La résiliation unilatérale du marché à forfait : l’arrêt du 25 juin 2026 consacre le libre choix du maître d’ouvrage entre deux régimes distincts
Le contrat de construction à prix forfaitaire, régi par les articles 1793 et 1794 du code civil, place le maître d’ouvrage dans une position ambivalente. D’un côté, le caractère intangible du prix convenu le protège contre les dépassements que l’entrepreneur pourrait lui réclamer en cours de chantier. De l’autre, la faculté de résiliation unilatérale que lui reconnaît l’article 1794 l’oblige, s’il l’exerce, à indemniser intégralement l’entrepreneur, alors même que celui-ci aurait gravement manqué à ses obligations. La question de savoir si le maître d’ouvrage pouvait, en présence de malfaçons imputables à l’entrepreneur, échapper au coût de cette indemnisation en se plaçant sur le terrain de la résolution pour faute du droit commun, divisait la doctrine et les juridictions du fond. Par un arrêt promis à la publication au Bulletin rendu le 25 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation y apporte une réponse décisive, dont la portée intéresse l’ensemble du contentieux de la garantie décennale et plus largement tous les contrats de louage d’ouvrage à prix forfaitaire.
I. La coexistence de deux régimes autonomes de résiliation du marché à forfait
A. Le régime discrétionnaire de l’article 1794 du code civil
Le contrat de louage d’ouvrage, lorsqu’il est conclu à prix forfaitaire, est régi par des dispositions spécifiques dont la sédimentation remonte au code civil de 1804. L’article 1794 de ce code dispose que « le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise » (article 1794 du code civil). Ce texte confère au maître d’ouvrage une prérogative exorbitante du droit commun des contrats : la faculté de rompre le lien contractuel sans avoir à justifier d’un quelconque manquement de son cocontractant. L’exercice de cette faculté est néanmoins assorti d’une contrepartie financière intégrale, puisqu’il impose au maître d’ouvrage d’indemniser l’entrepreneur non seulement des dépenses exposées et des travaux déjà réalisés, mais également du gain dont la résiliation le prive.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 30 janvier 2019, que l’article 1794 autorise la résiliation unilatérale même en présence d’une clause pénale contractuelle, dès lors que les parties ont entendu fixer conventionnellement le montant de l’indemnité due en pareille hypothèse. Elle a ainsi jugé, à propos d’un contrat de construction de maison individuelle, que « l’article 28 du contrat prévoyait, en cas de résiliation unilatérale par le maître d’ouvrage sur le fondement de l’article 1794 du code civil, une indemnité de 10 % calculée sur le solde du contrat » et que cette clause devait recevoir application (Cass. 3e civ., 30 janv. 2019, n° 17-25.952, FS-P+B+R+I). Le mécanisme indemnitaire de l’article 1794, s’il est d’ordre public dans son principe, peut ainsi faire l’objet d’un aménagement conventionnel quant à son quantum.
Par ailleurs, la qualification de marché à forfait conditionne l’application même de l’article 1794. L’article 1793 du code civil, qui constitue le pendant de l’article 1794, dispose que « lorsqu’un architecte ou un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait d’un bâtiment, d’après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l’augmentation de la main-d’oeuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d’augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n’ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire » (article 1793 du code civil). Ce texte définit le périmètre du forfait : l’entrepreneur supporte l’aléa économique des travaux nécessaires à la réalisation de l’ouvrage convenu, tandis que le maître d’ouvrage bénéficie d’un prix intangible. En contrepartie de cette rigidité qui profite au maître d’ouvrage, l’article 1794 lui impose une indemnisation intégrale lorsqu’il décide, sans faute de l’entrepreneur, de se dédire.
La Cour de cassation a précisé, par un arrêt du 5 janvier 2022, que « les parties pouvant décider de sortir du forfait dans les conditions prévues à l’article 1793 du code civil », une autorisation écrite du maître d’ouvrage pour des travaux supplémentaires permet à l’entrepreneur d’en obtenir le paiement en sus du prix forfaitaire, et que cette dérogation au forfait ne porte pas atteinte au régime de l’article 1794 (Cass. 3e civ., 5 janv. 2022, n° 20-14.615). L’économie des articles 1793 et 1794 forme ainsi un équilibre : rigidité du prix d’un côté, liberté de résiliation unilatérale de l’autre, le tout sous le contrôle d’un formalisme protecteur.
B. Le régime de la résolution pour inexécution issu du droit commun des contrats
Parallèlement au régime spécial du marché à forfait, le droit commun des contrats offre au créancier d’une obligation inexécutée la faculté de demander la résolution du contrat. Sous l’empire du code civil antérieur à l’ordonnance du 10 février 2016, l’ancien article 1184 disposait que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait pas à son engagement ». La jurisprudence avait déduit de ce texte que la gravité du comportement d’une partie à un contrat pouvait justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale, à ses risques et périls. La première chambre civile de la Cour de cassation a ainsi énoncé, dans un arrêt fondateur du 13 octobre 1998, que « la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls » (Cass. 1re civ., 13 oct. 1998, n° 96-21.485, Bull. 1998, I, n° 300). Ce principe, dégagé en dehors de toute disposition propre au contrat d’entreprise, constitue la matrice de la résolution unilatérale pour faute en droit français.
L’ordonnance du 10 février 2016 a consacré cette construction prétorienne en l’inscrivant dans le code civil. L’article 1224 nouveau dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » (article 1224 du code civil). L’article 1226 précise quant à lui que « le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat » (article 1226 du code civil).
À la différence du régime de l’article 1794, la résolution pour inexécution du droit commun exige un manquement suffisamment grave du débiteur à ses obligations contractuelles. La troisième chambre civile a rappelé cette exigence dans un arrêt du 30 avril 2025, en approuvant une cour d’appel qui « a constaté que les désordres affectant le mur brise-vue affectaient sa solidité et le rendaient impropre à sa destination » et en a souverainement déduit « que ces désordres étaient suffisamment graves pour justifier la résolution du contrat » (Cass. 3e civ., 30 avr. 2025, n° 23-22.091). Le contrôle du juge porte ainsi sur le caractère proportionné de la résolution au regard de la gravité du manquement imputé au constructeur.
La Cour de cassation avait également précisé, dans un arrêt du 5 novembre 2020, que la faute de l’entrepreneur, lorsqu’elle est établie, justifie que la résiliation du marché soit prononcée à ses torts exclusifs. En l’espèce, la cour d’appel avait « relevé que la Direccte avait attiré l’attention de la société Bissessur sur l’absence de mise en place, par l’entreprise de gros oeuvre, d’une base de vie sur le chantier et que cette défaillance était confirmée par l’architecte », ce dont elle avait pu déduire que « la société Isik avait manqué à ses obligations, ce qui justifiait la résiliation du contrat à ses torts » (Cass. 3e civ., 5 nov. 2020, n° 19-21.416). Cette solution illustre une différence fondamentale entre les deux régimes : sous l’empire de l’article 1794, la résiliation est discrétionnaire et ne suppose aucune faute, mais elle est onéreuse ; sous l’empire du droit commun, la résolution est subordonnée à une faute suffisamment grave, mais elle n’impose, en principe, aucune indemnisation à la charge du créancier qui l’exerce à bon droit. Dès lors, la coexistence de ces deux corps de règles faisait naître une difficulté d’articulation que la pratique a rapidement identifiée : le régime spécial de l’article 1794 excluait-il, par sa seule présence, le recours au droit commun de la résolution pour faute ?
II. L’arrêt du 25 juin 2026 et l’articulation stratégique des deux régimes
A. La consécration du libre choix du maître d’ouvrage entre les deux voies de résiliation
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026, promis à la publication au Bulletin, tranche une question qui divisait la doctrine et les juges du fond : le maître d’ouvrage confronté à un entrepreneur défaillant peut-il choisir de résilier le marché sur le fondement du droit commun de la résolution pour faute, plutôt que sur celui de l’article 1794 du code civil ? La Cour de cassation répond par l’affirmative, avec une clarté qui n’appartenait jusqu’alors qu’aux débats doctrinaux.
En l’espèce, un maître d’ouvrage avait confié la réalisation du lot plomberie d’un magasin à un entrepreneur, puis avait résilié le marché en invoquant des fautes de ce dernier. L’entrepreneur contestait cette résiliation et réclamait l’indemnisation prévue à l’article 1794. La cour d’appel de Papeete, dans son arrêt du 11 avril 2024, avait accueilli la demande de l’entrepreneur, en retenant que « la résiliation par le maître de l’ouvrage d’un marché à forfait s’exerce de manière discrétionnaire sans qu’il ait à alléguer une faute de l’entrepreneur, de sorte qu’il est tenu de dédommager celui-ci du gain manqué et de l’indemniser en cas d’exercice abusif de ce droit, indépendamment du bien-fondé des griefs invoqués à l’encontre de ce dernier ». Cette motivation évinçait toute possibilité pour le maître d’ouvrage d’échapper à l’indemnisation de l’article 1794 lorsqu’il avait conclu un marché à forfait, et ce quelle que fût la gravité des manquements de l’entrepreneur.
La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1184, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1794 du code civil. Après avoir rappelé que, selon le premier de ces textes, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait pas à son engagement, et que, selon le second, le maître peut résilier par sa seule volonté le marché à forfait en dédommageant l’entrepreneur, la Cour énonce un principe dont la portée dépasse largement l’espèce : « Il résulte de la combinaison de ces textes que la faculté de résiliation unilatérale d’un marché à forfait par le maître de l’ouvrage, prévue à l’article 1794 du code civil, ne prive pas celui-ci de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-18.064, FS-B).
Cette solution, pour la première fois énoncée en termes aussi nets par la troisième chambre civile, consacre la dualité non hiérarchisée des régimes de résiliation du marché à forfait. Elle reconnaît au maître d’ouvrage un véritable choix stratégique : soit il se place sur le terrain de l’article 1794, auquel cas il n’a pas à démontrer de faute mais doit indemniser intégralement l’entrepreneur ; soit il invoque la résolution pour inexécution du droit commun, auquel cas il doit établir un manquement suffisamment grave de l’entrepreneur, mais peut échapper à l’indemnisation de l’article 1794. L’arrêt écarte ainsi la thèse selon laquelle les dispositions spéciales de l’article 1794 seraient exclusives de tout autre fondement de résiliation. En d’autres termes, les deux régimes ne sont pas dans un rapport de subsidiarité ou d’exclusivité : ils coexistent et le maître d’ouvrage en maîtrise l’option.
La portée de cet enseignement est d’autant plus remarquable qu’il s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence relative à la clause résolutoire. Dans un arrêt du 5 janvier 2022, la troisième chambre civile avait déjà jugé que, lorsque les parties stipulent une clause résolutoire, le juge ne peut apprécier la gravité des manquements pour en écarter le jeu, sauf à caractériser la mauvaise foi du créancier qui s’en prévaut. La Cour avait cassé un arrêt de cour d’appel au motif qu’en statuant sur la gravité des manquements « sans constater la mauvaise foi du promoteur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, alors que les parties étaient convenues d’écarter l’appréciation judiciaire de la gravité de leur comportement, la cour d’appel a violé » l’ancien article 1134 du code civil (Cass. 3e civ., 5 janv. 2022, n° 20-14.615). Par un mouvement symétrique, l’arrêt du 25 juin 2026 refuse d’enfermer le maître d’ouvrage dans le seul régime de l’article 1794, alors même qu’aucune clause contractuelle ne l’y oblige et que l’entrepreneur a failli à ses obligations. L’autonomie de la volonté et la force obligatoire du contrat commandent de respecter la liberté du créancier de choisir l’arme procédurale la mieux adaptée à la défaillance de son cocontractant.
B. Les conséquences indemnitaires et pratiques de la dualité des régimes
La reconnaissance du libre choix du maître d’ouvrage entre les deux régimes de résiliation emporte des conséquences indemnitaires considérables, tant pour le maître d’ouvrage que pour l’entrepreneur, et commande une vigilance accrue dans la rédaction de la lettre de résiliation.
Sur le plan indemnitaire d’abord, le choix du fondement détermine l’étendue des obligations financières respectives. Si le maître d’ouvrage opte pour l’article 1794, il devra indemniser l’entrepreneur de l’intégralité de ses dépenses, de ses travaux réalisés et de son gain manqué, conformément au texte. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 11 septembre 2025, que « le préjudice résultant de la résiliation anticipée d’un contrat, lorsque celle-ci emporte la disparition d’une éventualité favorable à laquelle était subordonnée la perception par le cocontractant d’un honoraire de résultat, s’analyse en une perte de chance qui, mesurée à la chance perdue, ne peut être égale à l’avantage qui aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée » (Cass. 3e civ., 11 sept. 2025, n° 23-21.882, FS-B). Cette solution tempère la rigueur apparente de l’article 1794 en cantonnant l’indemnisation du gain manqué à la fraction de marge que l’entrepreneur aurait effectivement retirée des travaux non exécutés, à l’exclusion du prix total du marché restant à courir.
Si, à l’inverse, le maître d’ouvrage choisit la résolution pour faute sur le fondement du droit commun, il doit au préalable établir l’existence d’un manquement suffisamment grave de l’entrepreneur. L’article 1226 du code civil impose à cet égard un formalisme rigoureux : une mise en demeure préalable, adressée à l’entrepreneur défaillant, lui impartissant un délai raisonnable pour remédier à ses manquements, et mentionnant expressément qu’à défaut, le maître d’ouvrage sera en droit de résoudre le contrat. La lettre de résiliation elle-même devra énoncer avec précision les griefs imputables à l’entrepreneur, car, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt du 4 mars 2021, « le litige ne portait que sur le bien-fondé des motifs invoqués par le maître d’ouvrage à l’appui de la résiliation unilatérale » (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 18-25.755). Les motifs énoncés dans la lettre de résiliation circonscrivent l’objet du litige ultérieur, de sorte qu’un grief non invoqué dans cette lettre ne pourra être utilement soulevé devant le juge pour justifier a posteriori la résolution. Il est donc essentiel, pour le praticien, de formaliser avec la plus grande rigueur l’acte de résiliation, en y consignant l’ensemble des manquements reprochés à l’entrepreneur.
La combinaison des articles 1794 et 1224 du code civil, telle que consacrée par l’arrêt du 25 juin 2026, ouvre ainsi au maître d’ouvrage une alternative dont la portée pratique est immédiate. Face à un entrepreneur qui abandonne le chantier, qui multiplie les malfaçons ou qui ne respecte pas les règles de l’art, le maître d’ouvrage peut désormais légitimement lui notifier une résolution pour faute, à ses risques et périls, sans avoir à redouter que le juge ne le condamne ensuite, sur le seul fondement de l’article 1794, à indemniser l’entrepreneur du gain manqué. La jurisprudence de la Cour de cassation a d’ailleurs confirmé, dans l’arrêt du 5 novembre 2020 déjà cité, qu’un manquement avéré de l’entrepreneur, tel que l’absence de base de vie sur le chantier, justifie que la résiliation soit prononcée à ses torts exclusifs, ce qui exclut par hypothèse toute indemnisation au titre de l’article 1794. En pratique, le conseil du maître d’ouvrage devra donc, avant toute notification, analyser avec soin la situation contractuelle pour déterminer quel régime sert le mieux les intérêts de son client : l’article 1794 offre une certitude quant au principe de la rupture, au prix d’une indemnisation ; le droit commun permet l’économie de cette indemnisation, sous réserve de rapporter la preuve d’une faute suffisamment grave.
Par ailleurs, cette dualité de régimes invite à repenser la rédaction des clauses contractuelles elles-mêmes. Les parties à un marché à forfait pourraient être tentées de stipuler une clause d’élection de régime, par laquelle le maître d’ouvrage s’interdirait d’invoquer l’article 1794 en présence de manquements de l’entrepreneur, ou à l’inverse, par laquelle il se réserverait expressément la faculté de choisir entre les deux voies au moment de la résiliation. De telles clauses, si elles sont rédigées de manière claire et non équivoque, devraient en principe être admises, sous le contrôle du juge et dans le respect des dispositions d’ordre public qui gouvernent la matière.
En définitive, l’arrêt du 25 juin 2026 procède à une clarification bienvenue du droit de la résiliation du marché à forfait. En consacrant la coexistence non hiérarchisée des deux régimes et en reconnaissant au maître d’ouvrage la maîtrise du fondement de la rupture, la troisième chambre civile renforce la sécurité juridique des opérateurs de la construction tout en préservant l’équilibre économique propre au contrat de louage d’ouvrage à prix forfaitaire.
Conclusion
L’arrêt du 25 juin 2026 constitue une décision de principe dont la portée dépasse le seul contentieux de la construction. Il clarifie l’articulation entre les dispositions spéciales du louage d’ouvrage et le droit commun des contrats, en affirmant que la faculté de résiliation discrétionnaire conférée au maître d’ouvrage par l’article 1794 du code civil ne fait pas obstacle à l’exercice, par ce même maître d’ouvrage, de la résolution pour inexécution prévue par les articles 1184 ancien et 1224 nouveau du même code. Cette dualité de régimes confère au maître d’ouvrage une liberté stratégique dont l’exercice commande une attention particulière à la rédaction de la lettre de résiliation et à la caractérisation des manquements imputables à l’entrepreneur défaillant. La publication de cet arrêt au Bulletin témoigne de la volonté de la troisième chambre civile d’en faire un guide durable pour les praticiens du droit de la construction.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.