Le bail commercial à l’épreuve des normes techniques et environnementales : l’obligation de délivrance du bailleur et la répartition des travaux de mise en conformité
La multiplication des normes techniques, sanitaires, sécuritaires et, désormais, environnementales qui pèsent sur les locaux à usage commercial renouvelle en profondeur la question de la répartition des obligations entre le bailleur et le preneur. Le statut des baux commerciaux, défini aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, n’a pas été conçu pour répondre à l’empilement contemporain des réglementations techniques. Pourtant, c’est bien le droit commun du contrat de louage, et singulièrement l’obligation de délivrance consacrée par l’article 1719 du Code civil, qui fournit la clef de voûte de l’édifice. Ce texte dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Or la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, depuis 2022, considérablement précisé la portée de cette obligation dans le contentieux de la mise en conformité normative, jusqu’à l’arrêt remarqué du 5 mars 2026 qui consacre la primauté de l’exception d’inexécution sur l’automaticité de la clause résolutoire. Parallèlement, l’irruption des obligations environnementales — diagnostic de performance énergétique, décret tertiaire, audit énergétique — impose de repenser l’articulation entre le régime supplétif des articles 606 et 1720 du Code civil, les clauses d’aménagement conventionnel et l’ordre public protecteur du statut. L’étude de la construction prétorienne récente révèle une double dynamique : d’une part, le renforcement de l’obligation de délivrance du bailleur comme fondement de la mise en conformité normative (I), d’autre part, la reconstruction de la répartition des travaux, entre ordre public du statut et liberté contractuelle encadrée (II).
I. L’obligation de délivrance du bailleur, fondement de la mise en conformité normative
A. Le principe : une obligation légale de délivrer un local conforme à sa destination
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à l’usage auquel il est destiné et d’en garantir la jouissance paisible. Cette obligation, qui est de l’essence même du contrat de louage, s’impose sans qu’il soit besoin de stipulation particulière. La troisième chambre civile en a déduit un principe dont la portée ne cesse de s’étendre : il incombe au bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes qu’exige l’exercice de l’activité prévue au bail. C’est la formulation même qu’a retenue la Cour de cassation dans un arrêt du 10 avril 2025 : « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099).
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle désormais constante. L’arrêt du 19 juin 2025 rappelle, en des termes tout aussi nets, que « les travaux de mise aux normes autorisés par l’administration et conformes à la destination des locaux, en ce qu’ils relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur, devront être assurés et pris en charge par ce dernier » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-20.127). Par ailleurs, l’arrêt du 9 mars 2023 énonce que les travaux de mise en conformité prescrits par l’administration peuvent être mis à la charge du bailleur, une considération qui intéresse directement les normes de sécurité et d’accessibilité (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-23.863).
En conséquence, l’obligation de délivrance ne se limite pas à la simple remise matérielle des clefs. Elle emporte, pour le bailleur, l’obligation positive de mettre le bien loué en conformité avec l’ensemble des normes réglementaires nécessaires à l’exploitation du fonds, qu’il s’agisse des normes de sécurité-incendie, d’accessibilité aux personnes handicapées, ou, plus récemment, des obligations de performance énergétique issues de la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique. L’article 1719 du Code civil constitue ainsi le socle d’une obligation de délivrance conforme qui innerve l’ensemble du contentieux des baux commerciaux.
B. La sanction : l’exception d’inexécution comme contrepoids à la clause résolutoire
La pleine effectivité de l’obligation de délivrance n’aurait qu’une portée théorique si le preneur ne disposait pas des moyens de la faire respecter. Or, la troisième chambre civile a déployé, depuis 2022, une construction prétorienne qui érige l’exception d’inexécution en mécanisme de justice privée au service du locataire confronté à un local non conforme. L’arrêt du 30 juin 2022, publié au Bulletin et au Rapport, a posé une règle fondamentale : « l’impossibilité pour le preneur d’exploiter les lieux conformément à la destination prévue au bail, même si elle est imposée par les pouvoirs publics, constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifiant que le preneur invoque l’exception d’inexécution » (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, FS-B+R).
Cette jurisprudence a été récemment réaffirmée avec une vigueur renouvelée par l’arrêt du 5 mars 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin. La Cour y juge que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). La portée de cette décision est considérable : elle dissocie radicalement la contestation du principe même de la dette du mécanisme des délais de grâce prévu par l’article L. 145-41 du Code de commerce. Le locataire qui soulève une exception d’inexécution ne demande pas une faveur — il conteste le bien-fondé de la créance de loyers. La Cour en déduit que le juge doit examiner cette exception avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire, ce qui revient à subordonner l’efficacité de celle-ci au respect, par le bailleur, de ses propres obligations.
Par ailleurs, la même chambre a précisé, par un arrêt du 18 septembre 2025, que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (cité par l’arrêt du 5 mars 2026, Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié). Dès lors, le preneur confronté à un local non conforme aux normes exigées par son activité peut suspendre le paiement des loyers sans formalité préalable, et opposer cette exception lorsqu’il est assigné en constatation de la résiliation. Cette immunité procédurale trouve son fondement dans le caractère synallagmatique du contrat de bail, dont l’article 1219 du Code civil assure la sanction : une partie peut refuser d’exécuter son obligation tant que son cocontractant n’a pas exécuté la sienne.
Les trois arrêts rendus le 4 juin 2026 viennent consolider cette architecture en rappelant que le bailleur « ne peut s’exonérer de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation en invoquant les règles » contractuelles qui auraient transféré la charge des travaux au preneur (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069 ; n° 25-10.068 ; n° 25-10.070). Ces décisions, bien que non publiées, confirment la ligne de force qui se dégage de la jurisprudence la plus autorisée : l’obligation de délivrance est un pilier d’ordre public dont le bailleur ne peut s’affranchir par des stipulations trop générales.
II. La répartition des travaux de mise en conformité, entre ordre public et liberté contractuelle
A. La summa divisio des articles 606 et 1720 du Code civil
Si l’obligation de délivrance fonde le principe de la prise en charge par le bailleur des travaux de mise en conformité, sa mise en œuvre concrète suppose d’articuler ce principe avec les règles de répartition des travaux entre bailleur et preneur. Le Code civil organise cette répartition autour de deux textes complémentaires. D’une part, l’article 606 du Code civil met à la charge du propriétaire les grosses réparations, définies comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières », ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture. Cette définition, qui remonte à la codification napoléonienne, vise les travaux qui intéressent la structure même de l’immeuble et sa solidité. D’autre part, l’article 1720 du même code oblige le bailleur à délivrer le bien en bon état de réparations de toute espèce et à l’entretenir pendant la durée du bail.
La question de l’articulation entre ces textes et le statut des baux commerciaux a été renouvelée par une jurisprudence abondante, au point que l’on peut désormais parler d’une reconstruction prétorienne de la répartition des travaux. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 30 juin 2022 publié au Bulletin, que l’effet d’une mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public, « sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du Code civil » (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, FS-B+R). Cette décision, qui a marqué le contentieux post-crise sanitaire, illustre la manière dont la Cour de cassation délimite le périmètre de l’obligation de délivrance par rapport aux autres régimes de responsabilité.
Cette summa divisio a été précisée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 26 janvier 2022, qui énonce une règle dont la portée dépasse le cas d’espèce : « le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée et qui est tenu, dès l’acquisition des lieux loués, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 18-23.578). La Cour pose ainsi une double exigence : le bailleur ne peut ni se décharger des travaux touchant à la structure, ni s’exonérer des réparations nécessaires à une délivrance conforme. Cette jurisprudence consacre une forme d’ordre public de protection qui transcende la liberté contractuelle.
Dès lors, toute clause du bail qui tendrait à transférer au preneur la charge des grosses réparations au sens de l’article 606, ou celle des travaux de mise en conformité relevant de l’obligation de délivrance, doit recevoir une application restrictive. La Cour de cassation n’invalide pas par principe de telles clauses, mais elle exige qu’elles soient expresses, dépourvues d’ambiguïté, et qu’elles ne dispensent pas le bailleur de son obligation essentielle de délivrer un local conforme. Cette exigence de stipulation expresse a été réaffirmée dans l’arrêt du 10 avril 2025 précité, qui subordonne le transfert de la charge des travaux de mise en conformité à l’existence d’une « stipulation expresse contraire ».
B. Les clauses de transfert, entre validité de principe et exigence de stipulation expresse
La pratique notariale et la rédaction des baux commerciaux font un usage fréquent de clauses dites de « transfert » qui mettent à la charge du preneur l’intégralité des travaux, y compris ceux relevant de l’article 606 du Code civil, par dérogation expresse à ce texte. Ces clauses, lorsqu’elles sont rédigées en termes clairs et non équivoques, sont en principe valables. La Cour de cassation l’a rappelé de manière constante : le régime de l’article 606 est supplétif de la volonté des parties, et il leur est loisible d’y déroger conventionnellement.
Toutefois, cette validité de principe connaît une limite essentielle lorsque la non-conformité du local préexiste à l’entrée en jouissance du preneur. L’arrêt du 10 avril 2025 fournit une illustration éclairante de cette distinction. Dans cette affaire, la cour d’appel avait retenu la responsabilité de la locataire en se fondant sur une clause du bail qui mettait à sa charge « tous travaux de mises aux normes des locaux de sorte qu’ils soient en tout temps conformes aux prescriptions administratives ». La Cour de cassation censure cette décision au motif que la cour d’appel n’a pas constaté l’existence « d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099).
La distinction est donc la suivante : une clause générale de transfert des travaux de mise aux normes peut valablement imposer au preneur, pour l’avenir, la charge des travaux rendus nécessaires par l’évolution de la réglementation postérieure à la conclusion du bail. En revanche, elle ne saurait dispenser le bailleur de remédier aux non-conformités qui existaient dès l’origine et qui viciaient la délivrance. Cette construction prétorienne est d’une remarquable cohérence : elle préserve la liberté contractuelle tout en garantissant que le bailleur ne puisse, par une clause de style, se soustraire à son obligation cardinale de délivrer un local intrinsèquement conforme à sa destination.
L’arrêt du 26 janvier 2022 renforce cette analyse en précisant que les clauses de renonciation à recours, insérées dans les baux, ne permettent pas au bailleur de s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. La Cour y affirme que « le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée et qui est tenu, dès l’acquisition des lieux loués, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 18-23.578).
Cette jurisprudence intéresse aujourd’hui directement les obligations environnementales. Le diagnostic de performance énergétique, désormais opposable depuis le 1er juillet 2021 pour les baux commerciaux, et le décret tertiaire imposant une réduction progressive de la consommation énergétique des bâtiments à usage tertiaire, imposent aux bailleurs une obligation de mise en conformité dont le fondement juridique se situe précisément dans l’obligation de délivrance. Le décret du 23 juillet 2019, codifié à l’article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation, impose une réduction de 40 % de la consommation d’énergie finale d’ici 2030, de 50 % d’ici 2040 et de 60 % d’ici 2050. Ces obligations pèsent sur le propriétaire-bailleur, non sur le preneur, et se rattachent à l’obligation de délivrance d’un local conforme aux normes en vigueur.
Par ailleurs, l’interdiction progressive de location des passoires thermiques, issue de la loi Climat et Résilience, bien que principalement applicable aux baux d’habitation, influence déjà la pratique des baux commerciaux. Les investisseurs institutionnels et les foncières anticipent cette évolution en intégrant des clauses de travaux dans les baux, dont la validité devra s’apprécier à l’aune des principes posés par la troisième chambre civile. La charge du coût de la rénovation énergétique, qui s’élève souvent à plusieurs centaines de milliers d’euros pour un immeuble tertiaire, constitue désormais un enjeu central de la négociation des baux commerciaux.
Dès lors, la rédaction des clauses de travaux dans les baux commerciaux requiert une vigilance particulière. Une clause qui se bornerait à énoncer que « le preneur prend les locaux en l’état et fera son affaire personnelle de tous travaux, y compris ceux visés à l’article 606 du Code civil » pourrait se révéler insuffisante pour transférer au preneur la charge des travaux de mise en conformité avec des normes préexistantes à la conclusion du bail. La jurisprudence impose désormais, pour qu’un tel transfert soit opposable, que la clause identifie avec précision les non-conformités concernées et qu’elle manifeste une volonté non équivoque d’en transférer la charge. Cette exigence est particulièrement prégnante dans le domaine des normes de sécurité-incendie, comme l’illustre l’arrêt du 10 avril 2025, mais elle s’étend à l’ensemble des prescriptions réglementaires, y compris celles touchant à la performance énergétique. La pratique contractuelle doit donc intégrer cette exigence de précision, sous peine de voir la clause privée d’effet et le coût des travaux de mise en conformité imputé au bailleur sur le fondement de l’article 1719 du Code civil. Cette évolution s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement des obligations du bailleur, qui trouve son expression la plus aboutie dans l’arrêt du 5 mars 2026 sur l’exception d’inexécution (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B).
Conclusion
La construction prétorienne issue des arrêts de la troisième chambre civile entre 2022 et 2026 dessine un régime de la mise en conformité normative des locaux commerciaux d’une remarquable cohérence. Le principe est celui de la charge du bailleur : il lui incombe, en vertu de l’obligation de délivrance de l’article 1719 du Code civil, de réaliser les travaux nécessaires à la conformité du local aux normes exigées par l’activité du preneur, et cette obligation ne peut être écartée que par une stipulation expresse, claire et dépourvue d’ambiguïté. Le corollaire procédural de ce principe est l’exception d’inexécution, que le preneur peut opposer sans formalité préalable et qui paralyse le jeu de la clause résolutoire, comme l’a consacré avec éclat l’arrêt de formation de section du 5 mars 2026. L’émergence contemporaine des obligations environnementales, du décret tertiaire à l’opposabilité du diagnostic de performance énergétique, confère à cette grille d’analyse une actualité renouvelée. Les praticiens du bail commercial sont ainsi invités à repenser la rédaction des clauses de travaux à la lumière de cette jurisprudence, en distinguant soigneusement les non-conformités préexistantes du simple entretien locatif, et en anticipant le contentieux à venir de la rénovation énergétique des immeubles tertiaires. À cet égard, la consultation d’un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux permet d’anticiper ces difficultés et d’adapter la convention des parties aux exigences croissantes du droit positif.
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