Le régime des charges dans le bail commercial : entre inventaire légal et construction prétorienne
La question des charges locatives constitue l’un des contentieux les plus nourris du statut des baux commerciaux. Derrière l’apparente technicité des décomptes annuels et des provisions trimestrielles se joue un équilibre économique fondamental entre le bailleur, qui entend répercuter le coût de l’immeuble, et le preneur, qui supporte déjà un loyer dont le montant est souvent substantiel. Le législateur est intervenu à deux reprises pour encadrer cette matière : la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a introduit les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du Code de commerce, instituant un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et prohibant l’imputation de certaines dépenses au locataire. Cette architecture légale n’a toutefois pas tari le contentieux, bien au contraire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, ces dernières années, construit un corpus prétorien dense qui précise tant les obligations de transparence pesant sur le bailleur que les conditions d’un transfert conventionnel valable des charges structurelles. L’arrêt rendu le 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-14.982, publié au Bulletin) marque une étape significative de cette construction en imposant au bailleur une obligation de transmission effective des justificatifs de charges. Le présent article se propose d’analyser ce régime dual, partagé entre un inventaire légal minutieux et une construction prétorienne exigeante.
I. L’inventaire légal des charges : un instrument de répartition contraignant
A. La distinction fondamentale entre charges imputables et charges prohibées
L’article L. 145-40-2 du Code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014, dispose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » [[Article L. 145-40-2, alinéa 1er, du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029103688.]]. Cette disposition, d’ordre public, impose aux parties de déterminer contractuellement la liste des charges pesant sur le preneur. En contrepoint, l’article R. 145-35 du même code dresse la liste des dépenses qui ne peuvent en aucun cas être imputées au locataire, au premier rang desquelles figurent « les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil » [[Article R. 145-35, 1°, du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029704677.]].
L’article 606 du Code civil définit les grosses réparations comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières » et précise que « toutes les autres réparations sont d’entretien » [[Article 606 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429505.]]. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 21 avril 2022, que « les réparations d’entretien sont celles utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble, tandis que les grosses réparations affectent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale » [[Cass. 3e civ., 21 avril 2022, n° 21-14.036, https://www.courdecassation.fr/decision/6260f729b2c302277d9c199e.]]. Cette distinction, qui paraît simple dans son énoncé, se révèle d’une application délicate, comme en témoigne la cassation prononcée dans cette même espèce où une cour d’appel avait qualifié le remplacement de fenêtres de grosse réparation sans caractériser l’atteinte à la structure de l’immeuble.
Par ailleurs, l’article R. 145-35 prohibe également l’imputation au locataire des dépenses relatives aux travaux de mise en conformité avec la réglementation dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations, des impôts dont le redevable légal est le bailleur, ainsi que des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers. La troisième chambre civile a rappelé le principe selon lequel, « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » [[Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099, https://www.courdecassation.fr/decision/67f7692f346c8e4db43474f6.]]. Cette solution consacre l’articulation entre l’obligation de délivrance du bailleur, prévue par l’article 1719 du Code civil, et le régime d’imputation des charges. Il en résulte que les travaux de mise aux normes de sécurité incombent, par défaut, au bailleur et ne sauraient être refacturés au preneur en l’absence d’une clause expresse et non équivoque.
En conséquence, le régime légal établit une double protection du preneur : une protection positive, par l’exigence d’un inventaire contractuel limitatif, et une protection négative, par l’énumération de charges légalement non imputables. Cette architecture place le contrat de bail commercial au cœur du dispositif, ce que confirme la jurisprudence constante de la Cour de cassation selon laquelle « dans l’état du droit antérieur à la loi du 18 juin 2014, si les parties à un contrat de bail commercial sont libres de convenir de la répartition entre elles des charges, seules les stipulations contractuelles déterminent celles d’entre elles qui pèsent sur le preneur » [[Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-17.978, https://www.courdecassation.fr/decision/67adc65bff4fdee7ba5c5356.]].
A cet égard, l’article R. 145-35 ajoute que ne sont pas comprises dans les dépenses prohibées « celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique », ce qui ouvre une faculté d’imputation pour les travaux purement esthétiques décidés par le preneur. La répartition entre les locataires des charges et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée, ces pondérations devant être portées à la connaissance des locataires concernés.
La pratique contractuelle doit donc, pour chaque imputation de charge, trouver son fondement dans une stipulation expresse du bail, à défaut de quoi la charge demeure à celui que la loi désigne. L’arrêt du 22 juin 2022 illustre cette exigence en rappelant le visa combiné des articles L. 145-36 et R. 145-10 du Code de commerce pour asseoir l’obligation, pour le bailleur, de démontrer que les sommes réclamées correspondent aux catégories de charges contractuellement prévues [[Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-10.464, https://www.courdecassation.fr/decision/62b2bd1e740e0e78c05b07d2.]]. Il en résulte que toute imputation de charge qui ne trouverait pas son fondement dans l’inventaire contractuel est irrégulière, quand bien même elle correspondrait à une dépense réelle exposée par le bailleur.
B. L’obligation de transparence renforcée par l’état récapitulatif annuel
Au-delà de l’inventaire initial, le législateur a institué un mécanisme de reddition périodique des comptes. L’article L. 145-40-2 prévoit que l’inventaire « donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire ». L’article R. 145-36 du Code de commerce précise que « l’état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel » [[Article R. 145-36 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029704640.]]. Ce même texte ajoute que « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».
Cette obligation de communication est un corollaire indispensable de l’obligation de justification de la créance de charges. Elle n’est pas une simple faculté laissée au bailleur : elle constitue une condition de l’exigibilité des sommes réclamées. La troisième chambre civile l’a rappelé avec une netteté particulière dans son arrêt du 29 janvier 2026 en énonçant que « le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci » et qu’il « doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » [[Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/697b041acdc6046d4711649f.]].
Or, cette solution constitue un infléchissement notable de la pratique antérieure. Nombre de bailleurs se bornaient à mettre les justificatifs à disposition du locataire, par exemple en les tenant consultables sur place ou en les produisant en cours d’instance. La Cour de cassation rejette désormais cette approche passive et impose une démarche active de transmission. Le visa combiné des articles 1134 et 1353 du Code civil et des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du Code de commerce témoigne de l’importance que la Haute juridiction accorde à l’effectivité des droits du preneur en matière de contrôle des charges.
La portée pratique de cet arrêt est considérable pour les professionnels de l’immobilier commercial et justifie une attention particulière dans la gestion des baux commerciaux. Un bailleur qui se contenterait de produire des courriers de reddition de charges listant poste par poste les dépenses, sans communiquer effectivement les factures et documents justificatifs sollicités par le preneur, s’exposerait à voir sa créance de charges rejetée par le juge. La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Versailles qui avait jugé suffisante la mise à disposition des factures, rappelant que l’obligation de communication suppose une transmission effective.
Des lors, le régime des charges locatives commerciales impose au bailleur une rigueur documentaire dont le défaut peut entraîner la perte de sa créance. Cette exigence contentieuse s’accompagne d’une construction prétorienne qui, au-delà du cadre légal, a dessiné les contours du transfert conventionnel des charges structurelles et de leur contestation judiciaire.
II. La construction prétorienne du contentieux des charges
A. Le transfert conventionnel des grosses réparations : exigence de clarté et interprétation restrictive
Si l’article R. 145-35 prohibe par principe l’imputation des grosses réparations au locataire, la pratique contractuelle a développé des clauses dérogeant à cette règle. La validité de telles clauses est acquise, mais leur régime est strictement encadré par la jurisprudence. La troisième chambre civile a posé le principe selon lequel « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur » [[Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.106, https://www.courdecassation.fr/decision/6412c9d4314ae0a62152cf6c.]].
Cette exigence de précision a des conséquences contentieuses directes. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 16 mars 2023, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait condamné une locataire à contribuer aux dépenses de réfection de la toiture d’un centre commercial sans rechercher si une clause claire et précise mettait expressément ces travaux à sa charge. La clause litigieuse, pourtant rédigée en termes larges, mentionnait « les charges et prestations, et toutes dépenses d’exploitation, de réparation, d’entretien, de ravalement, de décoration, de remplacement, de rénovation et d’amélioration afférentes aux parties communes » sans viser nommément les travaux de toiture. L’interprétation restrictive imposée par la Haute juridiction conduit à écarter du champ du transfert toute dépense qui ne serait pas désignée avec une précision suffisante.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 10 avril 2025, que même en présence d’une clause large transférant au preneur « toutes réparations, y compris le gros entretien et les grosses réparations, par dérogation expresse à l’article 606 du Code civil », le bailleur ne saurait s’exonérer de son obligation de délivrance pour des non-conformités affectant l’immeuble dès sa construction et préexistant au bail [[Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099, précité.]]. La Cour a jugé qu’en l’absence de « stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués », le transfert conventionnel des charges ne pouvait jouer. Dans le même sens, un arrêt du 1er juin 2022 a censuré une décision qui avait fait application d’une clause mettant à la charge du preneur « tous travaux de ravalement de façades » sans vérifier que cette stipulation satisfaisait à l’exigence de précision requise pour un transfert de charges structurelles [[Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-14.598, https://www.courdecassation.fr/decision/6297027b65ec7ea9d4f0dcae.]]. La clause de transfert des grosses réparations, fût-elle rédigée en termes généraux, ne couvre pas les vices affectant la structure de l’immeuble antérieurement à la conclusion du bail. Elle ne saurait davantage dispenser le bailleur de son obligation de délivrance lorsque les travaux en cause sont requis par la réglementation administrative pour l’exercice de l’activité prévue au bail.
A cet égard, la jurisprudence distingue subtilement entre les travaux rendus nécessaires par l’usage des lieux en cours de bail et les travaux requis pour remédier à un défaut de conformité originel. Les premiers peuvent, sous réserve d’une clause expresse, être transférés au preneur. Les seconds demeurent à la charge du bailleur en vertu de son obligation de délivrance consacrée par l’article 1719 du Code civil.
En conséquence, le contentieux du bail commercial relatif aux charges structurelles se résout par une double vérification : celle de l’existence d’une clause claire et précise, d’une part, et celle de l’origine des désordres, d’autre part, la clause la plus explicite ne pouvant transférer la charge de remédier aux vices initiaux de l’immeuble. Cette construction prétorienne, protectrice du preneur, trouve son prolongement dans les règles gouvernant la preuve et la contestation des comptes de charges.
B. La preuve des charges et la contestation des comptes : une charge processuelle renforcée du bailleur
La question probatoire est centrale dans le contentieux des charges locatives commerciales. En application de l’article 1353 du Code civil, il incombe au bailleur qui réclame le paiement de charges d’en démontrer l’existence et le montant. Cette règle élémentaire trouve une application exigeante dans le contexte du bail commercial, où les décomptes de charges peuvent porter sur des sommes considérables et sur des périodes pluriannuelles.
L’arrêt du 29 janvier 2026 a précisé que le bailleur doit « justifier de l’existence et du montant » des charges, ce qui suppose une double démonstration : l’existence de la dépense, établie par la production de la facture correspondante, et le montant imputé au preneur, justifié par l’application des clés de répartition contractuelles. La production de courriers de reddition listant poste par poste les dépenses de l’ensemble immobilier, sans les factures sous-jacentes, ne satisfait pas à cette exigence. De même, une simple mise à disposition des documents ne constitue pas une communication au sens de l’article R. 145-36.
Des lors, le bailleur qui entend recouvrer des charges locatives doit constituer un dossier documentaire complet comprenant, pour chaque poste de dépense imputé au preneur, la facture du prestataire ou du fournisseur, la justification de son exigibilité et le calcul de la quote-part. A défaut, le preneur est fondé à solliciter la répétition des provisions versées, sur le fondement de l’indu, comme l’a rappelé la troisième chambre civile dans son arrêt du 13 février 2025 en censurant une cour d’appel qui n’avait pas recherché « à quels paiements correspondaient les charges dont le preneur sollicitait la répétition et si celles-ci lui avaient été imputées par une stipulation du contrat » [[Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-17.978, précité.]].
La prescription de l’action en répétition des charges indues obéit au régime de droit commun de l’article 2224 du Code civil, soit cinq ans à compter du jour où le preneur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Ce délai court à compter de la communication de l’état récapitulatif annuel ou, à défaut, de la date à laquelle cette communication aurait dû intervenir.
Par ailleurs, le législateur a prévu que l’inventaire des charges donne lieu, lors de la conclusion du contrat puis tous les trois ans, à la communication par le bailleur d’un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser et d’un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes, en application de l’article L. 145-40-2. Dans un ensemble immobilier, le contrat doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires, cette répartition étant fonction de la surface exploitée. Le non-respect de ces obligations informatives peut, selon les circonstances, justifier la suspension de l’exigibilité des charges concernées ou l’allocation de dommages et intérêts au preneur.
Enfin, le mécanisme de la provision pour charges, qui permet au bailleur de percevoir trimestriellement des avances sur charges, ne dispense pas celui-ci de l’obligation de régularisation annuelle dans le délai imparti par l’article R. 145-36. Le bailleur qui ne procède pas à cette régularisation dans le délai légal ne saurait se prévaloir utilement des provisions perçues pour s’opposer à une demande de répétition du preneur. Il convient en outre de relever que l’obligation d’inventaire ne se limite pas à la conclusion du contrat : en cours de bail, le bailleur est tenu d’informer le locataire de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires, ainsi que des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux, conformément aux alinéas 3 et 11 de l’article L. 145-40-2. La méconnaissance de cette obligation d’information continue peut constituer un manquement contractuel de nature à engager la responsabilité du bailleur, indépendamment du sort des charges elles-mêmes.
Le contentieux des charges locatives présente ainsi une dimension à la fois statique, tenant à la régularité de l’inventaire initial, et dynamique, relative à l’exécution comptable du bail dans la durée. La jurisprudence de la troisième chambre civile impose aux parties une discipline contractuelle et probatoire qui, si elle peut paraître exigeante, garantit la loyauté des relations entre bailleur et preneur.
Conclusion
Le régime des charges dans le bail commercial se caractérise par une articulation originale entre un cadre légal minutieux, issu de la loi du 18 juin 2014, et une construction prétorienne qui en précise sans cesse les exigences. L’inventaire contractuel limitatif constitue l’instrument premier de la répartition des charges, tandis que l’état récapitulatif annuel et l’obligation de transmission effective des justificatifs garantissent la transparence de l’exécution financière du bail. La jurisprudence de la troisième chambre civile, particulièrement exigeante quant à la clarté des clauses de transfert des grosses réparations et à la rigueur probatoire imposée au bailleur, témoigne d’une volonté constante de protéger le preneur contre les imputations injustifiées. L’arrêt du 29 janvier 2026, en imposant une obligation de transmission active des justificatifs, marque une étape nouvelle dans cette protection, que les praticiens du contentieux commercial ne sauraient ignorer. La maîtrise de ce contentieux suppose, pour le bailleur, une rigueur documentaire sans faille et, pour le preneur, une vigilance constante dans le contrôle des comptes qui lui sont présentés.
Le bailleur qui entend recouvrer des charges locatives doit désormais adopter une démarche résolument proactive, tant dans la rédaction du contrat que dans son exécution comptable, sous peine de voir sa créance compromise. La construction prétorienne issue de ces dernières années, dont l’arrêt du 29 janvier 2026 constitue la manifestation la plus récente, s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement des droits du preneur, que la pratique du droit immobilier intègre progressivement dans la négociation et la gestion des baux commerciaux.
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