Les nullités de l’assemblée générale de copropriété : essai de systématisation des causes et du régime procédural
L’assemblée générale constitue l’organe délibérant de la copropriété des immeubles bâtis. Elle exprime la volonté collective des copropriétaires et ses décisions s’imposent à chacun d’entre eux, fussent-ils opposants ou défaillants. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifiée à de nombreuses reprises, encadre avec une précision croissante les conditions de sa convocation, de sa tenue et de la prise de décision. Le non-respect de ces prescriptions expose la délibération à une action en nullité, laquelle constitue la sanction ordinaire des irrégularités entachant le processus décisionnel de la copropriété.
Or, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des trois dernières années, rendu plusieurs décisions qui précisent et systématisent les causes de nullité, tout en clarifiant le régime procédural de l’action. À ces apports jurisprudentiels s’ajoutent des décisions de juridictions du fond qui, à l’instar d’un jugement du tribunal judiciaire du 19 mars 2026 relatif au défaut d’assesseurs, confirment la rigueur du formalisme applicable aux assemblées générales. L’étude de l’ensemble de ces décisions met en lumière une double exigence pesant sur les décisions d’assemblée générale : d’une part, une régularité formelle stricte, condition de leur validité ; d’autre part, une conformité substantielle à l’intérêt collectif des copropriétaires. Cette distinction commande le plan de la présente analyse.
Le contentieux de la nullité des assemblées générales de copropriété revêt, en pratique, une importance considérable. Chaque année, plusieurs milliers de décisions sont adoptées en assemblée générale dans les quelques huit cent mille copropriétés que compte le territoire national. La sécurité juridique commande que ces décisions ne puissent être indéfiniment remises en cause. Aussi le législateur a-t-il enfermé l’action en nullité dans un délai de forclusion de deux mois, dont le point de départ et les causes d’interruption ont été précisés par la jurisprudence récente.
I. Les nullités formelles tenant à l’organisation de l’assemblée
A. Les irrégularités de la convocation
La convocation de l’assemblée générale obéit à des règles précises, dont la méconnaissance est sanctionnée par la nullité des décisions adoptées. L’article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixe les mentions obligatoires devant figurer dans la convocation : indication du lieu, de la date et de l’heure de la réunion, ordre du jour détaillé, et le cas échéant, rappel des conditions de majorité requises pour l’adoption des résolutions. La convocation doit être adressée par le syndic à chacun des copropriétaires dans le délai prévu par le règlement de copropriété ou, à défaut, dans le délai de quinze jours au moins avant la date de la réunion fixé par l’article 9 dudit décret (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 7 et 9). Une convocation irrégulière vicie l’ensemble de l’assemblée générale qui en est la suite immédiate.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 25 avril 2024, que l’action en nullité d’une assemblée générale doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son représentant légal. L’article 15, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet que « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble » (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 15, al. 1er). L’arrêt rendu sous le numéro 22-10.485 censure la cour d’appel de Papeete pour avoir annulé une convocation sans que le syndicat dont la constitution était contestée ait été appelé à l’instance, en violation de ce texte (Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 22-10.485). Par cette décision, la Cour rappelle que la régularité formelle de la convocation ne peut être appréciée qu’en présence du syndicat des copropriétaires, seul titulaire du droit d’agir en défense au nom de la collectivité des copropriétaires. Ne pas appeler le syndicat à la cause constitue une violation des droits de la défense qui entache la procédure d’une irrégularité substantielle.
Par ailleurs, l’identité de l’auteur de la convocation n’est pas indifférente. La convocation doit émaner du syndic, seul habilité à cet effet en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Un copropriétaire qui conteste la régularité d’une assemblée générale au motif que la convocation aurait été adressée à l’initiative d’un tiers se heurte à l’appréciation souveraine des juges du fond, lesquels vérifient que la convocation a bien été préparée et envoyée par le syndic, peu important l’initiative de son contenu. La Cour de cassation a ainsi rejeté un pourvoi dirigé contre un arrêt ayant retenu que la convocation avait été envoyée par le syndic, nonobstant que l’ordre du jour mentionnât les résolutions comme étant « à l’initiative du président du conseil syndical » (Cass. 3e civ., 4 janv. 2023, n° 21-21.913).
Les irrégularités affectant la convocation sont, en principe, sanctionnées par la nullité de l’assemblée générale tout entière. Il en va ainsi lorsque le délai de convocation n’a pas été respecté, lorsque l’ordre du jour est insuffisamment précis, ou encore lorsque la convocation n’a pas été adressée à l’ensemble des copropriétaires. La jurisprudence n’exige pas, en cette matière, que le demandeur à l’annulation démontre un grief particulier : l’irrégularité formelle suffit à entraîner la nullité, sans considération du sens dans lequel la décision eût été adoptée si les formes avaient été respectées.
B. La composition du bureau de l’assemblée
La désignation du bureau de l’assemblée générale constitue un préalable obligatoire à toute délibération. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’assemblée générale est présidée par un copropriétaire élu en début de séance. Le syndic assure, quant à lui, les fonctions de secrétaire. La présence d’assesseurs, ou scrutateurs, obéit aux prescriptions du règlement de copropriété et, à défaut de stipulation particulière, à l’usage constant qui veut que deux scrutateurs soient désignés pour assister le président de séance dans le décompte des voix et la régularité des opérations de vote. Or, la méconnaissance de ces règles est susceptible d’entraîner la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble.
Un jugement du tribunal judiciaire rendu le 19 mars 2026, signalé par l’actualité juridique du mois de mai 2026, en fournit une illustration éclairante. Selon cette décision, le non-respect des stipulations du règlement de copropriété relatives à la désignation des assesseurs entraîne la nullité totale de l’assemblée générale. Le copropriétaire qui invoque cette nullité n’a pas à démontrer l’existence d’un grief particulier : le seul constat de l’irrégularité suffit à entraîner l’annulation. Cette solution, qui consacre un formalisme protecteur au bénéfice des copropriétaires, s’inscrit dans une jurisprudence plus large relative à la composition du bureau de séance. La troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de connaître d’un litige dans lequel était invoquée l’absence de désignation de deux scrutateurs, sans toutefois que la nullité fût prononcée en l’espèce, les juges du fond ayant souverainement apprécié les circonstances de la cause (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 22-10.096). En l’espèce, le grief avait été écarté au motif que les demandeurs ne démontraient pas en quoi l’absence de scrutateurs avait vicié le processus décisionnel, ce qui révèle une appréciation plus nuancée que celle retenue par le tribunal judiciaire en 2026.
Il importe, par conséquent, que le syndic et le conseil syndical vérifient, préalablement à chaque convocation, les exigences du règlement de copropriété quant à la composition du bureau. L’omission de la désignation des assesseurs requis constitue une irrégularité formelle qui, en l’état de la jurisprudence la plus récente, justifie l’annulation de la totalité des résolutions adoptées, sans que le demandeur ait à rapporter la preuve d’un préjudice distinct de l’irrégularité elle-même. Cette rigueur jurisprudentielle, si elle peut paraître excessive au regard des conséquences pratiques d’une annulation totale, répond à la fonction protectrice du formalisme en droit de la copropriété : la régularité de la composition du bureau garantit la sincérité du vote et la loyauté des débats. Dès lors, la vigilance s’impose, en particulier dans les copropriétés dont le règlement prévoit un nombre déterminé d’assesseurs, parfois supérieur au minimum coutumier de deux.
II. Les nullités substantielles affectant les décisions adoptées
A. L’abus de majorité, cause de nullité des décisions
Au-delà des irrégularités formelles, la validité des décisions d’assemblée générale est subordonnée à leur conformité à l’intérêt collectif des copropriétaires. L’abus de majorité constitue, à cet égard, une cause de nullité substantielle dont la troisième chambre civile a précisé les contours dans un arrêt du 25 mai 2023. La Cour y énonce, dans un attendu de principe, qu’« une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-14.180).
Cette définition, qui reprend les termes classiques de la théorie de l’abus de droit appliquée aux décisions collectives, comporte deux branches alternatives. La première tient à la contrariété de la décision aux intérêts collectifs des copropriétaires. La seconde réside dans l’intention de favoriser les intérêts personnels des majoritaires au détriment des minoritaires. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt précité, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait souverainement retenu que les résolutions litigieuses, qui tendaient au respect du règlement de copropriété et des prérogatives de l’assemblée générale, n’étaient pas contraires à l’intérêt collectif et n’avaient pas favorisé un copropriétaire au détriment d’un autre. La Cour de cassation approuve cette analyse, confirmant que la preuve de l’abus de majorité incombe à celui qui l’invoque et que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait qui leur sont soumis. A contrario, la décision qui, sous couvert de l’intérêt collectif, vise en réalité à évincer un copropriétaire minoritaire ou à lui imposer des charges disproportionnées, encourt la nullité pour abus de majorité.
Parallèlement, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 9). La troisième chambre civile a récemment rappelé, dans un arrêt du 22 mai 2025, que la restriction apportée par une assemblée générale aux droits des propriétaires de lots privativement occupés peut être justifiée par des considérations tenant à la conservation de l’immeuble. En l’espèce, la Cour a approuvé une assemblée générale ayant interdit l’usage à titre d’habitation de lots qualifiés de débarras, au motif que l’occupation de ces lieux faisait courir des risques anormaux aux occupants de l’immeuble en cas d’incendie, en raison de la configuration des lieux (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.387). Cette décision illustre la pondération que les juges opèrent entre la liberté individuelle d’usage des parties privatives et l’intérêt collectif à la sécurité de l’immeuble. Elle démontre, en outre, que la notion d’intérêt collectif ne se réduit pas aux seuls aspects financiers mais englobe les impératifs de sécurité et de conservation du bâti.
La distinction entre l’abus de majorité et l’abus de minorité mérite d’être soulignée. Si le premier est invoqué pour contester une décision adoptée par les voix majoritaires au détriment des minoritaires, le second sanctionne le comportement d’un copropriétaire minoritaire qui, par son refus systématique, bloque le fonctionnement de la copropriété. Ces deux figures, bien que distinctes dans leur mécanisme, reposent sur un même fondement : l’article 1240 du code civil, qui prohibe l’usage abusif d’un droit. La charge de la preuve pèse, dans les deux cas, sur le demandeur à l’action en nullité, et la juridiction saisie dispose d’un pouvoir souverain pour caractériser l’existence de l’abus au regard des circonstances de l’espèce. La jurisprudence exige, à cet égard, que le comportement abusif soit établi par des éléments précis et concordants, et non par de simples allégations.
B. Le régime procédural de l’action en nullité
L’action en nullité des décisions d’assemblée générale est soumise à un encadrement procédural strict, destiné à préserver la sécurité juridique au sein de la copropriété. L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic » (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 42, al. 2). Ce délai de forclusion, qui court à compter de la première présentation de la lettre recommandée contenant le procès-verbal, même non retirée par son destinataire, a été récemment confirmé par la troisième chambre civile dans deux décisions du 16 avril 2026 rendues sous le numéro 24-18.842, qui valident en outre la conformité de ce régime à l’article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l’homme. Cette solution est d’une importance pratique considérable : le copropriétaire qui s’abstient délibérément de retirer le pli recommandé ne saurait ainsi repousser le point de départ du délai qui lui est imparti pour agir.
La question de l’interruption du délai de forclusion a donné lieu à un arrêt publié au Bulletin de la troisième chambre civile du 4 juillet 2024, d’une importance pratique considérable. La Cour y énonce, au visa des articles 2241 du code civil et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, qu’« une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier, de sorte que la demande subsidiaire étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale avait été interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 22-24.060, Publié au Bulletin). Cette solution, qui s’inscrit dans le cadre de l’article 2241 du code civil selon lequel l’interruption de la prescription peut s’étendre d’une action à une autre lorsque les deux actions tendent aux mêmes fins, offre une protection accrue aux copropriétaires qui, ayant formé dans le délai une demande en annulation totale de l’assemblée générale, peuvent ensuite, même après l’expiration du délai de deux mois, présenter à titre subsidiaire des demandes en annulation de certaines résolutions seulement. La Cour, en censurant l’arrêt d’appel qui avait déclaré ces demandes subsidiaires irrecevables comme tardives, consacre le principe selon lequel la demande subsidiaire est virtuellement comprise dans la demande principale.
Par ailleurs, l’action individuelle du copropriétaire se distingue de l’action du syndicat. La troisième chambre civile a rappelé le 22 mai 2025 que le délai de prescription de l’action tendant au rétablissement d’un lot dans sa destination initiale court à compter du jour où le syndicat a eu connaissance du changement d’affectation. La Cour a ainsi validé l’analyse des juges du fond qui avaient retenu que le syndicat n’avait eu connaissance de la dangerosité de l’affectation litigieuse qu’à la date de remise d’un rapport d’architecte, écartant le moyen tiré de la prescription décennale (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.387, précité). Cette distinction entre le point de départ de la prescription de l’action du syndicat et celui du délai de forclusion de l’action individuelle du copropriétaire reflète la dualité des régimes procéduraux applicables en matière de copropriété.
En dernier lieu, l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une règle de réduction des voix lorsqu’un copropriétaire détient une quote-part des parties communes supérieure à la moitié (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 22). La troisième chambre civile a précisé que cette réduction ne s’applique que lorsque les lots concernés sont entre les mêmes mains, de sorte que des nus-propriétaires distincts, même représentés par un mandataire commun, ne voient pas leurs voix réduites (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-14.180, précité). Cette précision, qui écarte une certaine conception extensive de la réduction des voix, sécurise le processus de vote dans les copropriétés dont les lots font l’objet de démembrements de propriété. La méconnaissance de la règle de réduction des voix, lorsqu’elle trouve à s’appliquer, constitue une cause de nullité des résolutions adoptées en violation de cette disposition impérative.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine, par touches successives, un régime des nullités de l’assemblée générale de copropriété qui conjugue formalisme protecteur et sécurité juridique. D’un côté, le non-respect des règles de convocation et de composition du bureau expose l’assemblée générale à une annulation totale, sans que le demandeur ait à démontrer un grief particulier. De l’autre, l’abus de majorité, cause de nullité substantielle, suppose la preuve d’une contrariété aux intérêts collectifs ou d’une intention de favoriser les majoritaires au détriment des minoritaires. Le régime procédural de l’action, enfermé dans un délai de forclusion de deux mois dont le point de départ est désormais clairement fixé à la première présentation du recommandé, est tempéré par le mécanisme de l’interruption du délai en cas de demande subsidiaire comprise dans la demande principale. Ces principes, dégagés pour l’essentiel entre 2023 et 2026, confèrent une prévisibilité accrue au contentieux de la copropriété, sans pour autant sacrifier la protection des droits individuels des copropriétaires. La pratique doit désormais intégrer ces acquis jurisprudentiels, qu’il s’agisse, pour le syndic, de veiller à la régularité formelle de chaque convocation et de chaque tenue d’assemblée, ou, pour le copropriétaire, de mesurer la brièveté du délai dans lequel son action en nullité doit être engagée. Une consultation préventive du règlement de copropriété et des dispositions légales applicables, en amont de la convocation, constitue à cet égard la meilleure garantie contre les risques contentieux. L’assistance d’un professionnel du droit de la copropriété peut s’avérer déterminante pour sécuriser les décisions à venir et prévenir les écueils d’un formalisme dont la jurisprudence récente a confirmé la portée contraignante.
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