Le scandale des syndics de Nice au révélateur du droit de la copropriété : responsabilité civile et pénale, sanctions et protection des copropriétaires
L’affaire qui ébranle la Côte d’Azur depuis la mi-juin 2026 replace le statut du syndic de copropriété au centre du débat juridique. Plusieurs gestionnaires d’immeubles niçois auraient perçu, durant des années, des avantages indus de trois entreprises du bâtiment et des travaux publics en échange de l’attribution de contrats. Le quotidien régional Nice Matin a publié, le 19 juin 2026, la liste des professionnels condamnés, tandis que les institutions représentatives du secteur observent un silence que d’aucuns qualifient d’assourdissant. Au-delà du fait divers, cette affaire interroge l’effectivité des mécanismes juridiques de contrôle et de sanction du syndic, dont la mission est pourtant encadrée par des textes précis et une jurisprudence exigeante. L’analyse des règles applicables révèle un arsenal juridique complet mais dont la mise en œuvre suppose une vigilance active des copropriétaires.
L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis définit la mission du syndic, tandis que les articles 1991 et 1992 du Code civil régissent les obligations du mandataire. La Cour de cassation, principalement par sa troisième chambre civile, a progressivement construit un régime de responsabilité exigeant, dont elle rappelle régulièrement la portée. Par ailleurs, la chambre criminelle n’hésite plus à qualifier pénalement des comportements autrefois cantonnés au seul terrain civil. Il convient dès lors d’examiner, dans une première partie, l’architecture juridique de la responsabilité du syndic, puis, dans une seconde partie, l’effectivité des sanctions encourues et la protection offerte aux copropriétaires.
I. L’architecture juridique de la responsabilité du syndic
A. Les obligations légales et contractuelles du syndic
Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, et d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat. L’alinéa IV du même article dispose que le syndic est seul responsable de sa gestion et qu’il ne peut se faire substituer, l’assemblée générale pouvant seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
Ce texte, dans sa version issue de la loi du 10 juillet 1965 (article 18), confère au syndic une mission étendue qui s’analyse en un véritable mandat de gestion et d’administration. Le syndic est tenu, à ce titre, d’une obligation générale de diligence et de loyauté dans l’accomplissement de ses fonctions. Le II de l’article 18 précise en outre que le syndic doit ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. La méconnaissance de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
L’article 1991 du Code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. L’article 1992 du même code ajoute que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Le syndic, en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, est donc soumis à ce régime de responsabilité contractuelle renforcée. Or, dans l’affaire niçoise, c’est précisément la violation de ces obligations élémentaires de probité et de loyauté qui est en cause, puisque les syndics auraient privilégié leur intérêt personnel au détriment de celui du syndicat, en monnayant l’attribution de contrats de travaux.
Par ailleurs, la jurisprudence rappelle avec constance l’étendue des obligations du syndic. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 30 mars 2023, que le syndic qui sous-traite ses missions de conseil et de gestion administrative et comptable demeure tenu de répondre de l’inexécution des obligations contractuelles qui lui incombent (Cass. 3e civ., 30 mars 2023, n°21-24.726). La Cour a, à cette occasion, rappelé les dispositions des articles 1147 et 1382, devenu 1240, du Code civil, qui fondent respectivement la responsabilité contractuelle et la responsabilité délictuelle du débiteur de l’obligation. Dans un arrêt du 11 mai 2022, elle a également considéré que le vote d’une assemblée générale approuvant les comptes ou opérant renouvellement du mandat du syndic ne vaut pas renonciation du syndicat à invoquer la responsabilité de ce syndic pour les fautes commises dans l’exercice de ses fonctions (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n°21-10.315). Cette solution est essentielle pour les copropriétaires, car elle préserve leur droit d’agir contre le syndic même après que l’assemblée générale a approuvé sa gestion apparente, ce qui est souvent le cas dans les hypothèses de dissimulation frauduleuse.
B. Le régime dual de responsabilité contractuelle et délictuelle
La responsabilité du syndic s’articule autour de deux fondements distincts mais complémentaires. À l’égard du syndicat des copropriétaires, partie au contrat de syndic, elle est de nature contractuelle. Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Ce texte (article 1240, anciennement 1382), fondement de la responsabilité délictuelle, trouve à s’appliquer dans les rapports entre le syndic et les tiers, ainsi que, le cas échéant, entre le syndic et les copropriétaires pris individuellement, pour autant que ces derniers justifient d’un préjudice personnel distinct de celui du syndicat.
La Cour de cassation a précisé les conditions de cette dualité dans un arrêt du 30 janvier 2025, qui, tout en concernant principalement la responsabilité des constructeurs, rappelle utilement les principes applicables. La troisième chambre civile a énoncé que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part, et que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass. 3e civ., 30 janv. 2025, n°23-13.325).
En conséquence, le copropriétaire qui subit un préjudice propre, distinct de celui du syndicat, dispose d’une action directe contre le syndic sur le fondement délictuel. Cette voie est particulièrement utile lorsque le syndicat, par inertie ou compromission, n’agit pas lui-même contre le syndic. L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018, a d’ailleurs renforcé ce dispositif en prévoyant qu’en cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires. En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.
À cet égard, la jurisprudence est constante : si un copropriétaire peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes par un tiers à la copropriété lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu’il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d’affecter à la réalisation de ces travaux (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n°21-15.692, cité dans Cass. 3e civ., 30 janv. 2025, n°23-13.325). Cette règle, qui vise à protéger la collectivité des copropriétaires contre des actions individuelles désordonnées, trouve néanmoins sa limite dans l’hypothèse où le syndicat, précisément contrôlé par le syndic défaillant, s’abstient d’agir.
Dès lors, la combinaison des articles 18 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1991, 1992 et 1240 du Code civil et de l’interprétation qu’en donne la troisième chambre civile dessine un régime de responsabilité complet, qui saisit aussi bien la faute de gestion que le dol, le détournement de fonds ou la violation du devoir de loyauté. La difficulté réside moins dans l’identification du fondement juridique que dans l’administration de la preuve des agissements frauduleux, qui suppose une transparence comptable que le syndic indélicat s’emploiera précisément à obscurcir.
II. L’effectivité des sanctions et la protection des copropriétaires
A. La révocation et la nullité du mandat comme premiers remparts
La loi du 10 juillet 1965 organise un mécanisme de révocation du syndic destiné à permettre au syndicat des copropriétaires de se défaire d’un mandataire défaillant ou compromis. L’article 18, VIII, dans sa rédaction actuelle, prévoit que le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie. Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions reprochées. Le syndic est alors tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d’une lettre recommandée. À défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer lui-même.
Cette procédure, qui a pour mérite de ne pas nécessiter l’intervention préalable du juge, présente toutefois une limite évidente : elle suppose un conseil syndical actif et déterminé. Or, dans les situations de fraude systémique, le conseil syndical peut lui-même être sous l’influence du syndic ou simplement dépassé par la technicité des opérations contestées. Par ailleurs, la révocation suppose que l’assemblée générale, composée de l’ensemble des copropriétaires, se prononce en connaissance de cause. Lorsque le syndic contrôle l’information communiquée aux copropriétaires, cette condition est difficile à remplir.
Au-delà de la révocation amiable, la nullité de plein droit du mandat constitue une sanction automatique dans des hypothèses limitativement énumérées par la loi. Le II de l’article 18 dispose ainsi que la méconnaissance par le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Cette nullité, qui opère de plein droit sans qu’il soit besoin de saisir le juge, constitue une arme redoutable entre les mains des copropriétaires avertis. Toutefois, les actes passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables, ce qui limite la portée pratique de la nullité pour les contrats déjà conclus par le syndic avec des entreprises.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 23 mai 2024 publié au Bulletin, a rappelé que le syndic agit dans le cadre d’un mandat dont les contours sont définis par la loi et le règlement de copropriété. Dans cette affaire, la troisième chambre civile a jugé que les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent et que la cour d’appel avait à bon droit déduit que le délai de forclusion prévu par l’article 1648, alinéa 2, du Code civil était applicable aux désordres apparents à la réception, intervenue après la livraison (Cass. 3e civ., 23 mai 2024, n°22-24.191, Publié au Bulletin). Bien que cet arrêt concerne principalement la vente en l’état futur d’achèvement, il illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation analyse les pouvoirs du syndic agissant en qualité de mandataire.
En conséquence, si la révocation et la nullité du mandat constituent les premiers instruments de protection des copropriétaires, elles ne suffisent pas à réparer le préjudice subi. La dimension réparatrice appelle l’engagement d’une action en responsabilité, dont les voies civile et pénale se complètent.
B. L’engagement de la responsabilité pénale et la réparation intégrale du préjudice
Le scandale niçois illustre de manière saisissante l’importance de la dimension pénale dans le contentieux de la copropriété. Les faits reprochés aux syndics de la Côte d’Azur — perception d’avantages indus en échange de l’attribution de contrats — sont susceptibles de recevoir plusieurs qualifications pénales. L’article 445-1 du Code pénal réprime la corruption privée, définie comme le fait, par quiconque, de proposer, sans droit, à tout moment, directement ou indirectement, à une personne qui exerce, dans le cadre d’une activité professionnelle ou sociale, une fonction de direction ou un travail pour une personne physique ou morale ou pour un organisme quelconque, des offres, des promesses, des dons, des présents ou des avantages quelconques pour elle-même ou pour autrui, afin qu’elle accomplisse ou s’abstienne d’accomplir un acte de son activité ou de sa fonction ou facilité par son activité ou sa fonction, en violation de ses obligations légales, contractuelles ou professionnelles.
L’abus de confiance, défini par l’article 314-1 du Code pénal, constitue une autre qualification pertinente. La chambre criminelle de la Cour de cassation a, dans un arrêt du 13 mars 2024 publié au Bulletin, énoncé que l’abus de confiance peut porter sur des fonds, valeurs ou biens quelconques, en ce compris un immeuble, remis à titre précaire, et que s’analyse en un détournement entrant dans le champ de l’article 314-1 du Code pénal l’usage abusif de l’immeuble portant atteinte de façon irrémédiable à son utilité et traduisant la volonté manifeste de l’auteur de se comporter, même momentanément, comme un propriétaire (Cass. crim., 13 mars 2024, n°22-83.689, Publié au Bulletin). Si cette décision ne vise pas spécifiquement le syndic, le raisonnement qu’elle développe est transposable au détournement, par le syndic, de fonds appartenant au syndicat des copropriétaires.
L’intérêt de la voie pénale réside dans la possibilité, pour le syndicat des copropriétaires ou pour chaque copropriétaire, de se constituer partie civile et d’obtenir réparation du préjudice directement subi. La juridiction pénale, saisie de l’action publique et de l’action civile, statue alors sur l’ensemble des conséquences dommageables de l’infraction, sans qu’il soit nécessaire d’engager une procédure distincte devant les juridictions civiles. Le préjudice indemnisable comprend non seulement les sommes détournées, mais également les frais exposés pour faire cesser les agissements frauduleux et, le cas échéant, le préjudice moral résultant de l’atteinte portée à la collectivité des copropriétaires.
Par ailleurs, l’action en responsabilité civile peut être engagée indépendamment de l’action pénale et prospérer même en l’absence de toute infraction pénalement caractérisée. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 7 septembre 2022, que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, et que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n°21-19.266). La Cour a également rappelé, le 30 janvier 2025, la portée de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, qui confère au syndicat la qualité pour agir en justice tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires, et lui permet d’agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble (Cass. 3e civ., 30 janv. 2025, n°23-13.325).
L’affaire niçoise révèle, en creux, une faiblesse structurelle du dispositif de contrôle : l’absence de vérification systématique des conditions dans lesquelles le syndic attribue les marchés de travaux. Contrairement à ce que prévoit le Code de la commande publique pour les acheteurs publics, aucun texte n’impose au syndic de copropriété de mettre en concurrence les entreprises candidates aux travaux, ni de justifier les critères de sélection retenus. Le règlement de copropriété et les délibérations de l’assemblée générale peuvent certes imposer des règles en la matière, mais ces règles demeurent d’origine contractuelle et leur violation n’emporte que des sanctions civiles.
Dès lors, le renforcement de la protection des copropriétaires passe par une combinaison d’initiatives. Sur le plan contractuel, l’assemblée générale peut subordonner l’engagement de travaux excédant un certain montant à une procédure de consultation préalable de plusieurs entreprises et à l’avis conforme du conseil syndical. Sur le plan judiciaire, les copropriétaires disposent, en cas d’inaction du syndicat, d’une faculté d’agir directement contre le syndic en réparation de leur préjudice personnel, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Sur le plan pénal enfin, le signalement des faits au procureur de la République peut déclencher une enquête de nature à révéler des pratiques systématiques que les seules investigations civiles ne permettraient pas d’établir.
Or, l’expérience enseigne que c’est souvent la combinaison de ces trois leviers qui produit les résultats les plus significatifs. L’affaire Technique Plastique des années 1990, au cours de laquelle quarante-deux syndics franciliens avaient été mis en cause pour un préjudice estimé à sept millions et demi d’euros, avait précisément émergé à la faveur d’une conjonction d’actions civiles et d’investigations pénales. Le scandale niçois s’inscrit dans cette continuité historique et rappelle que le droit de la copropriété, pour élaboré qu’il soit, ne vaut que par l’usage qu’en font ceux qu’il entend protéger.
Conclusion
La protection des copropriétaires face aux manquements de leur syndic constitue un enjeu pratique majeur, dont les solutions juridiques méritent d’être exposées avec précision dans le cadre d’une consultation dédiée. Le cabinet se tient à la disposition des copropriétaires et des conseils syndicaux pour analyser leur situation et engager, le cas échéant, les actions nécessaires. Appeler le cabinet. Écrire au cabinet.
Le scandale des syndics de Nice replace le droit de la copropriété face à ses propres exigences. La loi du 10 juillet 1965, dont la longévité atteste la robustesse, et le Code civil, par les articles 1991, 1992 et 1240, arment suffisamment le syndicat des copropriétaires pour faire face aux manquements les plus graves de son mandataire. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en rappelant régulièrement tant l’étendue des obligations du syndic que la possibilité pour les copropriétaires d’agir à titre personnel lorsque le syndicat est défaillant, conforte cet arsenal. La chambre criminelle, quant à elle, contribue à la dissuasion en qualifiant pénalement des comportements qui, en d’autres temps, auraient pu demeurer dans la seule sphère civile. L’enjeu, pour les copropriétaires, est moins celui d’une réforme législative que celui de l’exercice effectif des droits que la loi leur reconnaît, par une vigilance renforcée dans le contrôle de la gestion du syndic, une formalisation rigoureuse des procédures de consultation pour les travaux et, le cas échéant, la saisine des juridictions compétentes.
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