Climatisation et travaux privatifs en copropriété : l’office du juge à l’épreuve du contrôle de proportionnalité (Civ. 3e, 2023-2026)
La multiplication des épisodes caniculaires place la copropriété française au cœur d’une tension juridique inédite. D’un côté, le droit de propriété, consacré par l’article 544 du code civil, autorise le copropriétaire à user de son lot comme il l’entend, pourvu qu’il n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. De l’autre, la vie en copropriété impose des sujétions collectives que la loi du 10 juillet 1965 organise avec une précision croissante, notamment depuis la loi du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé (Legifrance). La pose d’une climatisation, d’un store ou d’un panneau solaire sur une façade, un balcon ou une toiture-terrasse cristallise ce conflit entre l’intérêt individuel du copropriétaire et l’intérêt collectif de la copropriété. Les médias généralistes s’en font d’ailleurs l’écho : au mois de juin 2026, un quotidien national relatait le cas de copropriétaires condamnés à retirer leur climatisation installée sans autorisation, illustrant l’acuité de ce contentieux à l’approche des périodes de forte chaleur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, depuis janvier 2023, un ensemble de décisions qui précisent avec une remarquable cohérence les conditions d’autorisation des travaux privatifs et le contrôle juridictionnel de leur sanction. L’étude de cette jurisprudence récente révèle que la Haute juridiction s’efforce de concilier deux impératifs en apparence contradictoires : la protection rigoureuse du statut de la copropriété, d’une part, et le refus de voir le juge prononcer des mesures disproportionnées, d’autre part.
I. Le régime des autorisations de travaux privatifs en copropriété
A. La distinction entre parties privatives et parties communes
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Cette liberté de jouissance trouve cependant une limite fondamentale lorsque les travaux projetés affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Or, la qualification de partie commune est extensive : aux termes de l’article 3 de la même loi, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Une façade, une toiture, une cour ou une terrasse constituent ainsi des parties communes, quand bien même un droit de jouissance privative serait consenti à un copropriétaire déterminé. Par conséquent, toute installation de climatisation qui implique un percement de façade, la pose d’une unité extérieure sur un balcon ou une toiture-terrasse, ou encore le passage de gaines techniques dans les parties communes, relève du régime d’autorisation prévu par la loi.
La troisième chambre civile a rappelé cette exigence avec une netteté particulière dans un arrêt du 30 mai 2024. La Cour y énonce, au visa de l’article 25, b), de la loi du 10 juillet 1965, que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » (Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-23.878, Cour de cassation). Dans cette espèce, des copropriétaires avaient installé des équipements de chauffage et de climatisation sur une terrasse technique après avoir obtenu l’accord du promoteur avant la naissance de la copropriété. La cour d’appel de Chambéry avait jugé ces travaux licites, au motif que l’autorisation du promoteur, antérieure à la constitution du syndicat, suffisait à les régulariser. La Cour de cassation censure cette analyse en posant le principe selon lequel les travaux affectant les parties communes, réalisés après la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété, « devaient être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale, peu important l’accord antérieurement obtenu du propriétaire de l’immeuble ». Cette décision illustre l’autonomie du syndicat des copropriétaires, qui, dès sa constitution, devient le seul organe compétent pour autoriser des travaux touchant aux parties communes.
Par ailleurs, la jurisprudence du 4 janvier 2023 confirme que l’absence d’autorisation de l’assemblée générale pour des travaux affectant les parties communes constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, justifiant que le juge des référés ordonne la dépose des installations irrégulières (Civ. 3e, 4 janvier 2023, n° 20-20.295, Cour de cassation). Dans cette affaire, sept blocs de climatisation et un édicule avaient été installés sur un toit-terrasse. La cour d’appel de Paris avait ordonné leur dépose sous astreinte, décision que la Cour de cassation valide par un rejet non spécialement motivé, consacrant ainsi la solution des juges du fond. A cet égard, il importe de souligner que la Cour de cassation admet la compétence du juge des référés pour faire cesser ce trouble, sans qu’il soit besoin de démontrer un préjudice distinct de la seule violation du statut de la copropriété. Cette solution, appliquée à l’installation d’équipements de climatisation, rejoint la ligne constante de la troisième chambre civile selon laquelle « un copropriétaire ne peut donc pas, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires », réaliser des travaux sur une partie commune (Civ. 3e, 9 mars 2023, n° 21-23.682, Cour de cassation).
La jurisprudence a également précisé que la qualification de trouble manifestement illicite ne dépend pas de l’ampleur des travaux entrepris. Qu’il s’agisse de sept blocs de climatisation comme dans l’espèce du 4 janvier 2023, ou d’une simple modification de l’aspect extérieur par la pose d’une unité de climatisation sur un balcon, le défaut d’autorisation de l’assemblée générale suffit à caractériser le trouble. Cette rigueur jurisprudentielle se justifie par la nature collective du statut de la copropriété : chaque copropriétaire doit pouvoir compter sur le respect, par tous, des règles qui gouvernent l’immeuble. La Cour de cassation l’a rappelé avec netteté dans un arrêt du 25 janvier 2024, en énonçant que « chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété » (Civ. 3e, 25 janvier 2024, n° 22-22.758, Cour de cassation).
B. La détermination de la majorité applicable et l’étendue de l’autorisation
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, énumère limitativement les décisions qui requièrent la majorité des voix de tous les copropriétaires. Le b) de cet article vise expressément l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. La majorité requise est celle de l’article 25, soit la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés (majorité des voix de tous les copropriétaires). En conséquence, un copropriétaire qui souhaite installer une climatisation doit soumettre sa demande à l’assemblée générale et obtenir cette majorité qualifiée. A défaut, les travaux sont irréguliers, quelle que soit leur utilité ou leur faible impact visuel.
La jurisprudence du 21 mai 2026 apporte une précision essentielle sur l’étendue de l’autorisation. Dans cette espèce, des structures avaient été installées sans autorisation sur des terrasses communes à jouissance privative (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-21.170, Cour de cassation). La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel de Paris pour défaut de réponse à conclusions, reprochant aux juges du fond de n’avoir pas examiné l’argument tiré de la prescription extinctive de l’action en démolition. La société propriétaire soutenait que les constructions litigieuses étaient édifiées depuis plus de trente ans, de sorte que l’action des autres copropriétaires était prescrite par application de l’article 2227 du code civil. Cette décision rappelle que l’absence d’autorisation de l’assemblée générale ne prive pas le copropriétaire de tout moyen de défense : la prescription extinctive peut, dans certaines conditions, faire obstacle à une action en démolition, même lorsque les travaux n’ont jamais été régulièrement autorisés. Elle illustre également les difficultés probatoires que soulèvent les constructions anciennes dans les copropriétés, où les autorisations originelles se perdent parfois dans l’histoire de l’immeuble.
En outre, l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’assemblée générale des copropriétaires peut, à la majorité de l’article 26, autoriser un copropriétaire à réaliser des travaux d’amélioration affectant les parties communes. Cette disposition, distincte de l’article 25 b), concerne les travaux qui présentent un intérêt collectif, comme l’installation de panneaux solaires ou la mise en place d’un ravalement thermique. La loi du 9 avril 2024, dite loi « Habitat dégradé », a par ailleurs introduit des dispositifs incitatifs pour favoriser les travaux de rénovation énergétique en copropriété, notamment en simplifiant les règles de majorité pour l’installation d’équipements de production d’énergie renouvelable (Legifrance). Cette évolution législative traduit une volonté de faciliter l’adaptation du parc immobilier au dérèglement climatique, sans pour autant sacrifier les prérogatives de l’assemblée générale.
La jurisprudence du 2 octobre 2025 apporte une illustration complémentaire de cette articulation entre le droit de jouissance privative et les prérogatives de l’assemblée générale (Civ. 3e, 2 octobre 2025, n° 24-15.745, Cour de cassation). Dans cette espèce, la Cour rappelle que les travaux réalisés dans les parties privatives et dans les parties communes doivent respecter les conditions fixées par le règlement de copropriété, lequel détermine ce qui est commun et ce qui est privatif, ainsi que les conditions de jouissance de chaque catégorie de parties. La décision du 19 mars 2026, publiée au Bulletin, précise quant à elle que l’empiétement sur une partie commune, fût-il minime, peut justifier une action en suppression dès lors qu’il porte atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-13.829, Cour de cassation). Ces décisions confirment l’approche rigoureuse de la troisième chambre civile à l’égard de toute appropriation irrégulière des parties communes, même lorsqu’elle ne procure qu’un avantage limité au copropriétaire concerné.
II. La sanction des travaux irréguliers : entre remise en état et contrôle de proportionnalité
A. Le principe de remise en état comme sanction naturelle du défaut d’autorisation
Le principe est constant : un copropriétaire ne peut, sans autorisation de l’assemblée générale, réaliser des travaux affectant les parties communes. La sanction naturelle de cette irrégularité est la remise en état des lieux, c’est-à-dire la démolition ou la dépose des ouvrages édifiés sans droit. Cette solution trouve son fondement dans l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, notamment en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Chaque copropriétaire peut, par ailleurs, agir individuellement pour exiger le respect du règlement de copropriété, ainsi que la Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 25 janvier 2024 (Civ. 3e, 25 janvier 2024, n° 22-22.758, Cour de cassation).
L’arrêt du 29 janvier 2026 constitue une illustration particulièrement éclairante de l’application de ce principe (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 23-14.955, Cour de cassation). Dans cette espèce, une SCI, propriétaire de lots au dernier étage d’un immeuble, avait été autorisée par une première assemblée générale à réaliser des travaux. Une seconde assemblée générale avait ratifié les travaux exécutés, mais les résolutions correspondantes furent annulées pour abus de majorité. La cour d’appel de Paris avait ordonné la remise en état des lieux, notamment la suppression d’une avancée de façade, la dépose des fenêtres modifiées, la suppression d’un caniveau et la démolition de cheminées. La Cour de cassation rejette le pourvoi, après avoir constaté que les travaux « avaient affecté l’immeuble dans un de ses éléments constitutifs, en creusant notamment dans la toiture », « avaient modifié l’aspect extérieur de l’immeuble » et « n’avaient fait l’objet d’aucun contrôle par l’architecte de la copropriété ». Elle ajoute que les mesures de remise en état « n’étaient pas disproportionnées au regard de l’atteinte portée aux droits de la copropriété par les travaux réalisés sans autorisation ». Cet arrêt illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation apprécie l’atteinte à l’intégrité de l’immeuble : la modification d’éléments constitutifs du gros œuvre, combinée à l’absence de contrôle par l’architecte, justifie la remise en état, y compris lorsque celle-ci prive le copropriétaire de la jouissance de son bien pendant plusieurs mois.
La jurisprudence fonde également la remise en état sur un fondement contractuel. Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle entre les copropriétaires, définit la destination de l’immeuble et les conditions de jouissance des parties privatives et communes. L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit d’ailleurs que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble. Dès lors, un copropriétaire qui contrevient au règlement en réalisant des travaux non conformes s’expose à une action en exécution forcée de ses obligations contractuelles, qui peut prendre la forme d’une condamnation à remettre les lieux en état.
Des lors, il apparaît que le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation certain dans la mise en œuvre de la sanction, sans que ce pouvoir ne remette en cause le principe même de l’obligation de respecter le statut de la copropriété. L’arrêt du 10 octobre 2024, publié au Bulletin, confirme cette approche en rejetant le pourvoi formé contre une décision de remise en état des parties communes (Civ. 3e, 10 octobre 2024, n° 22-22.649, Cour de cassation). La Cour y valide implicitement l’équilibre trouvé par les juges du fond entre la protection de l’intégrité de l’immeuble et la proportionnalité de la sanction.
B. L’émergence d’un contrôle de proportionnalité dans l’office du juge
Si le principe de remise en état demeure la sanction de principe, l’évolution la plus significative de la jurisprudence récente réside dans l’émergence d’un contrôle de proportionnalité exercé par le juge. Cette évolution, d’inspiration conventionnelle, se rattache à la protection du droit de propriété garanti par l’article 1er du Premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme, ainsi qu’à la protection du domicile consacrée par l’article 8 de la Convention. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 29 janvier 2026 précité, formule ce contrôle en ces termes : « lors même qu’il constate que des travaux ont été exécutés sans autorisation régulière de l’assemblée générale, le juge doit s’abstenir de prononcer la remise dans l’état d’origine lorsqu’une telle sanction apparaît disproportionnée ». Elle précise que « la disproportion de la sanction s’apprécie en considération, d’une part, du dommage subi par le demandeur, que la démolition ou remise en état a pour but de faire cesser, et, d’autre part, du trouble causé par cette démolition ou remise en état ».
L’arrêt du 6 février 2025, rendu en formation de section, constitue une étape importante dans la formalisation de ce contrôle (Civ. 3e, 6 février 2025, n° 23-11.576, Cour de cassation). La cour d’appel de Versailles avait rejeté la demande de démolition d’un socle en béton et d’une loggia construits dans un jardin à jouissance privative, au motif que « la démolition de la loggia et de son socle en béton constitue une sanction disproportionnée de ce défaut d’autorisation par rapport à l’objectif poursuivi, tendant au respect des droits des copropriétaires sur les parties communes concernées ». La Cour de cassation censure cette décision, non sur le fond du contrôle de proportionnalité lui-même, mais pour violation du principe du contradictoire : la cour d’appel avait relevé d’office ce moyen sans inviter les parties à présenter leurs observations, en violation de l’article 16 du code de procédure civile. Cette cassation pour vice de procédure ne remet nullement en cause le contrôle de proportionnalité lui-même, dont le principe est admis ; elle en précise simplement les conditions de mise en œuvre procédurale.
Par ailleurs, la troisième chambre civile rappelle que le juge ne peut dénaturer les éléments de preuve qui lui sont soumis pour apprécier la proportionnalité. Dans l’arrêt du 21 mai 2026, la Cour censure l’arrêt d’appel pour n’avoir pas répondu aux conclusions de la société qui invoquait la prescription extinctive, ce qui constituait un défaut de motifs au sens de l’article 455 du code de procédure civile. Cette décision met en lumière l’articulation complexe entre le contrôle de proportionnalité et les autres moyens de défense dont dispose le copropriétaire assigné en démolition. La prescription extinctive, fondée sur l’article 2227 du code civil, peut neutraliser l’action en remise en état indépendamment de toute appréciation de proportionnalité. En conséquence, le juge doit examiner l’ensemble des moyens soulevés par le défendeur avant de statuer sur la sanction appropriée.
L’arrêt rendu le 18 décembre 2025, publié au Bulletin, conforte cette analyse en censurant partiellement une décision qui avait rejeté des demandes de démolition sans examiner suffisamment les éléments de preuve produits (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 24-15.759, Cour de cassation). La Cour y rappelle que l’appréciation de la proportionnalité de la sanction doit reposer sur une analyse concrète des circonstances de l’espèce, et non sur des considérations abstraites. Cette exigence de motivation renforcée protège à la fois les droits du copropriétaire qui a réalisé les travaux et ceux de la collectivité des copropriétaires qui en subit les conséquences.
En définitive, la jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un cadre d’analyse à deux niveaux. En premier lieu, le juge doit caractériser l’irrégularité des travaux au regard des règles de la copropriété, en vérifiant l’absence d’autorisation de l’assemblée générale ou la non-conformité des travaux à l’autorisation délivrée. En second lieu, il doit apprécier la proportionnalité de la sanction sollicitée, en mettant en balance le préjudice subi par le demandeur — qu’il s’agisse du syndicat des copropriétaires ou d’un copropriétaire individuel — et le trouble qu’entraînerait la remise en état pour le copropriétaire concerné. Ce contrôle de proportionnalité, d’origine conventionnelle, constitue une garantie essentielle contre les demandes de démolition abusives ou disproportionnées, sans pour autant affaiblir le principe fondamental du respect du statut de la copropriété.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence de la troisième chambre civile pour la période 2023-2026 met en évidence une double tendance. D’une part, la Cour maintient avec une grande fermeté l’exigence d’une autorisation préalable de l’assemblée générale pour tout travail affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, en censurant les décisions qui admettraient des dérogations non prévues par la loi. L’autonomie du syndicat des copropriétaires est réaffirmée avec force : ni l’accord du promoteur avant la naissance de la copropriété, ni l’ancienneté des travaux, ni leur utilité pratique ne sauraient tenir lieu d’autorisation régulière. D’autre part, la Cour soumet la sanction de la remise en état à un contrôle de proportionnalité dont les critères, désormais explicites, doivent être mis en œuvre dans le respect du contradictoire. Le juge du fond ne peut ni s’abstenir d’examiner ce contrôle, ni le relever d’office sans en débattre avec les parties, ni se dispenser de répondre à l’ensemble des moyens de défense soulevés par le copropriétaire assigné, notamment ceux tirés de la prescription extinctive.
Cette articulation entre rigueur du principe et mesure de la sanction traduit la recherche d’un équilibre entre les droits individuels du copropriétaire et l’intérêt collectif de la copropriété, équilibre dont la mise en œuvre concrète incombe aux juges du fond sous le contrôle de la Cour de cassation. A l’heure où les épisodes caniculaires se multiplient et où les copropriétaires sont de plus en plus nombreux à souhaiter installer des équipements de climatisation, cette jurisprudence offre un cadre d’analyse à la fois protecteur du statut de la copropriété et respectueux des droits fondamentaux. Elle invite les praticiens à une double vigilance : celle de l’autorisation préalable, dont l’absence expose le copropriétaire à une action en démolition, et celle de la proportionnalité, dont le contrôle constitue désormais un standard obligatoire du procès en remise en état.
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