La gouvernance des copropriétés à l’épreuve des jurisprudences récentes et des projets de réforme
I. La consolidation du contentieux des assemblées générales
A. Le délai de contestation strictement encadré par la Cour de cassation
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 16 avril 2026, une décision attendue qui consolide la jurisprudence relative au point de départ du délai de contestation des décisions d’assemblée générale de copropriété. L’arrêt, publié au Bulletin, énonce que le délai de deux mois prévu par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée de notification du procès-verbal au domicile du destinataire, que le pli soit ou non retiré par celui-ci [[Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 24-18.842, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/69e07dfdcdc6046d476a8fe6. La Cour précise que « la loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire »]].
Cette décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante. Dès le 29 juin 2023, la Cour de cassation, dans un arrêt également publié au Bulletin, avait validé le dispositif de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 qui fait courir le délai de recours à compter de la seule présentation de la lettre recommandée, même lorsque celle-ci n’est jamais retirée par son destinataire [[Civ. 3e, 29 juin 2023, n° 21-21.708, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/649d21b89624cb05db7ae65c. La Cour retient que la notification « fait, quand bien même ne parviendrait-elle pas effectivement à son destinataire, courir le délai pour agir »]]. La chambre ajoutait que ce mécanisme poursuit un « objectif légitime de sécuriser le fonctionnement des copropriétés en évitant qu’un copropriétaire puisse, en s’abstenant de retirer un courrier recommandé, empêcher le délai de recours de courir et ainsi fragiliser l’exécution des décisions d’assemblée générale ».
L’arrêt du 16 avril 2026 franchit une étape supplémentaire en se prononçant explicitement sur la conformité de ce régime à l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne des droits de l’homme. La Cour relève que « si ces dispositions ont pour effet de restreindre le délai pour agir ouvert au copropriétaire lorsque la lettre recommandée ne lui est pas remise dès sa première présentation, elles résultent de textes clairs et leurs conséquences sont prévisibles ». Elle observe encore que le copropriétaire « qui dispose d’un délai de quinze jours pour retirer la lettre recommandée, conserve un délai pour agir en justice suffisant, une fois le retrait de la lettre effectué ». La conclusion est sans ambiguïté : « il existe ainsi un rapport raisonnable de proportionnalité entre le moyen employé et le but visé », de sorte que « les dispositions critiquées ne méconnaissent pas les exigences de l’article 6 § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales » [[La décision visait l’article 64, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dans sa version antérieure au décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025. L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039329680]].
Par ailleurs, la même chambre avait déjà précisé, le 4 juillet 2024, que la demande subsidiaire en annulation de certaines résolutions d’une assemblée générale, présentée après l’expiration du délai de deux mois, demeure recevable lorsqu’elle tend aux mêmes fins que la demande principale en annulation de l’assemblée générale en son entier, formée dans le délai légal [[Civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 22-24.060, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/66863b0ab1dbbe3bae5ffe86. La Cour énonce que « la demande subsidiaire étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale avait été interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier »]]. Cette solution, fondée sur l’article 2241 du code civil, tempère la rigueur du délai de forclusion.
En conséquence, le copropriétaire opposant ou défaillant ne peut se prévaloir d’aucune négligence dans le suivi de son courrier pour échapper à la forclusion. La sécurité juridique des décisions collectives prime, et la Cour de cassation le réaffirme avec une constance remarquable. Le praticien qui accompagne un copropriétaire souhaitant contester une décision d’assemblée générale de copropriété doit impérativement inscrire son action dans le délai de deux mois calculé depuis la première présentation du pli recommandé, sans attendre un retrait effectif qui pourrait être tardif.
L’arrêt du 16 avril 2026 s’inscrit en outre dans une réforme plus large du cadre réglementaire de la copropriété. Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, entré en vigueur le 1er janvier 2026, a modifié l’article 64 du décret du 17 mars 1967 pour introduire la possibilité d’une notification par voie électronique du procès-verbal d’assemblée générale, sous réserve de l’accord exprès du copropriétaire. Cette évolution, qui modernise les modalités de communication entre le syndic et les copropriétaires, n’affecte toutefois pas le principe du point de départ du délai de contestation que la Cour de cassation vient de confirmer [[Décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000051062636]].
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, le 16 octobre 2025, que la notification du procès-verbal doit reproduire le texte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, conformément aux prescriptions de l’article 18 du décret du 17 mars 1967. L’absence de cette mention est sanctionnée par le report du point de départ du délai de contestation au jour où le copropriétaire a effectivement eu connaissance de ses droits [[Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 24-10.606, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/68f087478af7f48b3631eaed. La Cour rappelle que l’article 18 du décret du 17 mars 1967 impose que la notification « mentionne les résultats du vote et reproduise le texte du deuxième alinéa de l’article 42 de ladite loi »]]. Cette exigence formelle, qui protège le droit d’accès au juge du copropriétaire, constitue un tempérament important à la rigueur du délai de forclusion.
B. Les causes de nullité réaffirmées et le sort des clauses illicites
Au-delà de la question du délai, la jurisprudence récente rappelle avec fermeté les causes de nullité qui sanctionnent les irrégularités affectant la tenue des assemblées générales. La troisième chambre civile a ainsi jugé, le 13 juin 2024, que « l’irrégularité affectant la composition d’une assemblée générale entraîne la nullité de celle-ci » [[Civ. 3e, 13 juin 2024, n° 22-17.764, https://www.courdecassation.fr/decision/666a8c89c0b8d3000801915a]]. Cette solution rappelle que la régularité formelle de la convocation et de la tenue de l’assemblée constitue une condition essentielle de la validité des décisions collectives.
Le 11 juillet 2024, la Cour de cassation a de nouveau sanctionné une cour d’appel qui avait écarté une exception de nullité sans examiner précisément les irrégularités invoquées [[Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 23-11.700, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/668f75bc9b65e642c5878306]]. Plus récemment, le 22 mai 2025, la chambre a censuré un arrêt pour avoir omis de tirer les conséquences de l’absence d’un copropriétaire lors d’une assemblée générale, rappelant que toute irrégularité dans la convocation ou la composition de l’assemblée doit entraîner la nullité des délibérations qui en découlent [[Civ. 3e, 22 mai 2025, n° 23-18.768, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/682ebc719d9918cbebdef31f]].
Dès lors, il apparaît que la Cour de cassation maintient un contrôle rigoureux sur la régularité formelle des assemblées générales, sans pour autant permettre aux copropriétaires de se prévaloir indéfiniment de ces irrégularités. La forclusion de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 constitue le verrou procédural qui concilie l’exigence de régularité et l’impératif de stabilité des décisions collectives.
A cet égard, le sort des clauses réputées non écrites échappe précisément à cette logique de forclusion. L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites ». Or, la Cour de cassation a jugé, par un arrêt du 19 novembre 2020, que « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription » [[Civ. 3e, 19 novembre 2020, n° 19-20.405, FS-P+B+I. Cette solution est transposable au règlement de copropriété en vertu de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006473476]]. Cette imprescriptibilité, qui contraste avec la brièveté du délai de contestation des décisions d’assemblée générale, témoigne de la hiérarchie des nullités en droit de la copropriété : une clause contraire à une disposition d’ordre public de la loi de 1965 est censée n’avoir jamais existé, et cette sanction peut être invoquée en tout temps.
II. Les mutations en cours de la gouvernance collective
A. Les prérogatives du syndicat précisées par la jurisprudence récente
Le 2 avril 2026, la troisième chambre civile a tranché une question qui divisait la pratique : à qui appartient le droit de surélever un bâtiment en copropriété, en l’absence de stipulation du règlement ? La réponse, publiée au Bulletin, revêt une portée considérable. Il résulte des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965 que « dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires » [[Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-15.059, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/69ce064acdc6046d47d363a6]].
En l’espèce, une SCI propriétaire d’un lot unique dans le bâtiment D d’un ensemble immobilier revendiquait le droit de surélever ce bâtiment au motif que les parties communes dudit bâtiment étaient des parties communes spéciales dont elle détenait la totalité. La Cour de cassation rejette cette argumentation. La cour d’appel avait constaté que le bâtiment D était composé du lot de la SCI et de parties communes, ce dont il résultait que ce bâtiment n’était pas une partie privative. Elle en a déduit, à bon droit selon la Cour, que « seul le syndicat des copropriétaires pouvait céder le droit de surélévation du bâtiment D qui lui appartenait et pouvait autoriser de tels travaux lors d’une assemblée générale ».
Cette décision, en apparence technique, emporte des conséquences pratiques majeures pour les copropriétés qui envisagent des projets de surélévation. Elle confirme que le droit de surélever une construction existante constitue un attribut de la collectivité des copropriétaires, et non une prérogative individuelle du propriétaire du lot concerné, dès lors que le bâtiment comprend des parties communes, même spéciales. La décision de surélever relève ainsi de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 [[L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26 », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039313646]].
Par ailleurs, la responsabilité du syndic dans l’exécution des décisions collectives a fait l’objet d’éclaircissements jurisprudentiels significatifs. La Cour de cassation a rappelé, le 30 mai 2024, qu’un copropriétaire ne peut imputer au syndicat ou au syndic le refus de l’assemblée générale d’engager des travaux, dès lors que le syndic a soumis la question au vote des copropriétaires [[Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-15.821, https://www.courdecassation.fr/decision/6658172be1d75d00084fd8ef. La Cour retient que « le litige relatif à un sinistre à l’origine de désordres dans ses parties privatives ne peut justifier le refus du syndicat d’engager des travaux dans les parties communes »]]. Le syndic est tenu d’une obligation de moyens : il doit présenter les travaux nécessaires à l’assemblée et alerter les copropriétaires sur les risques encourus, mais ne peut se substituer à la volonté collective. Cette distinction entre l’obligation de moyens du syndic et la souveraineté de l’assemblée générale a été rappelée avec netteté par la cour d’appel de Montpellier le 7 avril 2026 [[CA Montpellier, 7 avril 2026, RG n° 23/03844, https://www.courdecassation.fr/decision/69d5ebe3cdc6046d477bd89c. La cour rejette l’action en responsabilité dirigée contre le syndic au motif que l’assemblée générale avait refusé de voter les travaux]].
En outre, la jurisprudence maintient un contrôle strict sur les clauses qui porteraient atteinte à la destination de l’immeuble. La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 4 juillet 2012 que l’état descriptif de division, lorsqu’il est précis et détaillé et qu’il est intégré dans le règlement de copropriété, acquiert une force contraignante qui s’impose à tous les copropriétaires [[Civ. 3e, 4 juillet 2012, n° 11-16.051, https://www.courdecassation.fr/decision/6079e8799ba5988459c4d807]]. Or, la loi du 10 juillet 1965 dispose, en son article 8, alinéa premier, que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » [[Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 8, alinéa 1er, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006473444]]. Cette disposition trace les limites du pouvoir normatif du règlement de copropriété et constitue un rempart contre les restrictions excessives à la liberté des copropriétaires.
B. Les réformes en chantier : vers une gouvernance rénovée
Le mois de mai 2026 a été marqué par une effervescence législative et doctrinale autour de la gouvernance des copropriétés. L’Institut Janus a présenté à l’Assemblée nationale, en mai 2026, un Livre blanc de cent soixante pages consacré à la réforme de la gouvernance des copropriétés, co-rédigé par plusieurs praticiens et universitaires dont Charles Bohbot, Hervé Réminiac, Sylvain Delesalle et Gilles Frémont [[Livre blanc de l’Institut Janus sur la gouvernance des copropriétés, présenté à l’Assemblée nationale en mai 2026. Le document formule des propositions articulées autour de trois axes : simplification du droit, création d’un ordre des syndics et interopérabilité numérique]]. Ce document formule des propositions concrètes articulées autour de trois axes majeurs.
Le premier axe porte sur la simplification du droit de la copropriété. Le Livre blanc recommande une ordonnance habilitant le gouvernement à procéder à une codification réformatrice, et non à droit constant. Parmi les mesures envisagées figurent une réduction des majorités requises pour les travaux de copropriété liés à l’économie d’énergie, la suppression de certaines passerelles de vote, et une modification du point de départ du délai de convocation des assemblées générales qui courrait non plus de la réception mais de l’envoi du courrier. Le Livre blanc propose également de restreindre le droit de contestation des décisions d’assemblée générale aux seuls copropriétaires présents ou représentés, ce qui constituerait une rupture avec le régime actuel qui ouvre ce droit également aux copropriétaires défaillants.
Le deuxième axe concerne la création d’un ordre professionnel des syndics de copropriété, doté d’une commission disciplinaire chargée d’exercer une justice des pairs. Cette proposition, récurrente dans les débats parlementaires, trouverait un fondement renouvelé dans le contexte de défiance accrue envers certains gestionnaires, dont la responsabilité est régulièrement recherchée devant les juridictions civiles.
Le troisième axe vise l’interopérabilité des systèmes informatiques des syndics, afin de garantir la portabilité des données en cas de changement de syndic et d’assurer la souveraineté numérique des syndicats de copropriétaires sur leur patrimoine informationnel. Une charte entre le syndic et le conseil syndical, assortie d’une note d’information annuelle aux copropriétaires, complète ce volet.
Sur le plan législatif, l’Assemblée nationale a adopté le 20 mai 2026 la proposition de loi portée par Valérie Létard relative à la mobilisation de l’habitat existant face à la crise du logement [[Proposition de loi Létard adoptée par l’Assemblée nationale le 20 mai 2026, https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/dossiers/mobilisation_habitant_existant_crise_logement_17e]]. Ce texte modifie en profondeur le cadre des emprunts collectifs en copropriété en levant l’obstacle majeur qui empêchait de nombreuses banques d’intervenir : les dispositions relatives au cautionnement. Désormais, les établissements bancaires peuvent proposer des garanties équivalentes au cautionnement, ce qui ouvre le marché du financement collectif de la rénovation énergétique à de nouveaux acteurs.
Parallèlement, la proposition de loi n° 881 instaure un régime déclaratif pour les travaux individuels de rénovation énergétique en copropriété [[Proposition de loi n° 881, https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/16/textes/l16b0881_proposition-loi]]. Le copropriétaire n’aurait plus à solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour certains travaux d’économie d’énergie : il informerait simplement le syndic, qui disposerait d’un délai limité pour s’y opposer sur la base de motifs précis et encadrés. Ce passage d’un modèle de décision collective à une logique de responsabilité individuelle marque un changement de paradigme dont les praticiens doivent mesurer la portée.
En conséquence, le droit de la copropriété se trouve à la croisée des chemins. Les jurisprudences récentes de la Cour de cassation consolident les règles existantes de la gouvernance collective, qu’il s’agisse du délai de contestation des décisions d’assemblée générale ou de la répartition des prérogatives entre le syndicat et les copropriétaires individuels. Les réformes en cours, qu’elles émanent du pouvoir législatif ou de la doctrine professionnelle, dessinent les contours d’une gouvernance rénovée, plus agile face aux défis énergétiques et plus protectrice des droits des copropriétaires.
Conclusion
Les décisions rendues par la troisième chambre civile au cours des derniers mois attestent d’une volonté constante de sécuriser le fonctionnement des copropriétés sans sacrifier les droits individuels des copropriétaires. L’encadrement strict du délai de contestation des assemblées générales, la réaffirmation des causes de nullité et la clarification des prérogatives du syndicat en matière de surélévation constituent autant de jalons qui renforcent la prévisibilité du droit de la copropriété.
Les projets de réforme en cours, du Livre blanc de l’Institut Janus aux propositions de loi sur la rénovation énergétique et l’emprunt collectif, témoignent d’une prise de conscience de la nécessité d’adapter le cadre législatif de 1965 aux réalités contemporaines de l’habitat collectif. Le défi, pour le législateur comme pour le juge, consiste à concilier l’efficacité de la gestion collective avec la protection des droits fondamentaux des copropriétaires, dans le respect de l’équilibre défini par la loi du 10 juillet 1965 et la Convention européenne des droits de l’homme.
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