L’irruption de l’article 1195 du Code civil dans le statut des baux commerciaux : entre subsidiarité revendiquée et application pragmatique
I. Le refus de principe : la primauté contestée des règles spéciales du statut
A. La position d’éviction fondée sur la spécialité des mécanismes de révision
L’article 1195 du Code civil, introduit par l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que « si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant » [[Article 1195 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041302.]] et, à défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut réviser le contrat ou y mettre fin. Ce mécanisme, qui consacre en droit français la théorie de l’imprévision jusqu’alors cantonnée au droit administratif, a très tôt suscité l’interrogation de son applicabilité au contrat de bail commercial.
La cour d’appel de Versailles a, la première, posé une fin de non-recevoir de principe. Par un arrêt du 12 décembre 2019, elle a écarté l’application de l’article 1195 au bail commercial, jugeant que les mécanismes spéciaux de révision du loyer préexistaient dans le statut et excluaient le recours au droit commun des contrats [[CA Versailles, 12 déc. 2019, n° 18/07183.]]. Cette position a été réaffirmée avec une netteté particulière dans un arrêt du 3 juillet 2025, aux termes duquel « dès lors que le statut des baux commerciaux prévoit de nombreuses dispositions spéciales relatives à la révision du contrat de bail (révision triennale, clause d’indexation), il n’y a pas lieu de faire application des dispositions générales de l’article 1195 du code civil relatif à l’imprévision, ces dernières devant être écartées au profit des règles spéciales du statut des baux commerciaux » [[CA Versailles, 3 juill. 2025, n° 24/06006, https://www.courdecassation.fr/decision/68676126c173dff6a793379e.]].
Le tribunal judiciaire de Paris a emboîté le pas dans une série de décisions rendues en 2024, considérant qu’un « contrat de bail commercial ne peut faire l’objet d’une révision que dans les conditions fixées par le Code de commerce, lequel déroge sur ce point aux dispositions prévues par le Code civil » [[TJ Paris, 18e ch., 25 sept. 2024, n° 21/15684 ; TJ Paris, 18e ch., 4 déc. 2024, n° 23/09977 ; TJ Paris, 18e ch., 17 juill. 2024, n° 21/04179.]]. Cette motivation, qui fait application de la règle specialia generalibus derogant, repose sur le constat que le statut des baux commerciaux organise, de manière autonome et complète, les modalités de révision du loyer.
Le mécanisme de la révision triennale, prévu à l’article L. 145-38 du Code de commerce, permet en effet à chaque partie de solliciter, tous les trois ans, un réajustement du loyer en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux ou, en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, une révision à la hausse comme à la baisse [[Article L. 145-38 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108753.]]. Il existe également les clauses d’indexation, dites clauses d’échelle mobile, qui permettent une adaptation automatique et périodique du loyer. Pour les juridictions qui refusent l’application de l’article 1195, ces mécanismes suffisent à assurer l’équilibre du contrat et rendent inutile, sinon illégitime, le recours à la théorie de l’imprévision.
La cour d’appel de Versailles a, dans son arrêt du 3 juillet 2025, ajouté une considération qui touche à l’essence même du mécanisme de l’article 1195. Elle relève que « l’objet de l’imprévision n’est pas d’obtenir l’annulation des échéances de loyers et de charges » mais de procéder à un rééquilibrage durable et pour l’avenir des obligations réciproques des parties, le preneur ne pouvant se dispenser unilatéralement de payer le loyer et les charges dus au bailleur. Cette observation, qui rappelle que l’article 1195 impose au débiteur de continuer à exécuter ses obligations durant la renégociation, souligne la distance entre la finalité du dispositif et l’usage procédural qui en est souvent fait.
B. L’absence d’exclusion légale et la critique doctrinale de la position d’éviction
La position des juridictions du fond qui refusent par principe l’application de l’article 1195 au bail commercial est, en doctrine, « fort contestable » [[Gazette du Palais, 13 janv. 2026, n° GPL485r3, « L’imprévisible application de l’imprévision au contrat de bail commercial », https://www.labase-lextenso.fr/gazette-du-palais/2026-n1/l-imprevisible-application-de-l-imprevision-au-contrat-de-bail-commercial-GPL485r3.]]. L’argument doctrinal repose sur une analyse rigoureuse de l’articulation entre les règles générales et les règles spéciales.
L’article 1105 du Code civil, dans sa rédaction issue de la même ordonnance du 10 février 2016, dispose que les règles générales s’appliquent « sous réserve » des règles particulières à certains contrats. La réserve ainsi énoncée ne saurait emporter exclusion systématique et de principe des règles générales. Elle signifie seulement que lorsque la règle spéciale contredit la règle générale, la première l’emporte. Or, aucun des mécanismes de révision propres au statut des baux commerciaux ne contredit l’article 1195, lequel intervient dans une hypothèse — le changement de circonstances imprévisible rendant l’exécution excessivement onéreuse — qui n’est précisément pas couverte par la révision triennale, laquelle est enfermée dans le plafonnement indiciaire.
En d’autres termes, comme le relève la doctrine, « la variation de la valeur locative à laquelle les procédures de révision du loyer permettent de faire face ne peut être qualifiée de changement de circonstances imprévisible, au sens de l’article 1195 du Code civil » [[Gazette du Palais, 13 janv. 2026, préc.]] [[V. également Confino, « L’article 1195 nouveau du Code civil et le bail commercial : imprévision ou imprécision », AJDI 2016, p. 564.]]. La variation de l’indice des loyers commerciaux, même significative, n’est pas imprévisible : elle est inhérente au fonctionnement du marché locatif. De même, la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, qui permet un déplafonnement de la révision triennale, est un phénomène économique structurel, non un événement imprévisible au sens de l’article 1195.
La Cour de cassation, saisie des suites de la pandémie de Covid-19, a certes jugé de manière constante que l’effet des mesures gouvernementales générales et temporaires liées à la crise sanitaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne pouvait être imputable aux bailleurs ni être assimilé à la perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil [[Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-19.889 ; Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.127 ; Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, https://www.courdecassation.fr/decision/63d0db5793de8405dea53182.]]. Ces arrêts, rendus dans le contexte très particulier de la crise sanitaire, n’ont toutefois jamais statué sur l’applicabilité même de l’article 1195 au contrat de bail commercial. La haute juridiction n’a, à ce jour, pas eu l’occasion de trancher la question de principe.
Par ailleurs, la cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 12 juin 2025, bien qu’elle ait rejeté la demande de révision fondée sur l’article 1195, ne l’a pas fait au motif que ce texte serait inapplicable au bail commercial. Elle a examiné les conditions d’application de l’article 1195 pour constater qu’elles n’étaient pas réunies en l’espèce, retenant que « les conditions d’application de l’article 1195 du code civil ne sont pas remplies » [[CA Paris, 12 juin 2025, n° 22/14053, https://www.courdecassation.fr/decision/684bb72c703597776f9dc22f.]]. Cette motivation, qui procède à l’examen des conditions de fond sans soulever d’obstacle de principe, contraste avec la position d’éviction radicale adoptée par la cour d’appel de Versailles.
La cour d’appel de Chambéry a, de son côté, écarté l’application de l’article 1195 pour un motif temporel, retenant que ce texte « n’est pas applicable au bail litigieux conclu avant son entrée en vigueur » [[CA Chambéry, 5 mai 2026, n° 23/00659, https://www.courdecassation.fr/decision/69fad427cdc6046d47c00912.]]. Cette motivation, qui ne rejette pas par principe l’application de l’article 1195 aux baux postérieurs au 1er octobre 2016, conforte l’analyse doctrinale selon laquelle aucune disposition légale n’exclut par principe l’application de la révision pour imprévision aux baux commerciaux.
Ainsi se dessine une ligne de partage entre deux approches : l’une, maximaliste, qui refuse par principe toute application de l’article 1195 au bail commercial au nom de la primauté des règles spéciales ; l’autre, pragmatique, qui examine les conditions de fond sans s’arrêter à un obstacle de principe. Cette seconde approche, que la Cour de cassation pourrait consacrer le jour où elle sera saisie de la question, apparaît comme la plus conforme à la lettre de l’article 1105 du Code civil et à l’économie générale de la réforme du droit des obligations.
II. Les applications pragmatiques : entre irrecevabilité contractuelle et défaillance probatoire
A. Le filtre de la clause de non-recours et l’obligation essentielle de délivrance
Lorsque la voie de l’article 1195 n’est pas barrée par un rejet de principe, elle peut l’être par l’existence d’une clause de non-recours, qui constitue une fin de non-recevoir conventionnelle. L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 novembre 2025 en offre une illustration remarquable dans l’affaire de l’hôtel Alexander situé au cSur du réseau de l’aéroport de Roissy-Charles-de-Gaulle [[CA Paris, 20 nov. 2025, n° 25/00695, https://www.courdecassation.fr/decision/69203f2cc302c2b237a1331f.]].
En l’espèce, le preneur sollicitait la révision judiciaire du loyer sur le fondement de l’article 1195 du Code civil, en invoquant le bouleversement de la demande hôtelière, de la fréquentation des aéroports et du tourisme d’affaires consécutif à la crise sanitaire de la Covid-19. Le bailleur lui opposait plusieurs clauses de non-recours stipulées au contrat de bail commercial. La cour d’appel de Paris a déclaré irrecevable la demande fondée sur l’article 1195, retenant que « par une stipulation claire et non équivoque, qui s’analyse en une clause de non-recours, la société Hôtel Alexander a renoncé à réclamer au bailleur une réduction de loyer pour le motif que son activité subirait une entrave quelconque du fait des lois et règlements », et que « sa demande de révision du loyer, fondée en droit sur l’article 1195 du code civil mais en fait sur les conséquences des mesures gouvernementales de lutte contre la propagation de la Covid-19 sur son activité, qui sont des mesures réglementaires, est irrecevable, peu important que la clause de non-recours stipulée au bail n’indique pas expressément une renonciation à l’application des dispositions de l’article 1195 du code civil. »
Cette décision est instructive à un double titre. D’une part, elle confirme que le juge peut contrôler la licéité des clauses de non-recours au regard de l’article 1170 du Code civil, qui répute non écrite toute clause privant de sa substance l’obligation essentielle du débiteur. La cour d’appel de Paris a ainsi partiellement infirmé l’ordonnance du juge de la mise en état en déclarant recevable la demande fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, rappelant que « les clauses de non-recours ne sont pas de nature à exonérer le bailleur du respect de son obligation de délivrance qui est une obligation essentielle du contrat de bail » [[CA Paris, 20 nov. 2025, préc.]] [[V. en ce sens, Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.974.]]. D’autre part, elle illustre la dissociation que le juge opère entre le fondement juridique invoqué — l’article 1195 — et le fondement factuel — les conséquences de la crise sanitaire — pour apprécier le champ d’application de la clause de non-recours.
La cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 23 mai 2024, avait déjà adopté une approche analogue, refusant à un preneur le bénéfice de l’article 1195 au motif que le contrat contenait des stipulations excluant cette voie de droit [[CA Versailles, 23 mai 2024, n° 23/03523, https://www.courdecassation.fr/decision/66502e7d3221520008614231.]] et que le preneur s’était abstenu d’exécuter ses propres obligations de paiement. Ces décisions témoignent d’une convergence jurisprudentielle : si l’article 1195 peut en théorie s’appliquer au bail commercial, les clauses de non-recours et le comportement du preneur constituent des filtres procéduraux qui en restreignent considérablement l’effectivité pratique.
B. L’échec factuel des demandes : les conditions cumulatives de l’article 1195 rarement réunies
Au-delà des obstacles de principe et des fins de non-recevoir contractuelles, les demandes fondées sur l’article 1195 échouent le plus souvent sur le terrain probatoire. L’examen des décisions rendues révèle que les conditions cumulatives posées par le texte sont rarement satisfaites dans le contentieux du bail commercial.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 26 octobre 2023 rendu dans l’affaire opposant la société Odalys Résidences à ses bailleurs, a rejeté la demande de révision pour imprévision en constatant que « la preuve d’une exécution excessivement onéreuse n’était pas démontrée, que la société défenderesse avait décidé de suspendre le paiement des loyers durant la renégociation et qu’elle n’avait pas demandé la résolution du contrat face au refus ou à l’échec de la renégociation » [[CA Aix-en-Provence, 26 oct. 2023, n° 22/12524, https://www.courdecassation.fr/decision/653b5877502b828318c4e1d2.]]. Cette motivation met en lumière les trois écueils pratiques auxquels se heurtent les demandeurs : l’insuffisance probatoire, la violation de l’obligation de continuer à exécuter le contrat pendant la renégociation, et l’absence de mise en Suvre du processus en deux temps prévu par l’article 1195.
La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 12 juin 2025 déjà évoqué, a retenu une motivation analogue. Elle a relevé que le preneur s’était « unilatéralement abstenue d’exécuter sa propre obligation de paiement des loyers », ce qui rendait impossible l’application de l’article 1195, lequel impose précisément à la partie qui sollicite la renégociation de continuer à exécuter ses obligations durant celle-ci [[CA Paris, 12 juin 2025, n° 22/14053, préc.]]. La cour a également observé que la société locataire s’était « autorisée à suspendre unilatéralement le paiement des loyers sans jamais justifier sérieusement de la réalité de sa situation comptable et financière » et qu’elle avait saisi le tribunal de commerce en suspension du paiement des loyers, faisant « ainsi peu de cas de l’hypothèse d’une solution négociée ».
Ces constats dessinent un paradoxe opérationnel. L’article 1195, conçu comme un mécanisme d’adaptation du contrat fondé sur la bonne foi et la coopération des parties, est le plus souvent invoqué par un locataire qui a déjà cessé de payer ses loyers et qui, par cette cessation même, s’est placé en situation d’inexécution de ses propres obligations. La première condition — continuer à exécuter ses obligations durant la renégociation — n’est ainsi que très rarement satisfaite, ce qui rend la demande irrecevable avant même que le juge ne se prononce sur le caractère imprévisible du changement de circonstances ou sur le caractère excessivement onéreux de l’exécution.
La cour d’appel de Poitiers, dans un arrêt du 17 juin 2025, a également examiné une demande fondée sur l’article 1195 en lien avec les conséquences de la pandémie de Covid-19, refusant d’y faire droit pour des motifs tenant à l’insuffisance de la caractérisation du changement de circonstances imprévisible [[CA Poitiers, 17 juin 2025, n° 24/01307, https://www.courdecassation.fr/decision/685249df65028a9899f03d29.]]. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 29 juin 2023, a statué dans le même sens à propos d’une résidence de tourisme, retenant que le preneur ne pouvait se prévaloir de l’article 1195 pour s’exonérer du paiement des loyers correspondant à la période de fermeture administrative [[CA Aix-en-Provence, 29 juin 2023, n° 22/06546, https://www.courdecassation.fr/decision/649e7477f84a5e05db33de3d.]].
De surcroît, l’article 1195 exige un changement de circonstances « imprévisible lors de la conclusion du contrat ». Cette condition, qui doit s’apprécier au jour de la formation du contrat, exclut les évolutions économiques qui, pour être graves, n’en sont pas moins prévisibles dans le cadre d’une relation contractuelle de longue durée. Le bail commercial, conclu pour une durée minimale de neuf années, est par nature exposé aux fluctuations conjoncturelles. La pandémie de Covid-19 elle-même, pour exceptionnelle qu’elle fût, n’a pas été jugée comme constituant un changement de circonstances au sens de l’article 1195 dans le contentieux locatif, les juridictions ayant préféré raisonner sur le terrain de la perte de la chose louée (article 1722 du Code civil), de la force majeure (article 1218) ou de l’exception d’inexécution (article 1219), sans jamais consacrer l’application de la théorie de l’imprévision au contrat de bail commercial.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 12 février 2025, a rejeté la demande d’un preneur qui invoquait l’article 1195 pour obtenir une réduction du loyer, au motif que le preneur avait été « débouté de ses demandes » fondées sur ce texte en première instance et n’apportait pas d’éléments nouveaux de nature à caractériser les conditions de l’imprévision [[CA Versailles, 12 fév. 2025, n° 24/03759, https://www.courdecassation.fr/decision/67ad8c052b8849e0c4fa11d1.]]. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle les juridictions du fond apprécient la charge de la preuve en la matière.
En définitive, le constat s’impose que les tentatives d’application de l’article 1195 au contrat de bail commercial se soldent, à ce jour, par un échec systématique. Mais cet échec n’est pas celui d’un texte inapplicable : il est celui d’une méconnaissance, par les plaideurs, des conditions procédurales et probatoires qu’il impose. Le preneur qui sollicite la révision du loyer sur le fondement de l’imprévision doit, avant toute chose, continuer à exécuter ses obligations durant la renégociation, justifier de la réalité du caractère excessivement onéreux de l’exécution par des éléments comptables précis, démontrer que le changement de circonstances était imprévisible au jour de la conclusion du contrat, et établir qu’il n’avait pas accepté d’en assumer le risque. Ces quatre conditions cumulatives, rarement réunies dans le contentieux locatif commercial, expliquent le sort réservé aux demandes fondées sur l’article 1195, sans qu’il soit nécessaire d’en proclamer l’inapplicabilité de principe.
Conclusion
L’état du droit positif sur l’application de l’article 1195 du Code civil au contrat de bail commercial est celui d’une tension entre une jurisprudence majoritaire qui se retranche derrière la primauté des règles spéciales du statut et une doctrine qui souligne l’absence de toute exclusion légale. La Cour de cassation n’ayant pas encore tranché la question de principe, le débat demeure ouvert.
La réforme du 26 mai 2026, en rénovant substantiellement le statut des baux commerciaux, n’a pas abordé la question de l’imprévision. Les nouveaux mécanismes introduits — mensualisation des loyers, plafonnement du dépôt de garantie, suspension de la clause résolutoire subordonnée à la capacité financière du preneur — participent certes d’un rééquilibrage des relations contractuelles, mais ils ne se substituent pas à la fonction de l’article 1195, qui est de répondre à l’imprévisible.
Par ailleurs, l’irruption de l’article 1171 du Code civil dans le contentieux du bail commercial — au titre du déséquilibre significatif — offre une voie alternative que certains plaideurs commencent à explorer [[V. sur l’avocat en droit immobilier à Paris, https://kohenavocats.fr/avocat-bail-commercial-paris/.]], même si l’articulation entre le réputé non écrit de droit commun et le réputé non écrit statutaire des articles L. 145-15 et L. 145-16 du Code de commerce demeure une question complexe [[V. sur le contentieux commercial, https://kohenavocats.fr/avocat-contentieux-commercial-paris/.]].
En l’état, la solution la plus conforme à l’économie générale de la réforme du droit des obligations consiste à admettre l’applicabilité de principe de l’article 1195 au contrat de bail commercial, tout en réservant son effectivité aux hypothèses dans lesquelles les quatre conditions cumulatives du texte sont véritablement réunies. Cette approche, qui ne heurte ni la lettre de l’article 1105 du Code civil ni la cohérence du statut des baux commerciaux, aurait le mérite de ne pas fermer par principe une voie d’adaptation du contrat dont le législateur de 2016 a voulu doter l’ensemble du droit des obligations.
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