Avec les fortes chaleurs et les logements plus souvent fermés pendant l’été, une infestation de cafards peut devenir très vite ingérable. Le locataire veut savoir s’il peut exiger une intervention. Le propriétaire veut savoir si la facture peut lui être imputée. La réponse dépend d’abord d’un point simple : l’infestation révèle-t-elle un défaut du logement, de l’immeuble ou de son entretien normal, ou provient-elle d’une faute identifiable du locataire ?
En principe, un logement loué à titre de résidence principale doit être décent. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Le texte officiel peut être consulté sur Legifrance.
Cela ne signifie pas que le bailleur paie toujours tout, sans discussion. Cela signifie que le propriétaire ne peut pas répondre au locataire que les cafards seraient, par nature, un simple désagrément privé. Lorsque les insectes sont présents dans l’immeuble, les gaines, les colonnes, les parties communes, les vide-ordures, la cave, les conduits ou plusieurs logements, la question devient celle de la décence du logement et de la jouissance paisible.
Cafards dans un appartement loué : la règle de départ
La désinsectisation ne figure pas, en tant que telle, dans la liste des réparations locatives classiques à la charge du locataire. Plusieurs décisions rappellent que le traitement relève en principe du bailleur, sauf preuve d’une faute du locataire.
Le juge parisien l’a formulé ainsi en 2024 : « la désinsectisation ne fait pas partie de la liste des réparations locatives ». La décision précise toutefois que le coût des produits de désinsectisation peut, dans certaines limites, être récupéré au titre des charges récupérables prévues par le décret du 26 août 1987. La décision est consultable sur le site de la Cour de cassation : TJ Paris, 4 juillet 2024, n° 24/03283.
En pratique, il faut distinguer trois situations.
Première situation : les cafards existaient déjà à l’entrée dans les lieux ou apparaissent très rapidement après la remise des clés. Le locataire doit réagir immédiatement, prendre des photos, signaler par écrit et demander une intervention. Plus le signalement est proche de l’entrée, plus il est difficile pour le bailleur d’affirmer que l’infestation provient du comportement du locataire.
Deuxième situation : les cafards touchent plusieurs logements ou les parties communes. Le locataire doit recueillir des preuves collectives : courriels du syndic, affichage d’une campagne de désinsectisation, témoignages de voisins, interventions dans les colonnes ou le local poubelles. Dans ce cas, la réponse ne peut pas se limiter à un aérosol dans un seul appartement. Le bailleur, le syndic ou le bailleur social doivent traiter la cause.
Troisième situation : l’infestation apparaît après une occupation longue et le bailleur soutient qu’elle vient d’un défaut d’entretien du locataire. Il lui appartient alors de rapporter des éléments concrets : encombrement, déchets, refus répétés d’accès au logement, impossibilité de traiter en raison du comportement du locataire. Une simple suspicion ne suffit pas.
Le propriétaire peut-il facturer la désinsectisation au locataire ?
Le propriétaire peut réclamer au locataire ce qui est légalement récupérable, notamment certains produits de désinsectisation entrant dans les charges récupérables du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le texte officiel est disponible sur Legifrance.
En revanche, il ne peut pas transférer automatiquement l’ensemble du coût de l’infestation au locataire si le logement ou l’immeuble est atteint. Les interventions structurelles, la recherche de la cause, le traitement des parties communes, la fermeture de passages, la réparation de colonnes ou de conduits, et les mesures permettant de rendre le logement à nouveau décent relèvent normalement de la responsabilité du bailleur ou de la copropriété selon l’origine du problème.
La Cour d’appel de Dijon a jugé en 2025 qu’un bailleur avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent lorsque la présence récurrente de blattes était établie, alors même que des opérations de désinsectisation avaient été menées. La cour a relevé que leur efficacité était seulement éphémère et a indemnisé les locataires pour le trouble de jouissance, le préjudice matériel et le préjudice moral. La décision est accessible ici : CA Dijon, 11 février 2025, n° 22/00600.
Le point décisif n’est donc pas seulement de savoir qui a payé la première bombe insecticide. Il faut identifier la cause, la durée, la répétition et l’efficacité des traitements.
Que doit faire le locataire dès l’apparition des cafards ?
Le locataire ne doit pas se contenter d’appels téléphoniques. Il doit construire un dossier simple et daté.
Il faut photographier les cafards, les traces, les zones de passage, les produits déjà utilisés, les meubles touchés et les parties communes si elles sont concernées. Les photos doivent être datées et conservées avec les messages envoyés au bailleur ou à l’agence.
Il faut ensuite envoyer un écrit au bailleur ou au gestionnaire, idéalement par courriel puis par lettre recommandée si aucune réponse n’arrive. Le message doit demander une intervention rapide, préciser les pièces touchées, signaler si des voisins sont concernés et demander une recherche de la cause.
Si l’infestation persiste, le locataire peut solliciter le service communal d’hygiène et de santé, la mairie ou l’Agence régionale de santé selon la gravité. Un constat de commissaire de justice peut être utile lorsque le bailleur conteste les faits ou minimise leur importance.
Le locataire doit aussi éviter deux erreurs.
Il ne doit pas empêcher les interventions sans motif sérieux. Un refus ponctuel peut être compris s’il n’a pas été prévenu à temps, mais des refus répétés peuvent être utilisés contre lui.
Il ne doit pas arrêter de payer le loyer sans décision judiciaire. Même en cas de logement indécent, la suspension du loyer n’est admise que dans des situations très limitées, notamment lorsque le logement est totalement inhabitable. Le plus souvent, la bonne stratégie consiste à demander au juge les travaux, une réduction de loyer et des dommages-intérêts.
Que risque le bailleur qui laisse l’infestation durer ?
Le bailleur risque d’abord une condamnation à intervenir ou à faire intervenir une entreprise adaptée. Lorsque la cause se trouve dans l’immeuble, une simple intervention ponctuelle dans l’appartement peut être insuffisante.
Il risque ensuite une indemnisation du trouble de jouissance. La Cour d’appel de Paris a rappelé en 2024 que l’importance donnée par la loi à l’absence de nuisibles tient à la décence du logement. Dans cette affaire, l’infestation de cafards avait été signalée pendant plusieurs années ; la cour a condamné le bailleur à indemniser la locataire pour son trouble de jouissance et son préjudice moral. La décision est consultable ici : CA Paris, 18 janvier 2024, n° 21/15493.
Le bailleur peut aussi devoir rembourser certains frais exposés par le locataire lorsque ceux-ci sont justifiés : produits de traitement, constats, remplacement de biens contaminés, frais liés à l’impossibilité d’utiliser normalement le logement. Tout dépendra des preuves produites et du lien avec l’infestation.
Dans les dossiers les plus sérieux, le juge peut ordonner des travaux, réduire le loyer, indemniser le locataire et mettre à la charge du bailleur les frais de procédure. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander la mise en conformité du logement lorsque les critères de décence ne sont pas respectés.
Paris et Île-de-France : pourquoi agir vite
À Paris et en Île-de-France, les infestations en immeuble collectif nécessitent souvent une action coordonnée. Le logement peut être traité, mais les cafards reviennent si les gaines, les caves, les colonnes, les locaux poubelles ou les parties communes ne sont pas pris en charge.
Le locataire doit donc identifier le bon interlocuteur : propriétaire privé, agence, bailleur social, syndic, gardien, service d’hygiène de la commune. Dans une copropriété, le bailleur ne peut pas toujours traiter seul la cause, mais il doit agir auprès du syndic et prouver ses démarches.
Pour un propriétaire bailleur, l’urgence est inverse : il faut organiser l’intervention, conserver les devis et rapports, vérifier l’état du logement, prévenir le syndic si l’immeuble est concerné et répondre par écrit au locataire. L’absence de réponse est souvent plus coûteuse que l’intervention elle-même.
Les pièces à réunir avant de contester ou d’agir
Le dossier doit être concret. Les pièces utiles sont le bail, l’état des lieux d’entrée, les photos datées, les échanges avec l’agence ou le bailleur, les factures de produits, les devis ou rapports de désinsectisation, les attestations de voisins, les courriers du syndic, les constats et les éventuels courriers de la mairie.
Si le locataire demande une indemnisation, il doit chiffrer ce qu’il réclame : réduction de loyer pour trouble de jouissance, remboursement de frais, remplacement de meubles ou électroménager, préjudice moral lorsqu’il est sérieux et documenté. Les demandes vagues sont plus faciles à rejeter.
Si le bailleur veut imputer la situation au locataire, il doit produire des éléments précis. Il ne suffit pas d’écrire que le logement serait mal entretenu. Il faut des constats, des rapports d’intervention, des photographies, des courriers restés sans réponse ou des refus d’accès établis.
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