Le trouble anormal de voisinage à l’épreuve du risque : la consécration de la fonction préventive par l’arrêt du 5 mars 2026
La théorie des troubles anormaux de voisinage, construction prétorienne désormais solidement ancrée dans le contentieux immobilier, repose traditionnellement sur un postulat simple : celui qui inflige à son voisin une nuisance excédant les inconvénients ordinaires de la vie collective doit en répondre, indépendamment de toute faute. Fondé sur l’article 544 du Code civil, qui définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », ce principe a longtemps été cantonné à la réparation de nuisances actuelles et constatées. Un bruit excessif, une odeur persistante, une perte d’ensoleillement : le trouble devait être réalisé pour être indemnisé. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 5 mars 2026 (n° 23-20.575) opère un infléchissement remarquable de cette conception classique en consacrant expressément la fonction préventive du trouble anormal de voisinage. Désormais, le risque avéré de dommage suffit à caractériser le trouble, sans attendre l’effondrement, l’incendie ou la catastrophe. Cette décision, dont la presse spécialisée et généraliste s’est fait l’écho, intéresse directement les propriétaires, les bailleurs, les syndics de copropriété et les promoteurs confrontés à des situations de péril non encore dégradées. Elle invite à repenser le contentieux du voisinage sous l’angle de l’anticipation plutôt que de la seule réparation.
I. La reconnaissance du risque avéré comme trouble anormal de voisinage
A. L’émergence jurisprudentielle d’une fonction préventive
La théorie des troubles anormaux de voisinage n’a pas été conçue, à l’origine, comme un instrument de prévention. Son office classique est réparateur : il s’agit d’indemniser le préjudice résultant d’une nuisance déjà survenue. Pourtant, dès le début des années 2000, la Cour de cassation a esquissé, par touches successives, une lecture plus audacieuse du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. La deuxième chambre civile, dans un arrêt du 24 février 2005 (n° 04-10.362, Publié au Bulletin), a ainsi jugé que le stockage de paille à proximité immédiate d’un immeuble d’habitation constituait un trouble anormal de voisinage, quand bien même aucun incendie ne s’était déclaré, au motif que ce stockage était « de nature à faire courir un risque » à l’immeuble voisin. La Cour précisait que, « compte tenu du risque indéniable qu’elle faisait courir à l’immeuble des époux X…, la proximité immédiate du stockage de paille de Mme Y… constituait pour ceux-ci un trouble anormal de voisinage, auquel il devait être remédié ». Par cette formulation, la Cour admettait que le trouble anormal ne se réduit pas au dommage consommé mais englobe la situation dangereuse créée par un usage anormal de la propriété.
Cette orientation a été confirmée et amplifiée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 10 décembre 2014 (n° 12-26.361, Publié au Bulletin), qui retenait que « le risque dû à la présence de ces arbres mettant en danger la sécurité des biens et des personnes constituait un trouble anormal de voisinage ». En l’espèce, de grands pins maritimes penchant dangereusement vers la propriété voisine menaçaient directement un garage, une piscine et une habitation. La cour d’appel de Pau avait considéré que cette situation caractérisait un trouble anormal, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi qui soutenait qu’« un risque, même certain, ne constitue pas un trouble avéré ». Le raisonnement est limpide : la présence d’arbres dont la chute est prévisible crée, par elle-même, une anormalité dans les relations de voisinage, indépendamment de la survenance effective du dommage.
La deuxième chambre civile a poursuivi ce mouvement dans un arrêt du 24 octobre 2019 (n° 18-20.701), en jugeant que le risque d’effondrement d’un mur de soutènement construit sur un terrain pentu excédait les inconvénients normaux de voisinage. La Cour relevait que ce mur, « affecté de défauts importants compromettant, au regard de la nature du sol et de son caractère pentu, sa stabilité à moyen ou long terme, présentait un risque d’effondrement » et que « ce risque d’effondrement et le défaut manifeste de mise en oeuvre d’un ouvrage de gros oeuvre satisfaisant à la contrainte impérative de maîtrise des talus et des eaux, excédaient les inconvénients normaux de voisinage ». Ces trois décisions dessinaient une ligne jurisprudentielle cohérente : lorsque le propriétaire crée ou laisse subsister une situation dangereuse pour le fonds voisin, le risque lui-même constitue un trouble anormal justifiant une mesure de cessation ou de remise en état, sans attendre la réalisation du sinistre.
B. L’arrêt du 5 mars 2026 : une confirmation décisive
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026 (n° 23-20.575) marque une étape supplémentaire dans cette construction prétorienne. Les faits de l’espèce opposaient deux sociétés propriétaires de parcelles contiguës en Martinique, l’une située en surplomb de l’autre. Le talus séparant les deux fonds avait subi un éboulement en octobre 2014, à la suite duquel une expertise judiciaire avait été ordonnée. La société propriétaire du fonds supérieur, dont les constructions menaçaient de s’effondrer en cas de nouvel éboulement, sollicitait la condamnation de la société propriétaire du fonds inférieur à réaliser les travaux de consolidation préconisés par l’expert.
La cour d’appel de Fort-de-France, par un arrêt du 9 mai 2023, avait rejeté cette demande au motif que la société demanderesse « ne rapporte la preuve d’aucun dommage sur son propre terrain ou ses constructions qui sont en bon état selon le rapport de l’expert judiciaire et ne présentent aucun désordre en relation avec le talus » et qu’elle « invoque un risque d’effondrement de l’ouvrage en cas de fortes pluies » sans faire état d’« aucun dommage actuel ». La Cour de cassation casse cette décision pour défaut de base légale, au visa du « principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ». La motivation est explicite : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’absence de réalisation des travaux de consolidation du talus n’était pas de nature à faire courir un risque avéré de dommages sur le terrain voisin, excédant les inconvénients normaux du voisinage, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »
Par cette cassation, la Cour de cassation impose aux juges du fond d’examiner si le risque de dommage, même en l’absence de sinistre actuel, est constitutif d’un trouble anormal. Elle ne se contente pas de rappeler un principe ; elle sanctionne le refus d’instruction de cette question, érigeant ainsi le risque avéré en objet autonome d’appréciation judiciaire. Ce faisant, elle dépasse la fonction exclusivement réparatrice traditionnellement assignée à la théorie des troubles anormaux de voisinage. La cour d’appel de Fort-de-France avait en effet raisonné comme si l’absence de dommage actuel interdisait toute action, confondant ainsi l’objet de la demande, qui portait sur la prévention d’un risque, avec la condition de recevabilité de l’action, qui n’exige pas que le dommage soit déjà consommé. La Cour de cassation rétablit la distinction entre l’objet de l’action préventive et les conditions de sa recevabilité, ouvrant ainsi la voie à une lecture renouvelée du principe de précaution en droit privé.
En conséquence, la fonction préventive du trouble anormal de voisinage, jusqu’alors esquissée de manière ponctuelle, se trouve consacrée avec une netteté qui ne laisse guère de place au doute. Dès lors, le propriétaire dont le fonds subit un péril imminent peut agir sur ce fondement pour obtenir, non des dommages et intérêts pour un préjudice déjà réalisé, mais une injonction de faire destinée à prévenir le sinistre. Cette évolution n’est pas anodine dans un paysage juridique où les contentieux de voisinage occupent une place croissante, comme en témoigne la multiplication des affaires relayées par la presse : coq au chant trop matinal, crêperie trop odorante, cloches d’église trop sonores. L’arrêt du 5 mars 2026 ajoute à ce contentieux une dimension nouvelle, celle de la prévention des catastrophes naturelles entre voisins, qui pourrait connaître un développement significatif dans les années à venir sous l’effet conjugué du changement climatique et de la densification urbaine.
II. Le régime probatoire du risque anormal et ses conséquences pratiques
A. La charge de la preuve du risque avéré
Si l’arrêt du 5 mars 2026 étend le champ du trouble anormal de voisinage au risque futur, il ne dispense pas le demandeur de rapporter la preuve de la réalité et de la gravité de ce risque. À cet égard, la motivation de la Cour de cassation est éclairante : elle vise un « risque avéré de dommages », ce qui exclut les craintes subjectives ou les simples hypothèses. Le risque doit être objectivé, caractérisé, étayé par des éléments techniques probants. Dans l’affaire jugée le 5 mars 2026, une expertise judiciaire avait été ordonnée et avait précisément identifié les travaux de consolidation nécessaires pour prévenir l’effondrement du talus. Cette expertise constitue naturellement le vecteur probatoire privilégié pour établir le caractère avéré du risque.
Par ailleurs, la jurisprudence antérieure offre des indications utiles sur la nature des éléments de preuve attendus. Dans l’arrêt du 10 décembre 2014 relatif à la chute d’arbres, la cour d’appel s’était fondée sur un constat d’huissier du 3 février 2006 relevant « la présence de très grands pins maritimes d’environ 20 mètres de haut penchant dangereusement vers la propriété » voisine, ainsi que sur une réclamation amiable et une sommation antérieures à la tempête. Dans l’arrêt du 24 février 2005 concernant le stockage de paille, la cour d’appel s’était appuyée sur un rapport d’expertise décrivant la configuration des lieux et le risque d’incendie. Dans l’arrêt du 24 octobre 2019 relatif au mur de soutènement, l’expert judiciaire avait constaté les défauts de construction et évalué le risque d’effondrement à moyen ou long terme. Il en résulte que le demandeur doit produire des constatations objectives, de préférence techniques, établissant la probabilité sérieuse de survenance du dommage ainsi que l’imputabilité de ce risque à la configuration ou à l’inaction du fonds voisin.
En outre, il convient de distinguer le risque avéré de l’aléa normal de la vie en société. Le simple fait qu’un terrain soit en pente, qu’un arbre soit haut ou qu’un bâtiment soit ancien ne saurait suffire. Le risque doit présenter un caractère d’anormalité, c’est-à-dire excéder, par sa probabilité ou sa gravité, les inconvénients que chacun doit accepter dans les relations de voisinage. Cette exigence d’anormalité, consubstantielle à la théorie, joue ici comme un filtre : les risques inhérents à la configuration naturelle des lieux ou aux aléas climatiques ordinaires ne sont pas constitutifs d’un trouble, sauf circonstances particulières confinant à la menace caractérisée. L’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation qui vérifie, comme elle l’a fait le 5 mars 2026, que les juges du fond n’ont pas refusé d’examiner l’existence d’un risque avéré.
Par ailleurs, la question du fondement juridique de l’action préventive mérite d’être précisée. L’arrêt du 5 mars 2026 est rendu au visa du « principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage », et non sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Cette distinction est capitale : le trouble anormal de voisinage constitue un régime autonome de responsabilité, indépendant de la faute, qui permet au juge de prescrire des mesures de cessation sans avoir à caractériser un comportement fautif du défendeur. Il suffit que la situation objectivement dangereuse trouve son origine dans le fait du propriétaire ou dans l’usage qu’il fait de son bien. En pratique, le demandeur pourra donc se dispenser de démontrer une négligence ou une imprudence du voisin, ce qui constitue un allégement probatoire significatif par rapport au droit commun de la responsabilité civile. Cette autonomie du fondement est confirmée par l’ensemble des décisions précitées, qui visent systématiquement le principe de prohibition des troubles anormaux, à l’exclusion des articles relatifs à la responsabilité pour faute.
B. Les implications pour les propriétaires, syndics et promoteurs
La consécration de la fonction préventive du trouble anormal de voisinage emporte des conséquences pratiques considérables pour l’ensemble des acteurs de l’immobilier. Pour le propriétaire confronté à un péril imminent provenant du fonds voisin, l’arrêt du 5 mars 2026 ouvre une voie d’action autonome, distincte de la responsabilité pour faute de l’article 1240 du Code civil, lequel dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Or la théorie des troubles anormaux de voisinage présente un avantage procédural majeur : elle ne requiert pas la démonstration d’une faute. Il suffit d’établir l’existence d’un risque avéré de dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage pour obtenir, non seulement des dommages et intérêts, mais surtout une injonction de faire sous astreinte imposant au voisin de réaliser les travaux nécessaires à la suppression du risque.
Pour le syndic de copropriété, cette jurisprudence impose une vigilance renforcée. Le syndicat des copropriétaires, en sa qualité de propriétaire des parties communes, peut voir sa responsabilité engagée s’il laisse subsister, sur ces parties communes, une situation génératrice d’un risque avéré pour les fonds voisins. Il en va de même pour le syndic lui-même, dont la mission de conservation de l’immeuble implique désormais l’obligation de ne pas laisser se développer une situation de péril pour les propriétés adjacentes. La question se pose avec une acuité particulière pour les immeubles en copropriété situés en terrain pentu ou en bordure de falaise, où les risques de glissement de terrain ou d’éboulement sont statistiquement plus élevés.
Pour le promoteur immobilier, enfin, l’extension de la théorie des troubles anormaux de voisinage au risque futur renforce les exigences de précaution dans la conduite des opérations de construction. Les travaux de terrassement, l’édification de murs de soutènement, la modification de l’écoulement des eaux pluviales sont autant d’interventions susceptibles de créer un risque pour les fonds voisins. La jurisprudence du 24 octobre 2019 sur l’insuffisance d’un mur de soutènement illustre cette problématique : le promoteur qui réalise un ouvrage défectueux créant un risque d’effondrement pour le terrain voisin engage sa responsabilité sur le fondement du trouble anormal de voisinage, quand bien même l’effondrement ne se serait pas encore produit. Par extension, on peut considérer que le constructeur lui-même, au titre de la garantie décennale de l’article 1792 du Code civil, aux termes duquel « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination », pourrait être exposé à une action préventive du maître d’ouvrage voisin fondée sur le trouble anormal de voisinage. En conséquence, les professionnels de l’immobilier ont tout intérêt à documenter précisément l’état des lieux avant travaux et à souscrire des polices d’assurance couvrant le risque de dommages aux tiers, y compris sous l’angle préventif.
La décision du 5 mars 2026 s’inscrit dans un contexte plus large de sensibilisation aux risques naturels et à la prévention des catastrophes. Les épisodes récents de glissements de terrain, d’effondrements de falaises et de coulées de boue, amplifiés par le dérèglement climatique, confèrent à cette jurisprudence une portée qui dépasse le strict contentieux de voisinage. Elle invite les pouvoirs publics, les collectivités territoriales et les professionnels du droit à repenser les instruments de prévention des risques immobiliers, en articulant le droit privé du voisinage avec les polices administratives de sécurité et les plans de prévention des risques naturels. À cet égard, la théorie des troubles anormaux de voisinage pourrait utilement compléter les dispositifs de police administrative, notamment ceux prévus par le code de la construction et de l’habitation en matière d’immeubles menaçant ruine, en offrant aux particuliers une voie d’action directe contre le propriétaire voisin défaillant.
Enfin, cette évolution jurisprudentielle pourrait influencer le contentieux de la trouble de jouissance locative, dans la mesure où le locataire confronté à un risque provenant du fonds voisin pourrait, en s’appuyant sur l’obligation de délivrance du bailleur, exiger de ce dernier qu’il agisse préventivement contre le propriétaire voisin sur le fondement du trouble anormal. De même, dans le cadre d’une vente immobilière, la connaissance par le vendeur d’un risque avéré de dommage provenant du fonds voisin pourrait, si elle n’est pas révélée à l’acquéreur, caractériser un vice du consentement ou un manquement à l’obligation d’information, élargissant ainsi le spectre des garanties dues par le vendeur au titre de l’article 1641 du Code civil qui dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Ces prolongements, qui demeurent à ce stade prospectifs, illustrent le potentiel transformateur de la décision du 5 mars 2026 sur l’ensemble du droit immobilier.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026 constitue une étape importante dans l’évolution de la théorie des troubles anormaux de voisinage. En consacrant expressément la fonction préventive de ce mécanisme, la Cour de cassation offre aux justiciables un instrument juridique leur permettant d’agir avant que le dommage ne se réalise, à condition de rapporter la preuve d’un risque objectivement avéré. Cette décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle amorcée dès 2005 et confirmée en 2014 et 2019, mais lui confère une portée systématique qui en accroît considérablement l’intérêt pratique. Le risque avéré de dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage est désormais, en lui-même, un trouble anormal justifiant une mesure de cessation. Cette évolution, conjuguée à l’absence d’exigence de faute propre à la théorie des troubles anormaux, fait de cette voie d’action un levier puissant pour les propriétaires, les syndics et les promoteurs confrontés à des situations de péril immobilier imminent. Il reste aux juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation, à préciser les contours de la notion de risque avéré et à encadrer les conditions de sa preuve, afin que l’extension bienvenue de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage ne devienne pas un instrument de contentieux abusif entre voisins. À cet égard, l’arrêt de renvoi devant la cour d’appel de Fort-de-France, autrement composée, sera déterminant pour mesurer la portée concrète de cette cassation et la manière dont les juges du fond s’approprieront cette nouvelle fonction préventive du trouble anormal de voisinage.
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