Le bail commercial à l’épreuve du règlement de copropriété : la construction prétorienne d’une frontière entre autonomie du statut et primauté des règles de l’habitat collectif
Le statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, constitue un régime d’ordre public qui encadre impérativement les relations entre bailleur et preneur. Ce statut est conçu comme un rempart protégeant le fonds de commerce du locataire contre l’arbitraire du propriétaire des murs. Mais cette armature légale rencontre une seconde normativité, elle aussi d’ordre public, lorsqu’elle s’applique à un local situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La superposition de ces deux régimes impératifs génère une conflictualité normative que la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’emploie à résoudre par une construction prétorienne dont les contours se précisent d’année en année.
La difficulté tient à ce que le bail commercial et la copropriété poursuivent des finalités distinctes. Le premier organise la relation bilatérale entre le bailleur et le preneur autour de la protection du fonds de commerce. La seconde régit la gestion collective d’un immeuble divisé en lots et soumet chaque copropriétaire, fût-il bailleur, à la volonté de l’assemblée générale et au respect du règlement de copropriété. Or, le bailleur commercial est souvent un copropriétaire : à ce titre, il ne peut pas, dans l’exécution du bail, accorder au preneur des droits qui excèdent ceux que le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale lui confèrent. Cette tension est au coeur d’un contentieux qui, pour être technique, n’en est pas moins d’une redoutable portée pratique.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, notamment par un arrêt du 19 mars 2026 (n° 24-20.715) (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715) et un arrêt du 7 mai 2025 (n° 23-15.355) (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.355), a dégagé les principes permettant d’articuler ces deux ordres juridiques. L’analyse de ces décisions, confrontée aux textes fondateurs que sont l’article 1719 du Code civil (C. civ., art. 1719), l’article L. 145-15 du Code de commerce (C. com., art. L. 145-15) et l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 9), permet de dégager les lignes de force d’une frontière entre autonomie du statut des baux commerciaux et primauté fonctionnelle des règles de la copropriété.
I. La subordination de l’exécution du bail commercial aux contraintes normatives de la copropriété
A. L’autorisation préalable de l’assemblée générale comme condition implicite de l’obligation de délivrance du bailleur
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Cette obligation de délivrance, dont la Cour de cassation a rappelé à plusieurs reprises le caractère continu, impose au bailleur de fournir un local conforme à la destination contractuelle et de maintenir cette conformité pendant toute la durée du bail.
Or, lorsque le local donné à bail commercial est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur ne peut satisfaire à cette obligation que dans les limites de ses droits de copropriétaire. Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Par ailleurs, l’article 25 de la même loi soumet à l’autorisation de l’assemblée générale les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Dès lors, le bailleur copropriétaire ne peut délivrer un local conforme à sa destination contractuelle que s’il a, au préalable, obtenu les autorisations nécessaires du syndicat des copropriétaires.
Cette exigence d’autorisation préalable a été rappelée avec une netteté particulière par l’arrêt du 19 mars 2026 (n° 24-20.715) (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715). Dans cette espèce, une société civile immobilière bailleresse avait donné un local à bail commercial et le preneur s’était engagé à procéder à divers travaux, dont l’aménagement de toilettes dans un local extérieur à l’assiette du bail. La bailleresse, invoquant l’inexécution par le preneur de cette obligation contractuelle, avait assigné ce dernier en exécution forcée des travaux et, subsidiairement, en résiliation du bail. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 30 mai 2024, avait rejeté la demande d’exécution forcée, retenant que la bailleresse ne justifiait pas avoir accompli les diligences qui lui incombaient pour obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. La Cour de cassation a approuvé cette motivation en énonçant que « la cour d’appel a, d’abord, retenu que la seule mention dans le bail que le preneur ferait son affaire personnelle de toutes les autorisations tant administratives que du syndicat des copropriétaires qui s’avéreraient nécessaires était insuffisante à caractériser un mandat ou une délégation à la locataire du pouvoir du copropriétaire d’obtenir l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires d’une autorisation de travaux ». Elle a ensuite relevé que la bailleresse « ne versait aux débats aucun dossier de travaux complet, ni aucun élément permettant de s’assurer de la nature privative ou commune des canalisations sur lesquelles le raccordement des WC devait être réalisé ». La Cour en a déduit que la bailleresse ne justifiait pas avoir accompli les diligences qui lui incombaient et que sa demande en exécution forcée devait être rejetée.
Cette décision consacre un principe de portée considérable : la simple clause par laquelle le preneur s’engage à faire son affaire personnelle des autorisations administratives ou du syndicat des copropriétaires ne transfère pas au preneur la charge d’obtenir ces autorisations. Le bailleur demeure tenu, en sa qualité de copropriétaire, d’inscrire la demande d’autorisation à l’ordre du jour de l’assemblée générale et d’accomplir les diligences nécessaires à son obtention. À défaut, il ne peut reprocher au preneur l’inexécution des travaux que cette absence d’autorisation rendait impossible.
B. La paralysie des prérogatives contractuelles du bailleur par le défaut d’autorisation de la copropriété
Le principe posé par l’arrêt du 19 mars 2026 produit un effet radical : le bailleur qui n’a pas obtenu l’autorisation du syndicat des copropriétaires ne peut pas mobiliser les prérogatives que le contrat de bail lui confère, singulièrement l’action en exécution forcée et, à plus forte raison, l’action en résiliation du bail pour inexécution par le preneur. La jurisprudence antérieure avait déjà posé les prémisses de cette solution.
Ainsi, l’arrêt de la troisième chambre civile du 21 avril 2022 (n° 21-14.322) (Cass. 3e civ., 21 avril 2022, n° 21-14.322) illustre les difficultés rencontrées par un copropriétaire bailleur confronté au refus de l’assemblée générale d’autoriser des aménagements sur les parties communes. En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble avait refusé la pose, sur les parties communes, d’une enseigne lumineuse et d’une casquette de protection de la devanture d’un local commercial. Le propriétaire du local et le preneur qui l’exploitait avaient assigné le syndicat des copropriétaires pour être autorisés à installer ces équipements. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté la demande d’indemnisation du préjudice subi par le copropriétaire du fait des infiltrations d’eau en provenance de la façade, motif pris de l’insuffisance des preuves fournies. La Cour de cassation a censuré cette décision en énonçant, au visa de l’article 4 du Code civil, qu’« il résulte de ce texte que le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l’insuffisance des preuves qui lui sont fournies » et en rappelant que la cour d’appel avait pourtant relevé que le local « subissait des infiltrations d’eau ». L’arrêt rappelle ainsi que si le défaut d’autorisation de la copropriété paralyse les prérogatives contractuelles du bailleur, il ne le prive pas pour autant du droit d’obtenir réparation des préjudices que le comportement du syndicat lui cause.
Par ailleurs, l’arrêt de la troisième chambre civile du 16 novembre 2022 (n° 21-10.016, publié en formation de section) (Cass. 3e civ., 16 novembre 2022, n° 21-10.016) a précisé les conditions dans lesquelles le bail commercial peut valablement transférer au preneur la charge de travaux qui incomberaient en principe au bailleur. Dans cette espèce relative à une résidence de tourisme soumise au statut de la copropriété, la Cour a constaté « que les baux contenaient une clause selon laquelle dans le cas où des transformations, améliorations ou aménagements seraient imposés par un quelconque règlement existant ou à venir en raison de l’activité ou de l’occupation des lieux par le preneur, [ce dernier] en supportera la charge ». La Cour de cassation a validé ce transfert conventionnel après avoir recherché la commune intention des parties, au regard notamment des déclarations du repreneur selon lesquelles le prix très faible offert pour acquérir les actifs était justifié par l’importance des travaux à réaliser. Elle a ainsi retenu que « les baux transféraient expressément au preneur la charge de travaux incombant en principe aux bailleurs ». Cette décision, rendue en formation de section, consacre la licéité du transfert conventionnel des obligations de travaux lorsque la clause est dépourvue d’ambiguïté et que la commune intention des parties est clairement établie. Elle souligne a contrario que, dans le silence du contrat ou en présence d’une clause insuffisamment précise, la charge des travaux nécessaires à l’obtention des autorisations de copropriété incombe au bailleur.
II. L’autonomie fonctionnelle du statut des baux commerciaux face aux règles de la copropriété
A. L’inopposabilité au syndicat des copropriétaires des clauses du bail transférant les obligations du bailleur
Si le bail commercial peut, dans les rapports entre le bailleur et le preneur, transférer à ce dernier certaines obligations qui incomberaient en principe au premier, ce transfert est inopposable au syndicat des copropriétaires. Ce principe découle de l’effet relatif des contrats : le syndicat des copropriétaires n’est pas partie au bail et les stipulations de celui-ci ne peuvent ni lui nuire ni lui profiter. Par conséquent, le preneur ne peut pas invoquer les clauses du bail pour justifier des travaux affectant les parties communes en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale, et le bailleur ne peut pas davantage opposer au syndicat les obligations que le preneur aurait contractuellement assumées pour s’exonérer de sa propre responsabilité de copropriétaire.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 25 mai 2023 (n° 22-14.180) (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-14.180) offre une illustration remarquable de cette inopposabilité. Dans cette espèce, la société locataire d’un local commercial avait réalisé des aménagements sans autorisation du syndicat des copropriétaires. L’assemblée générale avait adopté des résolutions tendant à la dépose de ces aménagements et à l’interdiction d’en réaliser de nouveaux. Le copropriétaire bailleur contestait ces résolutions en invoquant un abus de majorité. La Cour de cassation a rejeté ce moyen en énonçant qu’« une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ». Elle a souverainement retenu que « les travaux effectués, sans autorisation, par la société Excelle cuisines portaient atteinte aux parties communes » et que « les résolutions litigieuses, qui ne tendaient qu’au respect du règlement de copropriété et des prérogatives de l’assemblée générale, n’étaient pas contraires à l’intérêt collectif et n’avaient pas favorisé un copropriétaire au détriment d’un autre ». Cette décision consacre la primauté du règlement de copropriété sur les stipulations du bail commercial lorsque des travaux affectant les parties communes sont en cause.
L’arrêt du 4 janvier 2023 (n° 21-24.741) (Cass. 3e civ., 4 janvier 2023, n° 21-24.741) a par ailleurs rappelé que le mandat du syndic est exclusif de toute immixtion du preneur dans la gestion de la copropriété. Dans cette espèce, une société preneuse d’un bail commercial dans une résidence de tourisme avait exposé diverses dépenses pour faire fonctionner la copropriété et en sollicitait le remboursement sur le fondement de la gestion d’affaires. La Cour de cassation a rejeté cette prétention en énonçant qu’« il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le mandat du syndic est exclusif de l’application des règles de la gestion d’affaires » (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18). La Cour a relevé que la société preneuse s’était « substituée au syndic en place, en souscrivant, de sa propre initiative et à l’insu de ce dernier, divers contrats destinés à assurer le fonctionnement de la copropriété ». Cette jurisprudence rappelle que le preneur à bail commercial, même lorsqu’il est le principal occupant de l’immeuble, ne peut pas se substituer aux organes de la copropriété pour en assurer la gestion.
B. La protection judiciaire des droits essentiels du preneur face aux contraintes de la copropriété
La construction prétorienne de la Cour de cassation ne se réduit pas à consacrer la primauté des règles de la copropriété sur le bail commercial. Elle préserve également un noyau irréductible de droits dont le preneur ne saurait être privé par le jeu des contraintes collectives, et que le juge est tenu de garantir.
L’arrêt du 7 mai 2025 (n° 23-15.355) (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.355) en fournit une illustration significative. Dans cette espèce, des copropriétaires avaient donné à bail commercial un local comprenant une boutique en rez-de-chaussée et une cave accessible par un escalier intérieur, pour l’exercice d’une activité de restauration. Le syndicat des copropriétaires avait obtenu de la cour d’appel de Paris qu’il soit fait interdiction d’exploiter la cave à titre commercial, au motif que le règlement de copropriété réservait l’usage commercial aux seules boutiques situées au rez-de-chaussée. La Cour de cassation a censuré cette décision pour dénaturation du règlement de copropriété en énonçant que « le règlement de copropriété prévoyait en son article 8 que le lot n° 1 comprenait une boutique, une arrière-boutique et une cave au sous-sol à laquelle on accédait par un escalier intérieur, et en son article 9 que l’immeuble était destiné à l’usage d’habitation, les boutiques situées au rez-de-chaussée et formant les lots n° 1 à 4 inclus pouvant être utilisées à usage commercial, et qu’il ne faisait donc pas de distinction entre les espaces situés au rez-de-chaussée ou au sous-sol du lot n° 1 ». Cette décision illustre l’office du juge dans la délimitation du périmètre de l’usage commercial autorisé par le règlement de copropriété : lorsque le règlement autorise un usage commercial pour l’ensemble d’un lot, sans distinction entre ses différents espaces, le syndicat ne peut pas restreindre cette autorisation en isolant arbitrairement certaines parties du lot.
Par ailleurs, le statut des baux commerciaux comporte des dispositions impératives que les contraintes de la copropriété ne sauraient neutraliser. L’article L. 145-15 du Code de commerce énonce que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ». Cette disposition, qui protège les droits essentiels du preneur, s’impose au bailleur quel que soit le contexte dans lequel le bail s’exécute, y compris lorsqu’il est confronté à des contraintes de copropriété. Ainsi, un bailleur ne saurait invoquer le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale pour justifier une atteinte au droit au renouvellement du preneur ou à la liberté d’exploitation que le statut lui garantit. De même, la résiliation triennale offerte au preneur par l’article L. 145-4 du Code de commerce ou la faculté de déspécialisation prévue aux articles L. 145-47 à L. 145-55 ne sauraient être entravées par l’absence d’autorisation du syndicat des copropriétaires, sauf à ce que les travaux ou l’activité envisagés portent atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
La jurisprudence du 19 janvier 2022 (n° 20-22.109) (Cass. 3e civ., 19 janvier 2022, n° 20-22.109) a par ailleurs indirectement rappelé qu’un professionnel, fût-il architecte, ne peut pas invoquer l’impossibilité d’exécuter sa mission en raison de l’absence d’autorisation du syndicat des copropriétaires pour échapper à sa responsabilité, dès lors que le caractère réalisable du projet faisait partie de sa mission. La Cour a en effet approuvé la cour d’appel d’avoir jugé que l’architecte « devait supporter le coût des travaux de reprise nécessaires pour remédier aux désordres », sans pouvoir opposer « l’absence d’autorisation du syndicat des copropriétaires » pour limiter son obligation de réparation. Cette décision, bien qu’elle ne porte pas directement sur le bail commercial, rappelle le principe selon lequel un professionnel ne peut pas se prévaloir des contraintes de la copropriété qu’il avait le devoir d’anticiper pour s’exonérer de sa responsabilité.
En définitive, la construction prétorienne de la troisième chambre civile établit un équilibre subtil entre, d’une part, la nécessité de respecter les règles de la copropriété qui s’imposent au bailleur comme à tout copropriétaire et, d’autre part, la nécessité de préserver les droits essentiels que le statut des baux commerciaux confère au preneur. Cet équilibre repose sur une distinction fondamentale : les contraintes de la copropriété s’imposent au bailleur dans l’exécution de ses obligations de délivrance et d’entretien, mais elles ne sauraient priver le preneur des prérogatives d’ordre public que le statut lui reconnaît, notamment le droit au renouvellement, la résiliation triennale et la liberté encadrée de déspécialisation. Le juge, dans son office, est alors appelé à vérifier que les contraintes de la copropriété ne sont pas instrumentalisées par le bailleur pour éluder les obligations que le statut met à sa charge.
Conclusion
L’articulation entre le statut des baux commerciaux et les règles de la copropriété des immeubles bâtis constitue l’un des points de contact les plus délicats du droit immobilier contemporain. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a construit, au fil de décisions dont la densité doctrinale ne cesse de croître, une grille de lecture fondée sur la distinction entre les obligations de délivrance et les prérogatives statutaires du preneur. D’un côté, le bailleur ne peut délivrer un local conforme à sa destination que dans la limite des droits que lui confère le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale ; à défaut, ses prérogatives contractuelles, notamment l’action en exécution forcée et l’action en résiliation, se trouvent paralysées. De l’autre, les droits essentiels du preneur, protégés par les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux et singulièrement par l’article L. 145-15 du Code de commerce, ne sauraient être neutralisés par le jeu des contraintes collectives de la copropriété. La pratique contractuelle doit intégrer cette dualité en veillant, d’une part, à ce que le bailleur anticipe et obtienne les autorisations nécessaires du syndicat des copropriétaires avant de s’engager envers le preneur et, d’autre part, à ce que les clauses du bail ne transfèrent au preneur que les obligations dont la nature et l’étendue sont clairement définies et assumables sans empiéter sur les prérogatives du syndicat. C’est à ce prix que le bail commercial pourra se déployer dans l’environnement contraint de la copropriété sans perdre la force protectrice que le législateur a entendu lui conférer.
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