Les parties communes à jouissance privative dans la copropriété : régime juridique et restitution des loyers après la loi ELAN
I. La nature juridique des parties communes à jouissance privative depuis la loi ELAN
A. La consécration législative d’une construction jurisprudentielle antérieure
La loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis a fait l’objet, depuis son adoption, de nombreuses réformes dont la plus significative pour la matière ici examinée demeure celle issue de la loi n 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN. Parmi les innovations de ce texte figure l’introduction, dans le corpus législatif, de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, disposition spécialement consacrée aux parties communes à jouissance privative. Ce texte dispose que « les parties communes à jouissance privative sont des parties communes appartenant indivisément à l’ensemble des copropriétaires » et précise que « le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire à un lot de copropriété » sans pouvoir « en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. »
Cet article constitue l’aboutissement d’une lente maturation prétorienne qui, bien avant l’intervention du législateur, avait progressivement dégagé les contours de cette catégorie juridique hybride. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, de longue date, rappelé que les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 définissant les parties privatives et communes n’étaient pas d’ordre public, de sorte que le règlement de copropriété pouvait librement aménager la répartition entre ces deux catégories et créer des droits de jouissance exclusive sur certaines parties communes au profit de copropriétaires déterminés. [[Cass. 3e civ., 24 mars 2015, n 13-24.001, https://www.courdecassation.fr/decision/61372930cd58014677434e27 : « les dispositions des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 définissant les parties privatives et communes n’étant pas d’ordre public ».]]
Par ailleurs, la pratique notariale et les rédacteurs de règlements de copropriété avaient depuis longtemps recours à la figure du droit de jouissance privative, notamment pour les toitures-terrasses, les jardins, les cours ou les emplacements de stationnement, sans que la loi ne leur consacre un cadre juridique propre. La loi ELAN a ainsi comblé un vide normatif en conférant une assise légale à cette pratique, tout en la cantonnant dans des limites strictes destinées à préserver l’unité de la copropriété.
En conséquence, la qualification de partie commune à jouissance privative emporte une conséquence essentielle que les praticiens du droit immobilier doivent garder à l’esprit : le titulaire du droit de jouissance exclusive n’est pas propriétaire de l’assiette de ce droit, laquelle demeure dans l’indivision de l’ensemble des copropriétaires. La Cour de cassation a eu l’occasion de réaffirmer ce principe dans un arrêt de section du 23 septembre 2021 en jugeant, à propos d’un lot auquel était attachée la jouissance exclusive d’une cour partie commune, que le copropriétaire pouvait donner à bail les parties privatives de son lot indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot. [[Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n 20-18.901, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/614c181f9b7cbebe948da24a : « Un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot. »]] Cette décision, rendue en formation de section et publiée au Bulletin, constitue la pierre angulaire du raisonnement contemporain sur la dissociation entre le droit de jouissance privative et la propriété du lot.
De surcroît, la loi ELAN a également introduit l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux parties communes spéciales, définies comme « celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires » et qui « sont la propriété indivise de ces derniers. » Ce dispositif, combiné à l’article 6-3, dessine un régime à deux vitesses au sein de la copropriété, dans lequel les droits particuliers de certains copropriétaires sur les parties communes sont désormais strictement encadrés par la loi.
B. La dissociation du droit de jouissance et du lot de copropriété : l’arrêt du 23 septembre 2021 et ses prolongements
L’arrêt rendu le 23 septembre 2021 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, au visa de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, a tranché une question qui divisait la doctrine et la pratique : le droit de jouissance privative sur une partie commune peut-il être dissocié du lot auquel il est attaché lorsque le copropriétaire consent un bail ? La Cour a répondu par l’affirmative, en considérant que le copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes. Cette solution, au premier regard contre-intuitive puisqu’elle semble contredire le caractère accessoire du droit de jouissance affirmé par l’article 6-3, s’explique par la nature même du droit de jouissance privative qui, étant un droit réel attaché au lot et non une partie privative, ne fait pas nécessairement partie de l’assiette du bail que le copropriétaire consent à son locataire.
A cet égard, les juges du fond conservent un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer, au regard des termes du contrat de bail, si le bailleur a entendu ou non conférer à son preneur la jouissance de la partie commune concernée. En l’espèce, la cour d’appel de Versailles avait relevé que les bailleurs n’avaient pas entendu conférer à leur locataire le droit de jouissance sur la cour de l’immeuble, ce qui avait été approuvé par la Cour de cassation.
Or, cette jurisprudence produit des effets pratiques considérables dans les copropriétés comportant des toitures-terrasses, des cours, des jardins privatifs ou des emplacements de stationnement qualifiés de parties communes à jouissance privative. Elle signifie que le locataire d’un lot ne bénéficie pas automatiquement du droit de jouissance privative attaché à ce lot et que le bailleur peut, par une stipulation expresse du contrat de bail, exclure ce droit de l’assiette de la location. Inversement, si le bailleur entend conférer ce droit au preneur, il doit le stipuler expressément dans le contrat, faute de quoi le locataire ne pourra s’en prévaloir.
Par ailleurs, cette dissociation a également des implications sur la perception des loyers. Lorsque le droit de jouissance privative porte sur une partie commune susceptible de générer des revenus, par exemple une toiture-terrasse donnée à bail à un opérateur de téléphonie mobile pour l’implantation d’antennes-relais, la question de l’attribution des fruits de cette exploitation se pose avec acuité. C’est précisément sur ce point que les juridictions du fond ont, très récemment, apporté des réponses qui modifient substantiellement les équilibres établis dans de nombreuses copropriétés.
II. La restitution des fruits générés par l’exploitation des parties communes à jouissance privative
A. Le principe d’appartenance des loyers à l’indivision des copropriétaires
Les articles 546 et 547 du Code civil énoncent, en matière de droit de propriété, le principe fondamental de l’accession : la propriété d’une chose donne droit à tout ce qu’elle produit et à ce qui s’y unit accessoirement, de manière naturelle ou artificielle. Ce que l’on nomme les fruits civils sont les revenus que la chose produit périodiquement sans altération de sa substance, au premier rang desquels figurent les loyers. Appliqué à la copropriété, ce principe signifie que les fruits produits par une partie commune appartiennent, par accession, à tous les copropriétaires proportionnellement à leurs tantièmes, et non au seul titulaire d’un droit de jouissance privative sur cette partie commune.
Or, pendant plusieurs décennies, de nombreuses copropriétés ont toléré, parfois en toute méconnaissance de ce principe, que le titulaire d’un droit de jouissance privative sur une toiture-terrasse perçoive personnellement les loyers versés par un opérateur de télécommunications pour l’installation d’équipements techniques, ou par un annonceur pour l’implantation d’un panneau publicitaire. Ces situations, souvent anciennes, étaient considérées comme acquises par l’écoulement du temps et par l’absence de contestation du syndicat des copropriétaires.
Le jugement rendu le 27 mai 2026 par le Tribunal judiciaire de Nanterre constitue, à cet égard, une décision d’une importance pratique majeure. Aux termes de cette décision, le tribunal a considéré que les loyers versés par un opérateur de téléphonie mobile rémunérant l’occupation d’une toiture-terrasse, partie commune de l’immeuble, revenaient collectivement à l’ensemble des copropriétaires et non au seul titulaire du droit de jouissance privative. Les juges ont estimé qu’en l’absence d’autorisation expresse donnée par l’assemblée générale, le copropriétaire ne pouvait agir comme s’il était propriétaire exclusif de l’emplacement concerné et percevoir personnellement les revenus tirés de son exploitation. Le copropriétaire a été condamné à restituer au syndicat des copropriétaires l’intégralité des loyers perçus au cours des cinq années précédant l’assignation, soit plus de 30 000 euros, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. [[TJ Nanterre, 27 mai 2026, source : AUDINEAU & Associés, https://www.audineau.fr/parties-communes-jouissance-privative-loyers-syndicat/ : « les loyers versés par l’opérateur téléphonique qui rémunèrent l’occupation d’une partie commune reviennent collectivement à l’ensemble des copropriétaires. Dès lors, les fruits générés par cette occupation ne peuvent être appréhendés librement par le titulaire du seul droit de jouissance privative. »]]
Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de cassation relative à l’obligation de délivrance du bailleur et à la réparation intégrale du préjudice. Dans un arrêt du 19 juin 2025, la troisième chambre civile a rappelé avec force que lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le bailleur est informé de l’existence d’un désordre, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués. [[Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n 23-18.853, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f85253664177a3e75a : « les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués. »]] La Cour a, en l’espèce, substitué au raisonnement en perte de chance retenu par la cour d’appel de Riom celui de la réparation intégrale, jugeant que la bailleresse devait, en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en avait été informée jusqu’à sa cessation.
Dans un autre registre mais tout aussi significatif, la troisième chambre civile a jugé le 10 octobre 2019 que la privation de la jouissance paisible d’emplacements de stationnement, parties communes, causait au preneur un préjudice distinct de la perte d’exploitation, consistant en la baisse de valeur de son fonds de commerce privé de tout stationnement privatif. [[Cass. 3e civ., 10 oct. 2019, n 18-19.855, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca659fb152d64e86fe4b5b : « elle avait toutefois subi un préjudice né de la baisse de valeur de son fonds de commerce privé de tout stationnement privatif. »]] Cette décision illustre la sensibilité du contentieux des parties communes à jouissance privative, dont les enjeux dépassent la seule question de la propriété pour toucher à l’équilibre économique des situations locatives.
Dès lors, le titulaire d’un droit de jouissance privative sur une partie commune ne peut en aucun cas s’en approprier les fruits sans l’autorisation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires. La Cour de cassation a, dans une autre affaire, rappelé que les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges et des produits doivent être interprétées conformément au principe d’égalité entre copropriétaires, sauf dérogation expresse justifiée par des critères objectifs et rationnels en rapport avec l’utilité présentée par les parties communes pour chaque lot. [[Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n 19-17.045, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca4731af6750a4d42a30f9 : « les règles de répartition des charges et des produits doivent reposer sur des critères objectifs en rapport avec l’utilité présentée par les services collectifs et les éléments d’équipement communs pour chaque lot. »]] Cette exigence de justification objective est particulièrement rigoureuse lorsqu’il s’agit de déroger au principe d’appartenance des fruits de la chose commune à l’ensemble des indivisaires.
Par ailleurs, la loi ELAN elle-même, en son article 215, a introduit un mécanisme de régularisation des situations anciennes, en imposant aux syndicats des copropriétaires de mettre en conformité leurs règlements de copropriété avec les nouvelles dispositions législatives. Ce travail de mise à jour, souvent négligé, constitue pourtant un préalable indispensable à la sécurisation juridique des situations de jouissance privative et à la prévention des contentieux. L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, également issu de la loi ELAN, encadre quant à lui le vote des décisions relatives aux parties communes spéciales en prévoyant que « seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. »
En conséquence, les syndicats des copropriétaires disposent désormais d’un cadre juridique consolidé pour exiger la restitution des fruits perçus indûment par les titulaires de droits de jouissance privative. Cet encadrement s’appuie sur l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 qui qualifie les parties communes à jouissance privative de parties communes appartenant à l’indivision, sur l’article 10 de la même loi qui régit la répartition des charges et des produits, et sur l’article 42 qui fixe le délai de prescription applicable aux actions personnelles du syndicat.
B. Les conséquences contentieuses : habilitation, prescription et sécurisation
L’action en restitution des loyers perçus par un copropriétaire au titre de l’exploitation d’une partie commune à jouissance privative suppose, sur le plan procédural, que le syndic ait été régulièrement habilité à agir en justice par l’assemblée générale des copropriétaires. Or, sur ce point également, la jurisprudence récente a introduit une précision dont les praticiens doivent mesurer la portée.
Un jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 30 janvier 2026, rendu dans une affaire concernant une partie commune spéciale au sens de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, a jugé que l’habilitation du syndic à agir en justice pour la libération d’une partie commune spéciale devait être soumise au vote des seuls copropriétaires concernés par cette partie commune spéciale et propriétaires indivis de celle-ci. Le tribunal a, en conséquence, annulé une résolution d’assemblée générale qui avait été soumise au vote de l’ensemble du syndicat des copropriétaires, alors qu’elle aurait dû être adoptée par les seuls copropriétaires du bâtiment concerné. [[TJ Paris, 30 janv. 2026, source : AUDINEAU & Associés, https://www.audineau.fr/habilitation-agir-parties-communes-speciales-tribunal-judiciaire-paris-2026/ : « en application des dispositions de l’article 6-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, l’habilitation du syndic à agir en justice pour la libération d’une partie commune spéciale doit être soumise au vote des seuls copropriétaires concernés par cette partie commune spéciale et propriétaires indivis de celle-ci. »]]
Cette solution, si elle venait à être confirmée par la Cour de cassation, produirait des conséquences pratiques importantes puisqu’elle imposerait de faire voter les habilitations à agir concernant des parties communes spéciales ou des parties communes à jouissance privative aux seuls propriétaires des lots faisant partie de l’indivision particulière concernée, lesquels seraient également appelés à supporter les frais de procédure correspondants. Le tribunal a toutefois réservé deux exceptions : l’existence de dispositions contraires prévues dans le règlement de copropriété et l’hypothèse de circonstances exceptionnelles affectant l’unité ou la destination de l’immeuble dans son ensemble.
A cet égard, l’arrêt de la Cour de cassation du 1er juin 2022 avait déjà tiré les premières conséquences du dispositif des parties communes spéciales en jugeant que « seuls les copropriétaires titulaires de parties communes spéciales pouvaient décider de leur aliénation ». [[Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n 21-16.232, https://www.courdecassation.fr/decision/629853e59c26a907a9d561b5.]] Le jugement parisien du 30 janvier 2026 prolonge cette analyse en l’appliquant à l’habilitation à agir en justice prévue par l’article 55 du décret du 17 mars 1967, ce qui constitue une extension significative de la restriction du droit de vote des copropriétaires non concernés par l’indivision spéciale.
En ce qui concerne le délai de prescription applicable à l’action en restitution des loyers, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 soumet les actions personnelles nées de l’application de cette loi entre un copropriétaire et le syndicat à la prescription quinquennale de droit commun. La Cour de cassation, par un arrêt du 11 juillet 2019, a rappelé que le point de départ du délai de prescription de l’article 42 se situe à la date où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action. [[Cass. 3e civ., 11 juill. 2019, n 18-11.676, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca69b75dc93453c381e731.]] Cette précision est d’importance car, dans les contentieux relatifs aux parties communes à jouissance privative, la connaissance par le syndicat des copropriétaires de la perception de loyers par un copropriétaire peut résulter d’éléments variés — comptes rendus de conseil syndical, échanges de courriers, procès-verbaux d’assemblée générale — dont la chronologie doit être rigoureusement établie.
Enfin, la sécurisation des situations acquises passe par un audit approfondi des règlements de copropriété antérieurs aux lois ALUR du 24 mars 2014 et ELAN du 23 novembre 2018. Ces textes n’ont pas encore révélé tous leurs effets pratiques et certaines copropriétés comportent des situations héritées de montages anciens qui n’ont jamais été réexaminées à l’aune des évolutions législatives et jurisprudentielles récentes. Le contentieux des parties communes à jouissance privative et des parties communes spéciales est appelé à se développer dans les prochaines années, à mesure que les syndicats de copropriétaires prendront conscience des droits qu’ils tiennent de la loi ELAN et que les juridictions continueront de préciser les contours de ces notions.
Conclusion
Le régime des parties communes à jouissance privative, tel qu’il résulte de la loi ELAN et de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, est désormais fixé dans ses grandes lignes. L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que ces parties communes demeurent la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires et que le droit de jouissance privative, accessoire à un lot, ne saurait constituer une partie privative. L’arrêt du 23 septembre 2021 a précisé que le copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot sans y inclure le droit de jouissance privative. Enfin, la jurisprudence des juridictions du fond, illustrée par le jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre du 27 mai 2026, consacre le principe selon lequel les fruits produits par l’exploitation d’une partie commune à jouissance privative appartiennent au syndicat des copropriétaires et non au titulaire du droit exclusif.
Ces évolutions imposent aux praticiens du droit immobilier — avocats, notaires, syndics et administrateurs de biens — de procéder à une relecture systématique des règlements de copropriété et des états descriptifs de division, en particulier lorsque ces documents sont antérieurs à la loi ELAN, afin d’identifier les situations de risque contentieux et d’anticiper les difficultés susceptibles d’affecter les copropriétaires comme les syndicats. La prescription quinquennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 constitue à la fois une protection pour le copropriétaire qui peut opposer l’écoulement du temps et un aiguillon pour le syndicat qui doit agir avec diligence dès qu’il a connaissance des faits. [[Article 42 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 : « Les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat sont prescrites par un délai de cinq ans. »]] L’enjeu pour les copropriétés de France est de taille : il s’agit de restaurer l’équilibre entre les droits individuels des copropriétaires et les prérogatives collectives du syndicat, dans le respect des dispositions impératives issues de la loi ELAN et de l’interprétation qu’en donnent, depuis lors, les juridictions de l’ordre judiciaire.
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