Le bail commercial dans la copropriété : la confrontation du statut d’ordre public et du règlement de copropriété
I. La suprématie du règlement de copropriété sur le bail commercial
A. Le règlement de copropriété, contrat collectif opposable au preneur commercial
Le bail commercial est régi par le statut des baux commerciaux institué aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce (Legifrance), corps de règles d’ordre public destiné à protéger le fonds de commerce du preneur. Ce statut confère au locataire un droit au renouvellement, une indemnité d’éviction en cas de refus et un encadrement du loyer. Toutefois, lorsque l’immeuble dans lequel s’exerce l’activité commerciale est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Legifrance), une tension structurelle apparaît entre le droit individuel du copropriétaire-bailleur de donner ses lots à bail commercial et la dimension collective du règlement de copropriété.
La Cour de cassation a posé un principe fondamental dont les conséquences irriguent l’ensemble du contentieux : le règlement de copropriété a la nature d’un contrat et chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres. Ce principe a été affirmé par la troisième chambre civile dans un arrêt du 22 mars 2000 (pourvoi n° 98-13.345, publié au Bulletin). Il en résulte que le règlement de copropriété s’impose non seulement aux copropriétaires entre eux, mais également, par l’effet de l’obligation de délivrance conforme pesant sur le bailleur en application de l’article 1719 du Code civil (Legifrance), aux preneurs à bail commercial qui occupent les lieux.
Cette opposabilité a été consacrée de manière éclatante par l’arrêt de la troisième chambre civile du 8 avril 2021 (pourvoi n° 20-18.327, publié au Bulletin, lien Cour de cassation), rendu en formation de section. Dans cette espèce, un local commercial avait été donné à bail à une société de vente et réparation de scooters dans un immeuble en copropriété. Les copropriétaires voisins, incommodés par les nuisances sonores et olfactives, avaient agi en résiliation du bail. La Cour de cassation a jugé que « titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci ». Elle a rappelé qu’il était déjà jugé « qu’un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires » (3e Civ., 14 novembre 1985, pourvoi n° 84-15.577, Bull. 1985, III, n° 143, lien Cour de cassation).
L’enseignement de cet arrêt est double. D’une part, il confère à tout copropriétaire, même étranger au contrat de bail, le pouvoir d’en poursuivre la résiliation par la voie de l’action oblique de l’article 1166 du Code civil (Legifrance), dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. D’autre part, il érige le règlement de copropriété en norme de référence pour apprécier la régularité de l’occupation des lieux par le preneur commercial. La stipulation du règlement de copropriété selon laquelle « chaque copropriétaire devait veiller à ne rien faire qui pourrait troubler la tranquillité des autres occupants » a ainsi suffi à caractériser le manquement du preneur, rendant le bailleur passible de l’action oblique de ses voisins. Le copropriétaire bailleur ne saurait se retrancher derrière le contrat de bail pour faire obstacle à l’action des autres copropriétaires : dès lors qu’il est informé des manquements de son preneur et qu’il s’abstient d’agir, sa carence autorise tant le syndicat que les copropriétaires pris individuellement à exercer l’action oblique.
Par ailleurs, cette jurisprudence ne se limite pas à l’hypothèse des nuisances de voisinage. Elle fonde plus largement le principe selon lequel le preneur à bail commercial ne saurait se prévaloir des droits que lui confère le statut des baux commerciaux pour s’affranchir des obligations résultant du règlement de copropriété. Le bail commercial, fût-il soumis à un statut d’ordre public, ne constitue pas un titre permettant de s’exonérer des contraintes collectives de l’immeuble. Cette solution met en évidence la spécificité de la situation du locataire commercial dans une copropriété, laquelle est distincte de celle du bail commercial dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique. Le preneur se trouve en effet soumis à deux sources normatives concurrentes : le contrat de bail et le règlement de copropriété, lequel s’impose à lui par l’intermédiaire de son bailleur.
B. La qualité à agir du syndicat et du preneur face aux interactions entre statut et copropriété
Si le règlement de copropriété s’impose au preneur commercial, la réciproque n’est pas moins remarquable : le preneur peut, dans certaines circonstances, se prévaloir des stipulations du règlement de copropriété pour faire valoir ses droits à l’encontre du syndicat des copropriétaires. L’arrêt de la troisième chambre civile du 3 juillet 2025 (pourvoi n° 23-18.576, formation de section, lien Cour de cassation) en fournit une illustration topique.
Dans cette espèce, un établissement de nuit était exploité dans une galerie commerciale au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, en vertu de baux commerciaux consentis par deux copropriétaires. Le règlement de copropriété disposait que « les propriétaires des locaux situés au rez-de-chaussée, qu’ils soient commerciaux ou professionnels pourront utiliser les parties communes sises au droit de leur lot (terrasses) et y réaliser tous aménagements tels qu’installations de tables et de chaises, panneaux publicitaires, etc…, sous la condition expresse : que ces installations aient un caractère essentiellement amovible, qu’elles ne suscitent aucune entrave à la libre circulation dans les galeries et les espaces communs, l’installation de cloisons ou de barrières, même partielles, étant interdites ». L’assemblée générale ayant décidé de révoquer l’autorisation donnée à titre de simple tolérance, la locataire a agi en cessation d’un trouble manifestement illicite devant le juge des référés.
La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « la locataire disposait d’un droit d’usage sur les espaces communs et à tout le moins d’une tolérance s’agissant de l’occupation des decks, de sorte qu’elle avait intérêt à agir » et qu’elle « était recevable à agir en cessation d’un trouble manifestement illicite ». Cette solution est d’autant plus remarquable que la locataire n’était pas copropriétaire : son droit d’usage sur les parties communes lui était conféré par le bail, lequel reprenait les clauses du règlement de copropriété. La Cour a ainsi consacré la possibilité pour un preneur commercial de se prévaloir directement des stipulations du règlement de copropriété pour s’opposer à une décision de l’assemblée générale, dès lors que cette décision porte atteinte à un droit d’usage que le bail lui reconnaît.
En ce qui concerne la qualité à agir du syndicat des copropriétaires, l’arrêt du 22 mai 2025 (pourvoi n° 23-19.544, publié au Bulletin, formation de section, lien Cour de cassation) a précisé les contours de cette prérogative dans le contexte spécifique des résidences de tourisme soumises au statut de la copropriété avec exploitation unique. La Cour de cassation a jugé que « ni l’exigence d’un exploitant unique prévue par ce dernier texte ni l’insertion dans un bail commercial consenti par un copropriétaire, qui ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en a, d’une clause ‘subrogeant’ l’exploitant dans ses droits et actions contre les constructeurs et leurs assureurs, n’ont pour effet de priver un syndicat des copropriétaires de sa qualité à agir à leur encontre en vue d’obtenir la réparation des dommages affectant les parties communes de l’immeuble ». Ainsi, la clause du bail commercial par laquelle le copropriétaire subrogeait le preneur dans ses droits et actions ne pouvait priver le syndicat de sa qualité pour agir en réparation des désordres affectant les parties communes, quand bien même ce dernier texte (l’article D. 321-2 du Code du tourisme) exige un exploitant unique pour la résidence de tourisme.
Ces deux décisions dessinent les contours d’un équilibre procédural subtil : le syndicat des copropriétaires conserve sa qualité à agir pour la défense des parties communes, nonobstant les clauses du bail commercial qui pourraient paraître y faire obstacle, tandis que le preneur peut, dans la limite des droits que le règlement de copropriété et le bail lui confèrent, agir contre le syndicat pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Cet équilibre, loin d’être un simple compromis, constitue l’expression d’une règle générale que l’on peut formuler ainsi : ni le bail commercial ni le règlement de copropriété ne sauraient être instrumentalisés pour priver une partie des droits que la loi lui reconnaît. Le droit de la copropriété et le statut des baux commerciaux sont deux ordres publics qui ne se neutralisent pas, mais se complètent.
II. La liberté contractuelle du propriétaire bailleur à l’épreuve de la collectivité des copropriétaires
A. La restriction des droits du copropriétaire bailleur par le règlement de copropriété
Le copropriétaire qui donne ses lots à bail commercial voit sa liberté contractuelle encadrée non seulement par le statut des baux commerciaux, mais également par les règles de la copropriété, lesquelles imposent à la collectivité des copropriétaires de se prononcer sur certaines décisions affectant l’immeuble. Cette double contrainte est source de conflits lorsque l’assemblée générale adopte des résolutions qui restreignent la faculté pour le copropriétaire bailleur de modifier l’affectation de ses lots.
L’arrêt du 9 juillet 2020 (pourvoi n° 19-18.879, lien Cour de cassation) illustre cette tension. Dans cette affaire, un immeuble à usage mixte, soumis au statut de la copropriété, comportait des lots à usage commercial donnés à bail. L’assemblée générale avait adopté une résolution donnant mandat au syndic pour négocier un protocole d’accord encadrant l’usage des parties privatives et des parties communes, et une seconde résolution ratifiant de nouvelles « modalités d’exploitation des locaux commerciaux ». La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir annulé ces résolutions, au motif « qu’elles ne visaient pas seulement à reprendre et expliciter les dispositions initiales du règlement de copropriété quant à la destination des lots, mais à empêcher indirectement les propriétaires de lots à usage commercial d’opérer dans l’avenir un changement d’affectation de leurs lots dans cet immeuble, dont l’usage demeurait pourtant mixte en vertu du règlement de copropriété ». En conséquence, ces décisions, qui modifiaient le règlement de copropriété au sens de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (Legifrance), auraient dû être adoptées à l’unanimité des copropriétaires.
Cette jurisprudence met en lumière une règle essentielle du droit de la copropriété appliquée au bail commercial : la modification de l’affectation des lots privatifs, même lorsqu’elle est poursuivie sous couvert d’un protocole d’exploitation ou d’une simple ratification de modalités d’usage, constitue une modification du règlement de copropriété soumise à la règle de l’unanimité lorsque la destination de l’immeuble est en cause. Le copropriétaire bailleur ne saurait donc être privé de la faculté de changer l’affectation de ses lots sans que la décision correspondante ait été adoptée à l’unanimité requise par la loi. Si une telle décision est adoptée à une majorité inférieure, elle encourt l’annulation.
Dans le même ordre d’idées, l’arrêt du 6 février 2025 (pourvoi n° 23-18.586, publié au Bulletin, formation de section, lien Cour de cassation) a précisé les règles de vote applicables lorsque des travaux affectent à la fois les parties communes générales et les parties communes spéciales. La Cour a jugé que « lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n’ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement » et que « lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales ». Cette règle de procédure collective est d’une importance capitale pour le copropriétaire qui souhaite réaliser des travaux sur ses lots à usage commercial lorsque ces travaux impliquent des parties communes, notamment pour des motifs de mise aux normes de sécurité incendie des établissements recevant du public.
Par ailleurs, l’arrêt du 10 septembre 2020 (pourvoi n° 19-17.045, publié au Bulletin, lien Cour de cassation) a rappelé le caractère d’ordre public de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, en application duquel « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et à celles du décret pris pour leur application sont réputées non écrites ». L’action tendant à voir déclarer non écrite une telle clause est imprescriptible. Cette jurisprudence intéresse le bail commercial en ce qu’elle permet au copropriétaire bailleur, comme au syndicat ou à tout copropriétaire, de faire constater à tout moment le caractère non écrit d’une clause du règlement de copropriété qui méconnaîtrait les dispositions d’ordre public de la loi de 1965, notamment en matière de répartition des charges entre les lots. Un avocat en bail commercial confronté à une répartition des charges manifestement contraire à la loi de 1965 pourra ainsi utilement se prévaloir de l’imprescriptibilité de l’action pour faire déclarer non écrite la clause litigieuse.
B. L’indépendance du statut des baux commerciaux dans l’opération de copropriété
En dépit de l’opposabilité du règlement de copropriété au preneur commercial, le statut des baux commerciaux conserve son autonomie et produit ses effets propres, y compris lorsque l’immeuble est intégré dans une opération économique globale de défiscalisation immobilière avec exploitation unique.
L’arrêt du 29 février 2024 (pourvoi n° 21-16.755, lien Cour de cassation) a jugé, dans une affaire où une société avait acquis un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes en vue de le soumettre au statut de la copropriété et de le revendre par lots à des investisseurs, que le preneur à bail commercial qui donne congé et transfère son activité ailleurs n’engage pas sa responsabilité extracontractuelle envers les copropriétaires bailleurs. La cour d’appel avait condamné le preneur au paiement d’indemnités d’immobilisation au motif que « le fait pour la locataire d’avoir, à compter du 31 décembre 2017, cessé tout versement d’indemnités à des bailleurs dont elle savait, qu’en raison de baux se poursuivant à son profit, ils étaient privés de toute possibilité de percevoir les fruits de leurs biens auprès d’un autre preneur, était indubitablement fautif ». La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa des articles 1240 et 1241 du Code civil (Legifrance) : « En se déterminant ainsi, après avoir retenu que ni la résiliation des baux, intervenue aux dates d’échéance de ceux-ci et conformément aux dispositions légales et aux stipulations contractuelles, ni la décision de la locataire de transférer son activité dans un autre établissement, n’étaient fautives, la cour d’appel, qui n’a pas caractérisé de faute de la locataire de nature à justifier l’allocation d’une indemnité réparatrice du préjudice qu’elle constatait, n’a pas donné de base légale à sa décision. »
Cette décision est d’une portée considérable pour les opérations de défiscalisation structurées autour d’un démembrement de la propriété par lots de copropriété avec bail commercial consenti à un exploitant unique. Elle consacre le principe selon lequel le preneur qui exerce régulièrement la faculté de ne pas renouveler son bail, conformément aux dispositions du statut des baux commerciaux, ne commet aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle envers les copropriétaires bailleurs, quand bien même l’économie générale de l’opération s’en trouverait affectée. La liberté d’entreprendre, que la Cour de cassation qualifie de « liberté fondamentale », ne saurait être tenue en échec par un montage contractuel global qui prétendrait imposer au preneur une obligation de maintien dans les lieux que le statut des baux commerciaux ne prévoit pas.
Ce principe rejoint celui dégagé par l’arrêt du 22 mai 2025 précité : le copropriétaire ne peut transmettre au preneur, par la voie du bail commercial, plus de droits qu’il n’en détient lui-même. La clause de subrogation insérée dans le bail commercial ne saurait donc priver le syndicat des copropriétaires des prérogatives que la loi du 10 juillet 1965 lui confère. La réciproque est vraie : le règlement de copropriété, aussi contraignant soit-il pour le copropriétaire, ne peut imposer au preneur commercial des obligations excédant celles que le statut des baux commerciaux et la loi mettent à sa charge. L’économie générale du montage immobilier, aussi sophistiquée soit-elle, ne saurait déroger aux règles d’ordre public qui gouvernent respectivement la copropriété et le bail commercial.
Dès lors, la confrontation du statut des baux commerciaux avec le régime de la copropriété ne se résout ni par l’absorption d’un corpus de règles par l’autre, ni par une hiérarchie statique, mais par une articulation casuistique que la jurisprudence de la troisième chambre civile ne cesse de préciser. Le règlement de copropriété s’impose au preneur commercial en tant qu’il définit les conditions de jouissance des lieux. Mais le preneur conserve le bénéfice du statut des baux commerciaux, notamment la liberté de ne pas renouveler son bail et le droit de ne pas être contraint, par un mécanisme contractuel indirect, à supporter les conséquences économiques de choix qui relèvent de la liberté d’entreprendre. Cette articulation est particulièrement sensible dans les baux commerciaux consentis au sein d’immeubles en copropriété à usage mixte, où la coexistence d’activités commerciales et d’habitation exacerbe les conflits d’usage.
Conclusion
L’analyse des décisions récentes de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle une construction prétorienne qui s’efforce d’articuler deux régimes juridiques d’ordre public sans les hiérarchiser. Le règlement de copropriété, en tant que contrat collectif, est opposable au preneur commercial, lequel ne saurait s’en affranchir au motif qu’il bénéficie du statut protecteur des baux commerciaux. Inversement, le statut des baux commerciaux préserve le preneur contre les tentatives de la collectivité des copropriétaires ou de l’exploitant unique de lui imposer, par des mécanismes indirects, des obligations que la loi ne met pas à sa charge. Cette dialectique entre autonomie contractuelle collective et protection statutaire individuelle constitue l’un des apports les plus significatifs de la jurisprudence récente en droit des baux commerciaux, et elle intéressera tout praticien confronté à la gestion contentieuse d’un bail commercial dans un immeuble en copropriété.
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