I. L’autorisation de l’assemblée générale, préalable impératif à l’installation d’une climatisation en copropriété
A. Le fondement légal de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965
Avec la multiplication des épisodes caniculaires, l’installation d’un climatiseur est devenue, pour de nombreux occupants d’immeubles en copropriété, une nécessité pratique. Cette aspiration individuelle se heurte néanmoins à un cadre juridique rigoureux dont la méconnaissance expose le copropriétaire à des conséquences potentiellement lourdes.
Lorsque la pose d’un climatiseur affecte les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, ce qui est le cas de l’écrasante majorité des unités extérieures installées en façade, en toiture ou sur une terrasse commune, le copropriétaire doit impérativement solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette obligation trouve son fondement à l’article 25, b), de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, aux termes duquel « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » (article 25, b), loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
La majorité exigée est celle des voix de tous les copropriétaires, et non des seuls présents ou représentés. Il s’agit d’une majorité renforcée, dite absolue, qui confère au syndicat un pouvoir d’appréciation significatif. Si cette majorité n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une seconde assemblée peut statuer à la majorité simple, conformément à l’article 25-1 de la même loi (article 25-1, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
L’économie de ces dispositions traduit une hiérarchie des décisions au sein de la copropriété. Le législateur de 1965 a entendu réserver aux décisions les plus structurantes pour l’immeuble une majorité qualifiée, afin de protéger la minorité des copropriétaires contre des choix qui affecteraient durablement le cadre de vie collectif. L’installation d’un climatiseur entre précisément dans cette catégorie de décisions à fort impact, dès lors qu’elle modifie l’aspect extérieur de l’immeuble et peut générer des nuisances pour le voisinage immédiat.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement précisé l’articulation entre le pouvoir d’autorisation de l’assemblée générale et les droits individuels des copropriétaires. L’arrêt du 19 mars 2026, publié au Bulletin, rappelle que le juge, saisi d’une contestation relative à l’existence même de la copropriété, doit vérifier que les conditions légales de sa constitution sont réunies (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-13.829, Publié au Bulletin). Cette vérification, qui porte notamment sur l’existence effective de parties communes, conditionne l’application du statut protecteur de la copropriété et, par voie de conséquence, l’étendue des pouvoirs de l’assemblée générale.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler avec fermeté la portée de cette exigence. Dans un arrêt du 30 mai 2024, la Cour a censuré une cour d’appel qui avait rejeté une demande d’enlèvement d’installations de chauffage et de climatisation posées sans autorisation sur une terrasse technique, partie commune de l’immeuble. La Cour énonce que « les travaux litigieux, affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, avaient été réalisés après la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété, qu’ils devaient être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale, peu important l’accord antérieurement obtenu du propriétaire de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-23.878).
Cette décision illustre une règle fondamentale : à compter de la naissance de la copropriété, seul le syndicat des copropriétaires, réuni en assemblée générale, est habilité à délivrer les autorisations de travaux affectant les parties communes. L’accord du promoteur ou du propriétaire antérieur est sans effet, quelle que soit la date à laquelle il a été consenti.
L’arrêt du 6 février 2025, publié au Bulletin, précise en outre que « lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales » (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.586, Publié au Bulletin).
Par ailleurs, les éléments d’information communiqués aux copropriétaires en vue du vote doivent être suffisamment précis quant à la nature, à l’implantation et à la consistance des travaux projetés, conformément aux articles 10, 11 et 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. L’arrêt du 6 février 2025 retient à cet égard que des courriers, photographies, croquis et simulations joints à la convocation précisant suffisamment l’emplacement et la configuration de l’ouvrage projeté satisfont à cette exigence d’information.
B. La sanction du défaut d’autorisation et l’office du syndic
L’installation d’un climatiseur sans autorisation préalable de l’assemblée générale expose le copropriétaire à une action en démolition et en remise en état des lieux. La Cour de cassation a jugé à plusieurs reprises que l’absence d’autorisation constitue une voie de fait que le syndicat des copropriétaires est fondé à faire cesser.
L’arrêt du 21 avril 2022, publié au Bulletin, rappelle à cet égard l’étendue des obligations qui pèsent sur le syndicat. La Cour y énonce qu’il « appartenait au syndicat de la résidence Port des sables, informé des ouvertures pratiquées par M. [B] dans un mur partie commune de la copropriété sans son autorisation, donnant sur le fonds voisin appartenant à la résidence Le Soleil et susceptible de préjudicier à cette dernière, de le mettre en demeure de rétablir les lieux dans leur état initial » (Cass. 3e civ., 21 avril 2022, n° 21-12.240, Publié au Bulletin).
Cette décision établit que le syndicat, dès lors qu’il a connaissance d’une atteinte portée aux parties communes sans autorisation, est tenu d’agir. Sa carence peut engager sa responsabilité à l’égard des tiers qui subissent un préjudice du fait de l’installation irrégulière.
La responsabilité du syndic dans le suivi des travaux autorisés par l’assemblée générale est également susceptible d’être recherchée. L’arrêt du 16 novembre 2023 rappelle qu’aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic « est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission » (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-21.144). Il en résulte que le syndic engage sa responsabilité lorsqu’il manque à son obligation de conseil et de diligence dans la gestion des travaux, notamment dans le suivi de leur exécution et dans le contrôle des paiements effectués à l’entreprise.
En conséquence, le copropriétaire qui envisage d’installer une climatisation doit non seulement obtenir l’autorisation de l’assemblée générale, mais également s’assurer que le syndic accomplit les diligences nécessaires à la régularité de la procédure et au suivi des travaux. À défaut, l’installation pourra être remise en cause et le copropriétaire exposé à une condamnation à démolition sous astreinte.
L’examen de la jurisprudence révèle en outre que la Cour de cassation ne se borne pas à vérifier l’existence formelle d’une autorisation. Elle contrôle également la régularité de la procédure de vote, la précision des documents soumis à l’assemblée et le respect des stipulations du règlement de copropriété. Dans l’arrêt du 21 avril 2022, la Cour a ainsi caractérisé la faute du syndicat qui, bien qu’ayant eu connaissance des atteintes aux parties communes, s’était abstenu de toute diligence pour y mettre fin (Cass. 3e civ., 21 avril 2022, n° 21-12.240, précité). Cette solution, qui consacre une obligation positive de surveillance et d’action à la charge du syndicat, conforte la protection des droits individuels des copropriétaires face à l’inertie des organes de gestion.
Par ailleurs, certains règlements de copropriété imposent des conditions supplémentaires, telles que le respect d’un esthétisme particulier, le recours à des matériaux déterminés ou l’obligation de faire appel à un professionnel qualifié pour la pose. Ces stipulations réglementaires, qui s’ajoutent aux exigences légales, doivent être scrupuleusement respectées, sous peine de voir l’autorisation de l’assemblée générale privée d’effet ou l’installation déclarée irrégulière.
II. Le contrôle du juge face aux refus d’autorisation et aux troubles consécutifs
A. Le contrôle du refus abusif et le principe d’égalité entre copropriétaires
Si l’assemblée générale dispose d’un large pouvoir d’appréciation pour refuser une autorisation de travaux, sa décision n’est pas souveraine. Le juge exerce un contrôle sur la légitimité du refus, notamment au regard de l’abus de droit et du principe d’égalité entre copropriétaires.
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre aux copropriétaires opposants ou défaillants un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée pour contester les décisions devant le tribunal judiciaire (article 42, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Ce délai, qui court même si le pli recommandé n’est pas retiré par son destinataire, revêt un caractère impératif dont le non-respect emporte déchéance du droit d’agir.
Le refus d’autorisation peut être contesté lorsqu’il n’est pas justifié par un motif légitime et sérieux lié à l’intérêt collectif de la copropriété. Le syndicat est en effet tenu d’appliquer un traitement égal à tous les copropriétaires placés dans une situation comparable. L’arrêt du 29 janvier 2026 rappelle que, sous l’empire de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-22.835). Il en découle que le syndicat ne saurait refuser à un copropriétaire ce qu’il a accordé à un autre dans des conditions similaires, sauf à justifier d’une différence objective et rationnelle.
Dans ce même arrêt du 29 janvier 2026, la Cour précise qu’il « incombe au copropriétaire bénéficiant d’un droit de jouissance privative sur une partie commune de démonter les installations édifiées dans l’exercice de ce droit de jouissance, mais dont l’existence porte atteinte aux droits qu’un autre copropriétaire tient du règlement de copropriété ». Cette solution consacre une obligation positive pesant sur le copropriétaire qui, même autorisé à jouir d’une partie commune, ne peut maintenir une installation qui lèse les droits d’autrui.
L’état de santé d’un copropriétaire peut, dans certaines circonstances, constituer un élément déterminant dans l’appréciation du caractère abusif du refus. La jurisprudence a reconnu, dès un arrêt de la cour d’appel de Colmar du 23 janvier 2014 (n° 55/2014, 12/02557), que le refus opposé à une copropriétaire dont l’état de santé ne lui permettait pas de supporter les grosses chaleurs pouvait caractériser un abus de droit. Cette solution demeure toutefois subordonnée à la démonstration, par le copropriétaire, de l’impossibilité de recourir à d’autres solutions de rafraîchissement et de l’absence de nuisances disproportionnées pour les autres occupants.
Dès lors, le copropriétaire confronté à un refus d’autorisation dispose de moyens juridiques pour le contester, à la condition d’agir dans le délai de deux mois et de rapporter la preuve que le refus n’est pas justifié par un motif légitime ou qu’il porte atteinte au principe d’égalité. La charge de la preuve pèse sur le demandeur, qui devra établir que sa situation médicale ou les caractéristiques de son installation ne font pas obstacle à l’autorisation sollicitée.
Le contrôle juridictionnel du refus d’autorisation s’inscrit dans une logique de proportionnalité qui impose au juge de mettre en balance, d’une part, les motifs invoqués par le syndicat pour justifier le refus et, d’autre part, les droits et intérêts légitimes du copropriétaire demandeur. Les nuisances sonores constituent le motif de refus le plus fréquemment invoqué par les assemblées générales. La réglementation fixe des seuils d’émergence sonore, correspondant à la différence entre le bruit ambiant avec et sans la source litigieuse, de cinq décibels pondérés A le jour et trois décibels pondérés A la nuit en zone résidentielle. La démonstration du respect de ces seuils, par la production d’une étude acoustique préalablement réalisée par un bureau d’études spécialisé, constitue un élément probatoire déterminant pour contester un refus fondé sur les nuisances sonores.
B. Le trouble anormal de voisinage comme fondement subsidiaire de protection
Par ailleurs, même lorsque l’installation d’une climatisation a été régulièrement autorisée par l’assemblée générale, le copropriétaire qui en subit les nuisances sonores ou thermiques n’est pas dépourvu de recours. Le trouble anormal de voisinage constitue un fondement autonome de responsabilité, distinct du droit de la copropriété.
La Cour de cassation a construit, sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, un régime de responsabilité objective, c’est-à-dire sans faute, au bénéfice de la victime. L’arrêt du 23 novembre 2023 rappelle que « l’antériorité du trouble ne prive pas le voisin victime de son droit à réparation au titre de la persistance de celui-ci » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2023, n° 22-11.047). Cette décision présente un intérêt pratique considérable : le copropriétaire qui acquiert un lot alors que l’installation litigieuse est déjà en place conserve le droit de solliciter l’indemnisation du préjudice de jouissance tant que le trouble perdure.
La Cour a en effet censuré la cour d’appel qui avait débouté les demandeurs au motif qu’ils « avaient acquis leur bien alors que la situation était déjà créée ». En statuant ainsi, la cour d’appel avait méconnu le principe selon lequel la seule mesure du trouble anormal du voisinage est le caractère anormal du trouble lui-même, et non la date à laquelle la victime est devenue voisine.
La jurisprudence de la troisième chambre civile est constante sur ce point. Dans un arrêt du 12 novembre 2020, la Cour a réaffirmé que « le trouble anormal de voisinage institue une responsabilité objective sans faute fondée sur la preuve du trouble » (Cass. 3e civ., 12 novembre 2020, n° 19-23.335). La victime n’a donc pas à démontrer une faute de l’auteur de l’installation : il lui suffit de rapporter la preuve du caractère anormal du trouble, c’est-à-dire de son intensité excédant les inconvénients ordinaires du voisinage en milieu urbain.
L’arrêt du 25 janvier 2024 vient par ailleurs rappeler que l’autorisation de travaux délivrée par l’assemblée générale doit porter sur des travaux conformes à la destination de l’immeuble, et que le refus de régularisation par une assemblée ultérieure est sans effet si les conditions légales n’étaient pas réunies au moment des travaux (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-22.758). Le visa de l’article 25, b), de la loi du 10 juillet 1965, systématiquement rappelé par la Cour dans ces décisions, témoigne de la rigueur avec laquelle la Haute juridiction contrôle le respect des règles de majorité en matière de travaux affectant les parties communes.
La Cour a également eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 19 mars 2026 publié au Bulletin, que si les conditions d’élaboration d’un plan annexé à l’état descriptif de division peuvent être contestées, notamment lorsque celui-ci n’a pas été établi par un géomètre-expert, « l’irrégularité des conditions d’élaboration d’un tel plan est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété, qu’il revient au juge d’apprécier au regard des conditions légales de constitution de la copropriété » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-13.829, Publié au Bulletin). Cette décision illustre le souci constant de la Cour de ne pas fragiliser l’institution de la copropriété par des contestations formelles.
En conséquence, le copropriétaire victime de nuisances imputables à une climatisation, même régulièrement autorisée, dispose de deux voies d’action complémentaires : l’action en responsabilité pour trouble anormal de voisinage, qui permet d’obtenir la réparation intégrale du préjudice de jouissance et, le cas échéant, la cessation du trouble par le déplacement ou la suppression de l’installation, et l’action en contestation de la décision d’assemblée générale, dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Le copropriétaire qui envisage d’installer une climatisation est donc confronté à un double impératif : obtenir l’autorisation de l’assemblée générale dans les formes requises, et veiller à ce que son installation ne génère pas de nuisances excessives pour ses voisins. La transgression de l’une ou l’autre de ces exigences l’expose à une action en démolition et en dommages-intérêts. Le respect du cadre légal constitue ainsi la meilleure protection pour l’ensemble des occupants de l’immeuble.
Conclusion
La climatisation en copropriété cristallise une tension entre le droit individuel de jouissance paisible de son lot et les droits collectifs des autres copropriétaires. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une jurisprudence abondante et cohérente, a progressivement construit un édifice juridique qui encadre avec précision les conditions d’installation d’un climatiseur, les motifs légitimes de refus, les recours contre les décisions abusives et la sanction des troubles anormaux du voisinage.
Le copropriétaire candidat à l’installation d’un climatiseur se trouve au croisement de plusieurs corps de règles : le statut impératif de la copropriété issu de la loi du 10 juillet 1965, le régime de la responsabilité civile pour trouble anormal de voisinage, et les principes généraux du droit de propriété. La maîtrise de cet arsenal juridique conditionne la régularité de l’opération et la pérennité de l’installation. La consultation d’un avocat spécialisé en droit immobilier peut, à cet égard, constituer un préalable utile pour sécuriser juridiquement le projet et anticiper les contestations éventuelles.
À la lumière de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, il apparaît que la Cour de cassation entend maintenir un équilibre délicat entre la protection de l’intérêt collectif, qui commande que les décisions affectant les parties communes soient prises par l’assemblée générale à la majorité qualifiée, et la sauvegarde des droits individuels des copropriétaires, que le juge protège tant par le contrôle du caractère abusif du refus d’autorisation que par la sanction des troubles anormaux du voisinage. Cette construction jurisprudentielle, qui conjugue le formalisme protecteur de la loi de 1965 avec la souplesse du régime prétorien des troubles de voisinage, offre aux copropriétaires un cadre juridique complet, dont la correcte appréhension constitue la condition première de la réussite de tout projet d’installation de climatisation en copropriété.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.