L’obligation d’information du bailleur commercial face aux charges locatives : la construction d’un devoir de transparence par la troisième chambre civile (janvier-juin 2026)
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, repose sur un équilibre d’ordre public entre la protection du fonds de commerce du preneur et la préservation des droits du bailleur. La question des charges locatives constitue l’un des points de friction les plus fréquents de cet équilibre : le preneur supporte, en sus du loyer, un ensemble de dépenses annexes dont il n’est pas toujours en mesure de vérifier la réalité ni l’imputabilité. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dite de simplification de la vie économique, a introduit plusieurs modifications du statut, notamment la mensualisation de droit du loyer et le plafonnement du dépôt de garantie aux trois mois de loyer. Mais c’est sur le terrain de la preuve et de la transparence documentaire que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au premier semestre 2026, opéré la construction jurisprudentielle la plus significative. Par une série d’arrêts rendus entre le 29 janvier et le 18 juin 2026, dont plusieurs publiés au Bulletin et en formation de section, elle a progressivement érigé l’obligation d’information du bailleur en condition substantielle de l’exigibilité des charges locatives, tout en réaffirmant la permanence de l’obligation de délivrance comme fondement de cette transparence. L’analyse de cette construction permet de mesurer l’ampleur du mouvement jurisprudentiel et ses conséquences sur le contentieux locatif commercial.
I. La construction jurisprudentielle d’un devoir de transparence probatoire à la charge du bailleur
A. Le principe de communication active des justificatifs de charges posé par le double arrêt du 29 janvier 2026
Par deux arrêts rendus le 29 janvier 2026, la troisième chambre civile, statuant en formation de section et publiés au Bulletin, a opéré une clarification décisive du régime probatoire des charges récupérables dans le bail commercial. Dans l’affaire Cabinet Thevenet (pourvoi n° 24-14.982), la Cour de cassation était saisie d’un litige opposant une société locataire à sa bailleresse, laquelle réclamait le paiement de charges locatives sans avoir communiqué à la locataire, qui en avait fait la demande, les justificatifs des dépenses imputées. La cour d’appel de Versailles avait jugé que la mise à disposition des factures suffisait à satisfaire l’obligation de communication du bailleur, en retenant que la locataire ne contestait pas que les différentes factures justifiant les dépenses avaient été mises à sa disposition par la bailleresse. La Cour de cassation censure cette analyse et pose un principe dont la portée dépasse largement le cas d’espèce.
Au visa des articles 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1353 du même code, et des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du Code de commerce, elle énonce une règle en deux temps. Le premier volet, relatif à la charge de la preuve, dispose que « le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci ». Le second volet, relatif aux modalités de la communication, précise que le bailleur « doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, FS-B). Cette formulation, par l’emploi du verbe « adresser » opposé à « mettre à disposition », rompt avec une pratique que les juridictions du fond toléraient antérieurement et qui consistait, pour le bailleur, à proposer une simple consultation sur place des pièces justificatives.
Le même jour, dans l’affaire SCI Audition.fr (pourvoi n° 24-17.227), la Cour a appliqué ce principe aux taxes et impositions, en jugeant que le bailleur doit démontrer l’existence d’une clause expresse mettant la taxe foncière à la charge du preneur. La cour d’appel avait relevé que « le bail a prévu que le preneur rembourse au bailleur la taxe foncière, en plus du paiement des charges », mais la Cour de cassation, censurant l’arrêt sur un autre fondement, rappelle implicitement que cette clause expresse est la condition sine qua non de l’imputation de la taxe au preneur (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227, FS-B). L’enseignement est clair : le bailleur ne peut se prévaloir de l’exigibilité d’une charge que s’il démontre, d’une part, son existence et son montant, d’autre part, que le contrat de bail la met expressément à la charge du preneur.
Ce double arrêt consacre ainsi un véritable devoir de transparence documentaire, dont la méconnaissance prive le bailleur de son droit au paiement. Il ne s’agit plus d’une simple faculté de contrôle offerte au preneur, mais d’une obligation positive pesant sur le bailleur et dont le non-respect entraîne le rejet de sa demande en paiement. La Cour de cassation s’appuie expressément sur l’article 1353 du Code civil, aux termes duquel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Cette règle, qui constitue l’un des principes cardinaux du droit de la preuve, trouve dans le contentieux des charges locatives une application particulièrement rigoureuse. La jurisprudence s’inscrit par ailleurs dans le prolongement direct des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du Code de commerce.
L’article L. 145-40-2, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, impose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » et que « cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire ». L’article R. 145-36 précise que « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ». En subordonnant l’exigibilité des charges à la communication active des justificatifs, la Cour de cassation transforme ce qui pouvait apparaître comme une simple obligation administrative en une condition substantielle du droit à paiement du bailleur. La mise à disposition passive, qui relevait d’une pratique courante dans la gestion locative, est désormais proscrite.
Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 a renforcé ce dispositif en créant un article L. 145-32-1 du Code de commerce qui institue un paiement mensuel du loyer de droit pour les preneurs à bail commercial lorsque le bail n’en dispose pas autrement. Cette mensualisation, couplée au plafonnement du dépôt de garantie au montant de trois mois de loyer, facilite le suivi financier du contrat par le preneur et rend d’autant plus nécessaire la transparence sur les charges dont le bailleur entend obtenir le remboursement. La convergence entre l’impulsion législative et le standard jurisprudentiel dessine une transformation profonde de la relation contractuelle entre bailleur et preneur.
B. L’exigence de la clause expresse pour l’imputation des charges et taxes au preneur
Le devoir de transparence ne se limite pas à la communication de justificatifs : il emporte également une exigence de prévisibilité contractuelle. Dans l’arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-22.452), la troisième chambre civile rappelle, au visa de l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». En l’espèce, des copropriétaires avaient donné à bail commercial un immeuble à une société exploitant une résidence de tourisme. Le contrat stipulait que le preneur s’obligeait à acquitter « les impôts et taxes auxquels les locataires sont ordinairement soumis, y compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ». La cour d’appel de Pau avait néanmoins rejeté la demande de remboursement de cette taxe au motif qu’« à défaut de disposition expresse concernant cette taxe, celle-ci ne peut être mise à la charge du preneur, alors même que l’enlèvement des ordures ménagères est inhérent à l’exploitation de l’immeuble en résidence de tourisme ».
La Cour de cassation censure cette décision avec une motivation concise mais implacable : « en statuant ainsi, alors que le bail consenti le 29 juin 2010 par M. et Mme [U], aux droits desquels vient M. [F], stipule que le preneur s’oblige à acquitter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-22.452). La solution illustre un principe simple mais dont les juridictions du fond s’écartent parfois : lorsque le bail contient une clause expresse mettant une charge déterminée à la charge du preneur, le juge ne peut refuser de l’appliquer au motif que cette charge serait inhérente à l’exploitation.
La symétrie des solutions des 29 janvier et 4 juin 2026 mérite d’être soulignée. L’arrêt du 29 janvier 2026 (n° 24-17.227) protège le preneur en imposant au bailleur de prouver l’existence de la clause expresse : à défaut, la taxe foncière ne peut être réclamée. L’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-22.452) protège le bailleur en imposant au juge de respecter la clause expresse lorsqu’elle existe : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, dès lors qu’elle est contractuellement prévue, doit être mise à la charge du preneur. Ces deux décisions, lues ensemble, consacrent la force obligatoire du contrat comme principe cardinal de l’analyse des charges locatives, sous le contrôle de la Cour de cassation qui sanctionne les juridictions du fond s’en écartant.
En conséquence, le régime des charges dans le bail commercial s’articule désormais autour d’un double standard : l’existence d’une clause expresse imputant la charge au preneur, condition de fond dont la preuve incombe au bailleur, et la communication effective des justificatifs, condition de forme sans laquelle la charge n’est pas exigible. Cette construction, qui émerge de la confrontation des arrêts des 29 janvier et 4 juin 2026, transforme le bail commercial en un contrat à transparence renforcée, où la documentation des obligations financières du preneur est érigée en condition préalable de leur validité.
II. L’articulation de l’obligation d’information avec la permanence de l’obligation de délivrance
A. L’effet de l’obligation d’information sur l’acquisition de la clause résolutoire
La question de la preuve des charges locatives ne se limite pas au contentieux du paiement : elle conditionne également la mise en oeuvre de la clause résolutoire. Le bailleur qui délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire pour des charges impayées doit être en mesure de justifier que ces charges sont dues et exigibles. À défaut, le commandement est dépourvu d’effet et la clause résolutoire n’est pas acquise. L’arrêt du 29 janvier 2026 (n° 24-14.982) en fournit une illustration immédiate : le dispositif de l’arrêt confirme le jugement entrepris en ce qu’il « dit que le commandement visant la clause résolutoire du bail signifié le 15 mars 2019 à la locataire est dépourvu de fondement et ne peut produire effet ».
Dès lors, le défaut de justification des charges par le bailleur ne le prive pas seulement du droit au paiement : il neutralise l’arme la plus redoutable dont il dispose, celle de la résiliation de plein droit du bail. Cette conséquence procédurale confère à l’obligation d’information une dimension stratégique dans l’économie du contentieux locatif commercial. Le bailleur ne peut activer la clause résolutoire pour des charges dont il n’établit pas l’existence, le montant et l’imputabilité contractuelle. Dans un contexte où les commandements de payer visant la clause résolutoire constituent le mode le plus fréquent d’introduction du contentieux locatif, la portée pratique de cette jurisprudence est considérable.
Cette articulation entre preuve des charges et clause résolutoire trouve un écho renforcé dans la loi du 26 mai 2026, qui a modifié l’article L. 145-41 du Code de commerce pour subordonner la suspension judiciaire de la clause résolutoire à la capacité financière du preneur de s’acquitter des sommes dues dans un délai déterminé. La réforme invite le juge à examiner la réalité et l’étendue de la dette locative avant de statuer sur la résiliation ou la suspension du bail. Or, cet examen suppose précisément que le bailleur ait satisfait à son obligation d’information et de justification des sommes réclamées. L’obligation probatoire du bailleur devient ainsi un préalable indispensable à l’office du juge des référés ou du juge du fond saisi de la demande d’acquisition de la clause résolutoire.
A cet égard, la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile avait déjà posé des jalons significatifs. L’arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820), publié au Bulletin, juge que l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, paralyse la mise en oeuvre de la clause résolutoire et doit être examinée par le juge même si le preneur ne s’en prévaut que postérieurement à l’expiration du délai du commandement (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). Cette solution, qui consacre une immunité procédurale du preneur, trouve un prolongement naturel dans la jurisprudence sur les charges : le manquement du bailleur à son obligation d’information constitue une inexécution contractuelle susceptible de fonder l’exception d’inexécution et de paralyser la clause résolutoire.
B. La convergence des obligations d’information et de délivrance dans la protection du preneur
L’obligation de délivrance, définie par l’article 1719 du Code civil, impose au bailleur « de délivrer au preneur la chose louée » et « d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Cette obligation, que la troisième chambre civile qualifie de manière décisive d’obligation continue dans l’arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-19.292), ne se réduit pas à la seule remise matérielle des locaux. Elle englobe également la délivrance d’une information complète sur les conditions financières de la jouissance, dont les charges locatives constituent un élément essentiel. Dès lors, le bailleur qui refuse de communiquer les justificatifs de charges manque à son obligation de délivrance, entendue dans sa dimension informationnelle.
L’arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-19.292) constitue un jalon majeur de cette construction. Statuant en formation de section et publié au Bulletin, la troisième chambre civile y énonce que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B). Cette formulation consacre, au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil, l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance et la prescription quinquennale de l’action en réparation, courant à compter de la demande en justice.
La portée de cet arrêt pour le contentieux des charges locatives est directe : le preneur qui n’a pas reçu les justificatifs de charges peut agir en exécution forcée de l’obligation de délivrance, sans se voir opposer la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, qui régit les actions fondées sur le statut des baux commerciaux. L’obligation de délivrance, parce qu’elle puise sa source dans le droit commun du contrat de louage, échappe au régime de prescription spécifique du statut. Il s’agit là d’une distinction fondamentale pour le praticien, qui dispose ainsi d’un fondement alternatif pour engager ou poursuivre une action en communication de justificatifs.
Par ailleurs, l’arrêt du 18 juin 2026 (pourvoi n° 24-22.468) illustre l’articulation concrète entre obligation de délivrance et obligation d’information dans le contentieux des charges. Dans cette affaire, une locataire contestait le périmètre des lieux loués et sollicitait, à titre reconventionnel, le remboursement de charges locatives indûment acquittées. La Cour de cassation, rejetant le pourvoi, relève que la cour d’appel « a retenu que le bail ne mentionnait pas expressément que l’espace grillagé extérieur, utilisé pour le stockage des pneus, était inclus dans l’assiette du bail » et que la bailleresse « n’avait que toléré l’occupation de l’espace grillagé par la locataire sans le donner à bail » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-22.468). La solution confirme que le contenu de l’obligation de délivrance détermine l’assiette des charges récupérables : les charges afférentes à un espace non inclus dans le bail ne peuvent être réclamées au preneur.
En définitive, la troisième chambre civile construit, par touches successives au cours du premier semestre 2026, un système de protection du preneur qui repose sur deux piliers indissociables. Le premier est l’obligation de délivrance, obligation continue et imprescriptible par nature qui impose au bailleur de fournir une jouissance conforme au contrat et d’informer le preneur sur les conditions financières de cette jouissance. Le second est l’obligation d’information et de justification des charges, qui conditionne l’exigibilité de celles-ci et prive le bailleur défaillant de la possibilité d’activer la clause résolutoire. L’un et l’autre convergent vers un même objectif : garantir au preneur commercial une prévisibilité contractuelle et une transparence financière qui lui permettent d’exercer son activité dans des conditions loyales.
Conclusion
La construction jurisprudentielle opérée par la troisième chambre civile au premier semestre 2026 consacre l’émergence d’un devoir de transparence documentaire à la charge du bailleur commercial. L’obligation de communiquer activement les justificatifs de charges, posée par le double arrêt du 29 janvier 2026, et l’exigence d’une clause expresse pour l’imputation des taxes au preneur, confirmée par l’arrêt du 4 juin 2026, transforment le régime probatoire des charges locatives en un standard renforcé de protection du preneur. La permanence de l’obligation de délivrance, réaffirmée avec force par l’arrêt du 5 mars 2026, fournit le fondement juridique de cette transparence : le bailleur, débiteur d’une obligation continue de délivrance, est tenu d’informer le preneur et de justifier l’ensemble des sommes qu’il entend lui imputer. L’articulation de ces obligations avec la clause résolutoire, neutralisée en cas de carence probatoire du bailleur, confère au devoir de transparence une portée procédurale décisive. Les praticiens du contentieux commercial mesureront l’importance de cette jurisprudence pour la conduite des litiges locatifs, tant en demande qu’en défense. L’obligation d’information, de simple accessoire contractuel qu’elle était, est désormais érigée au rang de condition substantielle de l’équilibre du bail commercial.
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