Location-gérance de fonds de commerce : conditions de validité, effets obligatoires et risques contentieux (2022-2026)
La location-gérance, également désignée sous le vocable de gérance libre, constitue un mécanisme contractuel singulier du droit commercial français par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce en concède la jouissance à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls. Ce régime, régi par les articles L. 144-1 à L. 144-13 du Code de commerce, se distingue tant du bail commercial que du mandat de gestion, en ce qu’il opère un transfert temporaire des prérogatives d’exploitation sans cession de la propriété du fonds. Son importance pratique ne s’est pas démentie au cours des dernières années, la jurisprudence des cours d’appel et de la Cour de cassation ayant précisé les conditions de sa formation comme les contours de ses effets, notamment en matière de responsabilité solidaire et de conséquences de la cessation du contrat. L’étude de ce corpus jurisprudentiel récent révèle une double tendance : d’une part, un renforcement de la rigueur formelle imposée aux parties lors de la conclusion du contrat et, d’autre part, une attention accrue portée à la protection des créanciers du fonds à l’occasion de la fin de la location-gérance.
I. La formation du contrat de location-gérance : un encadrement légal strict renforcé par la jurisprudence
A. Les conditions de fond tenant à la qualité des parties
La conclusion d’un contrat de location-gérance est subordonnée au respect de conditions légales rigoureuses, dont l’inobservation est sanctionnée par la nullité absolue du contrat. L’article L. 144-3 du Code de commerce impose, en premier lieu, que les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance aient été commerçants ou immatriculées au répertoire des métiers pendant sept années, ou qu’elles aient exercé pendant une durée équivalente les fonctions de gérant ou de directeur commercial ou technique, et qu’elles aient exploité pendant deux années au moins le fonds ou l’établissement artisanal mis en gérance (article L. 144-3 du Code de commerce). Ces conditions d’antériorité visent à empêcher le recours à la location-gérance comme un expédient permettant d’éluder les obligations attachées à la qualité de commerçant, en évitant notamment que des personnes dépourvues d’expérience commerciale ne mettent en péril les intérêts des créanciers par un montage juridique inadapté.
En contrepoint des obligations pesant sur le loueur, l’article L. 144-2 du Code de commerce dispose que le locataire-gérant a la qualité de commerçant et est soumis à toutes les obligations qui en découlent — immatriculation au registre du commerce et des sociétés, tenue d’une comptabilité, respect des règles de concurrence et des obligations fiscales (article L. 144-2 du Code de commerce). Cette attribution de la qualité de commerçant au locataire-gérant emporte des conséquences juridiques substantielles, puisqu’elle le soumet personnellement au droit des procédures collectives et aux actions en responsabilité qui peuvent en découler. La jurisprudence rappelle régulièrement que le non-respect de ces conditions substantielles entraîne l’annulation rétroactive du contrat. La cour d’appel de Rouen, dans un arrêt du 12 juin 2025, a ainsi confirmé la nullité d’un contrat de location-gérance conclu en violation des dispositions de l’article L. 144-3, ordonnant la restitution du fonds de commerce au loueur (CA Rouen, ch. civ. et com., 12 juin 2025, n° 23/03859).
Par ailleurs, la qualification même du contrat fait l’objet d’un contrôle juridictionnel substantiel. La jurisprudence distingue la location-gérance — dans laquelle le gérant exploite le fonds à ses risques et périls — du simple mandat de gestion, dans lequel le mandataire agit pour le compte du mandant sans supporter le risque économique de l’exploitation. L’enjeu de cette distinction est considérable : seule la location-gérance emporte les conséquences juridiques du chapitre IV du titre IV du livre Ier du Code de commerce. La cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, dans un arrêt du 26 novembre 2025, a ainsi été amenée à analyser les clauses d’un contrat intitulé « gérance-mandat » pour déterminer si le risque d’exploitation pesait effectivement sur le gérant, rejetant en l’espèce la qualification de location-gérance au profit de celle de mandat (CA Saint-Denis de La Réunion, ch. com., 26 novembre 2025, n° 22/00453). Cette jurisprudence illustre l’office du juge dans la requalification des conventions, conformément au principe selon lequel la qualification donnée par les parties ne lie pas le juge lorsque les éléments caractéristiques d’un autre contrat sont réunis. Le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a, de manière analogue, prononcé la nullité d’un contrat de location-gérance portant sur un fonds de commerce de taxi au motif que le contrat ne mettait pas à disposition du locataire-gérant l’élément essentiel du fonds — en l’occurrence le véhicule équipé — privant ainsi l’opération de sa substance (TJ Aix-en-Provence, 16 juin 2025, n° 23/01560).
B. Les exigences formelles et la publicité du contrat
Au-delà des conditions de fond, la validité du contrat de location-gérance est subordonnée au respect d’exigences formelles dont la finalité est d’assurer l’information des tiers et la protection des créanciers. La conclusion du contrat doit donner lieu à une publication dans un support habilité à recevoir les annonces légales ainsi qu’au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, dans les quinze jours de sa signature. Cette publicité constitue le point de départ du délai de forclusion de trois mois dans lequel les créanciers du loueur peuvent solliciter du tribunal de commerce l’exigibilité immédiate des dettes afférentes à l’exploitation du fonds, sur le fondement de l’article L. 144-6 du Code de commerce, s’ils estiment que la location-gérance met en péril leur recouvrement (article L. 144-6 du Code de commerce). L’inobservation de ce formalisme est lourde de conséquences pour le loueur, qui demeure solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds, tant que la publication n’a pas été effectuée, conformément aux dispositions de l’article L. 144-7 du Code de commerce (article L. 144-7 du Code de commerce).
La jurisprudence rappelle avec constance le caractère impératif de ces règles de publicité. La cour d’appel de Nîmes a, dans un arrêt du 7 février 2025, confirmé la résolution d’un contrat de location-gérance aux torts du locataire-gérant et l’a condamné au paiement des redevances impayées, tout en rappelant que l’action en paiement de ces redevances est soumise à la prescription quinquennale de droit commun prévue par les articles 2224 du Code civil et L. 110-4 du Code de commerce (CA Nîmes, 4e ch. com., 7 février 2025, n° 24/01534). La cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, dans une décision du 28 mai 2025, a également eu l’occasion d’examiner les conséquences du non-renouvellement d’une location-gérance sur les relations entre les parties, confirmant le jugement de première instance en toutes ses dispositions et rappelant que la résiliation produit ses effets à compter de la date prévue par les stipulations contractuelles, indépendamment de toute autre considération (CA Saint-Denis de La Réunion, ch. com., 28 mai 2025, n° 22/01779).
En pratique, la rédaction du contrat de location-gérance doit être effectuée avec un soin particulier. La détermination du prix — la redevance — doit être précise ou déterminable, faute de quoi le contrat encourt la nullité pour indétermination du prix, par application combinée des articles 1591 et 1592 du Code civil, transposables à la location-gérance en tant que convention à titre onéreux portant sur la jouissance d’un bien incorporel. L’identification du fonds de commerce donné en location-gérance doit décrire avec précision les éléments corporels (matériel, outillage, marchandises) et incorporels (clientèle, achalandage, droit au bail, nom commercial, enseigne) qui le composent, sous peine que le contrat soit privé de son objet. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 5 janvier 2026, a ainsi opéré une requalification d’une convention intitulée « protocole d’accord pour exploitation » en contrat de bail commercial, après avoir constaté que les éléments constitutifs d’un fonds de commerce n’étaient pas caractérisés dans l’acte litigieux, lequel ne prévoyait que la mise à disposition d’un cheptel et non la transmission des éléments incorporels caractéristiques du fonds (CA Bordeaux, 4e ch. com., 5 janvier 2026, n° 23/04810). Cette décision illustre la vigilance des juridictions dans l’analyse de la substance des conventions, la qualification juridique retenue par le juge primant sur la dénomination choisie par les parties.
II. Les effets et la cessation du contrat de location-gérance : un régime protecteur des créanciers
A. La répartition des obligations et le mécanisme de solidarité
Le contrat de location-gérance produit des effets juridiques complexes, articulés autour d’une double exigence : garantir l’indépendance d’exploitation du locataire-gérant tout en préservant les droits des créanciers. L’article L. 144-1 du Code de commerce énonce le principe fondateur selon lequel le contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce en concède la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls est régi par les dispositions du chapitre IV du titre IV du livre Ier du Code de commerce (article L. 144-1 du Code de commerce). Cette exploitation à ses risques et périls signifie que le locataire-gérant supporte seul les pertes d’exploitation, sans pouvoir en imputer la charge au loueur, sauf faute de ce dernier dans l’exécution de ses propres obligations contractuelles.
La solidarité constitue le mécanisme central de protection des créanciers dans le régime de la location-gérance. L’article L. 144-7 du Code de commerce institue une solidarité du loueur avec le locataire-gérant pour les dettes contractées par ce dernier à l’occasion de l’exploitation du fonds, qui perdure jusqu’à la publication du contrat de location-gérance (article L. 144-7 du Code de commerce). Ce mécanisme, dérogatoire au droit commun, permet aux fournisseurs et autres créanciers de poursuivre indifféremment le loueur ou le locataire-gérant en paiement, pendant la période antérieure à l’accomplissement des formalités de publicité. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 6 janvier 2026 relatif à un litige portant sur le montant de la redevance due au titre d’une location-gérance de bar-brasserie, a ainsi condamné le locataire-gérant à payer l’intégralité des redevances échues, après avoir écarté l’argument selon lequel un accord verbal serait intervenu entre les parties pour modifier les termes de la convention écrite (CA Bordeaux, 4e ch. com., 6 janvier 2026, n° 25/00623). Cette décision rappelle que les stipulations écrites du contrat de location-gérance prévalent sur les allégations d’accords verbaux non établis, renforçant ainsi la sécurité juridique des cocontractants.
Par ailleurs, la jurisprudence rappelle que le contrat de location-gérance produit également des effets sur le bail commercial dont le loueur est titulaire. La mise en location-gérance du fonds de commerce ne constitue pas une cession du droit au bail, lequel demeure dans le patrimoine du loueur, mais elle peut néanmoins avoir une incidence sur les relations entre le bailleur et le preneur. La cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, dans une décision du 29 octobre 2025, a eu l’occasion de se prononcer sur la violation par un locataire principal des clauses du bail commercial prohibant la mise en location-gérance sans autorisation écrite du bailleur, constatant que le preneur avait consenti une location-gérance de son fonds à son gendre sans l’autorisation requise (CA Saint-Denis de La Réunion, ch. com., 29 octobre 2025, n° 24/00734). Cette hypothèse contentieuse, fréquente en pratique, souligne l’importance de vérifier, préalablement à la conclusion d’une location-gérance, que le bail commercial n’interdit pas ou ne soumet pas à autorisation une telle opération.
La distinction entre location-gérance et sous-location est, à cet égard, essentielle. La sous-location du bail commercial est régie par l’article L. 145-31 du Code de commerce, tandis que la location-gérance relève des articles L. 144-1 et suivants du même code. La cour d’appel de Versailles, dans une décision du 4 juillet 2024, a ainsi rejeté l’argument d’un bailleur qui invoquait l’existence d’une sous-location prohibée, alors même que les circonstances de l’espèce ne caractérisaient pas le transfert de jouissance des locaux à un tiers, mais seulement une modification du siège social de la société locataire (CA Versailles, ch. com. 3-1, 4 juillet 2024, n° 22/02909).
B. La fin du contrat et ses conséquences juridiques
La cessation de la location-gérance produit des effets juridiques significatifs, tant à l’égard des parties que des tiers. L’article L. 144-9 du Code de commerce dispose que la fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à l’exploitation du fonds ou de l’établissement artisanal, contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance (article L. 144-9 du Code de commerce). Cette disposition impérative, d’ordre public, ne peut être écartée par une stipulation contractuelle contraire, et elle a pour effet de priver le locataire-gérant du bénéfice du terme suspendant l’exigibilité de ses dettes à la date normale d’échéance. Cette déchéance du terme automatique constitue une mesure de protection des créanciers, qui peuvent ainsi poursuivre le recouvrement de leurs créances dès la cessation du contrat, sans attendre les échéances contractuelles initialement convenues.
La cessation de la location-gérance peut résulter de diverses causes : arrivée du terme contractuel, résiliation amiable, résiliation judiciaire pour inexécution, résiliation de plein droit en cas de clause résolutoire, ou encore ouverture d’une procédure collective à l’encontre de l’une ou l’autre des parties. La cour d’appel de Nîmes, dans l’arrêt précité du 7 février 2025, a constaté la résolution du contrat de location-gérance à compter de la date fixée par les premiers juges et condamné le locataire-gérant au paiement de la redevance impayée (CA Nîmes, 4e ch. com., 7 février 2025, n° 24/01534).
La question de l’indemnité d’éviction, propre au statut des baux commerciaux, ne trouve pas à s’appliquer en matière de location-gérance, sauf lorsque le contrat est requalifié en bail commercial. La cour d’appel de Versailles, dans une décision du 4 juillet 2024, a ainsi eu à connaître de la question de l’indemnité d’éviction dans le contexte d’un refus de renouvellement de bail commercial, distinguant soigneusement le régime du bail commercial de celui de la location-gérance (CA Versailles, ch. com. 3-1, 4 juillet 2024, n° 23/02868). Cette distinction est fondamentale en pratique : le locataire-gérant, à la différence du preneur à bail commercial, ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement ni d’aucune indemnité d’éviction à l’expiration du contrat.
En cas d’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du locataire-gérant, les effets de la location-gérance sont également affectés. La cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, dans son arrêt du 26 novembre 2025, a confirmé le jugement déféré en dépit de la liquidation judiciaire de la société locataire-gérante, fixant les dépens de l’appel au passif de cette dernière (CA Saint-Denis de La Réunion, ch. com., 26 novembre 2025, n° 22/00453). Cette situation contentieuse, fréquente, illustre la nécessité pour le loueur de fonds de déclarer sa créance de redevances impayées au passif de la procédure collective du locataire-gérant, à peine de forclusion, conformément aux dispositions des articles L. 622-24 et suivants du Code de commerce.
La pratique contractuelle a développé des mécanismes de garantie visant à prémunir le loueur contre les risques d’impayés : dépôt de garantie, cautionnement solidaire des associés ou dirigeants du locataire-gérant, clause pénale, ou encore clause résolutoire de plein droit. La cour d’appel de Rouen, dans une décision du 5 février 2026, a eu l’occasion de se prononcer sur le sort d’un dépôt de garantie de 120 000 euros constitué à l’occasion d’une location-gérance avec promesse de vente, confirmant le jugement qui avait ordonné la restitution partielle de ce dépôt au locataire-gérant après apurement des comptes entre les parties (CA Rouen, ch. civ. et com., 5 février 2026, n° 25/02085). Cette décision rappelle que le dépôt de garantie a vocation à garantir l’exécution des obligations du locataire-gérant mais doit être restitué en fin de contrat, déduction faite des sommes dues au loueur, et que son sort est régi par les stipulations contractuelles dont le juge assure le respect.
L’articulation entre le contrat de location-gérance et une promesse de vente du fonds de commerce constitue une autre source contentieuse récurrente. La cour d’appel de Rouen, dans l’arrêt du 12 juin 2025, a prononcé la nullité d’un contrat de location-gérance assorti d’une promesse de vente, au motif que l’acte n’avait pas été enregistré dans les dix jours de sa signature, conformément aux exigences de l’article 1589-2 du Code civil, rappelant que le défaut d’enregistrement de la promesse unilatérale de vente consentie pour une durée supérieure à dix-huit mois est sanctionné par la nullité de celle-ci (CA Rouen, ch. civ. et com., 12 juin 2025, n° 23/03859). Cette solution, qui s’inscrit dans une jurisprudence constante, illustre les risques juridiques auxquels s’expose le rédacteur d’acte qui négligerait les exigences formelles attachées tant à la location-gérance qu’aux conventions accessoires qui l’accompagnent.
Conclusion
L’étude de la jurisprudence récente relative à la location-gérance de fonds de commerce met en lumière la permanence des principes directeurs qui gouvernent cette institution — exigence de conditions de fond rigoureuses, formalisme de publicité protecteur des créanciers, mécanisme de solidarité dérogatoire, déchéance du terme automatique à la cessation du contrat — tout en révélant une application exigeante de ces principes par les juridictions du fond. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 6 janvier 2026, a ainsi rappelé avec fermeté que la redevance contractuellement stipulée doit être honorée indépendamment des difficultés économiques rencontrées par le locataire-gérant (CA Bordeaux, 4e ch. com., 6 janvier 2026, n° 25/00623). La sécurité juridique des opérations de location-gérance repose, en définitive, sur la rigueur avec laquelle les praticiens élaborent le contrat, veillent au respect des formalités de publicité et anticipent les conséquences de la cessation du contrat, tant à l’égard des créanciers que des parties elles-mêmes.
La location-gérance demeure un instrument utile de la pratique des affaires, qu’il s’agisse d’organiser la transmission progressive d’un fonds de commerce, d’en confier l’exploitation à un tiers pendant une période transitoire ou de permettre à un jeune entrepreneur d’acquérir l’expérience requise avant d’acquérir son propre fonds. Sa correcte mise en œuvre suppose toutefois une connaissance approfondie des règles qui la régissent, règles dont le non-respect expose les parties à des sanctions sévères — nullité du contrat, solidarité indéfinie, exigibilité immédiate des dettes — que la jurisprudence n’hésite pas à prononcer avec une constance remarquable.
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