La sanction de la violation du droit de préférence du preneur à bail commercial : la construction prétorienne d’un régime entre nullité, prescription biennale et préjudice moral
I. La sanction de la violation du droit de préférence : de l’incertitude doctrinale à la clarification prétorienne
A. La nullité de la vente comme sanction exclusive : l’abandon définitif de la thèse du réputé non écrit
Le droit de préférence du preneur à bail commercial, institué par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel et codifié à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, constitue l’une des innovations majeures du statut des baux commerciaux de ces dernières décennies. Aux termes de ce texte, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification devant, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et valant offre de vente au profit du locataire (C. com., art. L. 145-46-1). Le législateur a ainsi entendu garantir au commerçant ou à l’artisan locataire la possibilité de se porter acquéreur des murs dans lesquels il exploite son fonds, conférant à ce droit une nature d’ordre public dont il convenait de déterminer la sanction en cas de méconnaissance.
La question de la sanction applicable à la violation du droit de préférence a longtemps divisé la doctrine et suscité des hésitations jurisprudentielles. Une première thèse, s’appuyant sur l’article L. 145-15 du Code de commerce aux termes duquel sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public gouvernant le bail commercial (C. com., art. L. 145-15), soutenait que la vente conclue en méconnaissance du droit de préférence devait être réputée non écrite, ce qui induisait l’imprescriptibilité de l’action permettant de le faire valoir. Une seconde thèse, plus mesurée, considérait que la sanction appropriée était la nullité de la vente, soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du Code civil.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranché ce débat par un arrêt de principe rendu le 18 décembre 2025, qui constitue l’une des décisions les plus attendues en matière de baux commerciaux. La Cour y énonce avec une netteté qui ne laisse place à aucune ambiguïté que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, FS-B). Cette formulation ne se contente pas d’écarter la thèse du réputé non écrit : elle l’évince de manière définitive en consacrant la nullité comme sanction exclusive de la violation du droit légal de préférence. La formation de section, par cet attendu de principe, met un terme à une controverse qui traversait la pratique notariale et le contentieux locatif commercial.
La portée de cette décision dépasse le seul cas d’espèce. En l’occurrence, la société Maison Molière, preneuse à bail commercial d’un immeuble vendu le 30 juin 2017 sans purge de son droit de préférence, avait assigné la bailleresse et l’acquéreuse en nullité de la vente, restitution des loyers et indemnisation. La cour d’appel de Paris, par arrêt du 24 novembre 2023, avait déclaré l’action irrecevable comme prescrite, retenant la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce. La locataire soutenait, au soutien de son pourvoi, que la vente devait être réputée non écrite en application de l’article L. 145-15, ce qui rendait l’action imprescriptible, ou à tout le moins que l’action en nullité relevait de la prescription quinquennale de droit commun.
La Cour de cassation rejette ces deux argumentations. D’une part, elle écarte la qualification de clause réputée non écrite, considérant que la vente irrégulière n’entre pas dans le champ de l’article L. 145-15 — dont l’énumération limitative des articles protégés ne mentionne d’ailleurs pas l’article L. 145-46-1. D’autre part, elle affirme que l’action en nullité de la vente intentée par le locataire « est exercée en vertu du statut des baux commerciaux » et se trouve, à ce titre, « soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, FS-B). Ce rattachement explicite de l’action en nullité au statut des baux commerciaux emporte une conséquence pratique considérable : le locataire évincé dispose d’un délai de deux ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître la vente irrégulière pour agir.
Aux termes de l’article L. 145-60 du Code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier de ce code se prescrivent par deux ans (C. com., art. L. 145-60). L’arrêt du 18 décembre 2025 ancre définitivement l’action en nullité de la vente dans ce régime de prescription abrégée, rejetant tant l’imprescriptibilité issue de la qualification de réputé non écrit que la prescription quinquennale de droit commun. Cette solution, qui s’inscrit dans une politique jurisprudentielle de sécurisation des transactions immobilières, impose au preneur une diligence particulière dans la mise en œuvre de ses droits.
B. L’intérêt à agir du preneur et la caractérisation du préjudice moral : une action autonome de la destruction du bien
Parallèlement à la clarification du régime de la sanction, la Cour de cassation a construit une conception extensive de l’intérêt à agir du preneur, qui trouve son expression la plus remarquable dans l’arrêt du 14 septembre 2023. Selon l’article 1582, alinéa 1er, du Code civil, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer (C. civ., art. 1582, al. 1er). La perfection de la vente s’apprécie au jour de sa conclusion, de sorte que la disparition ultérieure de la chose vendue n’affecte pas l’existence du contrat.
La troisième chambre civile a fait application de ce principe dans une espèce où un immeuble donné à bail commercial avait été vendu à une société civile immobilière, sans que le droit de préférence de la locataire eût été purgé. En cours d’instance, un incendie avait détruit l’immeuble en quasi-totalité, conduisant la cour d’appel de Basse-Terre à rejeter les demandes de la locataire au motif que le contrat de vente était devenu dépourvu d’objet et que la locataire ne disposait plus de bail ni ne se trouvait plus dans les lieux. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles 1582, alinéa 1er, du Code civil et L. 145-46-1 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 14 sept. 2023, n° 22-15.427).
La Cour énonce que « d’une part, la destruction du bien vendu qui survient après la conclusion de la vente ne prive pas celle-ci de son objet ; d’autre part, la circonstance que le locataire ne dispose plus de bail sur le bien, en raison de sa destruction postérieure à la vente, ne prive pas d’objet ses demandes d’annulation de la vente réalisée en violation de son droit de préemption et d’indemnisation de son préjudice » (Cass. 3e civ., 14 sept. 2023, n° 22-15.427). Cette double affirmation consacre l’autonomie de l’action en nullité par rapport au sort matériel du bien : la violation du droit de préférence constitue, en elle-même, un fait générateur de responsabilité dont les effets survivent à la disparition physique de l’immeuble.
L’arrêt retient, en outre, que « le non-respect du droit de préférence légal du locataire à bail commercial cause un préjudice moral suffisant à rendre l’action en nullité recevable » (Cass. 3e civ., 14 sept. 2023, n° 22-15.427). Cette affirmation, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence déjà établie en matière de bail d’habitation — la Cour de cassation ayant jugé le 14 novembre 2012 que « la seule méconnaissance du droit de préemption que le locataire tient de la loi elle-même suffit à rendre recevable son action destinée à faire respecter ce droit, sans qu’il n’ait à apporter la preuve de sa capacité financière à acquérir » (Cass. 3e civ., 14 nov. 2012, n° 11-22.433) —, étend au bail commercial la présomption de préjudice moral. Le preneur n’a donc pas à démontrer qu’il aurait effectivement acquis le bien si son droit avait été respecté : la violation du droit d’ordre public suffit à caractériser l’intérêt à agir.
Cette construction prétorienne, qui combine l’autonomie de l’action en nullité et la reconnaissance d’un préjudice moral inhérent à la violation du droit de préférence, confère au statut protecteur du preneur une effectivité remarquable. Elle interdit au bailleur de tirer argument de la destruction fortuite du bien pour échapper aux conséquences de la méconnaissance, fût-elle antérieure, de son obligation légale d’information. En cela, la jurisprudence de la troisième chambre civile manifeste une volonté constante de faire primer l’effectivité du droit de préférence sur les aléas matériels susceptibles d’affecter l’immeuble postérieurement à la vente irrégulière.
II. Le domaine du droit de préférence : une construction prétorienne entre inclusion protectrice et exclusions raisonnées
A. Les exclusions légales précisées par la jurisprudence : cession globale, cession unique et cession familiale
Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce exclut du domaine du droit de préférence plusieurs hypothèses : la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, la cession unique de locaux commerciaux distincts, la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, et la cession d’un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint (C. com., art. L. 145-46-1, al. dernier). Ces exceptions, qui tempèrent la portée du droit de préférence, ont donné lieu à un contentieux nourri dont la Cour de cassation a progressivement précisé les contours.
L’arrêt du 19 juin 2025 fournit une illustration topique de la délimitation du champ des exclusions. En l’espèce, une locataire à bail commercial d’une partie de l’un des lots d’un immeuble en copropriété avait assigné la bailleresse et l’acquéreuse en nullité de la vente, se prévalant de la violation de son droit de préférence. La Cour de cassation rejette le pourvoi en énonçant que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292, FS-B). Cette solution, qui étend le bénéfice de l’exception de cession globale d’immeuble à l’hypothèse où l’immeuble ne comprend qu’un seul local commercial, manifeste une interprétation finaliste des exclusions légales.
Dans le même sens, l’arrêt du 6 novembre 2025 a rappelé que « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.442, FS-B). La Cour précise néanmoins que la décision attaquée n’encourt pas la censure dès lors que la vente portait également sur un lot qui n’avait pas été donné à bail à la locataire, le local pris à bail ne constituant ainsi qu’une partie de l’immeuble vendu, ce qui exclut le droit de préférence conformément à la jurisprudence désormais établie.
L’arrêt du 5 mars 2026 est venu circonscrire l’exception relative à la cession intrafamiliale, en jugeant que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, FS-B). Cette solution, qui privilégie la personnalité morale sur la composition familiale du capital social, refuse de faire prévaloir l’apparence d’une transmission patrimoniale intrafamiliale sur la réalité juridique de l’opération : une vente entre deux sociétés civiles immobilières, même constituées entre les mêmes personnes physiques, ne bénéficie pas de l’exception de cession à un descendant. La Cour impose ainsi une lecture stricte de l’exception, cantonnée aux seules personnes physiques visées par le texte.
Par ailleurs, la Cour de cassation a exclu du domaine du droit de préférence les ventes réalisées dans le cadre d’une procédure collective. L’arrêt du 15 février 2023 énonce en effet « qu’il résulte de l’article L. 642-18 du code de commerce que la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice » et que, dès lors, « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du même code, qui concernent le cas où le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, ne sont pas applicables » (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-16.475, FS-B). La vente d’autorité de justice échappe ainsi au mécanisme protecteur du droit de préférence, le juge-commissaire n’étant pas tenu de notifier au locataire les conditions de la cession projetée.
B. L’office du notaire et la purge du droit de préférence : une obligation de notification à géométrie variable
Le notaire instrumentaire occupe une place centrale dans le dispositif légal de protection du droit de préférence. L’article L. 145-46-1 dispose que, dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix (C. com., art. L. 145-46-1, al. 3). Cette obligation de notification impose au notaire une vigilance particulière dans la vérification de la régularité de la purge du droit de préférence.
La jurisprudence du 5 mars 2026, déjà évoquée, illustre le rôle actif du notaire dans ce processus. En l’espèce, le notaire avait notifié l’offre de vente à la locataire au visa de l’article L. 145-46-1, et la Cour a retenu que le notaire engageait sa responsabilité professionnelle en cas de manquement à cette obligation. La cour d’appel de Rennes avait relevé que le notaire avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité, ce que la Cour de cassation n’a pas remis en cause, confirmant que le notaire répond des conséquences dommageables d’une notification irrégulière ou d’une absence de notification (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, FS-B).
La mise en œuvre de cette obligation de notification soulève plusieurs difficultés pratiques que la jurisprudence s’emploie à résoudre. La première concerne la détermination du débiteur de l’obligation d’information : si le texte met cette obligation à la charge du propriétaire en premier lieu, la notification par le notaire se substitue à celle du bailleur lorsque ce dernier n’y a pas procédé. La seconde difficulté tient à l’articulation entre la notification initiale et la notification complémentaire en cas de modification des conditions de la vente : la Cour impose, dans cette hypothèse, une nouvelle notification reprenant l’intégralité des conditions modifiées, sans que la notification initiale ne puisse dispenser le notaire de cette formalité.
La troisième difficulté, et non la moindre, réside dans l’appréciation de la régularité de la notification lorsque les parties à la vente sont des personnes morales. L’arrêt du 5 mars 2026, en refusant d’assimiler une cession entre sociétés civiles immobilières à une cession intrafamiliale, rappelle que le notaire ne saurait s’exonérer de son obligation de notification en se fondant sur la composition familiale du capital social des sociétés parties à l’acte. La personnalité morale fait écran, et le notaire qui omettrait de purger le droit de préférence au motif erroné que la cession bénéficie de l’exception familiale engagerait sa responsabilité.
Par ailleurs, l’arrêt du 15 février 2023 apporte une précision importante quant au domaine de l’obligation de notification. En excluant les ventes d’autorité de justice du champ d’application de l’article L. 145-46-1, la Cour de cassation dispense corrélativement le liquidateur judiciaire, et le notaire instrumentant la vente, de l’obligation de notifier au locataire les conditions de la cession. Cette solution, qui s’explique par la nature particulière de la vente de gré à gré dans le cadre d’une liquidation judiciaire, n’en soulève pas moins la question de l’équilibre entre les droits du preneur et les impératifs de la procédure collective.
La sanction de la violation du droit de préférence, telle que construite par la troisième chambre civile, constitue ainsi un édifice jurisprudentiel cohérent qui s’articule autour de trois piliers : la nullité comme sanction exclusive, la prescription biennale comme régime procédural applicable, et le préjudice moral comme fondement autonome de l’intérêt à agir. La Cour de cassation a simultanément circonscrit le domaine du droit de préférence en précisant, par une série d’arrêts publiés au Bulletin, le périmètre des exclusions légales : la cession globale d’immeuble, même ne comprenant qu’un seul local commercial, la cession unique de locaux distincts, la cession intrafamiliale — entendue restrictivement comme une cession entre personnes physiques — et les ventes d’autorité de justice. Cette construction prétorienne, qui allie la protection effective du preneur à la sécurité juridique des transactions immobilières, s’impose désormais comme une référence incontournable de la pratique notariale et du contentieux locatif commercial.
Conclusion
L’édifice jurisprudentiel élaboré par la troisième chambre civile autour de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce offre désormais une grille de lecture complète du régime de la violation du droit de préférence du preneur à bail commercial. L’arrêt du 18 décembre 2025, en consacrant la nullité comme sanction exclusive et en la soumettant à la prescription biennale de l’article L. 145-60, constitue le point d’orgue de cette construction. La Cour a simultanément donné au droit de préférence son effectivité maximale, en reconnaissant le préjudice moral inhérent à sa violation et l’autonomie de l’action en nullité par rapport au sort matériel du bien. La pratique notariale comme le contentieux locatif commercial doivent intégrer ces principes, qui imposent au bailleur cédant une obligation rigoureuse d’information et au preneur une diligence particulière dans la mise en œuvre de ses droits, enfermée dans le délai de deux ans de la prescription de l’article L. 145-60.
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