Le cautionnement dans les baux d’habitation : formalisme protecteur, étendue de l’engagement et recours subrogatoire dans la jurisprudence de la troisième chambre civile
Le cautionnement constitue, dans le paysage du bail d’habitation, une sûreté personnelle dont la souscription engage des conséquences patrimoniales considérables pour la caution, laquelle s’oblige à payer la dette du locataire en cas de défaillance de celui-ci. Défini par l’article 2288 du code civil, le contrat de cautionnement obéit, lorsqu’il garantit les obligations d’un locataire, à un régime spécifique dérogatoire au droit commun, régi par les articles 22-1 et 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Ces dispositions, renforcées par la loi n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 relative à l’orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie, puis par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014, imposent un formalisme rigoureux dont la méconnaissance est sanctionnée par la nullité de l’engagement. Elles ménagent, en outre, des facultés de résiliation unilatérale au profit de la caution et encadrent strictement les conditions dans lesquelles le bailleur peut exiger une telle sûreté.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, au cours des quatre dernières années, a précisé avec une constance remarquable les contours de ce régime protecteur. Elle a rappelé l’étanchéité des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 par rapport au droit de la consommation, l’exigence intangible des mentions manuscrites précédant la signature de la caution, les conditions de la remise d’un exemplaire du contrat, les exceptions propres au bail meublé, ainsi que les modalités du recours subrogatoire dont dispose la caution qui a payé la dette locative et le régime de prescription applicable à ce recours. L’objet de la présente étude est d’offrir une analyse synthétique de cette construction jurisprudentielle, en distinguant, d’une part, le formalisme qui conditionne la validité de l’engagement (I) et, d’autre part, l’étendue temporelle et substantielle de l’obligation de la caution (II).
I. Le formalisme du cautionnement, condition cardinale de la validité de l’engagement
Le régime du cautionnement locatif se singularise par une exigence de forme dont la rigueur dépasse celle du droit commun du cautionnement. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce un formalisme dont les deux piliers sont, d’une part, la rédaction de mentions manuscrites par la caution elle-même et, d’autre part, la remise par le bailleur d’un exemplaire du contrat de location. Ces deux exigences, prescrites à peine de nullité, ne souffrent d’aucune appréciation en opportunité de la part du juge.
A. Les mentions manuscrites : une exigence d’expression explicite et non équivoque
La personne physique qui se porte caution doit, aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, signer l’acte de cautionnement en y faisant figurer le montant du loyer, les conditions de sa révision et la reproduction de l’avant-dernier alinéa de ce même article. Elle doit, en outre, apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil, lequel exige que la caution écrive de sa main la formule par laquelle elle exprime de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de son obligation.
Dans un arrêt publié au Bulletin du 9 mars 2022, la troisième chambre civile a rappelé avec netteté la portée de cette exigence. La Cour a posé en principe que la personne qui se porte caution pour l’exécution du contrat de bail doit, « à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte, et de la reproduction manuscrite du texte législatif applicable » (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-10.619, Publié au Bulletin). L’arrêt ajoute une précision procédurale d’importance : lorsque la partie à laquelle on oppose son engagement sous seing privé désavoue son écriture, le juge doit procéder à la vérification de l’écriture contestée, conformément aux articles 287 et 288 du code de procédure civile. Il ne saurait se borner à retenir que la caution ne rapporte pas la preuve qui lui incomberait, la charge de la preuve pesant sur celui qui se prévaut de l’acte.
La rigueur de cette exigence formelle a été réaffirmée avec éclat dans un arrêt du 11 juillet 2024. La Cour de cassation y a jugé que « les mentions manuscrites émanant de la caution, prescrites à peine de nullité de son engagement, doivent précéder sa signature » (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 22-17.252). En l’espèce, la cour d’appel avait retenu la validité d’un cautionnement dont les mentions manuscrites figuraient après la signature, au motif qu’elles étaient suivies d’un paraphe et que ni le sens ni la portée de l’engagement n’en étaient affectés. La Cour de cassation a censuré cette analyse et, statuant au fond, a prononcé la nullité de l’engagement de caution sans qu’il soit nécessaire de caractériser un grief. Cette solution consacre l’autonomie de la nullité formelle par rapport à la démonstration d’un quelconque préjudice subi par la caution.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé le champ d’application de ces formalités par rapport au droit de la consommation. Dans un arrêt du 17 février 2022, également publié au Bulletin, elle a énoncé que « le cautionnement relatif à un bail d’habitation étant spécifiquement régi par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les articles L. 341-1 à L. 341-3, L. 341-5 et L. 341-6 du code de la consommation ne lui sont pas applicables » (Cass. 3e civ., 17 févr. 2022, n° 21-12.934, Publié au Bulletin). Cette solution, qui consacre l’autonomie du régime du cautionnement locatif, écarte l’application des dispositions protectrices du code de la consommation relatives à la disproportion manifeste de l’engagement et à l’obligation d’information annuelle de la caution par le créancier professionnel.
B. La remise d’un exemplaire du contrat de location et les exceptions propres au bail meublé
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une autre formalité substantielle : le bailleur doit remettre à la caution un exemplaire du contrat de location. Cette remise, prescrite à peine de nullité du cautionnement, constitue une condition de validité autonome, distincte de l’exigence des mentions manuscrites. La Cour de cassation a rappelé la portée de cette obligation dans un arrêt du 11 mai 2022, en approuvant les juges du fond d’avoir constaté que les cautions avaient reçu un exemplaire du bail, ce qui suffisait à établir le respect de la formalité (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-12.606). L’arrêt précise que la preuve de cette remise peut être rapportée par tout moyen, y compris par une mention figurant dans l’acte de cautionnement lui-même.
En contrepoint, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 15 février 2023, une exception importante au champ d’application de l’article 22-1 : les formalités qu’il prévoit ne sont pas applicables au cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location de locaux meublés. La Cour a ainsi censuré une cour d’appel qui avait déclaré nul un engagement de caution au motif que les formalités prescrites par l’article 22-1 n’avaient pas été respectées, alors que le contrat principal portait sur une location meublée (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-23.868). Cette solution, fondée sur l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi ALUR du 24 mars 2014, rappelle que le législateur a entendu exclure du formalisme protecteur les locations meublées, du moins pour les baux conclus antérieurement à la réforme de 2014. Pour les baux meublés conclus postérieurement, l’article 22-1 est en revanche applicable depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, qui a étendu le champ de la loi de 1989 aux locations meublées à usage de résidence principale.
Par ailleurs, l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 vient encadrer les pièces justificatives que le bailleur peut exiger du candidat à la location ou de sa caution, renvoyant à un décret en Conseil d’État le soin d’en fixer la liste limitative. Le bailleur ne peut notamment imposer la cosignature d’un ascendant ou d’un descendant du candidat à la location. Les manquements sont punis d’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette disposition, complémentaire au formalisme de l’article 22-1, participe d’une architecture législative qui entend protéger la caution contre les abus dès l’amont de la conclusion du contrat. Le législateur a, en outre, prévu que le bailleur ne peut exiger un cautionnement, à peine de nullité, lorsqu’il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.
II. L’étendue temporelle et substantielle de l’obligation de la caution
Si les conditions de validité formelle du cautionnement ont été abondamment précisées par la jurisprudence, l’étendue même de l’obligation de la caution soulève des questions non moins délicates, qui touchent à la fois à sa durée et à son assiette. La troisième chambre civile y a apporté des réponses structurantes, tant en ce qui concerne la persistance de l’engagement après l’expiration du bail initial qu’en ce qui concerne le régime du recours exercé par la caution ayant payé la dette.
A. La durée de l’engagement et les pièges de la tacite reconduction
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le cautionnement ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. Cette faculté de résiliation unilatérale, introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014, constitue une protection essentielle pour la caution qui risquerait de se trouver engagée indéfiniment par l’effet de la tacite reconduction du bail.
La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 30 novembre 2023, que « la caution solidaire, qui s’est engagée à l’exécution de toutes les obligations du bail incombant au preneur si celui-ci n’y satisfait pas, est tenue, dans les mêmes conditions, notamment quant au mode de preuve de la créance des bailleurs, au paiement des réparations locatives » (Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n° 21-23.173). L’arrêt rappelle, par ailleurs, que l’obligation du preneur de restituer les locaux dans leur état primitif n’inclut pas la réparation des dommages dus à la vétusté, sauf convention contraire expresse. La Cour de cassation a en effet censuré la cour d’appel qui avait condamné la caution au paiement des travaux de remise en état « sans qu’il y ait lieu de prendre en considération une quelconque vétusté », sans constater l’existence d’un accord exprès mettant à la charge de la locataire les dommages dus à la vétusté depuis son entrée dans les lieux.
La question de la faute personnelle du colocataire dans le maintien dans les lieux a également été tranchée par un arrêt du 3 juillet 2025. La Cour de cassation y a rappelé, au visa de l’article 1240 du code civil aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », que l’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-16.723). Elle a censuré une cour d’appel qui avait condamné solidairement les colocataires et la caution au paiement d’une indemnité d’occupation sans rechercher si l’un des colocataires n’était pas seul responsable de l’absence de libération des lieux.
L’arrêt du 12 février 2026 apporte une précision complémentaire sur l’interaction entre les règles du cautionnement et les formalités du congé. La Cour de cassation y juge, dans le prolongement de sa jurisprudence du 21 septembre 2022 relative à la lettre recommandée papier revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », que n’est pas régulièrement donné le congé d’un bail d’habitation délivré par lettre recommandée électronique lorsque le destinataire ne la réclame pas, même si, professionnel, il est présumé avoir consenti à la réception d’envois recommandés électroniques (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-14.383). En l’espèce, une société Action logement services s’était portée caution solidaire des locataires. Ces derniers avaient notifié leur congé par lettre recommandée électronique dont le bailleur, professionnel de l’immobilier, n’avait pas voulu accuser réception. La Cour de cassation a jugé le congé irrégulier, au motif que le bailleur n’avait pas effectivement réceptionné la lettre recommandée électronique, peu important qu’il fût un professionnel présumé consentir à ce mode de notification. Cette solution a des conséquences directes sur la durée de l’engagement de la caution : tant que le congé n’a pas été régulièrement donné, le bail se poursuit et, avec lui, l’obligation de la caution.
B. Le recours subrogatoire de la caution et le régime des prescriptions applicables
Lorsque la caution a payé la dette du locataire, elle dispose d’un recours subrogatoire contre le débiteur principal. L’article 2306 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 15 septembre 2021, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. La question du délai de prescription applicable à ce recours a fait l’objet d’une clarification importante de la part de la Cour de cassation, qui éclaire l’articulation entre les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et celles du code de la consommation.
Dans un arrêt publié au Bulletin du 11 mai 2022, la troisième chambre civile a énoncé que « le délai de prescription des actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation étant spécifiquement fixé à trois ans par les dispositions de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’article L. 137-2, devenu L. 218-2, du code de la consommation ne leur est pas applicable » (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 20-23.335, Publié au Bulletin). La Cour ajoute qu’il résulte de l’article 2306 du code civil que « l’action subrogatoire de la caution contre le débiteur est soumise à la même prescription que celle applicable à l’action du créancier contre le débiteur ».
Cette solution est doublement éclairante pour la pratique. D’une part, elle confirme que la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 — plus longue que la prescription biennale du code de la consommation — s’applique à l’action du bailleur comme à celle de la caution subrogée. D’autre part, elle rappelle que le point de départ de la prescription de l’action subrogatoire est aligné sur celui de l’action du créancier originaire, ce qui évite que la caution ne se voie opposer une prescription plus courte que celle dont disposait le bailleur. En pratique, la caution subrogée doit agir dans les trois ans de l’exigibilité de chaque échéance impayée. La Cour de cassation a, en l’espèce, approuvé les juges du fond d’avoir constaté que moins de trois ans s’étaient écoulés entre le point de départ du délai et l’acte interruptif de prescription, pour en déduire la recevabilité de l’action de la caution.
L’articulation entre le recours subrogatoire de la caution et les obligations du bailleur est également éclairée par la jurisprudence. Dans l’arrêt du 12 février 2026 précité, après avoir annulé la décision de la cour d’appel sur la validité du congé, la Cour de cassation a rappelé que la caution, subrogée dans les droits du bailleur, peut exercer une action en répétition de sommes indûment versées au bailleur lorsque le congé a produit ses effets sans que les loyers postérieurs ne fussent dus (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-14.383). Cette solution illustre la complexité des relations triangulaires unissant bailleur, locataire et caution, où la validité des actes accomplis par le bailleur conditionne directement l’étendue de l’obligation de la caution et l’assiette de son recours.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un régime du cautionnement locatif à la fois rigoureux dans ses conditions de validité et protecteur de la caution dans l’étendue de son engagement. Le formalisme exigé par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 — mentions manuscrites exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance par la caution de la nature et de l’étendue de son obligation, précédant impérativement sa signature, et remise d’un exemplaire du contrat de location — est sanctionné par une nullité qui ne souffre d’aucune appréciation d’un éventuel grief subi par la caution. La Cour de cassation veille à l’application stricte de ces exigences, tout en délimitant avec précision le champ d’application respectif de la loi du 6 juillet 1989 et du code de la consommation, et en rappelant l’exception propre au bail meublé dans sa rédaction antérieure à la loi ALUR, tempérée par l’extension du champ de la loi de 1989 aux locations meublées à usage de résidence principale depuis la réforme de 2014.
L’étendue de l’obligation de la caution est, quant à elle, encadrée par des règles qui gouvernent aussi bien la durée de l’engagement que l’assiette des sommes dues. La caution est tenue de toutes les obligations du preneur, y compris les réparations locatives, dans la limite toutefois des règles relatives à la vétusté, lesquelles ne peuvent être écartées que par une convention expresse. Le recours subrogatoire dont elle dispose contre le débiteur principal est soumis à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, et son point de départ s’aligne sur celui de l’action du créancier originaire, ce qui offre à la caution une protection procédurale significative. La pratique du cautionnement locatif, par les enjeux patrimoniaux qu’elle engage et la technicité des règles qui la gouvernent, justifie l’attention la plus soutenue des praticiens du droit immobilier, qu’ils conseillent le bailleur, le locataire ou la caution elle-même.
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