La clause résolutoire dans le bail commercial : la construction prétorienne d’un équilibre entre l’article L. 145-41 du Code de commerce et l’article 1225 du Code civil à la lumière de l’arrêt du 3 juin 2026
La clause résolutoire constitue l’un des mécanismes les plus redoutables du droit des contrats. Insérée dans un bail commercial, elle permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du contrat sans avoir à saisir préalablement le juge du fond, pourvu qu’un commandement soit demeuré infructueux pendant le délai légal d’un mois. Cette institution, régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce pour le volet spécial du statut des baux commerciaux et par l’article 1225 du Code civil pour le droit commun des contrats, se trouve aujourd’hui au cœur d’une construction prétorienne qui en précise tant les conditions de validité que les effets. L’arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 3 juin 2026, promis à la plus haute publication au Bulletin, aux Lettres de chambre et au Rapport annuel, apporte une contribution décisive à cette construction en consacrant la validité des clauses résolutoires dites « balais », par lesquelles les parties conviennent que toute inexécution des obligations expressément prévues au contrat entraîne la résolution de celui-ci, sans qu’il soit besoin de les énumérer une à une au sein de la clause.
Cette décision, rendue sous le visa des articles 1224 et 1225 du Code civil dans leur rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, dissipe l’incertitude qui pesait sur l’ingénierie contractuelle depuis l’entrée en vigueur de ce texte. L’article 1225 exige en effet que la clause résolutoire « précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat ». La question de savoir si cette exigence de précision imposait, en droit nouveau, une énumération détaillée des obligations sanctionnées divisait la doctrine et les juridictions du fond. En jugeant que la clause « balai » satisfait à cette condition dès lors que les obligations concernées peuvent être identifiées de manière claire et non équivoque, la Cour de cassation fixe le standard de validité applicable à l’ensemble des contrats, y compris aux baux commerciaux.
Or, le bail commercial ne saurait être réduit à un contrat de droit commun. Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, impose un régime propre à la clause résolutoire, qui déroge au droit commun sur plusieurs points essentiels : le délai d’un mois après commandement, la possibilité pour le juge de suspendre les effets de la clause en accordant des délais de paiement, l’acquisition définitive de la clause en cas d’inobservation de ces délais. L’articulation entre les deux corps de règles — droit commun des contrats et droit spécial du bail commercial — dessine un équilibre subtil que la jurisprudence de la troisième chambre civile et de la chambre commerciale s’emploie à définir depuis plusieurs années. À cet égard, l’arrêt du 3 juin 2026, bien que rendu par la chambre commerciale dans une affaire de sous-licence de droits audiovisuels, énonce un principe qui intéresse directement la pratique des baux commerciaux, tant les clauses résolutoires y sont d’un usage quotidien et tant le contentieux qu’elles suscitent est abondant.
Dès lors, il convient d’examiner, d’une part, le régime légal dual de la clause résolutoire commerciale, qui combine un droit spécial d’ordre public et un droit commun rénové, puis d’analyser, d’autre part, la construction prétorienne qui en assure l’équilibre, entre l’identification non équivoque des obligations sanctionnées et les pouvoirs reconnus au juge pour en suspendre ou en consacrer les effets.
I. Le régime légal dual de la clause résolutoire commerciale
A. L’article L. 145-41 du Code de commerce : un régime spécial d’ordre public protecteur du preneur
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai (C. com., art. L. 145-41). Ce texte ajoute que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, et que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Ce régime, d’ordre public, constitue une protection essentielle du preneur à bail commercial. Le commandement doit viser expressément la clause résolutoire et reproduire le délai d’un mois, faute de quoi il est frappé de nullité. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler avec force que « la résiliation de plein droit du bail prévue par l’article L. 145-41 du code de commerce ne peut sanctionner qu’un manquement pour lequel la mise en œuvre de la clause résolutoire est prévue » (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-19.099). En l’espèce, une bailleresse avait délivré un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, puis avait entendu s’en prévaloir pour sanctionner une occupation illicite de surfaces excédant l’assiette contractuelle. La Cour de cassation a censuré cette assimilation, au motif que la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’égard des manquements pour lesquels elle a été stipulée.
Par ailleurs, le second alinéa du même article confère au juge un pouvoir de suspension dont la portée a été considérablement étendue par la jurisprudence récente. La troisième chambre civile a jugé que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, Publié au Bulletin). En l’occurrence, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé d’accorder des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire au motif que le commandement litigieux visait non pas un défaut de paiement des loyers, mais l’obligation de reprise d’activité. La Cour de cassation casse l’arrêt, énonçant que le pouvoir de suspension du juge n’est pas limité au seul manquement constitué par un impayé locatif et qu’il s’étend à tout manquement, quelle qu’en soit la nature.
En conséquence, le régime de l’article L. 145-41 du Code de commerce se caractérise par une double finalité : protéger le preneur contre une résiliation trop rapide par l’imposition d’un délai d’un mois et d’un formalisme strict du commandement, tout en préservant la faculté pour les parties de stipuler une résiliation de plein droit en cas d’inexécution. Cette architecture légale s’articule avec le droit commun de la clause résolutoire issu de l’article 1225 du Code civil, dont il convient d’examiner les exigences.
B. L’article 1225 du Code civil : la condition de précision à l’épreuve des clauses « balais »
L’article 1225 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat » et que « la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution » (C. civ., art. 1225). Ce texte s’inscrit dans le prolongement de l’article 1224 du même code, aux termes duquel « la résolution peut résulter de l’application d’une clause résolutoire ».
L’exigence de précision posée par l’article 1225, alinéa 1er, a suscité depuis son entrée en vigueur le 1er octobre 2016 un débat nourri quant à l’avenir des clauses résolutoires dites « balais », c’est-à-dire des stipulations par lesquelles les parties conviennent que toute inexécution de l’une quelconque des obligations prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci, sans que ces obligations soient individuellement énumérées au sein de la clause. La pratique notariale et la pratique des rédacteurs d’actes recouraient couramment à ce type de clauses avant la réforme, et le juge les déclarait valables dès lors que les obligations visées étaient identifiables. L’incertitude portait sur le point de savoir si le nouvel article 1225 avait entendu durcir cette exigence en imposant une énumération détaillée des obligations sanctionnées.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 31 mai 2024 rendu dans le contentieux opposant la société beIN Sports France au groupe Canal+, avait retenu une interprétation restrictive. Examinant une clause rédigée en langue anglaise qui prévoyait la résiliation du contrat de sous-licence en cas de violation d’une « obligation importante » ou « substantielle », elle avait jugé que les termes employés n’étaient pas précis au sens de l’article 1225 du Code civil, au motif que cette disposition, en exigeant que la clause « précise » les engagements sanctionnés, imposait une énumération individualisée. Ce raisonnement, fondé sur une analyse sémantique du terme « précise », traduisait une conception exigeante de la condition légale, qui aurait conduit à l’invalidation de nombreuses clauses résolutoires en usage dans la pratique contractuelle, y compris dans les baux commerciaux.
En droit antérieur à la réforme de 2016, la jurisprudence considérait que la clause résolutoire devait exprimer « de manière non équivoque la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention » (Cass. 3e civ., 12 oct. 1994, n° 92-13.211, Bull. 1994, III, n° 178, cité par l’arrêt du 3 juin 2026), sans exiger pour autant que les obligations visées fassent l’objet d’une énumération exhaustive dans le corps de la clause. La question posée à la Cour de cassation était donc la suivante : l’article 1225 du Code civil, en exigeant que la clause « précise » les engagements sanctionnés, a-t-il modifié l’état du droit antérieur en imposant une énumération détaillée, ou n’a-t-il fait que consacrer l’exigence prétorienne d’identification claire et non équivoque ?
II. La construction prétorienne d’un équilibre
A. L’identification non équivoque des obligations sanctionnées : l’apport de l’arrêt du 3 juin 2026
L’arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 3 juin 2026 apporte une réponse claire et de principe à cette interrogation. La Cour, statuant en formation de section et aux visas des articles 1224 et 1225, alinéa 1er, du Code civil, énonce un attendu de principe en trois temps.
En premier lieu, elle rappelle que « l’exigence de précision prévue à l’article 1225, alinéa 1er, du code civil tend, conformément à la jurisprudence antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, à ce que le débiteur puisse identifier de manière claire et non équivoque les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution de plein droit du contrat » (Com. 3 juin 2026, n° 24-19.612, FS-B+R). La Cour précise, au soutien de cette interprétation, qu’« il ne ressort ni des travaux préparatoires à l’ordonnance du 10 février 2016 ni des débats parlementaires ayant abouti à la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018 ratifiant cette ordonnance que l’intention du législateur ait été de revenir, s’agissant des conditions de validité des clauses résolutoires, sur l’état du droit antérieur ». Ce double fondement — textuel et historique — consacre la continuité entre le droit ancien et le droit nouveau.
En deuxième lieu, la Cour déduit de cette analyse que « répond à cette exigence la clause qui prévoit que toute inexécution de certaines obligations expressément prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci, lorsque les obligations concernées peuvent être identifiées de manière claire et non équivoque, peu important qu’elles ne soient pas énumérées dans ladite clause ». En troisième lieu, elle ajoute que « est ainsi valable, sous cette condition, la clause prévoyant que toute inexécution de l’une quelconque des obligations expressément prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci ».
La portée de cette décision est considérable. En rejetant l’interprétation littérale et restrictive de l’article 1225 retenue par la cour d’appel de Paris, la Cour de cassation valide la pratique des clauses résolutoires générales, pourvu que le contrat énonce par ailleurs, dans ses stipulations, les obligations dont l’inexécution est ainsi sanctionnée. La clause résolutoire n’a pas à reproduire elle-même l’énumération de ces obligations ; il suffit qu’elles puissent être identifiées avec une clarté suffisante à la lecture de l’ensemble du contrat. Cette solution, qui s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence antérieure à 2016, rassure les praticiens des baux commerciaux, dont les actes comportent couramment des clauses résolutoires rédigées en termes généraux visant l’inexécution de « l’une quelconque des conditions du bail ».
Pour le bail commercial, cette solution doit être combinée avec l’exigence spécifique posée par l’article L. 145-41 du Code de commerce. Si l’article 1225 du Code civil valide la clause « balai » sous la condition d’identification non équivoque des obligations, l’article L. 145-41 ajoute des conditions de forme et de délai qui lui sont propres et qui s’imposent au bailleur indépendamment de la validité de la clause au regard du droit commun. Ainsi, la clause résolutoire d’un bail commercial pourra valablement viser l’ensemble des obligations du preneur, mais le bailleur ne pourra la mettre en œuvre qu’à l’égard d’un manquement précisément identifié dans le commandement, lequel devra reproduire le délai d’un mois à peine de nullité. La troisième chambre civile a d’ailleurs rappelé que la clause résolutoire « ne peut s’appliquer à une obligation distincte » de celle visée dans le commandement (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-19.099).
L’arrêt du 3 juin 2026 opère ainsi une distinction essentielle entre la validité de la clause, qui s’apprécie au regard de l’article 1225 du Code civil et qui admet la formule « balai », et sa mise en œuvre, qui suppose, dans le régime spécial du bail commercial, l’identification précise du manquement invoqué dans le commandement. Cette distinction est de nature à sécuriser la pratique contractuelle tout en préservant les garanties offertes au preneur par le statut des baux commerciaux.
B. Les pouvoirs du juge entre suspension et acquisition définitive de la clause
Au-delà de la question de la validité de la clause résolutoire, la construction prétorienne s’est attachée à définir l’office du juge dans la mise en œuvre de ce mécanisme, en précisant tant les conditions de la suspension que les effets de l’acquisition définitive.
Sur le pouvoir de suspension, la troisième chambre civile a considérablement assoupli les conditions dans lesquelles le juge peut accorder des délais au preneur. L’arrêt du 6 février 2025, déjà cité, a jugé que ce pouvoir s’exerce « quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire », écartant ainsi la restriction que certaines juridictions du fond entendaient apporter en limitant la suspension aux seuls cas de défaut de paiement des loyers (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, Publié au Bulletin). Cette solution élargit la protection du preneur, qui peut désormais solliciter des délais de grâce avec suspension de la clause résolutoire quel que soit le fondement du commandement : défaut de paiement, défaut d’exploitation, non-respect de la destination contractuelle des lieux, ou tout autre manquement aux obligations du bail.
En revanche, la Cour de cassation a également rappelé que le pouvoir de suspension du juge est subordonné à l’octroi préalable de délais de paiement dans les formes prévues à l’article 1343-5 du Code civil. L’arrêt du 25 mai 2023 a ainsi censuré une cour d’appel qui avait « suspendu les effets de la clause résolutoire et dit que celle-ci ne pourra jouer, au regard de l’apurement complet de sa dette par la locataire », sans avoir préalablement accordé des délais de paiement (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-11.315). La suspension ne peut être prononcée rétroactivement ou abstraitement ; elle doit être la conséquence d’une décision accordant au preneur un échéancier dont le respect conditionne l’inefficacité de la clause.
Sur l’acquisition définitive, la troisième chambre civile a posé un principe d’une rigueur remarquable dans l’arrêt du 26 octobre 2023. Elle a jugé que « lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216, Publié au Bulletin). En l’espèce, la cour d’appel de Toulouse avait estimé que la bailleresse avait invoqué de mauvaise foi le jeu de la clause résolutoire, au motif que le solde restant dû était minime au regard de la dette initiale et que la locataire avait versé 20 000 euros en huit mois. La Cour de cassation casse l’arrêt, considérant que le non-respect des délais fixés par le juge emporte acquisition définitive de la clause, sans que la bonne ou la mauvaise foi du bailleur ne puisse être utilement invoquée.
Cette solution, qui peut paraître sévère pour le preneur, se justifie par l’autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance de référé ayant accordé les délais. Dès lors que le juge a fixé un échéancier et que le preneur ne l’a pas respecté, la clause résolutoire retrouve son plein effet, et le bailleur est en droit de s’en prévaloir sans que sa motivation subjective puisse être discutée. Ce principe contribue à la sécurité juridique des rapports locatifs en conférant une force particulière aux décisions de référé accordant des délais de paiement.
L’articulation de ces solutions jurisprudentielles avec l’arrêt du 3 juin 2026 dessine un équilibre remarquable. La validité de la clause résolutoire s’apprécie souplement au regard de l’article 1225 du Code civil, qui admet les clauses « balais » pourvu que les obligations sanctionnées soient identifiables dans le contrat. La mise en œuvre de la clause obéit à un formalisme strict au regard de l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui impose un commandement précis d’un mois. Le juge dispose du pouvoir de suspendre les effets de la clause en accordant des délais, quelle que soit la nature du manquement, mais s’il le fait, le non-respect des délais rend la clause définitivement acquise, sans échappatoire tiré de la bonne ou mauvaise foi du bailleur.
En définitive, la construction prétorienne assure une cohérence d’ensemble entre les deux corps de règles. Le droit commun de l’article 1225 garantit la liberté contractuelle et la validité des clauses rédigées en termes généraux, tandis que le droit spécial de l’article L. 145-41 du Code de commerce encadre strictement l’exercice de la prérogative du bailleur et protège le preneur par l’intervention du juge. La réforme du droit des contrats de 2016 n’a pas bouleversé cet équilibre, ainsi que l’arrêt du 3 juin 2026 le confirme avec autorité.
Conclusion
La clause résolutoire dans le bail commercial se présente comme le point de rencontre de deux régimes juridiques dont l’articulation, longtemps incertaine, se trouve aujourd’hui éclairée par une jurisprudence récente et convergente. L’arrêt de la chambre commerciale du 3 juin 2026, en validant les clauses résolutoires « balais » sous la condition d’une identification claire et non équivoque des obligations sanctionnées, lève l’hypothèque qui pesait sur la pratique contractuelle depuis l’entrée en vigueur de l’article 1225 du Code civil. La troisième chambre civile, pour sa part, a précisé les conditions dans lesquelles le juge peut suspendre les effets de la clause et celles dans lesquelles celle-ci se trouve définitivement acquise. Ces deux corps de jurisprudence, qui se complètent sans se contredire, offrent aux praticiens un cadre prévisible pour la rédaction et la mise en œuvre des clauses résolutoires dans les baux commerciaux.
Le contentieux à venir portera vraisemblablement sur l’appréciation du caractère « clair et non équivoque » de l’identification des obligations sanctionnées, notion-cadre dont les contours seront précisés au fil des espèces. Les rédacteurs d’actes auraient intérêt, par précaution, à assortir la clause résolutoire d’un renvoi explicite aux articles du bail énonçant les obligations du preneur, de manière à dissiper toute ambiguïté quant aux engagements dont l’inexécution est ainsi sanctionnée. La sécurité juridique commande, en toute hypothèse, une rédaction soignée de la clause résolutoire, qui demeure l’un des instruments les plus puissants — et les plus dangereux — de la relation locative commerciale (baux commerciaux). La maîtrise de ce mécanisme suppose une connaissance précise de l’articulation entre le droit commun et le droit spécial, que la Cour de cassation s’emploie à clarifier avec une constance remarquable.
Par Reda KOHEN
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