L’office du juge face à l’exception d’inexécution opposée par le preneur à bail : l’affirmation d’un contre-pouvoir effectif
I. L’émergence d’un droit d’opposition autonome du preneur
A. La dispense de mise en demeure préalable
Le droit commun des contrats, en ses articles 1219 et 1220 du Code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016, consacre l’exception d’inexécution comme un mécanisme de justice privée permettant à une partie de suspendre l’exécution de sa propre obligation tant que son cocontractant n’a pas exécuté la sienne. Ce tempérament à la force obligatoire du contrat trouve, en matière de baux, un terrain d’application particulièrement sensible, dès lors qu’il autorise le preneur à interrompre le paiement des loyers, obligation essentielle du contrat de louage. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 18 septembre 2025 promis à la plus large diffusion, consacré une avancée majeure en énonçant que le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable au bailleur.
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1728 du même code dispose pour sa part que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. De cette confrontation d’obligations réciproques, la Cour de cassation a déduit, dans un attendu de principe, que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin).
La portée de cette affirmation doit être mesurée à l’aune de la jurisprudence antérieure. Avant cet arrêt, plusieurs décisions de cours d’appel subordonnaient la recevabilité de l’exception d’inexécution à l’envoi préalable d’une mise en demeure, exigeant du preneur qu’il ait vainement sommé le bailleur de remédier aux désordres avant de suspendre le paiement des loyers. La Cour de cassation, en censurant cette exigence, a entendu rappeler que l’exception d’inexécution est un mécanisme d’origine légale qui ne saurait être entravé par des conditions que la loi ne prévoit pas. En l’espèce, il était reproché à l’arrêt attaqué d’avoir « ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas » en exigeant une mise en demeure, cependant que la locataire établissait, par constat d’huissier, l’impossibilité d’exploiter le local commercial en raison d’infiltrations persistantes.
L’arrêt du 16 mai 2024, rendu par la même chambre, avait déjà esquissé cette orientation en jugeant que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438). Par cette formule, la Haute juridiction rappelait que l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur est une obligation de résultat renforcée, dont la violation ouvre au preneur un droit de riposte que la technique de l’exception d’inexécution vient précisément armer. Dès lors, exiger une mise en demeure préalable reviendrait à paralyser un droit dont la source est directement légale, et à priver le mécanisme de son effectivité pratique.
Cette dispense de mise en demeure n’est toutefois pas sans contrepartie. Le preneur qui entend se prévaloir de l’exception d’inexécution doit rapporter la preuve que les manquements du bailleur rendent le local impropre à l’usage auquel il est destiné. Par ailleurs, la jurisprudence rappelle que le juge conserve un pouvoir souverain d’appréciation des faits pour déterminer si les désordres invoqués atteignent un seuil de gravité suffisant. Ainsi, dans un arrêt du 29 février 2024, la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir « souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il résultait des pièces produites que les désordres constatés et imperfections observées n’étaient pas de nature à rendre le logement totalement inhabitable, en sorte que le locataire ne pouvait se prévaloir de son indécence pour suspendre le paiement du loyer » (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 20-17.542).
B. L’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme des délais de paiement
Le droit des baux, qu’il s’agisse du bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 ou du bail commercial encadré par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, organise un mécanisme spécifique de résiliation de plein droit par l’effet d’une clause résolutoire. L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
La pratique a longtemps considéré que ce texte enfermait le preneur dans un carcan temporel : à défaut d’avoir payé les causes du commandement ou saisi le juge aux fins d’octroi de délais de paiement dans le mois de sa délivrance, la clause résolutoire serait irrémédiablement acquise. Cette lecture rigoriste cantonnait l’office du juge à un simple constat, le privant de tout pouvoir d’appréciation sur le bien-fondé de la résiliation. Or, l’arrêt du 5 mars 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, opère un infléchissement remarquable de cette analyse en affirmant que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin).
Cette solution doit être saluée pour sa clarté. Elle dissocie nettement deux mécanismes que la pratique confondait. D’une part, le mécanisme des délais de paiement, prévu par l’article 1343-5 du Code civil et visé par l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui permet au juge de suspendre les effets d’une clause résolutoire déjà acquise en octroyant des délais au débiteur. Ce mécanisme est enfermé dans le délai d’un mois à compter du commandement, à peine de forclusion. D’autre part, le mécanisme de l’exception d’inexécution, issu des articles 1219 et 1220 du Code civil, qui empêche l’acquisition même de la clause résolutoire en rendant le défaut de paiement légitime. Ce second mécanisme n’est soumis à aucun délai de forclusion, car il ne tend pas à suspendre les effets de la clause mais à en contester le fondement même.
Cette autonomie avait été préparée par un arrêt du 4 janvier 2023, dans lequel la troisième chambre civile rappelait que « lorsque le preneur ne s’est pas libéré dans les conditions fixées par le juge, la clause résolutoire reprend son plein effet à l’expiration du délai imparti par le commandement de payer qui la visait » (Cass. 3e civ., 4 janv. 2023, n° 21-19.705). Cet arrêt confirmait la rigueur du mécanisme des délais de paiement mais n’excluait nullement que le preneur puisse, par une voie distincte, contester le principe même de la résiliation en invoquant l’inexécution préalable du bailleur. L’arrêt du 5 mars 2026 vient lever toute ambiguïté en consacrant l’indépendance des deux voies de droit.
II. Les conséquences sur l’office du juge
A. L’obligation de vérifier le bien-fondé de l’exception
L’apport principal de l’arrêt du 5 mars 2026 réside dans la détermination de l’étendue de l’office du juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire. En présence d’une exception d’inexécution invoquée par le preneur, le juge ne peut se borner à relever l’absence de saisine aux fins de délais de paiement dans le mois du commandement pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. Il doit procéder à une vérification substantielle du bien-fondé de l’exception, en examinant si le bailleur a manqué à ses obligations et si ces manquements justifiaient la suspension du paiement des loyers par le preneur.
Cette obligation de vérification s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de cassation relative à l’office du juge en matière de clause résolutoire. L’article 455 du Code de procédure civile, qui impose que tout jugement soit motivé, sert de fondement aux cassations prononcées pour défaut de réponse à conclusions ou insuffisance de motivation. À cet égard, l’arrêt du 11 janvier 2024 censure une cour d’appel qui, pour condamner solidairement les locataires au paiement de loyers impayés, s’était abstenue de répondre au moyen tiré de l’absence de caractère ménager de la dette née postérieurement à la résiliation du bail (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-10.525). Par cette cassation, la Haute juridiction rappelle que le juge ne saurait éluder les moyens de défense du preneur, fût-ce par un motif d’apparence qui ne répond pas à l’argumentation développée.
En l’espèce de l’arrêt du 5 mars 2026, la cour d’appel de Cayenne avait, par un arrêt du 26 février 2024, constaté l’acquisition de la clause résolutoire et condamné la locataire au paiement des entiers loyers, tout en relevant l’existence de nombreux désordres imputables à la bailleresse rendant l’immeuble impropre à sa destination. La cour d’appel avait toutefois estimé que l’exception d’inexécution devenait inefficace une fois la clause résolutoire acquise et que la locataire n’avait pas saisi le juge aux fins de suspension dans le mois du commandement. La Cour de cassation censure ce raisonnement au motif que la cour d’appel s’est déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 ».
Cette formulation indique que la vérification imposée au juge doit porter sur chaque terme locatif contesté, et non sur une appréciation globale et indifférenciée. Le juge doit examiner, mois par mois, si le manquement du bailleur à ses obligations justifiait le défaut de paiement. Cette exigence de granularité renforce considérablement la protection du preneur et alourdit corrélativement la charge probatoire du bailleur qui sollicite le constat de la résiliation.
L’arrêt du 27 juin 2024 illustre la rigueur du contrôle exercé par la Cour de cassation sur l’appréciation, par les juges du fond, de la gravité de l’inexécution. La troisième chambre civile y rappelle que l’article 1219 du Code civil subordonne l’exception d’inexécution à une condition de gravité suffisante et censure l’arrêt d’appel qui, pour admettre l’exception au profit du preneur, s’était déterminé « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.340). La Cour impose ainsi aux juges du fond de caractériser précisément le degré d’impropriété des lieux à leur destination, refusant de déduire de simples désordres partiels l’existence d’une inexécution suffisamment grave au sens de l’article 1219.
À l’inverse, l’arrêt du 28 novembre 2024, rendu en matière de bail d’habitation, démontre que la caractérisation de l’indécence du logement ne suffit pas à établir l’inhabitabilité totale. La Cour de cassation y approuve les juges du fond d’avoir considéré, après avoir constaté que « le logement donné à bail ne répondait pas aux normes de décence à raison de problèmes d’étanchéité et d’isolation générant de l’humidité et des moisissures », que les locataires ne pouvaient invoquer l’exception d’inexécution dès lors qu’il n’était pas démontré que le bien était inhabitable (Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 23-18.135). Cette distinction entre indécence et inhabitabilité trace la frontière entre le droit à réparation et le droit à suspension du paiement des loyers.
B. La portée pratique et les limites du nouveau dispositif
Sur le plan contentieux, l’articulation entre exception d’inexécution et clause résolutoire emporte plusieurs conséquences pratiques pour les praticiens du droit des baux commerciaux. En premier lieu, le preneur assigné en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire doit, à peine de perdre le bénéfice de l’exception, articuler précisément dans ses conclusions les manquements du bailleur qu’il invoque et les rattacher à la période pour laquelle le paiement a été suspendu. L’exception d’inexécution n’opère pas de plein droit ; elle suppose une allégation circonstanciée et étayée par les pièces du dossier.
En deuxième lieu, le bailleur qui entend prévenir ce risque doit, avant de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, s’assurer qu’il a lui-même satisfait à ses obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible. Un commandement délivré alors que le bailleur est en situation de manquement caractérisé à ses obligations expose ce dernier à voir sa demande de constatation de la résiliation rejetée, voire à se voir condamné à des dommages-intérêts pour procédure abusive.
En troisième lieu, l’arrêt du 5 mars 2026 ouvre une perspective nouvelle pour le preneur à bail d’habitation, bien que l’espèce concerne un bail commercial. Les principes dégagés par la Cour de cassation, fondés sur les articles 1219, 1220, 1719 et 1728 du Code civil, sont transposables au bail d’habitation, régi par la loi du 6 juillet 1989 dont l’article 6 impose au bailleur de délivrer un logement décent. La jurisprudence du 16 mai 2024 précitée, qui rappelle que seul un cas de force majeure exonère le bailleur de cette obligation, conforte cette transposition.
Par ailleurs, le risque de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ne saurait être apprécié indépendamment de l’attitude du bailleur. L’arrêt du 18 septembre 2025, en dispensant le preneur de mise en demeure préalable, consacre l’idée que le bailleur ne peut tirer argument de sa propre turpitude pour obtenir la résiliation du contrat. Cette solution, qui s’inscrit dans la lignée de l’adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans, traduit une conception renouvelée de la bonne foi contractuelle dans les rapports bailleur-preneur.
Il convient toutefois de ne pas surestimer la portée de cette évolution jurisprudentielle. Le preneur qui suspend le paiement des loyers sans justification sérieuse s’expose à la résiliation de son bail et à son expulsion. La jurisprudence rappelle avec constance que l’exception d’inexécution ne saurait être invoquée de façon dilatoire ou pour des désordres mineurs sans incidence sur la jouissance des lieux. Le juge conserve un pouvoir souverain pour apprécier, au regard des circonstances de l’espèce, si les manquements allégués atteignent un degré de gravité suffisant pour justifier la suspension du paiement des loyers. Dans l’arrêt du 29 février 2024 déjà cité, la Cour de cassation a ainsi validé le raisonnement des juges du fond ayant estimé que les désordres n’étaient pas de nature à rendre le logement totalement inhabitable.
L’arrêt du 18 décembre 2025 illustre également les limites du mécanisme, dans une espèce où un bail commercial contenait à la fois une clause pénale en cas de non-paiement et une clause résolutoire en cas de non-exécution d’une obligation quelconque (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.423). La coexistence de ces deux stipulations oblige le juge à un examen distinct de chaque mécanisme, la clause pénale pouvant produire ses effets indépendamment de l’acquisition de la clause résolutoire.
Sur le terrain probatoire, l’évolution jurisprudentielle place le preneur dans une situation plus favorable, en ce qu’elle n’exige plus de lui une mise en demeure préalable pour opposer l’exception d’inexécution. Il n’en demeure pas moins que la charge de la preuve des manquements du bailleur lui incombe. Le constat d’huissier, le rapport d’expertise ou le courrier de l’administration compétente constituent les modes de preuve privilégiés pour établir l’impropriété des lieux à leur destination. La constitution d’un dossier probatoire solide, antérieur à la suspension des paiements, demeure une condition essentielle de succès de l’exception d’inexécution.
Enfin, l’évolution de l’office du juge en matière de clause résolutoire s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement du contrôle juridictionnel sur la résiliation des contrats. La réforme du droit des obligations de 2016, en consacrant les articles 1219 et 1220 du Code civil, a érigé l’exception d’inexécution en mécanisme de droit commun. La troisième chambre civile, par les arrêts commentés, en a précisé les modalités d’application dans le contentieux locatif, donnant à ce texte une effectivité que la pratique antérieure lui déniait largement.
Conclusion
Le preneur qui entend opposer l’exception d’inexécution doit également être attentif à la chronologie des manquements. La Cour de cassation, dans son arrêt du 28 novembre 2024, a rappelé que l’exception d’inexécution suppose que les manquements du bailleur soient contemporains de la période pour laquelle le paiement est suspendu. En l’espèce, le bailleur avait, après avoir délivré aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, sollicité la constatation de l’acquisition de celle-ci, cependant que les locataires invoquaient une exception d’inexécution et demandaient, à titre reconventionnel, la restitution des loyers versés (Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 23-18.135). La Cour censure l’arrêt d’appel pour défaut de base légale, imposant aux juges du fond de caractériser précisément la période durant laquelle le manquement du bailleur privait le local de sa destination contractuelle. Cette exigence de concomitance temporelle entre le manquement et la suspension du paiement constitue un garde-fou contre l’invocation dilatoire de l’exception d’inexécution.
En définitive, l’office du juge en matière de clause résolutoire se trouve renforcé par la double obligation, désormais clairement énoncée par la Cour de cassation, de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur et de motiver sa décision sur ce point, indépendamment des considérations tirées du non-respect du délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du Code de commerce. Cette évolution, qui s’inscrit dans la continuité de la réforme du droit des obligations, confère au mécanisme de l’exception d’inexécution une effectivité que la pratique contentieuse lui avait jusqu’alors largement refusée, en restaurant dans le même temps un équilibre entre les droits du bailleur et ceux du preneur que l’automaticité de la clause résolutoire avait rompu. Les contentieux à venir diront si cette nouvelle architecture jurisprudentielle est de nature à endiguer les stratégies dilatoires ou si, au contraire, elle ouvre une brèche dans laquelle s’engouffreront les preneurs de mauvaise foi. L’équilibre, comme toujours en droit des contrats, tiendra dans l’appréciation souveraine des juges du fond, sous le contrôle vigilant de la Cour de cassation.
Les arrêts du 18 septembre 2025 et du 5 mars 2026, tous deux publiés au Bulletin, marquent une étape significative dans la construction du régime de l’exception d’inexécution en matière de baux. En dispensant le preneur de mise en demeure préalable et en imposant au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception indépendamment du non-respect du délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du Code de commerce, la Cour de cassation renforce substantiellement la position du preneur confronté à un bailleur défaillant. Cette évolution ne remet pas en cause l’économie générale de la clause résolutoire, qui demeure un instrument efficace du recouvrement des loyers. Elle en corrige toutefois les excès en réintroduisant, dans l’office du juge, un pouvoir d’appréciation que la pratique avait eu tendance à occulter au profit d’un automatisme contentieux. Les praticiens du droit immobilier auront à coeur d’intégrer cette nouvelle donne dans la conduite des procédures de résiliation de bail, qu’il s’agisse d’anticiper les moyens de défense du preneur ou d’en tirer parti pour contester un commandement de payer infondé.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.