Climatisation en copropriété : l’impératif de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 à l’épreuve des canicules
La multiplication des épisodes caniculaires place les copropriétaires face à une tentation compréhensible : installer un climatiseur sur leur balcon, leur terrasse ou en façade. Or, le droit de la copropriété encadre strictement cette initiative. Une série de quatre chroniques publiées par Rafaële Rivais dans Le Monde entre le 19 et le 23 juin 2026, en pleine vague de chaleur, a rappelé avec éclat que le non-respect de ces règles expose le copropriétaire à la dépose de l’installation, à des dommages et intérêts pour trouble anormal du voisinage, et à la prise en charge des frais de justice. Le présent article analyse le régime juridique applicable à l’installation d’une climatisation en copropriété, à la lumière de la loi du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
I. Le cadre légal de l’autorisation des travaux de climatisation en copropriété
A. La majorité qualifiée de l’article 25 : un verrou impératif
L’installation d’un climatiseur, qu’il s’agisse d’une unité extérieure fixée en façade, sur un balcon ou sur une toiture-terrasse, constitue un travail affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. À ce titre, elle relève de l’article 25, alinéa b), de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce texte dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires — la majorité absolue de l’article 25, et non la majorité simple de l’article 24 — les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965).
Par ailleurs, l’alinéa n) du même article soumet à la même majorité qualifiée « l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration » (article 25 n de la loi du 10 juillet 1965). La pose d’une climatisation sur une partie commune ou en façade entre incontestablement dans l’une ou l’autre de ces catégories. En conséquence, une résolution d’assemblée générale autorisant de tels travaux à la majorité simple de l’article 24 est entachée d’irrégularité.
L’affaire relatée par Le Monde le 19 juin 2026 illustre ce mécanisme avec une netteté particulière (Le Monde, 19 juin 2026, Rafaële Rivais). En 2021, des copropriétaires parisiens sollicitent l’autorisation d’installer un climatiseur privatif sur le toit-terrasse, partie commune de l’immeuble. L’unité extérieure est placée juste au-dessus du lit en mezzanine de leurs voisins du septième étage, qui se plaignent aussitôt de nuisances sonores. L’assemblée générale du 18 février 2021 autorise les travaux — mais à la majorité de l’article 24, par 4 659/10 645 tantièmes, alors qu’ils relevaient de la majorité absolue de l’article 25. Le tribunal judiciaire de Paris, saisi par les voisins lésés, prononce l’annulation de la résolution litigieuse, ordonne la dépose de la climatisation et alloue des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Cette exigence de majorité qualifiée a été rappelée avec constance par la Cour de cassation. Dans un arrêt du 14 juin 2018, la troisième chambre civile a expressément visé « la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 » pour valider le raisonnement d’une cour d’appel ayant retenu que des travaux affectant les parties communes ne pouvaient être autorisés à une majorité inférieure (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-18.613). De même, par un arrêt du 12 juillet 2018, la Cour de cassation a jugé que c’est sans violer « les articles 9 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965 » qu’une cour d’appel avait statué sur la contestation d’une résolution autorisant des travaux (Cass. 3e civ., 12 juill. 2018, n° 17-16.242).
La distinction entre la majorité de l’article 24 et celle de l’article 25 n’est pas une subtilité procédurale : elle conditionne la validité même de l’autorisation. L’article 24 exige la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, tandis que l’article 25 requiert la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents. La différence est considérable dans les grandes copropriétés où l’absentéisme est élevé. Une résolution adoptée à la majorité de l’article 24 alors qu’elle relevait de l’article 25 est nulle de plein droit, sans qu’il soit besoin de démontrer un grief. La Cour de cassation, par un arrêt du 14 novembre 2014, a ainsi jugé que « le non-respect des règles de majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965 constitue une cause de nullité de la décision de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un préjudice ».
En pratique, le copropriétaire souhaitant installer une climatisation doit adresser au syndic une demande d’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif technique précis de l’installation envisagée : emplacement exact de l’unité extérieure, puissance acoustique, impact visuel, modalités de fixation. Le syndic est tenu d’inscrire cette question à l’ordre du jour en application de l’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. L’assemblée générale statue souverainement, sous le contrôle du juge en cas d’abus de majorité.
B. Le droit de jouissance privative et ses limites : l’article 9 de la loi de 1965
Si chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, il en use librement à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il en use et jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (article 9 de la loi du 10 juillet 1965).
Or, l’installation d’une climatisation, même sur une partie privative telle qu’un balcon ou une terrasse dont le copropriétaire a la jouissance exclusive, peut porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Le bruit du compresseur, les vibrations, le rejet d’air chaud, l’impact visuel sur la façade sont autant d’atteintes potentielles. En outre, la fixation de l’unité extérieure sur un mur porteur ou en façade, même si le balcon est une partie privative, affecte les parties communes de l’immeuble.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler cette articulation dans un arrêt du 6 février 2020. La troisième chambre civile y a visé l’article 9 et l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, pour censurer une cour d’appel qui avait ordonné en référé la remise en état de lieux à la suite de travaux réalisés en exécution de décisions d’assemblée générale dont la nullité n’avait pas été définitivement prononcée. La Cour de cassation a jugé que « l’exécution des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires dont la nullité n’avait pas été définitivement prononcée n’était pas constitutive d’un trouble manifestement illicite » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2020, n° 18-18.751). Cette décision rappelle, a contrario, que des travaux réalisés sans aucune autorisation de l’assemblée générale caractérisent, eux, un trouble manifestement illicite justifiant une remise en état immédiate, y compris en référé.
L’arrêt du 12 novembre 2020 constitue l’illustration la plus directe de ce principe appliqué à la climatisation. En l’espèce, une SCI avait installé des blocs de climatisation sur la façade de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires avait reconventionnellement sollicité « la remise en état de la façade de l’immeuble, à la suite à l’enlèvement des blocs de climatisation ». La cour d’appel de Colmar avait fait droit à cette demande, et la Cour de cassation, tout en cassant partiellement l’arrêt sur un point distinct relatif aux frais d’assemblée générale, n’a pas remis en cause l’obligation de dépose des installations irrégulières (Cass. 3e civ., 12 nov. 2020, n° 19-22.060).
Dans un arrêt plus récent du 24 novembre 2021, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi d’un copropriétaire condamné à démolir des installations qui avaient été « édifiées en violation de l’autorisation de l’assemblée générale du » syndicat (Cass. 3e civ., 24 nov. 2021, n° 20-14.356). La solution est constante : le copropriétaire qui édifie des ouvrages sans l’autorisation requise ou en méconnaissance de ses termes s’expose à une condamnation à démolir et à remettre les lieux dans leur état antérieur.
II. Les contentieux périphériques : trouble anormal du voisinage et conciliation des intérêts en période de canicule
A. Le climatiseur, source classique de troubles anormaux de voisinage
Au-delà du strict respect des règles de la copropriété, l’installation d’une climatisation peut engendrer un trouble anormal de voisinage, source autonome de responsabilité civile. Le principe, dégagé par la jurisprudence sur le fondement de l’article 1240 du Code civil et désormais consacré par l’article 1253 du même code, est que « nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage » (article 1253 du Code civil).
La Cour de cassation a précisé les contours de cette notion dans un arrêt du 16 mars 2023, en rappelant que constitue un trouble anormal de voisinage « le bruit particulier qui, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porte atteinte à la tranquillité du voisinage » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 22-11.658). Le compresseur d’un climatiseur, par son fonctionnement cyclique, ses phases de démarrage et ses vibrations, est particulièrement susceptible de caractériser un tel trouble.
L’affaire parisienne de 2021, relatée dans Le Monde, en fournit une illustration saisissante. Les voisins lésés avaient fait constater par huissier, dans leur chambre, à 8 heures, des « bourdonnements continus » et des « bruits de mise sous pression de l’unité ». Un rapport acoustique établi par la société EDB Acoustic faisait état d’« émergences non réglementaires en période nocturne ». Le certificat médical produit constatait un « trouble anxio-dépressif » attribué au bruit permanent du climatiseur, lequel empêchait le copropriétaire, responsable de projets musicaux, d’effectuer des enregistrements dans le studio installé sous son lit en mezzanine (Le Monde, 19 juin 2026).
La Cour de cassation a, de longue date, admis que des nuisances sonores puissent caractériser un trouble anormal de voisinage. Dans un arrêt du 20 décembre 2018, la troisième chambre civile a ainsi validé la condamnation d’un copropriétaire sur le double fondement de l’atteinte à la jouissance privative et du trouble anormal de voisinage (Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 17-28.832). En outre, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 12 mars 2020, que le bailleur est tenu de garantir son locataire contre les troubles anormaux de voisinage subis du fait d’un autre copropriétaire, ce qui peut le contraindre à agir contre le syndicat ou le copropriétaire fautif (Cass. 3e civ., 12 mars 2020, n° 19-14.001).
Le trouble anormal de voisinage peut également résulter du rejet d’air chaud. La Cour de cassation a eu l’occasion de connaître d’un litige dans lequel des tours aéroréfrigérantes, conçues pour évacuer la chaleur, étaient à l’origine de nuisances sonores excédant les normes réglementaires. Elle a jugé, dans un arrêt du 17 novembre 2021, que « le propriétaire condamné sur le fondement des troubles anormaux du voisinage peut recourir contre les constructeurs sur le fondement » de la responsabilité contractuelle (Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, n° 20-11.708). Cette solution, transposable au climatiseur, ouvre au copropriétaire condamné un recours contre l’installateur professionnel dont l’ouvrage est à l’origine des nuisances.
B. Canicule, santé et règlement de copropriété : la hiérarchie des normes en question
La succession des épisodes caniculaires soulève une question inédite : l’impératif de protection de la santé des occupants peut-il justifier qu’un copropriétaire passe outre l’autorisation de l’assemblée générale ou les stipulations du règlement de copropriété ? La réponse des juridictions, telle qu’elle se dessine à travers les décisions commentées par la presse, est négative.
Le 21 juin 2026, Le Monde relatait le cas d’une veuve de soixante-seize ans ayant subi trois accidents vasculaires cérébraux, qui n’avait pas obtenu du tribunal l’autorisation d’installer un compresseur de climatisation sur sa terrasse. La juridiction a estimé que « le règlement de copropriété l’emporte sur les considérations de santé » (Le Monde, 21 juin 2026, Rafaële Rivais). Cette décision, dont il convient de souligner qu’elle émane d’une juridiction du fond et non de la Cour de cassation, traduit néanmoins une ligne jurisprudentielle ferme : la voie de fait n’est jamais admise, fût-ce pour un motif de santé.
Le 22 juin 2026, Le Monde rapportait une décision plus nuancée, dans laquelle l’exposition est, sud et ouest de l’appartement avait été retenue comme justifiant l’installation d’une climatisation, au motif que le rafraîchissement du logement apporterait du confort aux occupants et améliorerait le diagnostic de performance énergétique (Le Monde, 22 juin 2026, Rafaële Rivais). Cette solution suggère que les considérations techniques liées à l’habitabilité du logement et à sa performance énergétique peuvent, dans certaines circonstances, contrebalancer les restrictions du règlement de copropriété. Elle n’en confirme pas moins que le débat doit être tranché par le juge, et non par le copropriétaire agissant unilatéralement.
Enfin, le 23 juin 2026, Le Monde précisait qu’un locataire ne peut exiger la climatisation, sauf si elle fait partie d’un système de chauffage réversible. Dans ce dernier cas, la défaillance de la pompe à chaleur réversible constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, et peut justifier le remboursement d’un climatiseur acheté par le locataire (Le Monde, 23 juin 2026, Rafaële Rivais).
Le droit de propriété, consacré par l’article 544 du Code civil comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », trouve dans le statut de la copropriété des limitations inhérentes à la vie collective (article 544 du Code civil). La Cour de cassation, par un arrêt du 31 mai 2018, a ainsi jugé qu’une clause du règlement de copropriété était « en contradiction avec les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 », confirmant que les règles de majorité de la loi de 1965 sont d’ordre public et s’imposent tant au règlement de copropriété qu’aux copropriétaires eux-mêmes (Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n° 17-22.309).
Par ailleurs, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 15 décembre 2021, que des travaux d’amélioration décidés à la majorité de l’article 25 ne peuvent être remis en cause que dans les conditions prévues par l’article 42 de la même loi, c’est-à-dire dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 15 déc. 2021, n° 19-18.833). Ce délai de forclusion est une arme redoutable entre les mains du copropriétaire qui a obtenu l’autorisation requise : une fois le délai de contestation expiré, la résolution devient définitive et les travaux peuvent être réalisés en toute sécurité juridique.
L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions » (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Cette disposition confère une stabilité aux autorisations accordées, tout en imposant aux copropriétaires qui s’y opposent une diligence particulière.
La Cour de cassation, par un arrêt du 14 novembre 2024, a rappelé que les troubles anormaux de voisinage peuvent également résulter de nuisances visuelles, et non exclusivement sonores. En l’espèce, des propriétaires dénonçaient des troubles anormaux de voisinage résultant de « nuisances visuelles » causées par une construction, et la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel pour ne pas avoir répondu à ce moyen (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-20.880). Cette décision est transposable au climatiseur dont l’impact visuel sur la façade pourrait, indépendamment de toute nuisance sonore, caractériser un trouble anormal de voisinage.
Une question procédurale mérite enfin l’attention : celle de la charge de la preuve du trouble anormal. En la matière, la Cour de cassation a jugé que le demandeur à l’action doit rapporter la preuve du caractère anormal du trouble, ce qui suppose en pratique le recours à un constat d’huissier et, le cas échéant, à une expertise acoustique. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 17 mai 2018, a ainsi approuvé les juges du fond d’avoir écarté la caractérisation d’un trouble anormal de voisinage en l’absence de preuve suffisante, le demandeur se bornant à alléguer des nuisances sans les établir par des mesures objectives (Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-20.638).
L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions » (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Cette disposition confère une stabilité aux autorisations accordées, tout en imposant aux copropriétaires qui s’y opposent une diligence particulière.
La Cour de cassation, par un arrêt du 14 novembre 2024, a rappelé que les troubles anormaux de voisinage peuvent également résulter de nuisances visuelles, et non exclusivement sonores. En l’espèce, des propriétaires dénonçaient des troubles anormaux de voisinage résultant de « nuisances visuelles » causées par une construction, et la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel pour ne pas avoir répondu à ce moyen (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-20.880). Cette décision est transposable au climatiseur dont l’impact visuel sur la façade pourrait, indépendamment de toute nuisance sonore, caractériser un trouble anormal de voisinage.
Conclusion
Le droit de la copropriété ne cède pas devant la canicule. L’installation d’une climatisation dans un immeuble soumis au statut de la copropriété impose au copropriétaire de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Le non-respect de cette obligation expose le copropriétaire à la nullité de l’autorisation si elle a été adoptée à une majorité insuffisante, à la dépose de l’installation, et à des dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage. Les considérations sanitaires, aussi légitimes soient-elles, ne sauraient dispenser le copropriétaire de saisir préalablement l’assemblée générale, puis, en cas de refus, le juge. La Cour de cassation, par une jurisprudence constante, veille à l’équilibre entre le droit de jouissance privative et les prérogatives collectives du syndicat des copropriétaires, sans jamais sacrifier la légalité formelle sur l’autel de l’urgence climatique.
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