L’effet cascade de l’annulation d’une assemblée générale de copropriété : l’arrêt du 18 juin 2026 et la construction jurisprudentielle de la troisième chambre civile
I. La consécration explicite de l’effet rétroactif de l’annulation sur le pouvoir de convocation du syndic
A. Le principe dégagé par l’arrêt du 18 juin 2026 : l’effacement rétroactif du mandat syndical
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 18 juin 2026, un arrêt de cassation partielle publié au Bulletin, sous le numéro 24-19.231, qui clarifie avec une netteté remarquable les conséquences de l’annulation d’une assemblée générale de copropriété sur les actes subséquents du syndic. Le visa retenu par la Cour associe les articles 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 7 et 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. La Cour y énonce, dans un attendu de principe dont la formulation ne souffre aucune ambiguïté, que « le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231, FS-B).
Cet attendu de principe emporte trois conséquences déterminantes pour l’administration quotidienne de la copropriété. En premier lieu, il consacre l’effet rétroactif de l’annulation juridictionnelle d’une assemblée générale sur le mandat du syndic qui y avait été désigné : la nullité rétroagit au jour de la tenue de l’assemblée, de sorte que la désignation est censée n’avoir jamais existé. En deuxième lieu, il prive ce syndic, de manière rétroactive, du pouvoir de convoquer toute nouvelle assemblée générale postérieure à l’assemblée annulée. En troisième lieu, et c’est là l’apport le plus significatif de la décision commentée, il dispense le copropriétaire demandeur à l’annulation de rapporter la preuve d’un grief personnel ou d’une faute du syndic : la seule démonstration du vice originaire — à savoir l’annulation de l’assemblée générale qui a désigné le syndic — suffit à emporter l’annulation des assemblées subséquentes convoquées par ce syndic dépourvu de pouvoir.
En l’espèce, l’assemblée générale du 19 novembre 2018 avait désigné la société Cabinet Terrier en qualité de syndic de la résidence « Les Universités », copropriété soumise au statut de la loi du 10 juillet 1965. Cette désignation fut ultérieurement annulée. Or, avant que cette annulation ne soit prononcée, le Cabinet Terrier avait convoqué, le 18 novembre 2019, une nouvelle assemblée générale qui s’était tenue le 9 décembre 2019. M. [L], copropriétaire, en poursuivait l’annulation, faisant valoir que la convocation émanait d’un syndic dépourvu de pouvoir en raison de l’annulation de l’assemblée générale l’ayant désigné. La cour d’appel de Riom, par arrêt du 2 avril 2024, avait rejeté cette demande au motif que « cette demande ne peut relever que du régime de la nullité relative, soumis à l’établissement de griefs et de fautes ». La Cour de cassation censure ce raisonnement dont elle juge qu’il méconnaît l’effet rétroactif de l’annulation de la première assemblée générale et la dispense de justification d’un grief.
Par ailleurs, la Cour rappelle à cette occasion les règles gouvernant la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires. En application de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, « sauf s’il en est disposé autrement, l’assemblée générale des copropriétaires est convoquée par le syndic ». L’article 29 du même décret précise que « la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi ». Ce sont ces textes combinés qui fondent l’obligation, pour le syndic convoquant, de justifier d’un mandat régulier, c’est-à-dire d’une désignation par une assemblée générale elle-même régulière et non annulée.
En conséquence, le mécanisme juridique est désormais parfaitement lisible : l’annulation juridictionnelle d’une assemblée générale produit un effet rétroactif qui fait disparaître la décision de l’ordonnancement juridique, et tout acte accompli sur son fondement perd sa cause. Le syndic désigné par une assemblée générale annulée est censé n’avoir jamais détenu le pouvoir de représentation du syndicat. Dès lors, la convocation qu’il délivre à une nouvelle assemblée générale est viciée ab initio, et l’assemblée générale qui s’ensuit, de même que les résolutions qui y sont adoptées, sont annulables.
B. Le double fondement de la dispense de grief : nullité de plein droit et continuité jurisprudentielle
La solution retenue par la Cour de cassation le 18 juin 2026 s’inscrit dans la droite ligne d’une jurisprudence déjà bien établie, qui remonte à plusieurs années et dont la troisième chambre civile assure la continuité avec constance. L’arrêt du 20 octobre 2016 rappelait, dans des termes qui préfigurent la décision ici commentée, que l’annulation de la désignation d’un syndic a pour effet d’« effacer » rétroactivement la tenue de l’assemblée générale litigieuse, de sorte que le syndic dont la désignation avait été annulée était, de ce seul fait, privé de tout pouvoir pour convoquer l’assemblée suivante (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n° 15-19.436).
La troisième chambre civile avait déjà posé, dans un arrêt du 28 janvier 2021, que « l’annulation de l’assemblée générale qui avait désigné le syndic rendait annulable l’assemblée suivante convoquée par ce syndic » (Cass. 3e civ., 28 janv. 2021, n° 19-17.906). Ce même principe avait été itérativement rappelé par la jurisprudence : un arrêt du 14 mars 2019 cassait l’arrêt d’une cour d’appel qui n’avait pas tiré les conséquences de la nullité de la désignation du syndic, la Cour relevant que cette nullité emportait « la nullité des assemblées générales postérieures puisque, notamment, celles-ci » avaient été convoquées par un syndic sans pouvoir (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-50.026).
À cet égard, la décision du 18 juin 2026 doit être rapprochée de l’arrêt rendu le 24 novembre 2021, par lequel la troisième chambre civile avait déjà jugé que l’annulation de la résolution désignant le syndic emporte « l’annulation rétroactive de la résolution contestée » et que la cour d’appel ne pouvait refuser d’en tirer toutes les conséquences (Cass. 3e civ., 24 nov. 2021, n° 20-22.487). La solution du 18 juin 2026 parachève cet édifice en énonçant, de manière explicite, publiée au Bulletin et en formation de section, l’absence d’exigence d’un grief personnel pour agir. La Cour confère ainsi à la nullité résultant du défaut de pouvoir du syndic une nature objective, détachée de toute appréciation subjective du préjudice subi par le copropriétaire demandeur.
Il est à noter que le régime de la nullité ainsi consacré se distingue du droit commun de la nullité relative, qui exige en principe la démonstration d’un grief. La Cour de cassation a estimé que l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale initiale suffit à vicier ab initio la convocation de l’assemblée suivante, sans qu’il soit besoin de rapporter la preuve complémentaire d’un préjudice. Cette solution se justifie par la nature même du vice : le syndic qui convoque sans mandat régulier n’est pas le représentant légal du syndicat, et l’acte accompli par une personne dépourvue de qualité pour agir est entaché d’une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du code de procédure civile.
La cohérence de la position de la Cour de cassation est d’autant plus remarquable que, dans un arrêt du 14 septembre 2017, elle avait expressément jugé que « la nullité de la désignation du syndic, si elle est constatée, rend annulables les assemblées générales postérieures à celle ayant porté sa désignation » (Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-17.971). La chaîne jurisprudentielle est ainsi continue du 14 septembre 2017 au 18 juin 2026, les arrêts successifs venant non pas innover mais préciser et affermir un principe déjà acquis.
II. La portée pratique de l’effet cascade : enjeux contentieux et sécurisation des actes de la copropriété
A. Les conséquences contentieuses : une protection procédurale renforcée pour le copropriétaire
D’un point de vue contentieux, l’arrêt du 18 juin 2026 renforce considérablement la position des copropriétaires qui entendent contester non seulement une assemblée générale déterminée, mais également les assemblées subséquentes convoquées par le syndic dont la désignation est entachée de nullité. L’effet cascade ainsi consacré permet au copropriétaire d’obtenir, par une seule action en nullité dirigée contre l’assemblée générale initiale, l’annulation de toutes les assemblées ultérieures dont la convocation émanait du syndic privé de pouvoir. Le rayonnement contentieux de la nullité initiale s’étend ainsi, en cascade, à l’ensemble des actes accomplis par le syndic sans pouvoir.
Le copropriétaire agissant dispose, à cet effet, du délai de forclusion de deux mois prévu par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Ce délai court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes, notification que le syndic doit réaliser dans le mois de la tenue de l’assemblée générale. Il s’agit d’un délai impératif dont le non-respect est sanctionné par la déchéance : toute action introduite après son expiration est irrecevable. Or, la rigueur de ce délai de forclusion doit être articulée avec la possibilité, pour le copropriétaire, de se prévaloir de l’annulation de l’assemblée générale antérieure comme moyen de défense à une action en paiement de charges intentée par le syndicat.
Dès lors, un copropriétaire assigné en paiement de charges de copropriété sur le fondement de résolutions adoptées par une assemblée générale convoquée par un syndic dépourvu de pouvoir pourra utilement opposer, par voie d’exception, la nullité de ces résolutions, sans être tenu par le délai de forclusion de deux mois. La jurisprudence considère en effet que l’exception de nullité est perpétuelle et peut être invoquée en tout état de cause.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également rendu, le 18 juin 2026, un second arrêt de cassation publié au Bulletin qui intéresse directement la pratique de la copropriété. Cet arrêt, rendu sous le numéro 24-19.950, précise les exigences du formalisme de la mise en demeure prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950, FS-B). La Cour y rappelle, conformément à son avis du 12 décembre 2024 (n° 24-70.007, publié), que la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant « doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande ». La cour d’appel de Rennes, qui s’était contentée de relever l’existence d’une « mise en demeure explicite » sans vérifier qu’elle précisait le détail des sommes dues, est censurée pour défaut de base légale.
En outre, l’arrêt du 18 juin 2026 n° 24-19.950 précise, dans une motivation qui intéressera les praticiens, que « lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond ». Cette limitation de la compétence du président du tribunal judiciaire restreint la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’obtenir, par cette voie procédurale rapide, des condamnations indemnitaires accessoires au paiement des charges, telles que des frais de déménagement des meubles d’un copropriétaire.
La cohérence de ces deux arrêts du même jour mérite d’être soulignée, car ils participent d’un mouvement jurisprudentiel plus large de renforcement du formalisme protecteur en droit de la copropriété. L’arrêt du 17 septembre 2020 avait déjà jugé que la désignation d’un syndic par ordonnance sur requête produit un « effet rétroactif » qui valide les actes accomplis par ce syndic avant la régularisation de sa désignation (Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n° 19-20.730). La logique est la même, quoique inversée : l’effet rétroactif joue dans les deux sens, tant pour valider les actes accomplis par un syndic dont la désignation est ultérieurement régularisée que pour annuler ceux accomplis par un syndic dont la désignation est ultérieurement annulée.
B. La prévention du risque : sécurisation des convocations et responsabilité du syndic
Dans la pratique, l’effet cascade de l’annulation impose aux syndics une vigilance accrue quant à la régularité des assemblées générales qui les désignent. Un syndic avisé devra, avant de convoquer une nouvelle assemblée générale, vérifier qu’aucune action en annulation de l’assemblée l’ayant désigné n’a été engagée et n’est susceptible de prospérer. La jurisprudence du 14 septembre 2017 avait déjà posé cette exigence, et la publication de l’arrêt du 18 juin 2026 au Bulletin, avec la mention de formation de section, ne laisse subsister aucune incertitude quant à la rigueur de la solution.
Le risque est d’autant plus important que le délai de prescription de l’action en nullité peut, dans certaines hypothèses, excéder le délai de forclusion de deux mois lorsque la demande porte sur une nullité absolue. La Cour de cassation a en effet jugé, le 14 mars 2019, que la nullité de la désignation d’un syndic peut être invoquée au-delà du délai de deux mois lorsqu’elle procède d’un vice d’une particulière gravité (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-50.026). La combinaison de ces deux règles — délai de forclusion de l’article 42 pour les actions en contestation et prescription de droit commun pour les nullités absolues — crée une incertitude dont le syndic ne peut faire l’économie lorsqu’il apprécie la sécurité juridique de sa propre désignation.
Par ailleurs, la vigilance doit également porter sur les pouvoirs du syndic dont le mandat est arrivé à expiration. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 15 avril 2015 publié au Bulletin, que le syndic dont le mandat est expiré demeure tenu de convoquer l’assemblée générale dans l’attente de la désignation d’un nouveau syndic, mais qu’il ne peut exercer les autres prérogatives attachées à sa fonction qu’avec l’autorisation du juge (Cass. 3e civ., 15 avr. 2015, n° 14-13.255, Publié au Bulletin). L’arrêt du 18 juin 2026 complète cette grille de lecture en précisant les conséquences attachées au défaut de pouvoir du syndic pour convoquer : la nullité n’est pas subordonnée à la démonstration d’un grief.
En conséquence, l’administration de la copropriété ne saurait se dispenser d’une vérification systématique de la chaîne des désignations. Un syndic dont la nomination remonte à une assemblée générale elle-même annulée ne peut, dans l’intervalle, convoquer valablement une nouvelle assemblée générale. Le risque de contentieux est alors triple : annulation de l’assemblée générale subséquente, nullité des résolutions qui y ont été adoptées, et éventuelle mise en cause de la responsabilité professionnelle du syndic pour avoir agi sans pouvoir.
La responsabilité civile du syndic pourrait en effet être recherchée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, dès lors que la convocation d’une assemblée générale par un syndic privé de pouvoir constitue une faute susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires individuellement. Cette faute est d’autant plus caractérisée que la solution du 18 juin 2026 est publiée au Bulletin et ne laisse subsister aucune incertitude sur l’état du droit. Le syndic qui, connaissant l’existence d’une action en annulation pendante contre l’assemblée générale l’ayant désigné, convoquerait néanmoins une nouvelle assemblée générale, s’exposerait à un risque sérieux de condamnation à des dommages et intérêts.
En tout état de cause, la publication de l’arrêt du 18 juin 2026 au Bulletin et sa diffusion en formation de section témoignent de la volonté de la troisième chambre civile de conférer à cette solution une autorité particulière. La pratique notariale et syndicale ne pourra l’ignorer. Les assemblées générales de copropriété doivent être convoquées par un syndic dont le mandat est non seulement régulier mais également exempt de tout risque contentieux susceptible de rétroagir sur sa désignation. Cette exigence, si elle alourdit la charge procédurale pesant sur les syndics, est la contrepartie nécessaire de la sécurité juridique des actes de la copropriété, que la Cour de cassation entend manifestement renforcer.
La rigueur formelle ainsi imposée par la Cour de cassation constitue un rempart procédural pour le copropriétaire, mais elle fait peser sur les syndics une obligation accrue de vigilance quant à la régularité de la chaîne de leurs désignations, obligation qui s’étend naturellement aux assemblées générales de copropriété elles-mêmes. L’association de l’arrêt du 18 juin 2026 n° 24-19.231 à celui rendu le même jour sur le formalisme de la mise en demeure prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 confirme que la troisième chambre civile entend renforcer la sécurité juridique des acteurs de la copropriété par une exigence procédurale accrue, dont les praticiens du droit immobilier tireront un parti certain, tant en demande qu’en défense. La connaissance de cette jurisprudence est indispensable à tout copropriétaire souhaitant contester une décision d’assemblée générale ou à tout syndicat désireux de sécuriser ses délibérations, et les enjeux financiers attachés aux charges de copropriété imposent une attention particulière à la régularité formelle des convocations.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 18 juin 2026 consolide et explicite une ligne jurisprudentielle patiemment construite depuis l’arrêt du 15 avril 2015. L’effet cascade de l’annulation d’une assemblée générale de copropriété emporte désormais des conséquences clairement identifiées : privation rétroactive du pouvoir de convocation du syndic, annulabilité des assemblées générales subséquentes sans exigence de grief ou de faute, et responsabilité civile potentielle du syndic ayant agi sans mandat régulier. La diffusion de cet arrêt au Bulletin, en formation de section, lui confère une autorité normative qui s’impose à l’ensemble des acteurs de la copropriété, qu’il s’agisse des syndics professionnels, des notaires ou des copropriétaires eux-mêmes. L’association de cette décision à celle rendue le même jour sur la précision requise de la mise en demeure prévue à l’article 19-2 confirme que la troisième chambre civile fait du formalisme un instrument de protection des droits des copropriétaires, dans un domaine où l’asymétrie d’information et de compétence juridique est souvent marquée. Le syndic professionnel comme le syndic bénévole sont également tenus par ces exigences, et la responsabilité qui pèse sur eux ne saurait être éludée par l’ignorance d’une jurisprudence dont la publication au Bulletin garantit la diffusion la plus large.
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