La force majeure et le cas fortuit dans le bail commercial : la distinction prétorienne entre endommagement et destruction du bien loué à l’épreuve des arrêts du 4 juin 2026
Introduction
La survenance d’un événement de force majeure ou d’un cas fortuit — cyclone, incendie, inondation — interroge de manière aiguë l’équilibre contractuel du bail commercial. Le droit commun du louage, cristallisé aux articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil, organise les obligations respectives du bailleur et du preneur dans de telles hypothèses, mais son articulation avec le statut impératif des baux commerciaux demeurait jusqu’à une date récente source d’incertitudes. Les catastrophes naturelles, dont la fréquence et l’intensité s’accroissent sous l’effet du changement climatique, posent avec une acuité renouvelée la question de la répartition des charges entre les parties au contrat de bail. Le preneur qui se trouve privé de la jouissance des lieux par un événement extérieur peut-il suspendre le paiement des loyers ? Le bailleur peut-il invoquer le cas fortuit pour s’exonérer de ses obligations de délivrance et d’entretien, et faire peser sur le seul preneur le risque de l’exploitation ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par trois arrêts rendus le 4 juin 2026, apporté une clarification décisive en précisant les conditions dans lesquelles le bailleur peut invoquer les règles gouvernant la perte de la chose louée pour s’exonérer de ses obligations de délivrance et d’entretien. Ces décisions, qui s’inscrivent dans une construction prétorienne plus large amorcée par l’arrêt du 5 mars 2026 sur l’exception d’inexécution, redessinent les frontières entre le simple endommagement et la véritable destruction du bien au sens de l’article 1722 du Code civil. La présente analyse se propose d’examiner, d’une part, la manière dont la Cour de cassation redéfinit le champ d’application de l’article 1722 en exigeant cumulativement un cas fortuit et une destruction du bien (I), et d’autre part, les conséquences de cette distinction sur l’équilibre contractuel du bail commercial, notamment au regard de l’obligation de délivrance du bailleur et des droits du preneur au renouvellement (II).
I. La frontière entre l’endommagement et la destruction : la redéfinition du champ de l’article 1722 du Code civil
A. L’exigence cumulative d’un cas fortuit et d’une destruction véritable
Les trois arrêts rendus par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 trouvent leur origine dans une situation factuelle commune. Plusieurs sociétés bailleresses avaient donné à bail commercial des villas composant un lotissement exploité en hôtel de tourisme. Au mois de septembre 2017, le cyclone Irma avait gravement endommagé les biens loués, les rendant impropres à leur destination. Les locataires avaient alors cessé de payer les loyers cependant que les bailleresses s’abstenaient de procéder aux réparations nécessaires pendant plusieurs années. À l’approche de l’échéance triennale, les locataires avaient sollicité le renouvellement de leur bail, mais les bailleresses leur avaient délivré un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, pour motifs graves tirés de l’ampleur de l’arriéré locatif. Les locataires avaient opposé l’exception d’inexécution et sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction.
Saisie de ces pourvois, la Cour de cassation a censuré les arrêts de la cour d’appel de Basse-Terre qui avaient retenu que les travaux nécessaires à la reprise de l’exploitation du bien loué résultaient des destructions opérées par un phénomène météorologique assimilable à un cas fortuit au sens de l’article 1722 du Code civil, excluant toute responsabilité des bailleresses. La motivation des trois arrêts, identique sur le point déterminant, énonce que le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation en invoquant les règles gouvernant la perte de la chose louée « que s’il justifie, non seulement d’un cas fortuit, mais également de la destruction du bien ». L’article 1722 du Code civil, aux termes duquel « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail », ne saurait donc jouer de manière automatique par la seule survenance d’un événement fortuit. La Cour impose une condition cumulative : le bailleur doit établir non seulement le caractère fortuit de l’événement, mais également que celui-ci a entraîné une destruction du bien, laquelle se distingue de son simple endommagement.
Cette exigence cumulative n’est pas entièrement nouvelle. La Cour de cassation rappelle, au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil, qu’il est jugé de longue date « que la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (3e Civ., 22 février 2006, pourvoi n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46 courdecassation.fr). Il s’en déduit une conséquence essentielle : le bailleur, une fois l’empêchement levé, retrouve l’intégralité de ses obligations légales. L’arrêt du 4 juin 2026 va toutefois plus loin en précisant que la distinction entre l’endommagement réparable et la destruction irréversible constitue le critère déterminant de l’application de l’article 1722.
Par ailleurs, la Cour de cassation précise dans ces mêmes arrêts que l’appréciation du caractère destructif ou simplement dommageable de l’atteinte portée au bien relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous le contrôle de la motivation. En l’espèce, la cour d’appel avait elle-même relevé que le bien ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont le coût n’excédait pas la valeur de l’immeuble, ce qui excluait toute qualification de destruction partielle. En ne tirant pas les conséquences de ses propres constatations, elle avait privé sa décision de base légale. Le contrôle de la Cour de cassation s’exerce donc sur la cohérence du raisonnement des juges du fond, non sur l’appréciation factuelle elle-même, mais sur la qualification juridique qu’ils en déduisent. Une telle approche rappelle que l’office du juge en matière de baux commerciaux est de vérifier la correcte application des règles protectrices du statut, sans se substituer aux parties dans l’appréciation des faits.
B. La distinction opérée entre réparation et reconstruction comme critère opératoire
Le critère retenu par la Cour de cassation pour distinguer le simple endommagement de la destruction au sens de l’article 1722 repose sur une analyse économique que la jurisprudence avait déjà esquissée. Il est jugé en effet « qu’il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » (3e Civ., 4 juillet 1968, pourvoi n° 66-13.329, Bull. III, n° 319 courdecassation.fr ; 3e Civ., 9 décembre 2009, pourvoi n° 08-17.483, Bull. 2009, III, n° 269 courdecassation.fr).
Or, dans les trois espèces soumises à la Cour le 4 juin 2026, les juges du fond avaient eux-mêmes constaté que les villas endommagées par le cyclone « ne nécessitaient que des réparations certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien ». Ce constat factuel suffisait à exclure la qualification de destruction partielle au sens de l’article 1722, puisqu’il n’était pas établi que la remise en état impliquerait une véritable reconstruction dont le coût serait disproportionné par rapport à la valeur du bien. En statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel de Basse-Terre avait donc « confondu simple endommagement du bien et véritable destruction » et n’avait pas su « faire la distinction à opérer entre reconstruction et réparation », ainsi que le soutenaient les pourvois.
Cette distinction est déterminante pour l’application du statut des baux commerciaux. En effet, selon l’article 1719 du Code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » (legifrance.gouv.fr). L’article 1720 précise que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (legifrance.gouv.fr). Ces obligations, qui sont d’ordre public en matière de baux commerciaux, ne sauraient être écartées par le seul fait de la survenance d’un cas fortuit qui n’aurait pas entraîné une destruction véritable du bien. La Cour de cassation le rappelle avec une netteté particulière : lorsque l’article 1722 n’a pas vocation à s’appliquer faute de destruction caractérisée, le bailleur demeure tenu de l’intégralité de ses obligations.
II. Les conséquences de cette distinction sur l’équilibre contractuel du bail commercial
A. Le maintien de l’obligation de délivrance et l’exception d’inexécution du preneur
La conséquence la plus immédiate de la solution dégagée le 4 juin 2026 réside dans l’articulation entre les obligations du bailleur et les droits du preneur. La Cour de cassation énonce en effet que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du Code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (3e Civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069 courdecassation.fr ; n° 25-10.068 courdecassation.fr ; n° 25-10.070 courdecassation.fr).
Cette formulation, qui constitue l’apport doctrinal majeur de ces trois arrêts, opère une synthèse entre le droit commun du louage et le mécanisme de l’exception d’inexécution consacré par l’article 1219 du Code civil, aux termes duquel « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » (legifrance.gouv.fr). Le preneur qui se trouve dans l’impossibilité d’exploiter les lieux loués en raison de la carence du bailleur à effectuer les réparations nécessaires après un événement fortuit peut donc légitimement suspendre le paiement des loyers, non pas sur le fondement de l’article 1722 — qui ne joue pas — mais sur celui de l’exception d’inexécution opposée au manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026, qui avait déjà jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (3e Civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B courdecassation.fr). L’arrêt du 5 mars 2026 avait en outre précisé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Ces deux propositions, combinées, constituent désormais un régime procédural protecteur pour le preneur confronté à la défaillance du bailleur. Le juge ne peut se borner à constater le défaut de paiement dans le mois du commandement pour déclarer la clause résolutoire acquise ; il doit, au préalable, examiner si l’exception d’inexécution invoquée par le preneur est fondée.
En conséquence, le bailleur qui, après la cessation de l’empêchement de force majeure, tarde à exécuter les réparations lui incombant en vertu des articles 1719 et 1720 du Code civil, s’expose à voir son preneur lui opposer une exception d’inexécution privant d’effet toute clause résolutoire fondée sur le non-paiement des loyers. L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose en effet que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (legifrance.gouv.fr). Or, si le commandement vise des loyers dont le paiement est suspendu par l’effet d’une exception d’inexécution légitime, la clause résolutoire ne saurait être acquise. C’est là une conséquence majeure pour l’ensemble des baux commerciaux, qui renforce considérablement la position du preneur dans les hypothèses de sinistre.
Il importe de souligner que la Cour de cassation avait déjà fait application de ce principe dans un arrêt du 18 septembre 2025, publié au Bulletin, en jugeant que l’exception d’inexécution invoquée par le preneur paralyse la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au bail (3e Civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, FS-B courdecassation.fr). Les arrêts du 4 juin 2026 prolongent cette construction en l’appliquant spécifiquement à l’hypothèse du cas fortuit et en précisant le critère qui commande l’application ou non de l’article 1722. Le contentieux commercial des baux trouve ainsi un cadre jurisprudentiel renouvelé, plus favorable au preneur confronté aux conséquences d’un sinistre.
B. L’incidence sur le droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction
Au-delà de la question des loyers et de la clause résolutoire, la distinction opérée par les arrêts du 4 juin 2026 emporte des conséquences directes sur le droit au renouvellement du preneur et, par voie de conséquence, sur le droit à indemnité d’éviction. En l’espèce, les bailleresses avaient fondé leur refus de renouvellement sans indemnité d’éviction sur le motif grave et légitime tiré de l’ampleur de l’arriéré locatif accumulé par les locataires pendant la période où les locaux étaient demeurés impropres à leur usage. Or, en censurant les arrêts qui avaient validé ce raisonnement, la Cour de cassation a rappelé que le défaut de paiement des loyers ne saurait constituer un tel motif grave et légitime lorsqu’il procède précisément d’une exception d’inexécution fondée.
L’article L. 145-14 du Code de commerce pose le principe selon lequel « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » (legifrance.gouv.fr). Le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction suppose donc l’existence d’un motif grave et légitime imputable au preneur. La Cour de cassation a, dans les trois arrêts du 4 juin 2026, cassé les chefs de dispositif qui déclaraient les locataires déchus de leur droit à indemnité d’éviction, précisément parce que la cour d’appel n’avait pas tiré les conséquences de ses propres constatations sur le caractère simplement réparable des désordres. En d’autres termes, dès lors que le bien n’est que partiellement endommagé et réparable, le bailleur ne peut invoquer la force majeure pour se dispenser de ses obligations de réparation, et l’arriéré locatif qui en résulte ne saurait constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité.
Par ailleurs, la portée de la cassation prononcée le 4 juin 2026 s’étend, en application de l’article 624 du Code de procédure civile, aux chefs de dispositif condamnant les locataires au paiement d’arriérés locatifs et d’indemnités d’occupation, qui se rattachent par un lien de dépendance nécessaire à la cassation principale. Cette extension confirme que l’appréciation du droit à indemnité d’éviction et celle de l’obligation de paiement des loyers sont intimement liées dans l’architecture du statut des baux commerciaux : l’une ne peut être tranchée sans l’autre, et la solution retenue sur le terrain des obligations du bailleur commande celle relative aux droits du preneur. En pratique, les montants en jeu dans les trois espèces étaient considérables : 151.367,87 euros pour la première, 35.268,80 euros pour la deuxième, 49.429,11 euros pour la troisième, toutes sommes dont la cassation ordonne la réévaluation par la cour de renvoi.
La solution dégagée le 4 juin 2026 présente en outre l’intérêt d’offrir un cadre d’analyse transposable à toute hypothèse de cas fortuit affectant un immeuble à usage commercial, qu’il s’agisse d’un incendie, d’une inondation ou d’un tremblement de terre. La troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 26 janvier 2022, que l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur est inhérente au contrat de bail et ne saurait être écartée sans une stipulation expresse contraire (3e Civ., 26 janvier 2022, n° 20-17.715, publié au Bulletin courdecassation.fr). Les arrêts du 4 juin 2026 s’inscrivent dans cette ligne jurisprudentielle constante qui subordonne l’application de l’article 1722 à des conditions strictes, préservant ainsi l’économie générale du statut des baux commerciaux.
Enfin, ces arrêts rappellent que le bailleur ne saurait tirer argument du temps écoulé entre l’événement fortuit et la réalisation des réparations pour se prévaloir d’une prétendue inertie du preneur. La Cour de cassation relève en effet que les locataires soutenaient que les bailleresses « avaient manqué à leur obligation de délivrance en procédant avec retard à la réalisation des travaux nécessaires à la jouissance des locaux ». C’est précisément cette carence du bailleur qui justifiait la suspension du paiement des loyers, et non l’inverse. Le bailleur ne peut donc se constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement à partir de sa propre inexécution. Cette jurisprudence, qui refuse de faire peser sur le seul preneur le risque et la charge financière de la reconstruction après sinistre, consacre une répartition équilibrée des obligations entre les parties, conforme à l’esprit protecteur du statut des baux commerciaux.
Conclusion
La construction prétorienne que consacrent les trois arrêts du 4 juin 2026 marque une étape décisive dans l’articulation entre le droit commun du louage et le statut protecteur des baux commerciaux. En exigeant, pour l’application de l’article 1722 du Code civil, non seulement la preuve d’un cas fortuit mais également celle d’une destruction véritable du bien — entendue comme une atteinte dont la réparation impliquerait une reconstruction disproportionnée — la Cour de cassation resserre le champ du mécanisme exonératoire et renforce corrélativement la protection du preneur. Cette solution, qui prolonge et amplifie l’arrêt du 5 mars 2026 sur l’exception d’inexécution, dessine un régime cohérent dans lequel le bailleur ne peut échapper à ses obligations de délivrance et d’entretien qu’à la condition cumulative de justifier d’un événement fortuit et d’une destruction irréversible du bien loué. À défaut, le preneur est fondé à opposer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers, sans que l’arriéré locatif qui en résulte puisse constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Cette jurisprudence, qui intéressera tous les praticiens du droit de la résiliation des baux et du contentieux locatif commercial, pourrait trouver un écho particulier dans les contentieux liés aux événements climatiques extrêmes dont la fréquence et l’intensité ne cessent de croître.
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