irrégularité formelle de la notification. Il en résulte que les irrégularités formelles de la notification, si elles peuvent engager la responsabilité professionnelle du notaire ou la responsabilité contractuelle du bailleur, ne modifient pas la nature juridique de l’offre ni le régime de sa rétractation. La solution eût été différente si l’offre avait été notifiée à une personne dépourvue de tout droit sur le bail, auquel cas la notification n’aurait pu valoir offre de vente au sens de l’article L. 145-46-1.
Enfin, il convient de relever que l’arrêt commenté s’inscrit dans une construction prétorienne plus large relative à l’articulation entre le droit spécial des baux commerciaux et le droit commun des obligations. La Cour de cassation, par une motivation qui fait application combinée des articles 1113, 1116 du Code civil et L. 145-46-1 du Code de commerce, démontre que le statut des baux commerciaux ne constitue pas un ordre juridique autonome et clos, mais qu’il s’intègre dans le système général du droit des contrats, dont il emprunte les concepts et les sanctions lorsque son propre corps de règles ne fournit pas de solution expresse. Cette porosité entre le droit spécial et le droit commun, déjà observée en matière de clause résolutoire ou de fixation du loyer, trouve ici une illustration supplémentaire qui enrichit la compréhension globale du statut. Les praticiens intervenant en cession de fonds de commerce et en droit des baux commerciaux doivent intégrer cette articulation dans leur analyse précontentieuse et contentieuse des situations d’espèce.
Conclusion
L’arrêt du 25 juin 2026 constitue une décision de principe dont la portée dépasse le seul cas d’espèce et s’étend à l’ensemble du droit du bail commercial. En distinguant clairement la nullité de la vente au tiers, sanction spécifique du droit de préférence, et la rétractation de l’offre, soumise au droit commun de la responsabilité extracontractuelle, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une clarification bienvenue dans un domaine où la pratique pouvait hésiter entre plusieurs qualifications. Cette distinction, fondée sur la combinaison des articles 1113 et 1116 du Code civil avec l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, permet de concilier la protection du locataire, la liberté contractuelle du bailleur et la sécurité juridique des transactions immobilières. Les praticiens du bail commercial retiendront que le droit de préférence du locataire, s’il est effectivement protégé par la nullité de la vente frauduleuse consentie à un tiers pendant le délai d’option, ne lui confère pas un droit absolu à l’acquisition du bien loué, la rétractation de l’offre par le bailleur avant son acceptation ne pouvant donner lieu qu’à une indemnisation sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle et non à une exécution forcée de la vente.
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