Projet de loi Relance Logement du 24 juin 2026 et renforcement jurisprudentiel de l’obligation de délivrance du bailleur
Présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, le projet de loi Relance Logement constitue la réponse gouvernementale à l’une des crises du logement les plus aiguës qu’ait connues la France. Selon le baromètre de la Fondation Palladio, seuls 278 000 logements ont été livrés en 2025, soit deux fois moins que les besoins annuels estimés. Le logement représente désormais 27 % du budget des ménages français et 74 % des Français jugent difficile de se loger. Face à ce constat, le texte déploie dix articles autour de cinq axes prioritaires : révision du dispositif Jeanbrun, remise en location des passoires thermiques, renforcement du pouvoir des maires, simplification administrative et développement de l’habitat partagé pour les personnes âgées. Or, ce mouvement de relance législative intervient dans un contexte jurisprudentiel marqué par un renforcement significatif de l’obligation de délivrance du bailleur, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 4 juin 2026 publié au Bulletin et en formation de section, le caractère continu, indérogeable et perpétuellement exigible. L’objet du présent article est de confronter ces deux mouvements — assouplissement législatif et exigence jurisprudentielle — pour en dégager les implications pratiques à l’égard des bailleurs et des locataires.
I. Le projet de loi Relance Logement du 24 juin 2026 : une réorientation législative du marché locatif
A. L’assouplissement des contraintes pesant sur les bailleurs privés
Le premier axe du projet de loi Relance Logement concerne la révision du statut du bailleur privé, institué par la loi de finances pour 2026 et entré en vigueur le 21 février 2026. Ce dispositif, communément désigné sous le nom de dispositif Jeanbrun, avait été conçu pour inciter les particuliers à investir dans le logement locatif en leur offrant un amortissement fiscal substantiel, sous réserve du respect de conditions strictes de performance énergétique et de plafonnement des loyers. Le bilan du volet ancien — parfois encore appelé Denormandie — est toutefois qualifié par le ministre lui-même de « bilan zéro », en raison de deux exigences jugées excessives : un seuil de travaux fixé à 30 % du prix d’acquisition et l’obligation d’atteindre un diagnostic de performance énergétique de classe A ou B après rénovation. Le projet de loi propose de ramener le seuil de travaux de 30 % à 20 %, voire moins selon les arbitrages parlementaires, et de substituer à l’exigence d’un DPE A ou B celle d’une simple progression de deux classes énergétiques. Le ministre a en outre évoqué deux pistes fiscales complémentaires, sans toutefois les intégrer au texte, dès lors qu’elles relèveraient de la loi de finances : la suppression de l’impôt sur la fortune immobilière et la révision du régime des amortissements imposables en cas de revente avant vingt-deux années de détention.
Par ailleurs, le texte ambitionne d’accélérer la délivrance des permis de construire et de simplifier les normes applicables à la construction. Vincent Jeanbrun a plaidé pour un « vrai choc de simplification », dépassant les seuls effets d’annonce, en rappelant que la filière immobilière pèse 10 % du produit intérieur brut français — soit 290 milliards d’euros de valeur ajoutée — et représente 2,5 millions d’emplois. Le constat dressé devant l’Institut Janus le 16 juin 2026 est sans appel : l’accumulation des normes, la complexité des procédures et l’instabilité fiscale découragent simultanément la construction neuve et l’investissement locatif. Le texte s’efforce d’y répondre en renforçant les pouvoirs des maires dans la production de logements et dans l’attribution des logements sociaux, et en confiant à Sylvain Grataloup, président de l’UNPI France, une mission de recherche d’équilibre entre les droits des locataires et ceux des propriétaires bailleurs.
En outre, le projet de loi tire les conséquences du constat selon lequel la vacance commerciale atteint 11,9 % avec 9 millions de mètres carrés de bureaux inoccupés en France, tandis que le bâtiment génère 16 % des émissions de gaz à effet de serre du pays. Ces deux données justifient, selon le gouvernement, une approche globale qui ne dissocie pas la relance de la construction de la rénovation énergétique du parc existant. Le ministre a ainsi évoqué un « plan de relance » plus large, mobilisant également des propositions de loi déjà déposées et des amendements à d’autres textes, comme le projet de loi RIPOST du ministère de l’Intérieur, qui doit corriger le régime du squat en qualifiant de squat l’occupation sans droit d’un logement au-delà de quarante-huit heures, même lorsque celle-ci succède à un bail régulier.
B. La remise en location des passoires thermiques sous condition de travaux
Le deuxième volet du texte, particulièrement attendu par les professionnels et les propriétaires, concerne la remise sur le marché locatif des logements énergivores. Le projet de loi prévoit ainsi que près de 700 000 logements classés F ou G puissent être remis en location, à la condition que le propriétaire s’engage à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Cette mesure constitue un infléchissement notable par rapport au calendrier contraignant issu de la loi du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, qui a inscrit à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 un échéancier progressif d’interdiction de location : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, tandis que les logements classés F — estimés à 500 000 environ — devaient l’être à compter du 1er janvier 2028, et les logements classés E à compter du 1er janvier 2034.
Le projet de loi Relance Logement n’abroge pas formellement ces échéances, mais il en suspend l’effet en autorisant la relocation des logements F et G sous condition d’un engagement de travaux. L’avis favorable du Conseil national de l’habitat, requis avant le passage en Conseil des ministres, a été obtenu. Le ministre a toutefois écarté la piste d’une exonération de loyer pour les propriétaires qui s’engageraient à remettre leur logement en location, au motif qu’un tel dispositif pourrait inciter certains propriétaires à laisser leur bien vacant pour en bénéficier. Il a rappelé que les maires disposent d’ores et déjà d’outils pour taxer plus lourdement les logements vacants détenus à des fins de pure spéculation, distinguant ainsi le petit bailleur du spéculateur.
Cette réorientation législative soulève une question juridique de première importance, que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisément contribué à éclairer par sa jurisprudence la plus récente : l’obligation de délivrance d’un logement décent, telle que définie aux articles 1719 et 1709 du Code civil et à l’article 6 précité de la loi du 6 juillet 1989, est une obligation continue dont le manquement persistant expose le bailleur à une action en exécution forcée tant qu’il n’y a pas remédié. La Cour de cassation a rappelé ce principe avec une netteté particulière dans un arrêt du 4 juin 2026 rendu en formation de section et publié au Bulletin, précisément le même jour que l’arrêt 24-16.993 relatif à l’impossibilité pour le bailleur de délivrer un congé pour réaliser des travaux de mise en conformité.
II. Le renforcement jurisprudentiel de l’obligation de délivrance : une obligation continue et d’ordre public
A. L’obligation continue de délivrance, indérogeable et perpétuellement exigible
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 4 juin 2026, un arrêt de rejet publié au Bulletin et en formation de section, sous le numéro 24-11.437, qui fixe avec une autorité renforcée le régime de l’obligation de délivrance d’un logement décent dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. La Cour y énonce, dans un attendu de principe dont la portée dépasse les seules circonstances de l’espèce, que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail ». Elle en déduit que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice.
Cette décision s’inscrit dans le prolongement direct de l’arrêt rendu par la même chambre le 4 décembre 2025, sous le numéro 23-23.357, également publié au Bulletin et en formation de section, aux termes duquel les obligations continues du bailleur — délivrance, entretien, jouissance paisible — sont « exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ». La Cour de cassation y rappelle, au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil, que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». La combinaison de ces deux arrêts de principe dessine un régime juridique dans lequel le bailleur ne peut ni se soustraire à son obligation de délivrance par le seul écoulement du temps, ni en reporter la charge sur le locataire en l’absence de stipulation contractuelle expresse.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a censuré, dans un arrêt du 10 avril 2025 publié au Bulletin et en formation de section, sous le numéro 23-14.974, le raisonnement d’une cour d’appel qui avait déduit d’une clause de non-recours insérée au bail commercial l’exonération du bailleur de son obligation de délivrance. La Cour y rappelle, au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil, qu’« une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ». La Cour de cassation érige ainsi l’obligation de délivrance au rang d’obligation d’ordre public, à laquelle il ne peut être dérogé par une stipulation contractuelle qui n’aurait pas précisément pour objet de transférer au preneur la charge de travaux déterminés.
En conséquence, le locataire d’un logement qui ne répond pas aux critères de décence définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, ou qui ne satisfait pas au niveau de performance énergétique exigé par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dispose d’une action en exécution forcée qui demeure recevable aussi longtemps que le manquement du bailleur persiste. La Cour de cassation a d’ailleurs jugé, dans un arrêt du 16 octobre 2025 sous le numéro 24-16.682, que le locataire est fondé à invoquer le manquement du bailleur à son obligation de délivrance dès lors que « le logement loué ne répondait pas aux critères d’un logement décent, qu’il n’avait pas été délivré en état d’usage ». De même, l’arrêt du 14 novembre 2024, sous le numéro 23-12.650, a précisé que le bailleur, tenu de délivrer un logement décent, « doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations et les travaux d’entretien » nécessaires, et que « cette obligation du bailleur ne sauraient commencer à se prescrire à compter de la date de signature du bail », mais se renouvelle continûment.
En outre, le locataire peut opposer le manquement du bailleur à son obligation de délivrance comme moyen de défense à une action en résiliation du bail ou en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 26 septembre 2024 sous le numéro 22-23.276, que le juge ne peut constater l’acquisition de la clause résolutoire sans examiner si le locataire invoquait utilement le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent. Cette jurisprudence consacre ainsi un équilibre procédural entre les droits du bailleur et ceux du locataire, fondé sur la nature synallagmatique du contrat de bail et sur l’interdépendance des obligations réciproques des parties.
B. La prescription triennale de l’action indemnitaire, tempérament à l’imprescriptibilité de l’exécution forcée
Si l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance est recevable sans limitation de durée, l’action en indemnisation du préjudice de jouissance subi par le locataire du fait du manquement du bailleur est, quant à elle, soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». La troisième chambre civile a fait application de cette règle dans l’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-11.437), en limitant l’indemnisation du préjudice de jouissance à la période de trois ans précédant la demande en justice, tout en reconnaissant que l’exécution forcée en nature demeurait possible tant que le manquement persistait.
Cette distinction entre l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée et la prescription triennale de l’action indemnitaire constitue l’un des apports les plus significatifs de l’arrêt du 4 juin 2026. Elle évite que le bailleur ne puisse se voir réclamer, plusieurs décennies après l’entrée dans les lieux, une indemnisation rétroactive portant sur l’intégralité de la période d’occupation, tout en préservant le droit du locataire d’obtenir la cessation actuelle et future du manquement. La Cour de cassation a ainsi écarté le moyen par lequel la locataire soutenait que le dommage résultant de l’état d’indécence du logement était un préjudice continu qui perdurait depuis le début du bail et devait être intégralement indemnisé, en jugeant que ce moyen postulait à tort l’inapplicabilité de la prescription triennale.
En pratique, cette articulation impose au locataire qui entend obtenir réparation de son préjudice de jouissance d’agir avec diligence, dans le délai de trois ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son droit. À défaut, l’indemnisation sera limitée à la période triennale précédant l’assignation, sans que le locataire puisse prétendre à une réparation intégrale remontant à l’origine du manquement. Cette solution, qui tempère la rigueur de l’obligation continue du bailleur par un mécanisme de prescription extinctive, s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence antérieure. La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 11 janvier 2024 sous le numéro 22-15.848, que « le bailleur avait manqué à son obligation de délivrer au locataire un logement décent et que les préjudices, notamment de jouissance et corporel, en résultant », devaient être réparés dans les limites de la prescription applicable.
La troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 2 avril 2026 sous le numéro 24-22.181, que « les deux logements avaient bien été délivrés à l’époque des mises en location », ce qui excluait que le manquement à l’obligation de délivrance fût caractérisé au jour de l’entrée dans les lieux. Cette décision rappelle que le point de départ de l’appréciation du manquement n’est pas figé à la date de conclusion du bail, mais se déplace dans le temps en fonction de l’évolution de l’état du logement et des exigences légales et réglementaires applicables, notamment en matière de performance énergétique. Dès lors, un logement qui était conforme aux normes de décence à la date de son entrée en location peut devenir indécent par l’effet de la dégradation de son état ou du relèvement des exigences légales.
Par ailleurs, le locataire peut également agir en responsabilité contre le diagnostiqueur immobilier qui aurait omis de l’informer des défauts de performance énergétique du logement. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 17 octobre 2024 sous le numéro 22-22.882, que « le manquement du diagnostiqueur à son obligation d’information avait causé un préjudice » au locataire, consacrant ainsi l’obligation du professionnel de renseigner avec exactitude et loyauté l’acquéreur ou le locataire sur la performance énergétique du bien. Cette responsabilité du diagnostiqueur, distincte de celle du bailleur, offre au locataire une voie d’indemnisation complémentaire lorsque le DPE remis lors de la conclusion du bail s’avère erroné ou incomplet.
En tout état de cause, l’édifice jurisprudentiel ainsi construit autour de l’obligation de délivrance du bailleur repose sur un principe cardinal : cette obligation, parce qu’elle touche à la sécurité, à la santé et à la dignité des personnes, ne saurait être tenue en échec ni par l’écoulement du temps, ni par une stipulation contractuelle générale, ni par une carence prolongée du locataire à agir. Le bailleur qui entend se prévaloir du projet de loi Relance Logement pour remettre en location un logement classé F ou G devra nécessairement articuler cette faculté nouvelle avec l’obligation continue de délivrance dont la jurisprudence ne cesse de renforcer la portée. La réalisation effective des travaux de rénovation énergétique constituera, dans ce cadre, non seulement la condition légale de la relocation, mais également le moyen pour le bailleur de se prémunir contre une action en exécution forcée ou en indemnisation fondée sur l’indécence du logement. L’engagement de travaux prévu par le projet de loi ne saurait, en effet, demeurer à l’état de simple promesse : le locataire qui constaterait que le logement, bien que remis en location sous couvert de la loi nouvelle, ne satisfait toujours pas aux critères de décence, pourra agir sur le fondement des principes rappelés par les arrêts des 4 décembre 2025 et 4 juin 2026 pour en exiger la mise en conformité.
Conclusion
Le projet de loi Relance Logement présenté le 24 juin 2026 en Conseil des ministres par Vincent Jeanbrun et la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation relative à l’obligation de délivrance du bailleur procèdent, l’un et l’autre, d’un même objectif : permettre à chaque Français d’accéder à un logement décent. Ils y parviennent toutefois par des voies distinctes, voire potentiellement antagonistes, que la pratique devra concilier avec rigueur. Le législateur s’efforce de lever les freins à l’investissement locatif et de réintroduire sur le marché des centaines de milliers de logements aujourd’hui gelés par les exigences du DPE, tandis que le juge judiciaire consolide, arrêt après arrêt, le caractère continu, indérogeable et d’ordre public de l’obligation pesant sur le bailleur de délivrer un logement décent. La remise en location conditionnelle des passoires thermiques, mesure phare du projet gouvernemental, ne produira les effets escomptés qu’à la condition que les travaux de rénovation annoncés soient effectivement réalisés et que les logements ainsi remis sur le marché satisfassent effectivement aux exigences légales et réglementaires de décence, sous peine d’exposer le bailleur à une action en exécution forcée perpétuellement recevable, cumulée à une action en indemnisation dans les limites de la prescription triennale. La vigilance du locataire comme celle du bailleur, éclairées par une connaissance précise de l’état du droit positif, constituent le meilleur rempart contre les contentieux à venir.
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