La performance énergétique dans le bail commercial : le décret tertiaire et le diagnostic de performance énergétique, entre obligations réglementaires et équilibre contractuel
I. L’émergence d’une obligation environnementale dans le statut des baux commerciaux
A. Le décret tertiaire : une contrainte réglementaire partagée entre bailleur et preneur
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, organise depuis le décret du 30 septembre 1953 un équilibre entre la protection du preneur et les prérogatives du bailleur. Cet équilibre, fondé sur la propriété commerciale et le droit au renouvellement, a été conçu à une époque où la question énergétique n’occupait qu’une place marginale dans la régulation des rapports locatifs. L’irruption du droit de l’environnement et de la transition énergétique dans le champ du bail commercial constitue, à cet égard, l’une des mutations les plus significatives de la matière depuis un quart de siècle.
Le dispositif Éco Énergie Tertiaire, issu de l’article 175 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ÉLAN, et codifié à l’article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation, impose aux propriétaires et, le cas échéant, aux preneurs à bail de bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 mètres carrés une obligation de réduction de la consommation d’énergie finale. Les objectifs sont fixés par paliers : une diminution de 40 % en 2030, de 50 % en 2040 et de 60 % en 2050, par rapport à une année de référence qui ne peut être antérieure à 2010.
L’originalité de ce mécanisme réside dans la répartition des obligations entre les parties au contrat de bail. Aux termes du II de l’article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation, « les propriétaires des bâtiments ou des parties de bâtiments et, le cas échéant, les preneurs à bail sont soumis à l’obligation prévue au I pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations ». Ce texte institue ainsi une obligation objective pesant sur le couple bailleur-preneur, tout en renvoyant aux stipulations du bail le soin d’en répartir la charge. La portée de cette disposition est considérable : elle fait entrer la performance énergétique dans le champ des obligations contractuelles du bail commercial, sans pour autant en préciser la ventilation, laissant aux parties le soin d’aménager conventionnellement cette nouvelle contrainte.
Par ailleurs, le même article prévoit que « l’évaluation du respect de l’obligation est annexée, à titre d’information, en cas de location, au contrat de bail ». Cette obligation d’information, quoique dépourvue de sanction directe dans le texte, n’est pas sans conséquence sur l’équilibre contractuel. Un preneur qui découvrirait, postérieurement à la conclusion du bail, que l’immeuble ne respecte pas les objectifs du décret tertiaire pourrait, selon les circonstances, invoquer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, fondée sur l’article 1719 du Code civil, ou à son obligation d’entretien, prévue à l’article 1720 du même code.
La Cour de cassation a d’ores et déjà eu l’occasion de se prononcer sur l’incidence des normes environnementales dans les rapports locatifs, certes en matière de bail d’habitation, mais dans des termes dont la transposition au bail commercial mérite d’être interrogée. Dans un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile a jugé que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, FS-B). La Cour rappelle ainsi que le bailleur ne peut se prévaloir d’une situation qu’il a lui-même contribué à créer, fût-ce pour satisfaire à des exigences réglementaires nouvelles.
En conséquence, la mise en conformité énergétique d’un local commercial ne saurait, à elle seule, justifier un refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction au sens de l’article L. 145-14 du Code de commerce, ni fonder un congé pour motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du même code, dès lors que l’état énergétique du bien était connu ou aurait dû être connu du bailleur lors de la conclusion du contrat. Cette analyse, qui prolonge la logique de l’arrêt du 4 juin 2026, invite à une lecture renouvelée des obligations du bailleur commercial à l’aune des impératifs de transition énergétique.
B. Le diagnostic de performance énergétique : un instrument d’information à la portée juridique limitée
Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, constitue le second pilier de l’encadrement énergétique des baux, y compris commerciaux. Institué par la directive européenne 2002/91/CE du 16 décembre 2002 et transposé en droit français par la loi n° 2004-806 du 9 août 2004, le DPE a vu son régime progressivement renforcé, jusqu’à devenir, pour les baux d’habitation, un élément conditionnant la décence du logement depuis la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience.
Pour les baux commerciaux, en revanche, le régime demeure distinct. L’article L. 134-4-1 du Code de la construction et de l’habitation, applicable aux bâtiments à usage tertiaire, impose la réalisation d’un DPE en cas de vente ou de location, mais sans lui conférer la même force contraignante qu’en matière de bail d’habitation. La Cour de cassation a rappelé cette distinction avec netteté dans un arrêt du 17 octobre 2024 : « le diagnostic de performance énergétique (DPE) mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative » (Cass. 3e civ., 17 oct. 2024, n° 22-22.882). Cette qualification de simple document informatif réduit considérablement la portée contentieuse du DPE dans le bail commercial, le preneur ne pouvant s’en prévaloir pour contester la validité du bail ou obtenir une réduction de loyer.
La Cour n’en a pas moins admis que l’erreur affectant un DPE puisse engager la responsabilité du diagnostiqueur sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, au titre de la perte de chance de négocier une réduction du prix. Dans la même décision, elle approuve les juges du fond d’avoir retenu que « le manquement du diagnostiqueur à son obligation d’information avait fait perdre aux acquéreurs une chance de négocier une réduction du prix de vente », tout en rappelant que cette perte de chance doit être souverainement évaluée par les juges du fond. La portée pratique de cette solution est double : d’une part, elle ouvre une voie d’indemnisation au preneur qui aurait été induit en erreur par un DPE erroné lors de la conclusion du bail ; d’autre part, elle cantonne cette indemnisation à la fraction de la chance perdue, et non à l’intégralité du préjudice invoqué.
Cette approche restrictive a été confirmée avec une rigueur accrue par un arrêt du 23 octobre 2025. La troisième chambre civile y censure une cour d’appel pour n’avoir pas recherché « si la perte d’une éventualité favorable pour les acquéreurs, qu’elle imputait au diagnostiqueur, était certaine, en l’état de la réfection complète de l’isolation thermique et de la réparation des dommages immatériels subséquents auxquelles elle venait de condamner le vendeur » (Cass. 3e civ., 23 oct. 2025, n° 23-18.771). La Cour rappelle ainsi le principe selon lequel « seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable », excluant toute indemnisation lorsque le préjudice allégué a déjà été intégralement réparé par une autre voie.
Par ailleurs, l’arrêt du 23 octobre 2025 énonce une règle d’une importance considérable pour l’articulation entre performance énergétique et responsabilité des constructeurs. Selon l’article L. 111-13-1 du Code de la construction et de l’habitation, « en matière de performance énergétique, l’impropriété à destination ne peut être retenue qu’en cas de dommages conduisant à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant ». Ce seuil élevé protège les constructeurs et, par extension, les bailleurs ayant réalisé ou fait réaliser des travaux, contre une mise en jeu trop aisée de la garantie décennale pour de simples défauts de performance énergétique.
Dès lors, si le DPE constitue un outil de transparence entre les parties au bail commercial, sa valeur juridique contraignante demeure limitée. Le preneur qui entendrait se prévaloir d’un DPE défavorable ou erroné pour obtenir une réduction de loyer ou une résiliation du bail aux torts du bailleur se heurterait à la qualification prétorienne de simple document informatif, ainsi qu’à l’exigence d’un préjudice certain et d’un lien de causalité direct. La protection du preneur passe, en réalité, moins par le DPE que par les clauses du bail elles-mêmes et par l’obligation générale de délivrance qui pèse sur le bailleur.
II. La recomposition de l’équilibre contractuel sous l’effet des obligations énergétiques
A. La répartition des travaux de rénovation énergétique entre grosses réparations et entretien
L’irruption des obligations énergétiques dans le bail commercial impose de revisiter la distinction classique entre les grosses réparations, qui incombent au bailleur en vertu de l’article 606 du Code civil, et les réparations d’entretien, qui sont à la charge du preneur. L’article 606 du Code civil dispose que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ».
La qualification des travaux de rénovation énergétique au regard de cette distinction est loin d’être évidente. Une isolation thermique par l’extérieur, qui affecte les gros murs de l’immeuble, relève-t-elle des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil ? Le remplacement d’un système de chauffage constitue-t-il une réparation d’entretien ou une amélioration de l’ouvrage ? La jurisprudence de la troisième chambre civile, sans avoir encore tranché ces questions de manière exhaustive, fournit des lignes directrices qui permettent d’esquisser une grille de lecture.
Dans un arrêt du 14 mars 2024, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a eu à connaître d’un litige relatif à des travaux de rénovation entrepris dans un centre commercial. La Cour a rappelé que les clauses du bail relatives à la répartition des charges et des travaux doivent être interprétées strictement et que « les dépenses d’exploitation, de réparation, d’entretien, de ravalement, de décoration, de remplacement, de rénovation et d’amélioration » mises à la charge du preneur ne sauraient inclure les travaux relevant de l’article 606 du Code civil, « à défaut de stipulation expresse contraire » (Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 22-24.222, FS-B).
Cette solution, qui s’inscrit dans une jurisprudence constante, impose aux rédacteurs de baux commerciaux une vigilance particulière. Une clause générale mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité aux normes, sans précision quant à la nature des travaux concernés, pourrait être interprétée comme ne couvrant pas les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil. Or la plupart des travaux de rénovation énergétique lourde — isolation thermique, remplacement des menuiseries, refonte du système de chauffage — sont susceptibles d’être qualifiés de grosses réparations.
La troisième chambre civile a d’ailleurs rappelé, dans un arrêt du 16 mars 2023, la « primauté de l’obligation de délivrance du bailleur » face aux clauses du bail qui transféreraient au preneur la charge de travaux affectant la structure de l’immeuble (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.106). Par ailleurs, la Cour a précisé dans un arrêt du 10 avril 2025 qu’une « clause mettant à la charge du preneur tous travaux » ne saurait déroger à la règle selon laquelle les travaux relevant de l’article 606 du Code civil incombent au bailleur « sauf stipulation expresse contraire » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099).
En conséquence, la répartition contractuelle des travaux de rénovation énergétique dans le bail commercial doit être expressément stipulée. À défaut, les travaux de nature structurelle resteront à la charge du bailleur, nonobstant toute clause générale de prise en charge par le preneur. Cette exigence de précision rédactionnelle, dictée par la jurisprudence de la Cour de cassation, est d’autant plus impérieuse que les travaux de rénovation énergétique représentent des investissements considérables, dont le coût ne saurait être supporté par le preneur en l’absence d’une stipulation explicite et non équivoque.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dite de simplification de la vie économique, a indirectement renforcé cette exigence de transparence contractuelle en modifiant le régime des charges récupérables et en instaurant un plafonnement des garanties locatives à trois mois de loyer pour les baux portant sur des locaux éligibles au dispositif Éco Énergie Tertiaire. Cette réforme, bien que n’abordant pas frontalement la question des travaux de rénovation énergétique, contribue à clarifier l’équilibre financier du bail commercial à l’aune des nouvelles contraintes environnementales, en limitant l’exposition financière du preneur face aux investissements du bailleur.
B. La sanction des manquements : entre responsabilité contractuelle et garantie décennale
La violation des obligations énergétiques par le bailleur — qu’il s’agisse du défaut de réalisation des travaux nécessaires au respect du décret tertiaire ou de la délivrance d’un local dont la performance énergétique est insuffisante — est susceptible d’engager sa responsabilité sur plusieurs fondements, dont l’articulation requiert une analyse attentive.
Sur le terrain de la responsabilité contractuelle de droit commun, le preneur peut invoquer le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, consacrée par l’article 1719 du Code civil. Cette obligation, que la troisième chambre civile qualifie de continue, impose au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle et de maintenir cette conformité pendant toute la durée du bail. La question se pose de savoir si la destination contractuelle d’un local commercial inclut implicitement une exigence de performance énergétique minimale. À ce jour, la Cour de cassation ne s’est pas prononcée sur ce point en matière de bail commercial. La jurisprudence relative au bail d’habitation, qui a progressivement intégré la performance énergétique dans les critères de décence du logement, pourrait toutefois inspirer une évolution comparable dans le contentieux des baux commerciaux.
Par ailleurs, lorsque le manquement du bailleur à ses obligations énergétiques cause un trouble de jouissance au preneur — par exemple, une surconsommation d’énergie due à un défaut d’isolation —, ce dernier peut solliciter une indemnisation sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil. Encore faut-il que le preneur démontre l’existence d’un préjudice certain et directement lié au manquement allégué. La Cour de cassation, dans l’arrêt précité du 23 octobre 2025, a rappelé avec fermeté que « seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable », excluant les préjudices purement hypothétiques.
Sur le terrain de la garantie décennale, l’articulation est plus délicate encore. L’article 1792 du Code civil dispose que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ». La Cour de cassation a toutefois rappelé, dans l’arrêt du 23 octobre 2025, que l’article L. 111-13-1 du Code de la construction et de l’habitation enferme l’impropriété à destination en matière de performance énergétique dans des limites strictes : elle ne peut être retenue « qu’en cas de dommages conduisant à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant ». Il en résulte qu’un simple défaut de performance énergétique, fût-il avéré, ne suffit pas à caractériser l’impropriété à destination au sens de l’article 1792 du Code civil. Le seuil est élevé et suppose une surconsommation d’une ampleur telle qu’elle rend l’utilisation des locaux économiquement prohibitive.
Cette exigence jurisprudentielle, qui protège les constructeurs et les bailleurs contre une extension déraisonnable de la garantie décennale, a pour corollaire de reporter sur le preneur une partie du risque lié à la performance énergétique insuffisante des locaux. Le preneur qui subit une surconsommation d’énergie sans que celle-ci atteigne le seuil du « coût exorbitant » ne pourra pas mobiliser la garantie décennale et devra se tourner vers les voies contractuelles de droit commun, dont l’efficacité est conditionnée par la démonstration d’une faute du bailleur et d’un préjudice certain.
Enfin, la question se pose de savoir si la violation des obligations du décret tertiaire est susceptible d’engager la responsabilité du bailleur sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Le non-respect des obligations de déclaration et de réduction des consommations énergétiques, prévues par les articles R. 174-22 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, pourrait constituer une faute au sens de l’article 1240 du Code civil, dès lors qu’il cause un préjudice au preneur. Le préjudice pourrait consister, par exemple, dans l’impossibilité pour le preneur de valoriser son fonds de commerce lors d’une cession, l’acquéreur potentiel étant dissuadé par les perspectives de travaux énergétiques ou par le risque de sanctions administratives.
À cet égard, le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, pris en application de l’article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation, a prévu une procédure de mise en demeure et de sanction administrative, pouvant aller jusqu’à la publication de la défaillance du propriétaire sur une plateforme publique. Cette sanction réputationnelle, bien que distincte des voies civiles, constitue un levier supplémentaire pour le preneur, qui peut en tirer argument dans le cadre d’une action en responsabilité ou en résiliation du bail.
La synthèse de ces différentes voies de droit dessine un paysage contentieux en pleine recomposition, où le preneur dispose d’un arsenal de moyens, certes dispersés, mais dont la combinaison peut se révéler efficace, pour autant que les stipulations contractuelles du bail aient anticipé la répartition des obligations énergétiques. La rédaction des clauses du bail commercial relatives aux travaux, aux charges et aux normes environnementales constitue, dans ce contexte, un enjeu stratégique de premier ordre, tant pour le bailleur que pour le preneur.
Conclusion
L’émergence des obligations de performance énergétique dans le statut des baux commerciaux marque une mutation profonde de l’équilibre contractuel qui gouverne cette matière depuis le décret du 30 septembre 1953. Le décret tertiaire et le diagnostic de performance énergétique, instruments d’un droit de l’environnement en pleine expansion, viennent se superposer aux mécanismes classiques du Code de commerce sans que le législateur n’ait pris la peine d’en articuler les effets avec le statut protecteur du preneur. Il en résulte un régime juridique composite, où la répartition des obligations énergétiques entre bailleur et preneur demeure largement tributaire des stipulations contractuelles, sous le contrôle d’une jurisprudence encore en construction.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par les arrêts rapportés dans cette étude, a posé des jalons importants : valeur informative du DPE en matière de bail commercial, exigence d’un préjudice certain pour engager la responsabilité du diagnostiqueur, seuil élevé de l’impropriété à destination en matière énergétique, primauté de l’obligation de délivrance du bailleur face aux clauses de transfert des travaux. Ces principes, qui tempèrent la portée contraignante des obligations énergétiques tout en préservant les droits fondamentaux du preneur, devront être confrontés, dans les années à venir, à l’échéance de 2030, première étape du décret tertiaire. La recomposition de l’équilibre contractuel sous l’effet des obligations énergétiques ne fait, à l’évidence, que commencer.
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